Nu het zeer goed gaat op de huizenmarkt valt het mij op dat makelaars steeds gemakkelijker worden. Met het woord gemakkelijk druk ik mij nog voorzichtig uit. Ik heb een lijstje gemaakt wat mijn inziens (flink) verbeterd kan worden:
- Actieve VvE
- Bouwkundig rapport
- Funderingsproblemen
- Restschulden
- Ontbindende voorwaarden termijn
- Verplichting aankopende makelaars
Hieronder bespreek ik deze punten één voor één.
Actieve VvE
Appartementen zijn verplicht een actieve VvE te onderhouden. Veel verkopende makelaars zetten nog steeds appartementen te koop waarbij er geen actieve VvE is. Banken zitten hier niet op te wachten en zullen dan ook geen hypotheek verstrekken.
Ik verbaas me nog steeds dat verkopende makelaars dit niet weten. Hier een link van een woning die te koop staat bij een NVM Makelaar.
Onder bijzonderheden valt te lezen dat er sprake is van een actieve VvE. Echter bij Kenmerken staat duidelijk dat er geen VvE is. Vraag is nu wat daadwerkelijk van toepassing is? Na telefonische navraag blijkt er geen actieve VvE te zijn.
Bouwkundig rapport
Een bouwkundig rapport is niet verplicht. Echter bij veel (oudere) panden is het zeker aan te raden om een bouwkundig rapport te maken. Makelaars weten dit, en toch zijn er nog veel makelaars die hun verkopers niet adviseren om zelf een bouwkundig rapport te laten doen van hun woning.
Voor geïnteresseerde kopers geeft dit toch een meer vertrouwd gevoel als zij ook inzage hebben in een bouwkundig rapport. Bovendien weet de verkoper vooraf wat hij of zij aan de woning moet opknappen.
Funderingsproblemen
Hetzelfde is aan de orde bij funderingsproblemen. Vooral in een gedeelte van Rotterdam is dit aan de orde. De gemeente Rotterdam heeft dan ook per woonwijk aangegeven waar de kans het grootst is op funderingsproblemen.
Een funderingsonderzoek is kostbaar en ik begrijp dat veel verkopers deze kosten niet willen maken. Een bouwkundig rapport is minder zeker maar kan wel meer zeggen over de mogelijke funderingsproblemen.
Restschulden
Door de stijgende huizenprijzen wordt het aantal huizenbezitters met een restschuld steeds minder. Veel makelaars weten zeer weinig af van hypotheken. Toch krijgen zij dagelijks met hypotheken te maken omdat kopers meestal een hypotheek moeten afsluiten.
Het is dan toch ook logisch om tijd in de hypotheekmaterie te steken en uit te zoeken hoe banken omgaan met restschulden. Waarom een woning te koop zetten als deze niet verkocht kan worden omdat de restschuld niet betaald kan worden door de verkoper?
Ontbindende voorwaarden
Zo ook de termijn van de ontbindende voorwaarden. In bepaalde periodes is het extreem druk bij banken. Het gevolg is dat in een bepaalde tijd diverse banken de hypotheek niet kunnen beoordelen. Een makelaar die de markt een beetje volgt, weet dit en zal hier rekening mee houden.
Ik heb het al talloze keren in een column geschreven dat ik een groot voorstander ben van een vaste termijn van acht weken voor de ontbindende voorwaarden. Bovendien vind ik dat de ontbindende voorwaarden verplicht moeten worden.
Nu wordt in diverse gemeentes (zoals Amsterdam) veel woningen verkocht zonder voorbehoud. Het gaat om veel geld en waarom dan niet de kopers beschermen.
Verplichting aankopende makelaars
Kopers die alleen een huis kunnen kopen als ze een aankopende makelaar meenemen. Het klinkt raar, maar in werkelijkheid is het waar.
Kopers zonder aankopende makelaar hebben dus geen kans (in bepaalde gedeeltes van Nederland) om een huis te kopen als zij bijvoorbeeld zelf op een woning bieden. Een aankopende makelaar kost geld en dan gaat het hier toch over een flink bedrag van een paar duizend euro.
Ook voor het verkopen van een woning worden soms zeer leuke bedragen betaald. Verkopers zullen het wel normaal vinden maar als ik bedragen tegenkom van 13.000 euro en zelfs 30.000 euro voor verkoop van een woning, dan zet ik hier dikke vraagtekens achter.
Vooral als ik dit vergelijk met hypotheekadviseurs. Deze moeten hun factuur kunnen verantwoorden. De gemiddelde factuur voor het afsluiten van een hypotheek is 2.500 euro, wat natuurlijk ook een zeer aardig bedrag is. Hierbij is de hoogte van de hypotheek niet meer van belang.
Verschil tussen makelaar en hypotheekadviseur
Het grote verschil tussen een hypotheekadviseur en een makelaar is dat de adviseur onder het wettelijk toezicht valt. De AFM zegt hierover het volgende betreffende de makelaars:
“De kwaliteit van makelaars en taxateurs is voor financiers, beleggers en woningkopers van groot belang. Er is geen wettelijk toezicht op makelaars en taxateurs. Wat betreft de rol van taxateurs: sinds 1 januari 2016 is de sector met zelfregulering via de NRVT gestart.
AFM en DNB hebben toen afgesproken om de concrete invulling van deze zelfregulering af te wachten en het initiatief verder te laten bij de sector zelf. Recent hebben AFM en DNB publiekelijk haar zorgen uitgesproken over een aantal uitgangspunten bij deze zelfregulering. AFM en DNB hebben aangegeven te overwegen om voor wetgeving te pleiten.”
Vanaf 1 januari 2016 is de branche bezig met zelfregulering. De AFM en DNB zijn niet 100% tevreden, anders hadden zij hun zorgen niet uitgesproken. Er is zelfs een kans dat er maatregelen genomen gaan worden door middel van wetgeving. Ik ben van mening dat de consument hier niet slechter van zal worden.
Het is daarom tijd om wat veranderingen door te voeren. Ik heb ze op een rijtje gezet:
- Er moet wettelijk toezicht komen op makelaars.
- Een vaste termijn van de ontbindende voorwaarden van minimaal acht weken.
- Kopen zonder ontbindende voorwaarden moet verboden worden.
- Een bouwtechnisch rapport moet verplicht worden voor woningen vanaf een bepaalde ouderdom.
- Makelaars moeten hun verdiensten aantonen (uurtje factuurtje).
U als lezer heeft waarschijnlijk een andere mening. Ik ben zeer benieuwd deze te lezen.