Uitgelicht: Is er licht aan het einde van de tunnel voor QRF? | Beursduivel.be

Uitgelicht: Is er licht aan het einde van de tunnel voor QRF?

Gepubliceerd op 28 juni 2019 18:37 |

Qrf (20 feb)

EUR 16,100 -0,150 (-0,92%)

(ABM FN) De afgelopen jaren hebben beleggers die geïnvesteerd hebben in het aandeel QRF weinig plezier beleeft aan hun investering.

Sinds de beursgang die plaats vond in december 2013 daalde het aandeel met ongeveer 41 procent in waarde, al konden de uitgekeerde dividenden sindsdien de bittere pil wel wat verzachten.

De vraag is of het ergste nu achter de rug is voor de speler in winkelvastgoed. Om die vraag te beantwoorden is het interessant om nog eens de periode waarin de onzekerheid begon in kaart te brengen en te zien waarom QRF in de problemen geraakt is.

2018: een jaar vol onzekerheid

QRF is al sinds jaar en dag actief in de niche van binnenstedelijk winkelvastgoed en had op 31 maart 2019 een portefeuille van 53 winkelsites met een totale reële waarde van 292 miljoen euro, verspreid over zowel België als Nederland.

Ondanks de trend van e-commerce en online shopping, ondervindt men hier voorlopig weinig last en haalt men op deze portefeuille een brutohuurrendement van 5,45 procent terwijl de netto-actiefwaarde per aandeel volgens EPRA-normen 21,38 euro bedroeg, veel meer dan de huidige koers van 14,85 euro. Dit maakt dat QRF een van de enige GVV’s is die tegen een korting op de waarde van haar vastgoed noteert in België.

In januari van vorig jaar begon het sentiment rond winkelvastgoed echter langzaam te verslechteren. Online shopping en e-commerce leken een bedreiging te vormen voor QRF en beleggers begonnen dit langzaam te verdisconteren in de koers. Al lijken de cijfers die even later in februari uitkwamen niet te wijzen op naderend onheil.

Geen probleem volgens het bedrijf echter, want via de strategie van ‘rebalancing for future growth’ wou QRF dit oplossen door niet-strategische activa af te stoten om zo cash vrij te maken. In april voegt QRF de daad bij het woord en verkoopt het enkele niet-strategische panden in Sint-Niklaas om zo meer financiële ruimte te hebben en in te kunnen spelen op opportuniteiten. Het aandeel bleef echter dalen en daalde van 24,40 euro begin januari tot 20,40 euro op 24 april 2018.

Dividend is niet meer gegarandeerd

In mei komt echter het nieuws dat QRF zijn winkelpanden van H&M afwaardeert. QRF heeft dan wel meer dan 100 verschillende huurders op 52 verschillende sites eind 2017, maar de Zweedse kledingketen H&M is veruit de belangrijkste huurder en staat in voor 16,3 procent van het huurbedrag van QRF.

Van de 5 panden die H&M huurt van QRF, blijkt de huurovereenkomst in Sint-Niklaas opgezegd te worden vanaf 31 augustus. Ook de huurvoorwaarden van de sites in Hasselt en Ukkel wil H&M heronderhandelen wat op bezwaar stoot van QRF. Hierdoor wordt er een procedure opgestart bij de vrederechter wat het risico met zich meebrengt dat de huurprijs verlaagd wordt en de panden aanzienlijke waardeverminderingen moeten slikken.

En die waardeverminderingen zijn belangrijk, want QRF valt immers onder de GVV-wet die voorschrijft dat indien het eigen vermogen onder het maatschappelijk kapitaal daalt, men het dividend moet schrappen om de klap van de waardeverminderingen op te vallen.

In de zomer zal QRF door de H&M zorgen voor het eerst de symbolische mijlpaal van 20 euro per aandeel neerwaarts passeren, ondermeer door een update van KBC Securities. Het Vlaamse beurshuis verlaagt in een vooruitblik zijn koersdoel stevig. Dit omdat men de situatie van H&M verrekent en ook focust op het gebrek aan onderliggende groei en zelfs de krimp in huurinkomsten. Ook vreest men dat het dividend vanaf het boekjaar 2019 niet meer gedekt zal zijn.

In dezelfde maand bedrukt de makelaar Cushman & Wakefield verder het sentiment van vastgoedinvesteringen met een rapport dat de prijzen van winkelvastgoed in België onder druk staat. Dit versterkt de dalende trend van QRF en brengt de uitdagingen van e-commerce en online shopping terug op de voorgrond. Met als klap op de vuurpijl de CFO die in tijden van beleggersonzekerheid overstapt naar vastgoedgroep Home Invest later dat jaar.

Maar ligt het ergste nu achter ons?

Sinds begin 2019 lijken enkele onzekerheden voor QRF echter weggenomen. Zo verhoogde de familie Vanmoerkerke haar belang van 9,5 tot 28,3 procent door de inbreng van 9 handelspanden in QRF waardoor het eigen vermogen met 23,8 miljoen euro verhoogde en de schuldgraad kon dalen tot 48,4 procent, wat de zorgen over het dividend weg nam.

