Vastned NL0000288918

Forum Vastned geopend

1. am1993 27 februari 2019 17:52

   auteur info

   • am1993

     Lid sinds: 13 jan 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3408

     Gegeven: 5882

   •    Aantal posts: 5.237

   Zoals gewoonlijk kwamen de kleine verkopers weer opzetten tegen het slot, waardoor de koers daalde naar € 33,30. Daarna in de slotveiling circa 4.000 stuks op € 33,45. Plus € 0,90 ofwel 2,76%. Omzet ruim 44 K ofwel circa 2 x dagomzet. Opvallend.
2. am1993 8 maart 2019 17:50

   auteur info

   • am1993

     Lid sinds: 13 jan 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3408

     Gegeven: 5882

   •    Aantal posts: 5.237

   Vastned vandaag gesloten op € 33,40. Het is m.i. terecht, dat vandaag alle in Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen in de plus sluiten, terwijl er veel andere fondsen negatief gesloten zijn en de AEX >1% in de min staat. Beleggers zijn blijkbaar aan het switchen naar vast rendement en dan zit je bij o.a. Vastned met circa 6% rendement niet verkeerd. Vasthouden en op de plank leggen. En rustig slapen.
3. [verwijderd] 12 maart 2019 13:04

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   To whom it may concern, ik hoorde net een interview met jullie grote idool (Taco de Groot) voorbij komen op BNR (circa 13 min):
   
   www.bnr.nl/player/archief/20190312123...
4. junkyard 12 maart 2019 13:53

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Haha, voor wie is een CEO die zo gemakkelijk een vorstelijk salaris opstrijkt geen idool? Ik zal vanavond eens luisteren of de CEO iets zinnigs te melden heeft, inclusief analyse gepubliceerde jaarverslag 2018.
5. junkyard 12 maart 2019 19:15

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   In het interview werd vermeld dat de jaarhuur van het leegstande pand Rue de Rivoli 118-120 zo'n 4 miljoen is, ofwel 0,23 euro per aandeel/jaar. Dit zal de dip in directe resultaat (outlook) over 2019 geheel verklaren. Ik ben benieuw hoeveel maanden leegstand is meegenomen in de outlook 2019, hier wilde de CEO in de investor call na de jaarcijfers geen uitspraken over doen. Momenteel is er dus grote afhankelijkheid van de verhuur van dit pand, voor het 2019 resultaat / dividend.
   
   Wat de CEO stelt klinkt aardig, het accepteren van leegstand in afwachting van een betere huurder, alleen is het afwachten of die betere huurder uiteindelijk langskomt, wat voor een groot deel van geluk afhangt. En waarom kan die goede huurder niet direct worden gevonden, gegeven de hoge kwaliteit van het vastgoed? Er wordt mogelijk gewacht op iets dat niet komt. De leegstand aan Rue de Rivoli was al een halfjaar geleden bekend, dat nu nog geen huurder is gevonden is teleurstellend. In Madrid (Calle Serrano, jaarhuur 1,0 miljoen) duurde het ook al lange tijd voor een huurder werd gevonden, het lijkt erop dat de organisatie toch niet erg proactief handelt bij panden waarop het huurcontract afloopt. Maar ok, de CEO is hier fulltime mee bezig, en de landenmanager Frankrijk zegt dat het goedkomt...
   
   CEO de Groot is mij iets te pretentieus, zo ook de creatieve jaarverslagen met uitspraken als:
   'Wij geloven in kwaliteit en niet per se in groei. Wij rijgen parels met het doel lange termijn waardecreatie'
   
   'Ooit zei een Engelsman tegen mij, spend your money wisely'
   
   Even nagezocht tegen welke prijs per m2 Vastned de december 2018 aankopen in het door de CEO geliefde Le Marais plaatsvonden. Dit komt uit op 95.000 euro per m2, 28,0 miljoen voor in totaal 295m2. Het huurrendement van deze aankoop is ongeveer 3%. Ik vraag mij af, hoe Vastned hier de komende jaren waarde denkt toe te voegen. Zullen de huren stijgen en/of zal het gewenste huurrendement hier nog verder dalen? Duidelijk is dat een huurrendement van 3% bij een financieringslast van 2,73% (obligatielening januari 2019) na aftrek van hoge operationele lasten in Frankrijk een rendement van aandeelhouders genereert van < 3%, wat veel te weinig is. Door aandeelhouders gewenste dividend rendement op huidige beurskoers is bijna 6%.
   
