Huis gekocht, hypotheek afgesloten, dan gaat u ervan uit dat alles de komende jaren goed geregeld is, toch? Helaas blijkt dat in de praktijk vaak tegen te vallen. Veel huizenbezitters krijgen een probleem met hun bank of hypotheekadviseur. Wat zijn dan de opties?
Een mogelijkheid is om een klacht in te dienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). Het Kifid helpt problemen op te lossen tussen consumenten en hun bank, verzekeraar, tussenpersoon of andere financiële dienstverlener. Dat gebeurt door bemiddeling of door een (meestal) juridisch bindende uitspraak van een geschillencommissie.
Steeds vaker dienen huizenbezitters een klacht in bij het Kifid. Met een sneltest kan allereerst worden bepaald of de klacht in behandeling wordt genomen.
Hieronder zal ik twee veelvoorkomende ingediende klachten bespreken: intern oversluiten van de hypotheek en rentemiddeling.
Met verhoging hypotheek boetevrij aflossen
Huizenbezitters die een paar jaar geleden hun hypotheek hebben afgesloten, zien nu (tot hun ongenoegen) dat de hypotheekrente veel lager is. Het is logisch dat huizenbezitters alles proberen om deze lage hypotheekrente te kunnen krijgen, ten koste van hun betaalde hogere hypotheekrente.
Al in november 2005 schreef ik een column over hoe u boetevrij een gedeelte van de lopende hypotheek kan oversluiten. Echter banken werken niet meer mee met intern oversluiten. Ieder jaar word ik tientallen keren gebeld door huizenbezitters die beide columns hebben gelezen. Sommige huizenbezitters gaan een stap verder en dienen een klacht in bij het Kifid.
Hieronder een uitspraak van het Kifid over dit onderwerp.
“Consument heeft verzocht zijn hypothecaire geldlening te verhogen om met die verhoging 10% van de hoofdsom van de geldlening af te lossen. De Bank heeft dat verzoek afgewezen. De Commissie oordeelt dat een dergelijk verzoek niet in de voorwaarden is uitgesloten.
Consument heeft gesteld dat Geldverstrekker misbruik van haar positie maakt door te weigeren een aanvullend krediet te verstrekken aan Consument. Geldverstrekker heeft de redenen voor haar beleid toegelicht. De Bank heeft daarbij als hoofdreden opgemerkt dat zij contractueel bedongen rente misloopt wanneer zij aan Consument een aanvullend krediet verstrekt om daarmee de hypothecaire geldlening af te lossen.
Deze reden voor de weigering een aanvullend krediet te verstrekken, komt de Commissie niet onredelijk voor. Dat Geldverstrekker in het verleden een ander beleid voerde, betekent niet dat Consument daaraan rechten kan ontlenen. De Commissie concludeert derhalve tot afwijzing van de vordering van Consument.”
Bron: Kifid.
Bank onterecht in het gelijk gesteld
Uit bovenstaande uitspraak blijkt dat de bank in het gelijk wordt gesteld. Een bank hoeft dus niet mee te werken aan een interne oversluiting. Persoonlijk ben ik het niet eens met deze uitspraak.
Natuurlijk is de bank in het nadeel. Echter de fiscus heeft óók een flink voordeel. De renteaftrek wordt minder, dus ook de teruggave die de fiscus betaald wordt minder.
Ik weet, omdat ik de desbetreffende persoon persoonlijk heb gesproken, dat het in 2014 een huizenbezitter wel is gelukt bij de Rabobank. Echter de Rabobank was zo slim om de voorwaarden te wijzigen, waardoor deze interne oversluiting niet meer mogelijk was. Eenmalig (voor slechts 20% van het hypotheekbedrag) heeft deze huizenbezitter dus kunnen profiteren.
Zolang de hypotheekrente laag blijft, zullen huizenbezitters wegen proberen te vinden om tussentijds te kunnen profiteren van de lagere rente. Banken zijn echter slim en hebben alle wegen afgesloten.
Na rentemiddeling bij verhuizen een boete
Onderwerp twee gaat over de rentemiddeling die veel banken tegenwoordig aanbieden. In november schreef ik een column waarin ik u daarvoor waarschuwde. Veel banken bieden rentemiddeling aan, maar dan worden de voorwaarden stiekem gewijzigd.
