Vastned NL0000288918

Forum Vastned geopend

1. Marco19 14 januari 2019 21:16

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Geachte heer Beemsterboer,
   
   Bedankt voor uw reactie. Ik zal morgen nogmaals de email sturen met vraagstelling.
   Leuk dat Vastned meekijkt op het forum. Gok dat hier ca. 1-2% van het kapitaal zit/meeleest.
2. Leefloon 15 januari 2019 10:35

   auteur info

   • Leefloon

     Lid sinds: 13 dec 2018

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3758

     Gegeven: 15482

   •    Aantal posts: 9.665

   quote:

   junkyard schreef op 9 januari 2019 21:13:

   De onderwaardering zal eruit gaan, ongetwijfeld. Er volgt een afboeking op het vastgoed (waarop de markt anticipeert),

   In werkelijkheid doet Vastned het basis fractioneel beter dan de eigen subsector. Een voorsprong op anderen is geen kenmerk van onderwaardering. Onderwaardering, desnoods binnen een ondergewaardeerde sector, zoek je gewoonlijk bij achterblijvers.
   
   De koers van Vastned presteert zeer marktconform. Netjes. Laatst fractioneel slechter; nu fractioneel beter (+0,47%, op jaarbasis) dan andere Retail REITs bij Euronext.
3. Marco19 15 januari 2019 19:30

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Beemsterboer heeft netjes gereageerd per email. Schijnt dat aandeleninkoop deze week weer is opgestart. We gaan het vrijdag zien in de meldingen.
4. Leefloon 15 januari 2019 20:31

   auteur info

   • Leefloon

     Lid sinds: 13 dec 2018

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3758

     Gegeven: 15482

   •    Aantal posts: 9.665

   Koersrendementen t.o.v. subsector Retail REITs, vanaf vanaf januari 2018:
   
   Ascencio +16,26%
   Wereldhave Belgium +11,11%
   VastNed Retail +3,75%
   Klépierre +3,29%
   Eurocommercial Prop. -1,74%
   VastNed Retail Belgium -2,38%
   Wereldhave -7,45%
   Qrf -22,84%
   
   Opgeteld 0. In werkelijkheid daalde subsectoroutperformer VastNed Retail met -21,61%, wat illustreert dat VastNed het behoorlijk deed in een moeilijke markt. De voor VastNed iets minder relevante benchmark AScX-index daalde in dezelfde periode met -16,97%.
   
   Bedrijven en problemen zijn niet en nooit helemaal vergelijkbaar, maar underperformance is lastig te vinden bij sectoroutperformer VastNed Retail. Dividenden zijn uitgesloten; daar zou een verschilletje door kunnen veranderen.
   
   Zowel grote als kleine spelers zijn gemiddeld ongeveer evenveel gedaald. De prestatie van de subsector is afgerond -24%.
5. Lk-33 18 januari 2019 11:12

   auteur info

   • Lk-33

     Lid sinds: 13 mei 2003

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 87

     Gegeven: 48

   •    Aantal posts: 2.255

   AMSTERDAM (AFN) - Vastned heeft een langlopende obligatielening geplaatst. Hiermee zal het winkelvastgoedfonds bestaande schulden herfinancieren, aldus de onderneming vrijdag in een verklaring.
   
   De lening van 50 miljoen euro, die geplaatst werd bij Pricoa Capital Group, heeft een looptijd van zeven jaar en een coupon van 2,73 procent. Verder finaliseerde Vastned een langlopend huurcontract van Calle Serrano 36 in Madrid, aan cosmeticabedrijf Sephora. Hiermee zijn alle winkelpanden in Spanje van Vastned volledig verhuurd.
6. junkyard 18 januari 2019 13:19

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.999

   Prijzig, 2,73%. Zeker omdat het huurrendement op veel bezittingen dichtbij 3,0% ligt. Voordeel van financiering is daarmee zeer beperkt. Herfinanciering van convertible gaat dus tegen hogere kosten, wat het resultaat vanaf 2019 zal verlagen.
7. Marco19 18 januari 2019 17:16

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Junkyard; ze willen niet enkel afhankelijk zijn van banken. Dus diversificatie leningportefeuille. Gaat niet om het laatste rendement maar wel om spreiding en risico’s.
   