   De winkelcentra in Limoges (bijna 10.000 m2) is in 2018 verkocht voor 1,9 miljoen euro, bijna 200 euro per m2. De aankopen in Le Marais hebben dus plaatsgevonden tegen bijna 500x de m2 prijs van het verkochte winkelcentra. De winkelcentra in Limoges moeten van zeer dramatische kwaliteit geweest zijn, het ritje hierop was zelfs vele malen slechter dan Walburg.
   
   Qua organisatie opvallend dat het aantal FTE in Frankrijk is gestegen van 11 naar 12, terwijl het verhuuroppervlak is gedaald van 36.000m2 (93 huurders) naar 21.000m2 (72 huurders). In Belgie wordt 92.000m2 (132 huurders) beheerd door 7 FTE. Operatie in Frankrijk lijkt daarmee inefficiënt, zeker omdat de CEO aangeeft dat verhuren in Le Marais eenvoudig is (vanwege wachtlijst), en verhuur veelal plaatsvindt via verhuurmakelaars. In Frankrijk is het ontslaan van personeel lastig, misschien dat hier een aantal duimendraaiers op kantoor hangen waar geen afscheid van genomen kan worden, moeilijk in te schatten.
   
   In het jaarverslag lees ik dat Vastned nog steeds een cluster wil opbouwen in Barcelona. Groei in onbekende markten (met transactiekosten en verkoper die de markt kent) lijkt mij geen goed plan, zeker gezien de huidige beursnotering (discount). Focus moet nu puur intern liggen, handen vuil maken om non-core panden in portefeuille te verbeteren en te verkopen, en opbrengsten in te zetten voor aandeleninkoop of buitenkansjes (naastgelegen panden). Uitbreiding van de cluster in Madrid is al op het randje aangezien Vastned Spanje op 1 FTE draait (op 9 huurders in Spanje), wat een operationeel risico met zich meebrengt. Verkoop van alle panden buiten Madrid lijkt mij een slimmere zet, om de portefeuille meer te centreren en beter beheersbaar te maken.
   
   Het jaar 2019 kan goed een bodemjaar worden, wat de CEO stelt. Als Rue de Rivoli snel wordt verhuurd tegen goede voorwaarden, dan is het dividend van 2,05 euro over 2019 zeker gesteld. Herfinanciering van de convertible (begin april 2019) moet door verbeterde marktomstandigheden met scherp gedaalde lange rente tegen gunstige pricing mogelijk zijn (beter dan in januari 2019).
   
   Wat het resultaat vanaf 2020 zal verhogen, is de einddatum van 62,1 miljoen aan financiering waarop momenteel een rente van 5,41% wordt betaald (blz. 96 jaarverslag). Herfinanciering moet bij huidige omstandigheden eenvoudig lukken tegen minder dan de helft, wat op jaarbasis zo'n 1,7 miljoen aan lagere lasten betekent (= 0,10 per aandeel).
   
   Echte (huur)groei vanuit de vastgoedportefeuille lijkt ver weg, stabiele huren lijkt het hoogst haalbare ondanks de hoge kwaliteit.
6. Zilverduit 12 maart 2019 20:08

   auteur info

   • Zilverduit

     Lid sinds: 12 jul 2011

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 585

     Gegeven: 16

   •    Aantal posts: 1.304

   Mooie analyse junkyard. Op basis daarvan kunnen concluderen dat 2019 nog wel een jaar vol uitdaging voor dit aandeel is. De korting tov nav is dan re lkatief gezien laag tov de peers.
7. green70 13 maart 2019 09:56

