Vastned NL0000288918

Forum Vastned geopend

1. am1993 10 mei 2019 19:01

   auteur info

   • am1993

     Lid sinds: 13 jan 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3410

     Gegeven: 5884

   •    Aantal posts: 5.239

   quote:

   993 schreef op 10 mei 2019 08:26:

   Als het dividend om laag gaat, zal de koers opnieuw dippen....
   

   Ik denk dat dat meevalt. Een dividend van € 1,80 is op dit niveau 6%.
   Bij 90% van de fondsen krijg je dat niet en het neerwaartse risico is daar ook nog eens groter, omdat de intrinsieke waarde van Vastned op circa € 45 ligt (dus zowat 50% boven de huidige koers) en dat van 99% van de verhandelde aandelen niet gezegd kan worden. Beleggers zijn niet gek.
   Die 6% krijg je bij de meeste "vermogensbeheerders" niet eens.
2. junkyard 11 mei 2019 19:04

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   De discount en hoge dividend is bij alle sectorengenoten (retail vastgoed) aanwezig, wat daarmee geen specifieke reden is om aandelen Vastned te kopen. Mogelijk wel dat vastgoed in populaire historische binnensteden meer waardevast is dan de sectorgenoten die in winkelcentra zitten.
   
   Vastned management zou het dividend beleid wat kunnen afstoffen, in het jaarverslag is dit omgeven door vaag taalgebruik. Hieraan erger ik mij steeds bij Vastned uitingen, CEO is mij te pretentieus en winkelt vooral naar panden in gebieden die zijn persoonlijke interesse hebben, handen graag meer vuil maken, meer actie in de tent!. In het jaarverslag 2018 staat:
   
   Vastned is van mening dat bij een dividenduitkering van ten minste 75% van het direct resultaat er voldoende ruimte blijft voor acquisities. Tegelijkertijd genereert Vastned met haar dividendbeleid een stabiel rendement voor haar aandeelhouders. Het dividendbeleid draagt op die manier bij aan de lange termijn waardecreatie van Vastned.
   
   
   Dividend uitkering van 75% is verplicht als FBI, minder uitdelen is geen optie, daarnaast wordt geen maximum payout % benoemd. Als Vastned de 2,05 euro wil vasthouden, dan gaat de payout naar 100%, een belachelijk niveau. Ruimte voor acquisities of benodigde capex is er dan zeker niet.
   
   Op welke wijze het Vastned dividendbeleid bijdraagt aan waardecreatie, is mij een raadsel. Het dividendbeleid niet duidelijk is omschreven, en uitkering van dividend kan per definitie niet leiden tot waardecreatie.
   
   Een vaag omschreven dividendbeleid en onduidelijkheid over toekomstige dividend uitkeringen kan wel leiden tot waardevernietiging (lagere koers), wanneer beleggers negatief worden verrast door plotselinge dividend verlagingen vanuit management. Beleggers houden niet van verrassingen, daarmee had Vastned naar mijn idee bij de jaarcijfers en tegenvallende 2019 outlook beter direct aan kunnen geven wat voor gevolgen de verlaagde outlook heeft voor het 2019 dividend, nu blijft het gissen voor beleggers.
   
   Management bouwt voor zichzelf nu wel ruimte in om te manoeuvreren, en bijvoorbeeld bij halfjaarcijfers het dividend te herzien. Ik vermoed dat Vastned management hoopte (net als ik) op snelle doorverhuring Rue de Rivoli, waarna outlook verhoging bij de halfjaarcijfers mogelijk zou zijn (naar 2,10-2,20), en het dividend zou kunnen worden vastgehouden. Nu lijkt het erop dat dividend verlaging noodzakelijk zal zijn, wat als tegenvaller kan worden geïnterpreteerd.
   
   De outlook wordt vaak conservatief vastgesteld door management, zonder in detail te melden waarop dit gebaseerd is (CEO wilde niet melden hoeveel maanden leegstand Rue de Rivoli is meegenomen in de 2019 outlook), management klopt zichzelf liever op de borst dan dat er moet worden gemeld dat resultaten tegenvallen.
3. am1993 20 mei 2019 12:14