   Koers valt wel tegen. Er is een partij die ze graag onder de €32 houdt.
   Elke dag is er inkoop geweest.
8. junkyard 18 januari 2019 20:17

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.999

   Bank of geen bank, 2,78% voor een obligatielening van 7 jaar bij een LTV van max. 45% is prijzig. Vastned heeft bij het ophalen van financiering last van de lage omvang, het veel grotere URW kan in de kapitaalmarkt moeiteloos obligaties uitgeven tegen aanmerkelijk lagere kosten. Zo noteert de URW obligatie met een looptijd van bijna 7 jaar en een coupon van 1,125% nu ongeveer tegen nominale waarde:
   
   www.finanzen.nl/obligaties/Unibail-Ro...
   
   Ofwel, Vastned is ongeveer 1,50% meer kwijt dan URW bij het ophalen van financiering met identieke looptijd en risico (LTV), vergeleken met URW, door de lage omvang en inefficiënte structuur.
   
   Wel mooi dat nu eindelijk Calle Serrano 36 is verhuurd, volgende bericht verhuring van Rue de Rivoli 118-120? Of zullen de gele hesjes die hier elke zaterdag in de buurt rellen de verhuring bemoeilijken.
9. Marco19 18 januari 2019 23:05

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Calle serrano deal was al een tijd rond enkel is vandaag pas de naam gecommuniceerd.
   
   De percentages waarvoor URW leent zijn uitermate scherp. Ik ben redelijk goed bekend in de markt van commercieel vastgoed financieringen en 2,73% is niet gek. Enkel gezien de lage yields in porto is er een zeer beperkt hefboomeffect.
   
   URW is als koers overigens sterk aan het herstellen. Vastned koers blijft nog redelijk vlak liggen. Ook gezien de algemene koersstijgingen is het toch teleurstellend. Nu rustig door naar de jaarcijfers. Hopen op stabiele cijfers ook voor de komende kwartalen. Halfjaarlijks dividend opstrijken en nu een mooie instap of bijkoopkoers wie vrije middelen heeft!
10. junkyard 19 januari 2019 13:16

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.999

    Het Calle Serrano huurcontract was nog niet getekend, daarmee wel nieuws dat de verhuring definitief is.
    
    Een spread van bijna 3.0% boven risicovrij (NL staat 7y) is niet scherp te noemen. Vastned pretendeert de hoogste kwalitateit in portefeuille te hebben (met laagste yields), wat ook zou moeten uitstralen naar lage kosten van financiering. Dat lukt Vastned niet, de % financieringslasten zijn structureel hoger dan sectorgenoten als Klepierre, Wereldhave, Eurocommercial, URW. Zonder positief hefboomeffect van financiering, levert de financiering geen positieve bijdrage aan de aandeelhouders. De financiering verhoogt dan alleen het risico van de aandeelhouders.
    
    Door hogere rentelast na herfinanciering convertible, leegstand Rue de Rivoli (hopelijk snel nieuws?), en meer verkopen van winkelpanden met hogere huurrendementen (lagere kwaliteit) verwacht ik geen positieve ontwikkeling van het directe resultaat in 2019.
    
    Payout ratio (dividend / directe resultaat) is aan de hoge kant, er kunnen weinig tegenvallers (vertrek huurders) opgevangen worden, zonder dat dit het dividend zal raken. Het huidige dividend vasthouden lijkt het hoogst haalbare de komende jaren, nu er geen rek meer zit in de huren van 'core city assets'.
    
    Het lijkt erop dat de rente komende tijd niet echt zal stijgen, waardoor een zware afboeking van het vastgoed ook niet waarschijnlijk is, als Vastned de winkelpanden kan blijven verhuren tegen ongeveer gelijke voorwaarden.
11. [verwijderd] 19 januari 2019 18:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Volgens mij kan zelfs Piet Particulier bij het gedeeltelijk financieren van een (kwalitatief twijfelachtige) woning voor verhuur nog goedkoper lenen.
    
    Tel daar bij op het fiasco met het pand aan het Rokin (oorspronkelijk 30x de huur betaald en daarna zeer forse korting gegeven aan nieuwe huurder) en het beeld is voor mij compleet: Retail vastgoed is sowieso een twijfelachtige belegging, maar Vastned staat al helemaal niet boven aan de kooplijst.
    