   auteur info

   • green70

     Lid sinds: 27 mrt 2018

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 44

   Rents in top class high street retail are extremely resilient. I live in Athens and after all this financial crisis and the e-commerce expansion the rents in Ermou street went from top 10 most expensive streets in the world to top 15. The main reason is airbnb and tourism in general.
   Young people tend to prefer experiences over owning products and shopping in the european historical locations can be classified as an experience (includes sightseeing, dining, cultural activities) malls and shopping centers cannot provide such a differentiated experience, you don't travel in order to shop. Thus top class high street retail in major tourist destinations deserves lower yields than any other type of real estate.
   Vastned is really good at this, they have an attractive portfolio. Suppose that they are one shop that costs 612 M euros (vastned capitalisation) and gives you 41 M net cash flow (>6%), doesn't seem bad while interest rates in the bank accounts are near zero. You can categorise this investment as a bond proxy, a bond substitute.
   The problem is that the liabilities sum to 667 M. The banks own more than half of the store.
   The real LTV is more than 50%, our bond substitute may severely suffer even with a 1% interest rate increase. This is not a threat for the moment but it may be in the future.
   
   I expect a price decrease after they finish the share buy back (they have bought back 24M, 16M left), the cash they make is almost the cash they distribute (pay out ratio almost 100%), a dividend cut is also possible. Their CEO may not be the right person for this job, they may benefit from a younger guy who will focus on the fundamentals and will reshape the organisation (like NSI).
   
   I have been waiting for years for a good entry point in this stock, while enjoying very good quality of analysis (I mean junkyard, not ING) and I think that 2019 will be that year.
8. [verwijderd] 13 maart 2019 17:54

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   @junkyard
   
   Bedankt voor de mooie analyse, daar kan menig analist qua diepgang een puntje aan zuigen, AB!
9. [verwijderd] 13 maart 2019 19:34

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Junkyard, bedankt voor de in mijn ogen prima analyse, ik lees ze allemaal en met de laatste zin ben ik het helemaal eens en het gekke is dat ook ik net als Green 70 al een tijd kijk naar weer een echt goed instap moment zoals in 2008/9 toen ze tot € 25 omlaag gingen, dividend rendement toen zo'n 10% ongeveer maar toen was de marktrente ook hoger natuurlijk.
10. Erny 14 maart 2019 17:53

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 668

      Gegeven: 130

    •    Aantal posts: 3.392

    Ik sluit mij aan bij de positieve reacties n.a.v. de analyse van junkyard, maar vraag me wel af, dit gezien de niet optimale huurbezetting en ontbrekende groeiverwachting,waarom de koers van het aandeel Vastned momenteel zo in de lift lijkt te zitten. Ik dacht dat de afstraffing na de cijfers al redelijk gecompenseerd was. Lift Vastned soms mee op het verbeterende sentiment binnen de sector? Ik dacht dat dit laatste met name toch logistiek vastgoed en woningvastgoed betreft.
11. [verwijderd] 14 maart 2019 18:18

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Erny schreef op 14 maart 2019 17:53:

    Ik sluit mij aan bij de positieve reacties n.a.v. de analyse van junkyard, maar vraag me wel af, dit gezien de niet optimale huurbezetting en ontbrekende groeiverwachting,waarom de koers van het aandeel Vastned momenteel zo in de lift lijkt te zitten. Ik dacht dat de afstraffing na de cijfers al redelijk gecompenseerd was. Lift Vastned soms mee op het verbeterende sentiment binnen de sector? Ik dacht dat dit laatste met name toch logistiek vastgoed en woningvastgoed betreft.
    