   auteur info

   • am1993

     Lid sinds: 13 jan 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3410

     Gegeven: 5884

   •    Aantal posts: 5.239

   Afgelopen zondag weer eens naar Business Class zitten kijken. Huisjes kopen zonder AFM toezicht met "gegarandeerd" de eerstkomende jaren 5,5% rendement of beleggen met een "verwachting" van 6%. Nou, al zou Vastned haar dividend verlagen naar € 1,80, dan pak je op dit moment "gewoon" 6% op jaarbasis. En dan heb ik het niet eens over de intrinsieke waarde van het aandeel dat momenteel 50% boven de huidige koers ligt en de kwalitatieve portefeuille in de binnensteden. Bovendien kan je elk moment van je aandelen Vastned af, indien nodig, maar niet zomaar van je huisje of je investering in dat fonds.
   Beleggers zijn niet gek en kijken naar rendement met zo min mogelijk risico.
   Wat dat betreft vind ik Vastned dus nog steeds een pareltje en hou ik mijn aandelen nog steeds vast. Is "preken voor eigen parochie". Ik weet het. Maar 6%...… Daar doe ik het wel voor.
   En voor het management: iets minder borstklopperij, snijden in het aantal FTE, wat verkopen en maar weer eens aandelen inkopen, zou ik zeggen.
4. green70 20 mei 2019 15:12

   auteur info

   • green70

     Lid sinds: 27 mrt 2018

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 44

   Vastned's management had been keeping the price artificially high till the AGM.
   Now, after the CEO re-election, the stock price is heading towards the real market price that requires a significant discount for retail properties especially when the payout rate is almost 100%. The question is what is the required cap rate for a company like Vastned? 6%-7%-8%?
   Hard to tell, I am not aware of any other similar company. However, when the market cap rate is high, the situation calls for dispositions and new share buyback.
5. Marco19 20 mei 2019 20:59

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Ben benieuwd of Oyahon klaar is met verkopen. Hij brengt heel gefaseerd zijn aandelen op de markt. Schijnbaar had Van Herk geen interesse in het pakket. Een onderhandse deal was voor Oyahon makkelijker. Van Herk was druk met uitbreiden van zijn positie in ECP.
6. junkyard 21 mei 2019 08:29

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Oyahon zit begin april onder de 3%:
   
   www.afm.nl/nl-nl/professionals/regist...
   
   Hierna volgen geen meldingen meer, tenzij wordt bijgekocht tot boven de 3%. Mogelijk is alles al verkocht.
   
   Oyahon had dit pakket vast liever tegen een hogere prijs aan van Herk verkocht, schijnbaar geen interesse bij van Herk.
   
   Mee eens dat management nu (naast verhuringen, Rue de Rivoli) waarde zou moeten tonen door meer panden te verkopen tegen nette prijzen, de portefeuille is nog steeds teveel versplinterd. Ook al het Spaanse vastgoed zou voor verkoop in aanmerking moeten komen, gezien de kleine operatie (operationeel risico) en lage yield (3,3%). Spaanse markt ligt er best aardig bij (HS Q1-2019):
   
   www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/rese...
7. Marco19 21 mei 2019 10:13

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Junkyard, zo snel gaat het niet kijk maar naar de periode waar hij van 5% naar 3% ging. Daar heeft hij maanden over gedaan. Er is erg weinig vraag om ze op te nemen. Denk dat hij nog iets van een 1% moet maar dat is nergens op gestoeld. Helder verhaal van Green. Stukken afsplitsen geografisch. Denk dat Vastned alleen nog maar kleiner gaat worden qua omvang. Of wellicht België naar de beurs brengen.
8. green70 21 mei 2019 11:25

   auteur info

   • green70

     Lid sinds: 27 mrt 2018

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 44

   Most REIT CEOs and REIT managers are reluctant to sell because they don't want to decrease Assets under Management (AuM) and therefore their own paychecks. This happens especially when the REIT manager is an external company and they are paid with a percentage of AuM. Unfortunately, Vastned management behaves the same way even if they are employed by Vastned.
   
   3.3% yield in Madrid is near the debt rate! I simply do not understand this.
   The spread among the property yield and the debt rate should be at least 2%. Otherwise the whole investment doesn't make sense. It should be sold near or even a little bit under book value and the proceedings could be used to decrease the debt load and therefore the overall cost of debt.
   
   Vastned should immediately limit their footprint concentrating on specific cities where they can achieve synergies. Ultimately, a smaller, less expensive organisation, with a cost of debt around 2% and property yields around 5% would command a decent valuation.
   
   The funny thing is that all of the above are obvious. There is no explanation for the current waste of time. Maybe, at the end of the day, it's the personal qualities that make the difference. Personally, I don't like Vastned Management style, I find it arrogant and pretentious. This is the reason I am invested in NSI (after the change of Management) and not in Vastned.
   