    Aan alle verliefde beleggers op dit forum dus nogmaals de tip objectief de eigen beleggingen te blijven beoordelen en niet blind af te gaan op mooie folderteksten (Core City High Street en andere ronkende formuleringen; uiteindelijk is de l-f-l huurontwikkeling negatief en zijn de rentelasten bepaald niet concurrerend)...
12. objectief 19 januari 2019 19:22

    auteur info

    • objectief

      Lid sinds: 19 mei 2011

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4841

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 26.177

    Op het onlangs gehouden "Grote Beleggersdebat van Lynx" werd door de 4 experts een eerste keuze gegeven over de Hollandse aandelen en wat komt er als 1e uit de bus VastNed koers 31 Intrinsieke waarde 46. (door Andre Brouwers/Beleggingsinst.)
13. [verwijderd] 19 januari 2019 20:53

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    @objectief
    
    Als zelfs een autoriteit als Andre Brouwers er zo enthousiast over is zou ik ze maar stevig vasthouden en er zelf verder geen enkel onderzoek naar doen ;)
    
    ----
    Wat ik met mijn post wilde benadrukken is dat telkens wordt bevestigd wat ik al een tijdje verkondig: de premium core city high street strategie (kuch) leidt niet tot briljante resultaten qua huurontwikkeling (die is volgens mij zelfs negatief). Ook is de yield waartegen al dat moois gewaardeerd is een stuk lager dan bij andere retailvastgoedfondsen. De leenkosten zijn echter stukken hoger. Als je dan ook in ogenschouw neemt dat andere retailvastgoedfondsen tegen een stevige korting genoteerd staan, zie ik niet in waarom Vastned specifiek zo aantrekkelijk zou zijn.
    
    Zelf vind ik Vastned een van de minder aantrekkelijke opties en zo zie ik dat eigenlijk al sinds een (met het management bevriende -of is het echt puur onkunde?-) projectonwikkelaar de absolute hoofdprijs heeft gekregen voor die ontzettend lelijke blokkendoos aan het Rokin. Dat de huurder binnen twee jaar is vertrokken en de nieuwe huurder per saldo een stuk lagere huur betaald mag wat dat betreft geen verrassing heten.
    
    Zoals junkyard aangeeft is er ook nogal wat moeite rondom andere "toppers" uit de portefeuille. Verder zou je eens in het jaarverslag moeten kijken wat voor "troep" er verder nog in de portefeuille zit (allerlei kleine winkeltjes in provinciesteden, inmiddels "non-core"...). Daar is of zal nog stevig op worden afgeschreven om vervolgens te kunnen melden dat ze voor hooguit 10x de huur, maar wel rond de boekwaarde zijn verkocht. Ben ik nog bijna het Turkse avontuur vergeten te noemen (met dik verlies verkocht, maar wel met een boekwinst ;))
    
    Kortom, als jij graag blind goeroes wilt volgen, zal ik je zeker niet tegen houden. Het kan echter geen kwaad af en toe zelfs eens OBJECTIEF naar je beleggingen te kijken!!
14. Marco19 20 januari 2019 09:16

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.759

    Nico Inberg is wel een gerespecteerde naam. Die kraamt, naar mijn mening, geen bullshit uit.
    
    Huurstijging is misschien zeer beperkt. Maar bij winkelvastgoed is locatie alles. Niet voor niets is in Adam als enigste stad in NL huurstijging gerealiseerd. Liever een lager rendement op superieure locatie dan een hoog rendement met leegstandsrisico. Met een dividendrendement van 6% ben ik happy. Laten ze dit de komende jaren vasthouden dan is het goed. Misschien af en toe een plukje aandelen inkopen en een pand verkopen als er een bizar hoge bieding binnenkomt. Kortom aandeelhouderswaarde realiseren, maar daar zal van Herk ook op aandringen in zijn tweemaandelijkse gesprekken met de Groot.
    
    Ik zal bij deze koersen mijn positie verder vergroten komende maanden.
    
    Long Vastned en ECP.
    
    Ps URW veert mooi op.
15. [verwijderd] 20 januari 2019 11:59

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    De belegger lijkt tDiitD in zijn bewering gelijk te geven. Vanaf haar dividendverlaging liet het verguisde WH een sterke underperformance zien tov van ECP en Vastned. Die underperformance is er aan het uitlopen. (Ik gebruik daarvoor altijd de vergelijkingssite bij www.nsi.nl) Het keerpunt is aug/sept 2018. Dit zal ongetwijfeld met de halfjaarcijfers te maken hebben gehad. Voor de goede orde; ik loop hier niet te roepen dat je WH moet hebben, ik wil alleen maar aangeven dat de strategie van Vastned kennelijk ook niet de juiste is.
16. Leefloon 20 januari 2019 12:12

    auteur info

    • Leefloon

      Lid sinds: 13 dec 2018

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3758

      Gegeven: 15482

    •    Aantal posts: 9.665

    quote:

    yieldcurve schreef op 20 januari 2019 11:59:

