Niet alleen banken, maar ook de media besteden steeds meer aandacht aan de aflossingsvrije hypotheek.
Vorig jaar kon u in mijn column Controleer uw aflossingsvrije hypotheek lezen dat het verstandig is om te kijken of uw aflossingsvrije hypotheek nog betaalbaar is als u met pensioen gaat.
In het kort komt het erop neer dat banken het liefst zien dat huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek deze gaan aflossen. Eigenlijk is dat vreemd, daar er nog steeds aflossingsvrije hypotheken gesloten kunnen worden en vóór 2013 zijn banken altijd zeer positief geweest over aflossingsvrije hypotheken. Je krijgt bijna de indruk dat huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek vogelvrij zijn verklaard.
Banken zijn echter slim. Wie geen aflossingsvrije hypotheek wil afsluiten, biedt er gewoon geen meer aan. Het is ook mogelijk de hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek (flink) hoger te maken dan bijvoorbeeld die voor de annuïteitenhypotheek.
Renteverschil
Ik heb voor enkele banken in Nederland (begin mei) de hypotheekrente bij 5 en 20 jaar vast bij een annuïteiten-/lineaire hypotheek vergeleken met de aflossingsvrije hypotheek.
Het betreft hier een tophypotheek zonder NHG (100% van de marktwaarde).
Hypotheekrente 5 jaar vast
(hypotheek 100% van de marktwaarde) |
| Naam |
Annuïteiten/
Lineair |
Aflossingsvrij |
| Argenta |
1,70% |
1,85% |
ABN AMRO
Budget Duur. |
1,89% |
1,99% |
| Obvion Compact |
1,85% |
2,05% |
Florius Profijt
3 plus 3 |
2,05% |
2,15% |
| ING Basis |
2,05% |
2,30% |
Bij de rentevastperiode van 5 jaar vallen de verschillen nog mee. Maar deze verschillen worden anders als er sprake is van een rentevastperiode van 20 jaar.
Hypotheekrente 20 jaar vast
(hypotheek 100% van de marktwaarde) |
| Naam |
Annuïteiten/
Lineair |
Aflossingsvrij |
| Argenta |
2,80% |
2,95% |
ABN AMRO
Budget Duur. |
2,59% |
2,89% |
| Obvion Compact |
3,13% |
3,33% |
Florius Profijt
3 plus 3 |
2,74% |
3,04% |
| ING Basis |
2,78% |
3,48% |
Bij 20 jaar vast gaat de ING wel heel erg ver om de aflossingsvrije hypotheek onaantrekkelijk te maken. Het verschil met hun annuïteitenhypotheek is 0,70 procentpunt. Even een rekenvoorbeeld voor wat de bruto maandlasten zijn bij een ING-hypotheek van bijvoorbeeld 100.000 euro.
| Hypotheek |
€100.000 |
Bruto per maand |
| Aflossingsvrij |
3,48% |
€290 |
| Lineair |
2,78% |
€410 |
De annuïteitenhypotheek is nu 120 euro bruto per maand duurder. Maar in de looptijd wordt dan wel de gehele hypotheek afgelost! Ik verwacht dat de renteverschillen de komende jaren nog groter worden.
Huizenbezitters die over een paar jaar hun rente opnieuw moeten vastzetten en een aflossingsvrije hypotheek hebben, zullen erachter komen dat hun lopende aflossingsvrije hypotheek niet meer welkom is.
Extra aflossen?
Betekent dit dat het nu al verstandig is om op een aflossingsvrije hypotheek extra te gaan aflossen?
Dat is afhankelijk van de situatie. Voor wie nu lagere maandlasten wil hebben en door de extra aflossing in een lagere risicoklasse kan komen (hypotheekrente wordt dan lager), is een extra aflossing een optie. Vergeet echter nooit dat aflossen ook daadwerkelijk aflossen is. De eigen middelen komen in “het huis” te zitten en zijn dus niet meer vrij beschikbaar.
Fiscaal gezien kan een extra aflossing niet aantrekkelijk zijn zolang er renteaftrek is. Door de afschaffing van de Wet-Hillen moeten huizenbezitters met geen of een lage hypotheek alsnog belasting betalen.
In het begin zal dit gaan om een paar euro, daar de Wet-Hillen in 30 jaar wordt afgeschaft. Of deze periode van 30 jaar blijft gehandhaafd is afwachten; het kabinet heeft al meerdere keren laten zien dat een voorstel de eindstreep niet haalt.
Geen fiscaal voordeel
Bovendien komt er fiscaal nog iets om de hoek kijken bij een aflossingsvrije hypotheek waarbij extra aflossingen wordt gedaan. De extra aflossingen zorgen wel voor lagere maandlasten, maar niet voor een fiscaal voordeel. Ik zal dit uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld:
Voorbeeld 1:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro van 7-2002 tot 7-2032
Voorbeeld 2:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro per 7-2002
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2007, aflossingsvrije hypotheek wordt 150.000 euro
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2010, aflossingsvrije hypotheek wordt 100.000 euro
Extra aflossing van 30.000 euro op 7-2018, aflossingsvrije hypotheek wordt 70.000 euro
Einddatum aflossingsvrije hypotheek 7-2032 (bedrag nog 70.000 euro)
In voorbeeld 1 is het duidelijk. Deze huizenbezitter heeft een renteaftrek genoten over 200.000 euro voor een periode van 30 jaar. Na 7-2032 is er geen renteaftrek meer.
Het klinkt vreemd, maar in voorbeeld 2 is hetzelfde aan de orde als in voorbeeld 1. De extra aflossingen hebben fiscaal dus geen voordeel. De beginhypotheek van 200.000 euro blijft van toepassing zolang deze niet volledig wordt afgelost. Dit is niet aan de orde bij voorbeeld 3 waarbij de hypotheek tussentijds volledig wordt afgelost. Hier is 15 jaar renteaftrek geweest over 200.000 euro.
Voorbeeld 3:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro per 7-2002
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2007, aflossingsvrije hypotheek wordt 150.000 euro
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2010, aflossingsvrije hypotheek wordt 100.000 euro
Extra aflossing van 100.000 euro op 7-2017, geen aflossingsvrije hypotheek meer.
Tot slot de huizenbezitter die gaat verhuizen en extra aflossingen heeft gedaan zoals in voorbeeld 2. Deze huizenbezitter verkoopt zijn woning per 9-2018 voor 200.000 euro en koopt per 8-2018 een andere woning voor 400.000 euro. Het volgende is dan van toepassing:
| Verkoop woning |
200.000 |
| Aflossingsvrij |
70.000 |
| Verkoopwinst |
130.000
(is Eigen Woning
Reserve) |
| |
|
| Koopsom nieuwe woning |
400.000 |
| Eigen Woning Reserve |
130.000 |
| Nieuwe hypotheek |
270.000 |
Duur renteaftrek
200.000 euro voor periode 7-2002 tot 7-2032
70.000 euro voor periode 8-2018 tot 8-2048
De maximale aflossingsvrije hypotheek waarover renteaftrek kan worden opgegeven is nu 70.000 euro. In ieder geval is duidelijk dat blindelings extra aflossen op een (aflossingsvrije) hypotheek niet verstandig is.
Wie genoeg eigen middelen heeft, kan altijd nog aflossen. U moet dan denken aan de einddatum van de (aflossingsvrije) hypotheek. Bovendien is de kans groot dat een aflossingsvrije hypotheek “hot” gaat worden in de toekomst. Hier kom ik later nog op terug.