9. junkyard 21 mei 2019 12:34

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Thanks, green70, 100% agreed.
   
   Vastned needs to add value to properties, low yielding assets are otherwise worth more to other (buy & hold) investors. Vastned cost of operations (management / overhead) and cost of debt (+ required return on equity) are too high for assets yielding below 4,0%.
   
   The annual reports and Vastned communication confirm the pretentious management style.
10. green70 21 mei 2019 14:26

    auteur info

    • green70

      Lid sinds: 27 mrt 2018

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2

      Gegeven: 10

    •    Aantal posts: 44

    The following article
    seekingalpha.com/article/4265216-cap-...
    includes comparison of the weighted average cost of capital (or WACC) vs cap rates for the US net lease REITS.
    
11. junkyard 21 mei 2019 17:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Cap rate seems close to the EPRA NIY definition. Cap rates are higher in the US, because of higher riskfree rates (10y +2,30% compared to NL). Cap rates depend on quality, Vastned is aiming for the highest quality (lowest yields). Renting out the high quality assets seems to be increasingly difficult (last year Calle Serrano, now Rue de Rivoli), which might lead to an adjustment in the perceived quality by real estate investors (> NIY increase, devaluation).
    
    Vastned does not publish the NIY of acquisitions (shareholders need this info!), probably a bit emberrassed by the low yields of purchases (in Le Marais around 3,0%), compared to the high cost of debt.
12. green70 21 mei 2019 18:49

    auteur info

    • green70

      Lid sinds: 27 mrt 2018

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2

      Gegeven: 10

    •    Aantal posts: 44

    Cap rates are higher in the US but cost of debt and cost of capital are also higher. I feel that the spread among the Vastned cap rate (NIY) and its cost of capital is minimal. This is not justified even for the highest quality assets.
    Moreover the cost of debt, 2.7% if I am not mistaken, indicates that they pay a risk premium. In addition to your remarks about the difficulties in renting out high class assets, minimal spreads indicate that they should SELL.
    They have wasted a lot of time and they will be forced to announce a dividend cut sooner or later.
    On the other side, opportunistically thinking, the dividend cut may create a nice entry point, especially if it will be accompanied with tough decisions.
    
    
13. junkyard 21 mei 2019 19:01

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Indeed, recent cost of debt was 2,73% for the 7 year Pricoa loan, effectively doubling URW incremental 7y cost of debt in January 2019, very close to the NIY of recent acquisitions (assuming 3,0% in Le Marais, probably below 4,0% in Amsterdam).
    
    I would prefer having no debt at all at these rates, reducing a lot of risk at low expenses.
14. Marco19 26 mei 2019 14:20

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.759

    Maandag 20.30 ceo de Groot bij Rtlz. Denk wel de moeite waard.
15. Sampdoria 27 mei 2019 21:33

    auteur info

    • Sampdoria

      Lid sinds: 27 mei 2019

      Laatste bezoek: 30 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3

      Gegeven: 18

    •    Aantal posts: 17

    Vond het niet sterk. Duidelijk geen nieuwe huurder op korte termijn voor Parijs
16. Stockboer 27 mei 2019 22:08

    auteur info

    • Stockboer

      Lid sinds: 04 sep 2016

      Laatste bezoek: 23 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 354

    Vond de visie van meerdere aaneengesloten panden in dure winkelstraten in combinatie met woningen erboven anders niet verkeerd.
17. junkyard 27 mei 2019 22:54

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Veel potentie tot conversie naar woningen zit er niet meer in portefeuille. In 2019 zijn er vooral renovaties van bestaande appartementen gepland, bij 6 panden in Amsterdam en Utrecht (waarvan 1 splitsing naar 2 appartementen).
    
    Alleen bij het volgende pand in Bordeaux vindt transformatie van ongebruikte ruimte plaats (tekst uit jaarverslag 2018):
    
    Rue Sainte Catherine 39, Bordeaux
    Boven de recentelijk geopende NYX winkel in Rue Sainte Catherine 39, zullen vier duurzame appartementen worden gecreëerd in voorheen ongebruikte ruimte. Oplevering verwacht in Q4 2019.
    