    80% van de NAV is gelet op de genoemde leegstand in Parijs, vooralsnog een redelijke koers. Dan komen uit op een koers van 36 euro. Bij verhuur (mits de huurprijs kan worden waargemaakt) ligt het voor de hand dat we naar 40 euro gaan.
12. am1993 15 maart 2019 11:00

    auteur info

    • am1993

      Lid sinds: 13 jan 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3408

      Gegeven: 5882

    •    Aantal posts: 5.237

    En worden ze, zoals ik verwacht, na april (afloop converteerbare obligatielening) overgenomen, dan gaan we naar de > € 43. Voor de overnemende partij blijft er dan nog een premie over van circa 10%. Iedereen blij dan, zullen we maar zeggen.
13. Zilverduit 15 maart 2019 11:36

    auteur info

    • Zilverduit

      Lid sinds: 12 jul 2011

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 585

      Gegeven: 16

    •    Aantal posts: 1.304

    quote:

    am1993 schreef op 15 maart 2019 11:00:

    En worden ze, zoals ik verwacht, na april (afloop converteerbare obligatielening) overgenomen, dan gaan we naar de > € 43. Voor de overnemende partij blijft er dan nog een premie over van circa 10%. Iedereen blij dan, zullen we maar zeggen.
    

    De analyse van junkyard klinkt aannemelijker. Een ook al is het maar kleine tegenvaller en dan gaat de koers hard onderuit. Gezien de onzekerheden bij dit aandeel is de korting tov NAV mij te laag en daarom staat het m.i. ook te hoog.
14. Leefloon 15 maart 2019 15:36

    auteur info

    • Leefloon

      Lid sinds: 13 dec 2018

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3755

      Gegeven: 15475

    •    Aantal posts: 9.663

    quote:

    Erny schreef op 14 maart 2019 17:53:

    Lift Vastned soms mee op het verbeterende sentiment binnen de sector? Ik dacht dat dit laatste met name toch logistiek vastgoed en woningvastgoed betreft.

    Per ICB subsector vanaf 20 februari tot vandaag bij heel Euronext, o.a. gewogen naar beursomzet om illiquide kleintjes weg te filteren, met tussen haakjes het aantal eronder vallende bedrijven, alleen koersrendementen zonder eventuele dividenden:
    
    Real Estate Holding & Development (21) +9,14%
    Hotel & Lodging REITs (1) +6,40%
    Residential REITs (3) +5,44%
    Industrial & Office REITs (23) +4,62%
    Diversified REITs (5) +3,65%
    Specialty REITs (1) +2,95%
    Retail REITs (13, waaronder VastNed) +2,84%
    Real Estate Services (2) +2,13%
    
    VastNed verslaat dus de eigen subsector weer eens. Op jaarbasis, ongewogen, met +6,14%, dankzij de +11,15% koersstijging vanaf 20 februari. Blijkbaar was VastNed even iets teveel weggezakt, en profiteerde het daarenboven van een beperkt oplevende subsector. Andere subsectoren deden het inderdaad beduidend beter vanaf 20 februari.
15. Gaston Lagaffe 15 maart 2019 20:32

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 635

      Gegeven: 410

    •    Aantal posts: 2.543

    Eigenlijk is het jammer dat men (voor zover ik weet) geen plannen heeft om de onderwaardering te verminderen door OG te verkopen en eigen aandelen in te kopen. Er zal nog best wat OG zijn dat men tegen NAV-waarde kan verkopen. Net als bij URW is er geen ruimte voor nieuwe aankopen (tenzij men iets anders eerst verkoopt) dus groei wordt lastig. Ik hoop dat de internationale plannen (Parijs - Madrid) goed uitpakken maar als ik hier de postings lees lijkt het mij allemaal erg kleinschalig en dus kwetsbaar. Misschien was het beter geweest zich op 1 buitenlandse stad te richten en hier expertise op te bouwen.Ik heb Vastned in bezit, vind het dividend mooi maar vraag mij af of de internationale aankopen goed gaan uitpakken.
16. junkyard 16 maart 2019 16:37

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Vastned heeft meer verkocht dan aangekocht in 2018, per saldo is 22 miljoen meer verkocht. In 2019 zal verder worden verkocht, zo is al gemeld dat een tuincentrum in Heerlen begin 2019 is verkocht voor 3,5 miljoen (in 2007 aangekocht voor 7,4 miljoen). Bij verkopen is goed zichtbaar dat Vastned NL zich de afgelopen jaren langzaam heeft terug getrokken uit Friesland, Groningen, Zeeland, kop van Noord Holland, Limburg. Bezit van enkele losse winkelpanden in middelgrote steden biedt te weinig rendement, dit type vastgoed kan beter (actief, tegen lagere kosten en meer marktkennis) worden beheerd door lokale investeerders.
    