Natuurlijk zetten banken dit wel op hun website, maar ik ben van mening dat dit niet duidelijk genoeg wordt gedaan. In het voorbeeld hieronder heeft een huizenbezitter rentemiddeling toegepast en is daarna verhuisd. De bank kwam, tot grote verbazing van de klant, met een boete op de proppen vanwege de verhuizing.
In het kort hieronder de uitspraak van het Kifid.
“Een consument heeft bij Kifid een klacht ingediend. Consument verwijt de Bank dat zij hem niet goed heeft voorgelicht omtrent de risico’s van rentemiddeling, meer specifiek bij een eventuele verhuizing.
Stelling consument
Consument voert aan onvoldoende te zijn gewezen op de risico’s van het gebruik maken van rentemiddeling. De boete van €6.500 staat niet in verhouding tot de voordelen die het hem heeft opgeleverd. (Relatie is enige maanden na de rentemiddeling verhuisd.)
Keuzeformulieren
De Commissie stelt vast dat de keuzeformulieren een in heldere bewoordingen opgestelde, gelijkluidende paragraaf bevatten waarin Consument expliciet is gewezen op het feit dat na rentemiddeling bij verhuizen wel een boete (vergoeding) aan hem in rekening kan worden gebracht.
Vakjargon
De Commissie heeft verder nota genomen van de opmerkingen van Consument bij repliek, dat het verweerschrift van de Bank erg vanuit de letter is en dat het gesprek bij de Bank wollig, onduidelijk en slecht voor de klant te volgen was. Alhoewel de Commissie zich kan indenken dat het jargon dat door financieel dienstverleners doorgaans gebezigd wordt voor een consument die zich niet dagelijks met dergelijke materie bezighoudt niet eenvoudig te doorgronden valt, kan dat geen verandering brengen in het hiernavolgende oordeel.
Op het punt van de voorlichting over de eventuele verhuisboete is de informatie van de Bank namelijk zo goed als vrij van jargon geweest. Van een gemiddeld geïnformeerde deelnemer aan het economisch verkeer, zoals Consument, mag voorts worden verwacht dat hij zich bij vragen omtrent zijns inziens onduidelijke informatie wendt tot zijn financieel dienstverlener ten einde de gewenste duidelijkheid te verkrijgen alvorens hij zich met de inhoud ervan akkoord verklaart.
Oordeel
De Commissie stelt vast dat Consument expliciet is gewezen op het feit dat na rentemiddeling bij verhuizen een boete (vergoeding) aan hem in rekening kan worden gebracht.”
Bron: Kifid.
Het belang van goed lezen
Uit het bovenstaande blijkt dat even snel wat vakjes aankruisen grote gevolgen kan hebben. Veel huizenbezitters zoeken (terecht) naar een mogelijkheid om een lagere hypotheekrente te krijgen. Rentemiddeling is daarvan een mogelijkheid.
Informatie inwinnen bij een hypotheekadviseur kost meestal geld (al doe ik dit voor mijn klanten gratis). Om wat te besparen gaat een huizenbezitter dus zelf aan de slag. De huizenbezitter leest niet goed en ziet alleen de lagere maandlasten als hij of zij kiest voor rentemiddeling.
Een paar muisklikken verder en de lagere maandlast is van toepassing. Gevolg: De voorwaarden worden (meestal) gewijzigd, waardoor er een boete bij verhuizing van toepassing is. Niet altijd, maar binnen een bepaalde tijd na de rentemiddeling bij diverse banken.
Niet iedere bank hanteert deze boete dus. Ik adviseer huizenbezitters goed te lezen en eventueel eerst navraag te doen bij hun bank alvorens rentemiddeling toe te passen.
Advies?
Uit het bovenstaande blijkt dat er (soms) problemen ontstaan tijdens de looptijd van de hypotheek. Dit heeft te maken met veranderende situaties.
Ik adviseer mijn klanten daarom eens in de twee jaar hun situatie door te nemen. Dit voorkomt klachten én problemen in de toekomst.