    Op een balanstotaal van ruim 1,5 miljard, 41 FTE in loondienst, en een CFO en CEO die jaarlijks samen ruim 1,5 miljoen opstrijken, is dit kruimelwerk.
18. junkyard 28 mei 2019 21:24

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Gisteren hoorde ik CEO de Groot stellen dat nu alleen panden worden aangekocht waaraan Vastned waarde kan toevoegen. Voor mij moeilijk te begrijpen hoe Vastned waarde kan toevoegen aan dit pand, aangezien het pand waarschijnlijk meerjarig is verhuurd aan Bierfabriek (ivm verhuizing Bierfabriek 2,5 jaar geleden):
    
    Op 18 april 2019 heeft Vastned het object Nes 67 / Sint Barberensteeg 4 in Amsterdam gekocht voor € 7,1 miljoen inclusief acquisitiekosten. De totale oppervlakte bedraagt ruim 900 vierkante meter en wordt verhuurd aan restaurant Bierfabriek Amsterdam.
    
    Door deze aankoop is de aandeleninkoop stopgezet op 34,7 miljoen van de geplande 40,0 miljoen. Aandeleninkoop had een hoger rendement opgeleverd voor aandeelhouders dan deze aankoop. Transactiekosten zijn een direct verlies voor aandeelhouders, en het huurrendement zal lager liggen dan de gemiddelde vermogenslast van Vastned. Ik vrees dat deze aankoop een uitvloeisel is van de Food & Beverage strategie, en management doelstelling tot verhoging Food & Beverage weging in portefeuille. Of mis ik hier het waardegroei perspectief?
    
    De aankoop aan Ferdinand Bolstraat kan ik iets beter begrijpen, gezien de grote cluster die Vastned aan de FEBO heeft (en perspectief van dit gebied + appartementen):
    
    Op 12 maart 2019 heeft Vastned haar cluster in Amsterdam uitgebreid in de Ferdinand Bolstraat. Het betreft het hoekpand Ferdinand Bolstraat 85/1e Jan Steenstraat 89, inclusief 3 bovengelegen appartementen, dat werd gekocht voor in totaal € 3,7 miljoen inclusief acquisitiekosten. De begane grond heeft een horecabestemming en wordt verhuurd aan Bakker Bart. De verkopend makelaars waren JLL en B&O Retail.
    
    De Vastned focus zou alsnog meer moeten liggen op verkopen dan aankopen, en het vrijspelen van middelen om aandeleninkoop te kunnen continueren. Daarmee teleurstellend dat na publicatie jaarcijfers 2018 slechts 1 pand is verkocht:
    
    Op 15 april 2019 heeft Vastned het niet-strategische object Steenstraat 110/ d’n Entrepot 3 in Boxmeer verkocht voor € 0,4 miljoen.
    
    Het is te hopen dat er binnenkort meer wordt verkocht, hopelijk leest Vastned hier nog steeds mee en volgt binnenkort verkoop van de gehele Spaanse vastgoedportefeuille t.b.v. aandeleninkoop :)
    
    In Nederland ook nog genoeg werk aan de winkel in de regio, zoals:
    www.fundainbusiness.nl/winkel/goes/ob...
    www.fundainbusiness.nl/winkel/almelo/...
    www.fundainbusiness.nl/winkel/devente...
    www.vbo.nl/bedrijfspanden/deventer/be...
    www.fundainbusiness.nl/winkel/eindhov...
    www.zimmermanretail.nl/en/te-huur/BOX...
    www.fundainbusiness.nl/winkel/doetinc...
    www.fundainbusiness.nl/winkel/utrecht...
    
    
19. Marco19 29 mei 2019 09:13

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.759

    Goede analyse Junkyard. Aandeleninkoop is beste optie gezien de significante discount tov NAV
20. am1993 29 mei 2019 14:01

    auteur info

    • am1993

      Lid sinds: 13 jan 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3410

      Gegeven: 5884

    •    Aantal posts: 5.239

    Mee eens. De focus moet gericht zijn op het creëren van aandeelhouderswaarde. Zeker op deze koers. Dus aandeleninkoop en kostenreductie. Een beetje manager begrijpt dat. In deze situatie en met dit beleid, als lid van het MT, per jaar meer dan € 1 miljoen opstrijken, wordt langzaam maar zeker een farce. Het wordt m.i. tijd dat van Herk zich eens wat agressiever gaat opstellen bij Vastned. Hij heeft tenslotte circa 25% en ik maar een paar duizend stuks. Let wel: ik ga niet verkopen, want rendement is nog steeds >6% en de intrinsieke waarde is circa € 45 p.a., dus ik zou liever bijkopen als ik de mogelijkheid had:).