    Met de netto verkoopopbrengsten worden nu al aandelen ingekocht, er is momenteel bijna 25,9 miljoen van de mogelijke 40 miljoen (t/m eind maart 2019) uitgegeven aan de aandeleninkoop. Verlenging en verhoging van de aandeleninkoop lijkt mij de meest logische stap, dit biedt meer rendement voor aandeelhouders dan extra exclusieve winkelpanden aankopen tegen een historisch laag aanvangsrendement (met beperkt groei perspectief).
    
    Aangezien bijna alleen panden met lagere kwaliteit en hogere huurrendementen worden verkocht, en de aankopen met hogere kwaliteit tegen veel lagere huurrendementen gaan (+/- 3%), werkt de asset rotatie (verkopen / inkopen) per saldo negatief voor het directe rendement.
    
    Mee eens dat Vastned bij deze extreem lage yields ook wat hogere kwaliteit vastgoed zou kunnen / moeten verkopen. Dit indien aan deze panden geen waarde meer kan worden toegevoegd, iemand bereid is de hoofdprijs te betalen, de panden zijn gelegen buiten de belangrijkste clusters (Madrid, Parijs, Amsterdam, Antwerpen), of Vastned in deze plaats slechts 1 of 2 losse kleine panden bezit.
    
    Beste aankoopmoment lijkt inmiddels gepasseerd, de koersval (tot 30 euro) na de jaarcijfers was overdreven aangezien de jaarcijfers en outlook volledig in lijn met verwachting was. Alleen de leegstand in Rue de Rivoli was / is een tegenvaller, maar het zou wel erg toevallig zijn wanneer een huurder vlak voor de jaarcijfers zou zijn gevonden, hier had ik niet op gerekend.
    
    Als nu een huurder wordt gevonden voor Rue de Rivoli, verwacht ik niet dat de koers omhoog schiet tot de 40. Als Vastned gelijktijdig de outlook 2019 verhoogd, is een plusje van een paar procent goed mogelijk.
    
    Laatste weken lijkt er wat meer vraag naar aandelen Vastned, wat opwaarste druk gaf. De afloop van de convertible bond (10 april 2019) zal Vastned iets aantrekkelijker maken als overnamekandidaat. Alleen is retail vastgoed momenteel niet erg in trek, andere fondsen noteren ook tegen discounts. Verder is het een groot nadeel dat Vastned Belgium zelfstandig is (incl. listing met bijbehorende kosten) met een minderheidsbelang die alleen tegen te hoge kosten uit te nemen lijkt. Vastned management heeft zich hier begin 2018 flink op verkeken, ongeveer 2 miljoen uitgegeven aan advieskosten en hierna een overnamebod plaatsen die niet slaagt. Tevoren kon worden ingeschat dat de 90% niet behaald zou worden, aangezien veel aandeelhouders passief op de stukken zitten en het teveel moeite is om de stukken via ingewikkelde procedures aan te bieden, dit had niets te maken met de (prima) prijs die werd geboden.
    
