De afgelopen week werd er in de Verenigde Staten een aantal cijfers gepubliceerd die inzicht gaven in de stand van de Amerikaanse huizenmarkt. Die zijn belangrijk om in de gaten te houden, want de huizenmarkt is samen met de arbeidsmarkt de belangrijkste pijler onder de Amerikaanse economie.
De gesteldheid van de huizenmarkt kan dus een goede inzage geven in de staat daarvan. Wat de burger moed kan geven is dat de NAHB (National Association of Home Builders) in de maandelijkse Housing Market Index, een weergave van het sentiment in de bouw, deze maand een beter dan verwachte stijging liet zien, en wel naar 37. In april was dat nog 30.
Relatieve rust op huizenmarkt opvallend
Ook opmerkelijk was de stijging van de gemiddelde prijs voor een huis van 1% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De relatieve rust op de huizenmarkt is opvallend. In april alleen al verloren twee keer zoveel Amerikanen als tijdens de gehele kredietcrisis hun baan. Een derde van de huurders bleef in gebreke bij het betalen van zijn huur. De detailhandelsverkopen stortten volledig in. De economie krimpt en maakt een heel zwaar tweede kwartaal door. Een forse ineenstorting van de huizenmarkt zou zo bezien niet heel raar zijn.
Tot op heden is echter niets minder waar. Sterker nog, het aantal aanvragen voor een nieuwe hypotheek is sinds het ontstaan van de crisis weer fors aan het oplopen. Google registreerde meer zoekopdrachten naar een ‘nieuw huis’ dan voor de uitbraak van de pandemie.
Minder eigenaren onder water
Waarom houdt de huizenmarkt zo goed stand in al het economische geweld? Een deel van de verklaring is van tijdelijke aard. Zo staan veel huiseigenaren ondanks hun mindere financiële situatie niet meteen onder druk om te verkopen, zoals dat tijdens de vorige crisis wel het geval was.
Er staan veel minder eigenaren onder water omdat ze als uitvloeisel van de vorige crisis meer eigen vermogen dienden in te brengen om überhaupt voor een hypotheek in aanmerking te komen. Ook de kwaliteit van de uitstaande hypotheken is als gevolg van de aangescherpte regelgeving hoger.
Nog geen huisuitzettingen
En mocht het water dan toch tot aan de lippen stijgen, dan is er deze keer de Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (Cares) Act. Deze wet, in maart aangenomen, geeft huiseigenaren tot zes maanden uitstel van betaling, met de optie voor nog eens zes maanden.
Deze rentepauze is heel effectief in het kader van flattening the curve. Van een golf van huisuitzettingen is daardoor deze keer (nog) geen sprake. Overigens betekent uitstel geen afstel. In een later stadium zullen huiseigenaren alsnog hun schulden moeten inlossen.
Lage rente steunpilaar
Ook de historisch lage rente vormt een belangrijke steunpilaar van de huizenmarkt. Zo bedraagt de rente op hypotheken met een dertigjarige looptijd nog maar 3,3% en neigt er voor het eerst in de geschiedenis naar onder de 3% te zakken, zeker wanneer de rente op tienjarige staatsobligaties op hun huidige niveau van 0,6% blijft.
Daar staat echter wel tegenover dat het net als in Nederland moeilijker is een hypotheek af te sluiten. De Credit Availability Index staat op de laagste stand sinds 2014.
Net als in Nederland huizen te kort
Een andere reden voor de opvallende veerkracht van de huizenmarkt is het tekort aan beschikbare huizen. Ook hier wijkt de situatie in de Verenigde Staten niet af van die in bijvoorbeeld Nederland.
Het actuele huizenaanbod sluit niet aan bij de demografische opbouw van de bevolking. Zo nadert een omvangrijke groep van maar liefst 72 miljoen millennials (variërend in leeftijd van 24 tot 39 jaar) het punt waarop ze graag een eigen huis willen aanschaffen. De Verenigde Staten zijn echter massively underbuilt. Een situatie vergelijkbaar met de jaren na de Tweede Wereldoorlog lijkt zich aan te dienen.
Het zal de huizenprijs in ieder geval niet negatief beïnvloeden. In Californië zijn er inmiddels alweer meer kijkers voor een huis dan een jaar geleden.
Huizenmarkt lijkt stand te houden
Het zijn ontwikkelingen die er toe kunnen bijdragen dat de huizenmarkt in ’s werelds grootste economie deze keer wellicht redelijk stand kan houden.
Natuurlijk, alles hangt af van een eventuele terugkeer van het virus en de mogelijke dreun die de economie dan te verwerken kan krijgen. Maar vooralsnog heeft de Amerikaanse huizenmarkt redelijk stand gehouden en lijkt de dip, die niet al te diep was, achter ons.
Martine Hafkamp is algemeen directeur van Fintessa Vermogensbeheer. Fintessa is een zelfstandig, onafhankelijk en gespecialiseerd vermogensbeheerkantoor uit Baarn, en tweevoudig winnaar van de Gouden Stier. Deze publicatie is samengesteld door Fintessa B.V. De in deze publicatie vermelde gegevens zijn ontleend aan door Fintessa B.V. betrouwbaar geachte bronnen en publiekelijk bekende informatie. Deze publicatie bevat beleggingsaanbevelingen, maar geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, gegevens, meningen, verwachtingen en uitkomsten daarvan kan Fintessa B.V. niet instaan. Fintessa B.V. is een beleggingsonderneming en beschikt over een vergunning op grond van de Wet financieel toezicht. Fintessa B.V. staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Voor de uitgebreide Disclaimer verwijzen wij naar onze website www.fintessa.nl.