Wie een leuk vermogen achter de hand heeft en een huis gaat kopen, kan dit vermogen gebruiken om (grotendeels) zijn hypotheek af te lossen. Maar is het wel interessant om geen hypotheek te hebben? Of kunt u dat vermogen beter beleggen?
Aangezien IEX een beleggingssite is, zijn hier genoeg beleggers die kunnen beoordelen of een bepaald percentage met beleggen haalbaar is. Het volgende uitgangspunt is van toepassing voor deze alleenstaande persoon:
- Eigen middelen voor aankoop woning 210.000
- Koopsom woning 200.000 (is ook de WOZ-waarde)
- Kosten koper 10.000
- Benodigde hypotheek 210.000
- Belastingvoordeel 40,80%
Situatie één: Vermogen van 210.000 euro en geen koophuis
Voor aankoop is er een eigen vermogen van 210.000 euro. Deze alleenstaande persoon heeft een vrijstelling van 25.000 euro in box 3. De vermogensrendementsbelasting wordt sinds 2017 geheven over drie schijven.
| Schijf |
Box 3-vermogen |
Heffingsvrij vermogen |
Rendement sparen (1,63%) |
Rendement beleggen (5,39%) |
| Eerste |
0 - 100.000 |
-/- 25.000 |
-67% |
33% |
| Tweede |
100.000 - 1 miljoen |
|
21% |
79% |
| Derde |
> 1 miljoen |
|
0% |
100% |
De belasting die deze persoon moet betalen is als volgt:
Belast vermogen is 210.000, minus vrijstelling van 25.000 euro is 185.000 euro
Schijf 1:
75.000 x 67% x 1,63% is 819,08
75.000 x 33% x 5,39% is 1.334,02
Schijf 2:
110.000 x 21% x 1,63% is 376,53
110.000 x 79% x 5,39% is 4.683,91
Totaal: 7.213,54 x 30% is 2.164 euro
Om geen verlies / winst te hebben op het vermogen van 210.000 euro moet het jaarlijks rendement minimaal 1,03% zijn (2.164 : 210.000 euro).
Situatie twee: Koopwoning van 200.000 en geen vermogen
De koopwoning met een koopprijs van 200.000 euro wordt geheel betaald uit het vermogen van 210.000 euro. Er is dan geen hypotheek en natuurlijk ook geen vermogen meer. De lasten (en ook de inkomsten) zijn dan nihil.
Situatie drie: Koopwoning met hypotheek van 202.000 euro en vermogen van 210.000 euro
Indien deze persoon een volledige hypotheek zal nemen van 202.000 euro (maximale hypotheek in 2017 is koopsom plus 1%) dan zijn de maandlasten afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente.
Hieronder de rentes voor hypotheken met NHG. Daarachter de bruto en netto rentelast per jaar als er sprake is van aflossingsvrije hypotheek van 202.000 euro.
| Hypotheekrente |
NHG |
Bruto rente |
IB voordeel |
Netto jaarlast |
| 1 jaar hypotheekrente |
1,10% |
2.222 |
295 |
1.927 (0,92%) |
| 5 jaar hypotheekrente |
1,15% |
2.323 |
335 |
1.988 (0,95%) |
| 10 jaar hypotheekrente |
1,58% |
3.192 |
690 |
2.502 (1,19%) |
| 20 jaar hypotheekrente |
2,24% |
4.525 |
1.234 |
3.291 (1,57%) |
| 30 jaar hypotheekrente |
2,50% |
5.050 |
1.448 |
3.602 (1,72%) |
In situatie drie betaalt deze persoon zijn hypotheek en box 3 belasting. Beiden moeten worden terugverdiend door middel van het rendement over zijn vermogen van 210.000 euro.
Bij de percentages in bovenstaande tabel tussen haakjes moet nog 1,03% (zie situatie één betreffende het vermogen van 210.000 euro) worden opgeteld. In bovenstaande situatie is er een aflossingsvrije hypotheek genomen om deze te kunnen vergelijken met situatie één waarbij er sprake is van een huurhuis.
Conclusie
Bij een rente vaste periode van een jaar moet het minimale rendement op het vermogen van 210.000 euro 1,95% zijn. Bij een rente vast periode van dertig jaar moet het minimale rendement op het vermogen van 210.000 euro 2,75% zijn.
Als ik kijk naar mijn (beleggings)klanten dan geven deze aan dat dit soort percentages zeker haalbaar zijn. Zij kiezen dan ook voor het afsluiten van een hypotheek en hun vermogen vrij te houden voor beleggen.
Indien zij meer rendement maken, kunnen zij het meerdere altijd gebruiken ter aflossing van de lopende hypotheek.