Ook de eerste kwartaal resultaten waren bemoedigend. QRF kon een dividend uitdelen van 0,80 eurocent of 52,7 procent van de winst, minder als de 1,35 euro vorig jaar, maar beter dan de volledige schrapping waar men eerder voor vreesde. Per aandeel is de portefeuille nu 23,11 euro waard tegenover 24,12 euro een jaar eerder.

De bezettingsgraad daalde wel naar 94,76 procent wat vooral te wijten was aan de ontwikkeling van panden in Leuven op de Bondgenotenlaan en het Century Center in Antwerpen waar ondermeer de redactie van ABM Financial News gevestigd is.

Sommige analisten beginnen daarom voorzichtig terug positief te worden over QRF. Zo ziet Jan Opdecam van KBC Securities terug licht aan het eind van de tunnel en heeft hij een Accumuleren advies voor QRF met een koersdoel van 18,00 euro.

“Zowel Qrf als de familie Vanmoerkerke heeft een goede zaak gedaan met de ruil van vastgoed voor nieuwe aandelen”, vindt de analist. "Qrf kan zijn equity basis verstevigen en zijn schuldgraad verlagen en kan op die manier verdere schokken in een onder druk staande markt beter opvangen", aldus de marktvorser.

"De familie Vanmoerkerke heeft na de operatie bijna 30 procent van de aandelen in handen gekregen en krijgt bovendien de touwtjes in handen bij de statutaire manager", voegt Opdecam toe.

De analist van KBC schat dat de winst per aandeel dit jaar lager zal uitkomen dan vorig jaar, op 1,24 euro per aandeel, ondermeer door het groter aantal uitstaande aandelen.

Met het nieuwe management dat is aangesteld, ziet de analist een gemengd geheel aan opportuniteiten door extra bijdragen in natura en de afstoting van niet tot de kernactiviteiten behorende activa.

“De e-commerce is natuurlijk een markgegeven voor onze huurders. Hoe fysieke retail omgaat met e-commerce is een belangrijke vraag”, zei CEO van QRF William Vanmoerkerke vrijdag tegen ABM Financial News.

“Ik denk dat zowel de huurders als de verhuurders in een veranderende omgeving zitten die voor onrust zorgt” aldus de CEO. “Ik deel die onrust persoonlijk niet, omdat ik het marktgegeven positief inzie. Ik denk dat de een niet zonder de ander kan want e-commerce heeft een versterkend effect op de fysieke winkels en de fysieke winkels hebben een versterkend effect op de e-commerce. Dat zie je ook aan de typische e-commerce winkels die langzaam fysieke winkels beginnen te openen.”

“Aan de doemberichten doen we niet mee en daar geloven we ook niet in bij QRF. Dat de markt eventueel oververhit zou zijn baseren sommige mensen zich op individuele datapunten, maar op het einde hebben de fysieke winkels e-commerce nodig en e-commerce de fysieke winkels.”

De CEO gaf geen outlook af voor de winst per aandeel en het dividend. De vraag is dan ook welke impact de e-commerce de komende jaren zal hebben op de panden van QRF en hoeveel negativiteit al in de koers verrekend zit.

Market Monitor

Koersen meer

BEL 20 4.119,04 -20,22 -0,49% 20 feb
BRX20-24h 4.126,38 +7,34 +0,18% 04:35
BEL 20 GR 11.617,64 -57,05 -0,49% 20 feb
BEL Mid 6.395,85 -12,62 -0,20% 20 feb
AEX 622,12 -7,08 -1,13% 20 feb
AMS25-24h 622,06 -0,06 -0,01% 04:35
Dutch15-index 17.133,16 -79,89 -0,46% 20 feb
France40# 6.068,17 +5,87 +0,10% 04:35
Germany30^ 13.726,00 +62,00 +0,45% 04:35
Europe50^ 3.839,96 +16,98 +0,44% 20 feb
Euro30-index 19.747,01 -157,37 -0,79% 20 feb
Nasd100# 9.582,46 -45,37 -0,47% 04:35
Japan225# 23.457,09 -22,06 -0,09% 04:35
US30# 29.108,98 -104,42 -0,36% 04:35
Brent 58,79 0,00 0,00% 20 feb
Gold World Spo... 1.624,56 +4,66 +0,29% 04:36
EUR/USD 1,0790 +0,0003 +0,03% 04:36
US500# 3.359,55 -12,60 -0,37% 04:35
WTI 53,90 0,00 0,00% 20 feb

Stijgers & Dalers

Stijgers Laatst +/- % tijd
UCB 92,280 +2,780 +3,11% 20 feb
Umicore 44,570 +0,920 +2,11% 20 feb
Solvay 95,660 +0,900 +0,95% 20 feb
Dalers Laatst +/- % tijd
Proximus 26,160 -0,920 -3,40% 20 feb
Ageas 48,780 -1,480 -2,94% 20 feb
Galapagos 242,700 -4,600 -1,86% 20 feb