    Verder lijkt dhr. van Herk te zijn gedegradeerd van marktkenner (winkel vastgoed) die een strategische positie in Vastned opbouwt om dit mooie vastgoed op termijn binnen zijn vastgoedimperium te trekken, naar een onkundige belegger die op een verkeerd moment in de verkeerde sector geld parkeert. Voor mij in ieder geval onbegrijpelijk dat dhr. van Herk de positie in Vastned midden 2018 heeft verkleind (tot <25%) en hiervoor posities is gaan opbouwen in Wereldhave (>10%) en Eurocommercial (>10%). Het verlies op de posities Wereldhave en Eurocommercial zal inmiddels zo'n 25% zijn. Samenvoeging van deze 3 fondsen zie ik niet gebeuren, te gecompliceerd en te groot voor van Herk, ondanks een overlap in portefeuille (Frankrijk, België).
17. Gaston Lagaffe 17 maart 2019 09:11

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 635

      Gegeven: 410

    •    Aantal posts: 2.543

    Junkyard, hoe solide is het vastgoed van Vastned nu eigenlijk ? Er zit in Nederland nog 18% non-core-assets in de portefeuille, in België (via hun deelneming) is dit 40%. In Frankrijk heeft men aanzienlijk investeringen (Bordeaux) buiten Parijs en Spanje lijkt mij te klein om risico's te kunnen spreiden. Ik denk niet dat het OG slecht is maar vrees dat het toch minder goed zal blijken te zijn dan men aangeeft. Afwaarderingen kunnen dan snel/gemakkelijk optreden. Als ik de afwaardering zie op de transacties die jij noemt dan spreken we niet over minus 15 % maar over veeeeeel meer (50 % ?). Dat is nogal wat. Voorzie jij in 2019/2020 nog forse afwaarderingen ? Als je de portefeuille in Nederland bekijkt zie je plaatsen verschijnen die je onmogelijk met Amsterdam-Parijs-Madrid kan vergelijken. Niets ten nadele van die plaatsen maar in het beste geval spreek je over provinciesteden. Ik geloof niet dat hier de kracht van het management zit en ik vind ze op sommige momenten te overtuigd van hun eigen gelijk. De mislukte overname van Vastned Belgium is hier een voorbeeld van. Heeft toch 2 mio gekost. Die had je ook aan de inkoop van eigen aandelen kunnen besteden. Ben niet echt negatief over het geheel maar zo solide als men zegt te zijn is men volgens mij niet.
18. junkyard 18 maart 2019 21:27

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Hoe meer solide het vastgoed, hoe lager het huurrendement. Daarmee niet enkel positief om naar een zo solide mogelijke portefeuille te werken, beter om te specialiseren in vastgoed waaraan door actief beheer waarde is toe te voegen en waarop een aantrekkelijk huurrendement wordt gegenereerd. Zeker nu er geen huurgroei meer zichtbaar is (en doorverhuren ook niet soepel loopt) op de kwalitatief hoogwaardige 'core city' vastgoed. Het verhuren van dit type vastgoed loopt vaak via verhuurmakelaars, er is beperkt waarde op dit vastgoed toe te voegen door de organisatie. Nu lijkt een goede tijd (i.v.m. extreem lage yields) om dit type vastgoed deels te verkopen, en vol in te zetten op een nieuw specialisme / focus. Misschien doelt Vastned hierop bij het benoemen van de Food & Beverage focus in de aanloopstraten naar historische binnensteden, en is op dit type vastgoed een wat hoger huurrendement te behalen.
    
    Zeer goed vergelijkbaar vastgoedfonds die deze draai al zeer succesvol heeft gemaakt is NSI. NSI heeft net als Vastned in het verleden grote fouten gemaakt door blind over het gehele land kleine winkelpanden op te kopen, met het idee dat winkelpanden overal gemakkelijk passief te verhuren zijn. Hierdoor is NSI tegen zware afboekingen aangelopen, maar is de laatste jaren nieuw leven ingeblazen door vol in te zetten op kantoren.
    
    Vastned heeft het verhuur specialisme op vastgoed met hogere huurrendementen momenteel nog niet ontwikkeld, en mikt vooral op vastgoed wat het meest eenvoudig te verhuren en beheren is. Vastned kent door de lage omvang een te hoge kostenstructuur (overhead & financiering) om een aantrekkelijk netto rendement te genereren voor aandeelhouders op het meest exclusieve 'core city' vastgoed.
    
