Ieder jaar eindigen we bij IEX traditioneel met de vooruitblikken van onze vaste columnisten. Geen vaste lijst, maar juist gericht op hun eigen expertise. Wat worden belangrijke ontwikkelingen in 2019?
Vandaag: Hypotheekadviseur, en oudgediende onder de IEX columnisten, Jos Koets over de woningmarkt.
Alvorens mijn voorspellingen te doen voor 2019, eerst een korte terugblik naar 2018. Mijn voorspelling dat de huizenprijzen tussen de 6% en 10% zouden stijgen is uitgekomen.
Dit was ook niet zo moeilijk te voorspellen. Voor de hypotheekrentes had ik een iets grotere daling verwacht voor alle rentevaste periodes. Het verschil was niet groot, maar mijn voorspelling daarover klopte niet helemaal.
Weinig verandering in 2019
In 2019 zal er niet veel veranderen. De huizenprijzen zullen verder stijgen. Het percentage stijging zal wel minder zijn dan in 2018. Ik verwacht rond de 5%.
Opmerkelijk is dat de huizenprijzen voor nieuwbouwwoningen zeer flink zijn gestegen als ik terugkijk naar de periode 2015 – 2018. In het eerste kwartaal van 2015 was de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning 260.000 euro. Drie jaar later (Q1 2018) is dit 350.000 euro.
Dat is een stijging van 90.000 euro (34,6%)! Deze cijfers zijn van het CBS, die meteen ook deelde dat de stijging bij bestaande woningen in dezelfde periode 60.000 euro was.
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Oorzaken zijn:
- Lage hypotheekrente
- Hoge huren
- Weinig woningen die te koop staan
- Schenkingsvrijstelling tijdelijk verhoogd naar 100.000 euro
- NHG verhoogd
NHG grens verhoogd
De NHG grens is volgend jaar verhoogd naar 290.000 euro. Veel nieuwbouwwoningen zullen niet onder NHG gaan vallen. Voor bestaande woningen is de gemiddelde huizenprijs op het ogenblik rond de 300.000 euro. NHG bepaalt naar aanleiding van de gemiddelde huizenprijzen van dit jaar hun grens voor volgend jaar.
Bij stijgende huizenprijzen zullen dus steeds minder kopers gebruik kunnen maken van NHG. NHG komt kopers in 2019 tegemoet door de kosten te verlagen naar 0,9% (was in 2018 1%). Deze verlaging is natuurlijk een lachertje. In 2005/2006 waren de kosten slechts 0,28%.
Zorgwekkende ontwikkeling
Wat wel zorgwekkend is, is dat veel kopers een woning kopen boven de vraagprijs. Volgens kenners wordt 50% van de woningen al boven de vraagprijs gekocht.
De maximale hypotheek is niet alleen afhankelijk van de hoogte van het inkomen, maar ook van de taxatiewaarde. Over deze taxatiewaarde heb ik al meerdere keren geschreven. Ik ben zeer benieuwd of deze trend ook in 2019 doorzet.