Huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een (bank)spaarhypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, kunnen wat geld verdienen.
Deze combinatie van hypotheekvormen werd in het verleden veel afgesloten. Het grote voordeel van de spaarhypotheek is dat de einduitkering gegarandeerd is. Er is namelijk sprake van een koppelingseffect.
De betaalde hypotheekrente wordt vergoed als spaarrente in de verpande spaarpolis. De opgebouwde spaarwaarde is dan ook gemakkelijk te berekenen zolang de hypotheekrente niet wijzigt.
Spaarwaarde bij verhuizing
Gaat u in de toekomst verhuizen, dan kunt u profiteren van de opgebouwde spaarwaarde. Hierbij moet u als huizenbezitter wel de spaarhypotheek fiscaal meenemen naar de volgende koopwoning. Ik zal het voordeel aantonen door middel van een fictief voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is.
Voorbeeld
- Verkoopwaarde oude woning: 200.000
- Lopende spaarhypotheek: 200.000
- Opgebouwde spaarwaarde: 45.000
- Aankoop nieuwe woning: 300.000
- Nieuwe hypotheek: 300.000
Hoogte lening ten opzichte van de marktwaarde van uw huis
| Rentevaste periode |
NHG |
tot en met 65% |
tot en met 85% |
tot en met 102% |
meer dan 102% |
| 20 jaar vast |
2,61% |
2,56% |
2,76% |
3,21% |
3,36% |
In dit fictieve voorbeeld wordt er een andere woning gekocht van 300.000 euro. De afgesloten hypotheek van 300.000 euro bestaat uit een spaarhypotheek van 200.000 euro (fiscale voortzetting) en een annuïteiten hypotheek. Er is sprake van een tophypotheek zonder NHG.
De betaalde hypotheekrente bij een rentevaste periode van twintig jaar is 3,21% (risicoklasse tot 102%). In de spaarpolis is de opgebouwde spaarwaarde 45.000 euro. In werkelijkheid is de lopende hypotheek hierdoor 255.000 euro (300.000 -/- 45.000).
In dit voorbeeld is dit precies 85% van de waarde van de woning. De hypotheekrente is in deze risicoklasse 2,76%. Dit is 0,45% lager.
Ook zonder verhuizing
Er zijn banken in Nederland (bijvoorbeeld Florius) die de opgebouwde spaarwaarde intern verrekenen waardoor een huizenbezitter in een lagere risicoklasse kan komen. U moet daarvoor wel een verzoek doen.
Hierbij moet u de waarde van de woning aantonen door middel van een taxatierapport of de WOZ-waarde en natuurlijk de opgebouwde waarde.
Ook voor huizenbezitters die niet verhuizen, is het mogelijk om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente. Hierbij nogmaals opgemerkt dat er sprake moet zijn van een hypotheek zonder NHG. Bovendien merk ik op dat het rentevoordeel in werkelijkheid minder kan zijn.
In het verleden waren de renteverschillen in de risicoklassen beduidend minder. De rentetabel bij afsluiting van uw hypotheek is namelijk van toepassing. Ook zal door de lagere hypotheekrente de spaarpremie in de spaarhypotheek hoger worden.
Er is dan wel een leuk voordeel te verdienen, maar bij de spaarhypotheek is dit minder dan bij bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek.
Advieskosten
Neemt u een hypotheekadviseur in de hand om uw hypotheek te regelen, dan krijgt u te maken met advieskosten. Nu het goed gaat met de huizenmarkt zijn ook de advieskosten bij veel hypotheekadviseurs omhoog gegaan.
De hoogte van de advieskosten zijn terug te vinden op de websites van de hypotheekadviseurs.
Wie goed zijn huiswerk doet, zal concluderen dat er bij diverse hypotheekadviseurs sprake is van een indicatie van de advieskosten. Een indicatie is leuk, maar in werkelijkheid blijkt dan dat de advieskosten hoger uitvallen. Het was toch leuk geweest dat die eens lager waren uitgevallen.
Mijn advieskosten zijn natuurlijk ook bekend. Die zijn als volgt als ik de hypotheek voor een klant moet regelen:
- Starter: 2000
- Doorstromer: 2500
- Zelfstandige: 3000
Controleer uw hypotheekadviseur
Een paar weken geleden kwam er een klant bij mij die ook bij een collega hypotheekadviseur was geweest. Het gesprek was nog informatief geweest, maar de berekening van de hypotheek was duidelijk. De advieskosten? 3495 euro.
Natuurlijk kon ik het niet laten om even de website van deze adviseur te bekijken. De advieskosten waren helaas indicatief voor deze doorstromer met een bedrag van 2995 euro. Zonder reden waren de advieskosten dus 500 euro hoger geworden.
Natuurlijk zeer vreemd, maar een hypotheekadviseur weet ook wel dat zijn site niet vaak wordt gecontroleerd op de vermelding van advieskosten.
Laten we eens leuk rekenen. Een hypotheekadviseur sluit vijftig hypotheken per jaar af. Dit is een gemiddelde van één per week. Door 500 euro meer te rekenen, levert dit toch 25.000 euro extra inkomsten op. Hiervoor hoeft een adviseur niets extra te doen.
Het is dus altijd verstandig om een hypotheekadviseur te controleren. Of vraag tijdens het eerste gesprek duidelijk wat de advieskosten gaan worden.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.