    Het hoge aandeel 'core city' vastgoed levert een lage bijdrage aan het resultaat voor aandeelhouders, vanwege huurrendementen van +/- 3%. De 'mixed retail' portefeuille is misschien kwalitatief minder, maar levert wel een NIY van +/- 6%.
    
    In 2018 leverde het Vastned 'mixed retail' en 'core city' vastgoed een gelijke bijdrage aan het totaalrendement voor aandeelhouders, op ongeveer 4,2%. Daarmee over 2018 niet vast te stellen dat het 'core city' vastgoed beter is om in portefeuille te houden.
    
    Het 'mixed retail' totaalrendement van 4,2% is te verdelen in 6,2% huurrendement (t.g.v. direct resultaat) en een negatieve herwaardering van 2,0% (t.g.v. indirect resultaat). Het 'core city' totaalrendement is te verdelen in 3,4% huurrendement en een positieve herwaardering van 0,8%.
    
    Over de afgelopen 10 jaar is de waarde ontwikkeling van het meest exclusieve vastgoed veel beter geweest. Zie de ritjes die Vastned op Walburg, het winkelbezit in Lelystad en het tuincentrum in Heerlen heeft gemaakt. De grootste ellende lijkt nu wel geprijsd, bodem lijkt bereikt, mogelijk ook omdat herontwikkeling / herbestemming van losse winkelpanden in B steden eenvoudiger (gemeente meer flexibel) en aantrekkelijker (i.v.m. woningmarkt) is geworden. Een afboeking van meer dan 50% over de afgelopen 10 jaar was meer regel dan uitzondering op dit type vastgoed. Daarmee niet gezegd dat een gelijke waarde ontwikkeling de komende 10 jaar zal plaatsvinden. Naar mijn idee kan nu vooral verdiend worden op creatieve herontwikkeling van vastgoed. Helaas zie ik Vastned momenteel op dit punt niet veel meer doen dan het realiseren van appartementen boven winkelpanden.
    
    Echte plannen ontbreken. Boodschap bij jaarcijfers was 'Portfolio transformation completed'. Iets meer ambitie / strategie / urgentie lijkt mij passend bij een CEO die voor herbenoeming in aanmerking wil komen, op moment dat wordt meegedeeld dat de 2019 outlook (direct resultaat) zo'n 10% lager ligt dan het gerealiseerde resultaat 2019, wat het dividend in gevaar kan brengen.
19. am1993 22 maart 2019 16:38

    auteur info

    • am1993

      Lid sinds: 13 jan 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3408

      Gegeven: 5882

    •    Aantal posts: 5.237

    @Junkyard. Dank voor jouw berichten. Zeer informatief. Voordeel van het vastgoed van Vastned is, dat het een hoge kwaliteit heeft. Door dreigende recessie/teruglopen industriële groei in de US zie je een turnaround van beleggers van financials, tech en industry naar Utilities en Real Estate. Is nu aan de gang en de EU markten lopen daar wat later achteraan. Het rendement op Vastned is redelijk stabiel, dus 5-6% zonder zorgen zal steeds meer beleggers aanspreken. Kijk maar naar wat de Nederlandse "vermogensbeheerders" hebben gepresteerd in 2018! Waarom investeren in Adyen c.s. waar je minimale rendementen krijgt en het koersrisico ook nog eens zomaar > 10% kan bedragen, als je met Vastned rustig achterover kan leunen? Daarnaast verwacht ik na april nog steeds een overname, maar dat wist je al lang:).
20. am1993 22 maart 2019 16:49

    auteur info

    • am1993

      Lid sinds: 13 jan 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3408

      Gegeven: 5882

    •    Aantal posts: 5.237

    Ik zie trouwens dat vastned even wordt gedumpt de laatste dagen. Kost me weer de nodige K Euro's:). Had ik destijds ook met Crucell. Geen dividend destijds trouwens. Ik dacht: Dood geld. ga maar ergens anders in beleggen. Verlies gepakt. Drie dagen later een bod op Crucell(: Ik bedoel maar. Lekker vasthouden en bijkopen dat Vastned. Dit rendement is wat mij betreft oké.