    Die underperformance is er aan het uitlopen. (Ik gebruik daarvoor altijd de vergelijkingssite bij www.nsi.nl)

    Dat gebruik is onverstandig, want beide werken in verschillende subsectoren. NSI is een Diversified REIT. VastNed is hoofdzakelijk een Retail REIT. Onderwaardering van retailvastgoed c.q. VastNed blijkt niet en nooit uit vergelijkingen met bv. de AEX-index of beleggingen in woonhuizen. Totaal andere bezettingsgraden, et cetera. Appels en peren.
17. [verwijderd] 20 januari 2019 12:48

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Leefloon schreef op 20 januari 2019 12:12:

    [...]
    Dat gebruik is onverstandig, want beide werken in verschillende subsectoren. NSI is een Diversified REIT. VastNed is hoofdzakelijk een Retail REIT. Onderwaardering van retailvastgoed c.q. VastNed blijkt niet en nooit uit vergelijkingen met bv. de AEX-index of beleggingen in woonhuizen. Totaal andere bezettingsgraden, et cetera. Appels en peren.
    

    Even goed lezen Leefloon. Ik gebruik de site van NSI, maar ik vergelijk op deze site WH met ECP en Vastned.
18. Marco19 20 januari 2019 14:10

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.759

    Op basis van een korte termijn koersontwikkeling kun je niet bepalen of de strategie juist is. Of de strategie de juiste is kunnen we zien tussen 5 en 10 jaar. Dan kunnen we zien of het bedrijf stabiele resultaten heeft geleverd door de ingeslagen highstreet strategie.
19. junkyard 20 januari 2019 16:52

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.999

    Succes van een strategie is inderdaad niet aan te tonen door het koersverloop van afgelopen halfjaar. Wereldhave presteert op de 10 / 5 / 3 / 1 jaar grafiek slechter dan Vastned en andere sectorgenoten, daarmee is wel duidelijk dat de door CEO Anbeek ingezette strategie met een focus op middelgrote regionale winkelcentra geen winnende is geweest (vandaar ook het vertrek van deze CEO).
    
    De draai in NSI strategie van laagwaardig gespreid winkelvastgoed naar grote kantoren op centrale lokaties (en ontwikkeling van kantoren) is een winnende, zeker nu huur / waarde groei op kantoren kan worden gerealiseerd.
    
    Vastned kan de strategie niet echt omzetten, en mikt op makkelijk verhuurbare panden op goede lokaties, waaruit stabiele en voorspelbare resultaten moeten komen. Ofwel, dividend groei behoort niet tot de mogelijkheden, en waarde groei (of krimp) is vooral afhankelijk van yield ontwikkeling.
    
    Dat het afgelopen jaar (bij goede marktomstandigheden) de grootste huurders op de beste lokaties zijn vertrokken, en grote moeite gedaan moet worden om huurders tegen ongeveer dezelfde voorwaarden aan te trekken (wat nog niet overal is gelukt - Rue de Rivoli 118-120), geeft te denken hoe Vastned dit type panden kan verhuren in een slechte markt, en of er dan nog wel sprake van stabiele resultaten zal zijn (ik vermoed van niet).
20. Leefloon 20 januari 2019 17:56

    auteur info

    • Leefloon

      Lid sinds: 13 dec 2018

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3758

      Gegeven: 15482

    •    Aantal posts: 9.665

    In werkelijkheid doet VastNed het over 1 jaar onveranderd beter dan het teleurstellende koersrendement van alle eerder opgesomde Retail REITs bij Euronext: +4,00%.
    
    Binnen de subsector van VastNed waren deze week URW en Klépierre belangrijke winnaars, maar URW bestaat nog geen 1 jaar en ontbreekt daarom in de cijfers hierboven. De voorsprong op het gemiddelde van VastNed neemt wel iets af, vergeleken met verleden week. Gewogen steeg de subsector van VastNed met +3,77%, door die zwaargewichten.
    
    NSI (Diversified REITs) heeft geen Nederlandse peers, wat het gebruik van de apples AMX of VastNed als 'benchmark' in een kloeke grafiek kan verklaren. Bij gebrek aan beter. Die grafiek laat hooguit indirect zien dat retail achterblijft, maar niet dat VastNed het minder slecht doet dan voor VastNed relevanter vergelijkingsmateriaal.