In het laatste kwartaal van 2019 is de hypotheekrente flink gedaald. Het is logisch dat bestaande huizenbezitters willen profiteren van deze lage hypotheekrente.
Vergeet niet dat heel veel huizenbezitters een paar jaar geleden de hypotheekrente voor een lange periode hebben vastgezet. Zij dachten op dat moment dat de hypotheekrente laag was.
Veel huizenbezitters betalen op het ogenblik een hypotheekrente van meer dan 4%. Zij willen natuurlijk liever de huidige hypotheekrente betalen van rond de 1,5%. Wat zijn de mogelijkheden om aan deze lage hypotheekrente te komen?
- Boeterente betalen
- Verhuizen naar een andere woning (ABBA-verhuizing is niet mogelijk)
- Hypotheekrente in stapjes oversluiten
- Hypotheek volledig omzetten naar lineair
- Hypotheek gedeeltelijk aflossen door middel van Persoonlijke Lening
- Overlijden
- Koets-constructie
Boeterente
Het is natuurlijk altijd mogelijk om de rentevaste periode met de hoge hypotheekrente af te kopen. Ik bedoel hiermee dat u aan uw bank aangeeft dat u de hoge hypotheekrente niet meer wil betalen en per heden dan de huidige lagere hypotheekrente.
De bank zal dan een boeterente berekenen. Deze boeterente is bij veel huizenbezitters enorm hoog. We hebben het dan vaak over tienduizenden euro’s.
Verhuizen
Om de boeterente volledig te ontwijken, zal een huizenbezitter moeten verhuizen. Het nadeel is dan weer dat er verhuiskosten om de hoek komen kijken en natuurlijk ook weer kosten koper voor de nieuwe hypotheek.
Bovendien zijn door de stijgende huizenprijzen de huizen zo duur geworden dat veel huizenbezitters na een verhuizing constateren dat zij alsnog een hogere maandlast hebben. Ook het vinden van een leuke geschikte andere koopwoning is tegenwoordig niet gemakkelijk.
-
ABBA-verhuizing: niet meer mogelijk
Een paar jaar geleden werd daarom door slimme huizenbezitters de ABBA-constructie uitgevoerd. Je verkoopt je woning aan de buurman en koopt hem na een paar maanden weer terug.
De banken hadden dit al snel door (vooral na mijn column https://www.iex.nl/Column/150922/De-verkoop-terugkooptruc.aspx), waardoor zij hebben besloten dat deze constructie niet meer kan. Anders gezegd: zij werken niet mee aan deze constructie en verstrekken dus geen hypotheek!
Zij hebben ook de adviseurs ingelicht dat zij niet aan deze constructie mogen meewerken en veel banken hebben het zelfs in hun voorwaarden staan.
In stapjes intern oversluiten
In november 2018 dienden de Kamerleden Omtzigt en Ronnes een motie in die de regering oproept in gesprek te gaan met kredietverstrekkers en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ze willen dat vergoedingsvrije aflossingsdelen gebruikt kunnen worden om hypotheken in jaarlijkse stappen om te zetten naar een hypotheek met lagere maandlasten.
Door gebruik te maken van de jaarlijkse mogelijkheid tot vergoedingsvrij aflossen, kan in 5 tot 10 jaar (afhankelijk van het rentecontract en de resterende schuld) de hypotheek worden overgesloten zonder dat hiervoor een vergoeding aan de kredietverstrekker verschuldigd is.
In principe bestaan er vanuit wet- en regelgeving geen belemmeringen om stapsgewijs oversluiten aan klanten aan te bieden. In de praktijk zijn er echter verschillende redenen dat een dergelijk product niet breed wordt aangeboden.
Bij interne oversluiting wordt een gedeelte van de hypotheek (bijvoorbeeld 10%) omgezet naar een lagere hypotheekrente. De klant hoeft dan alleen de renteaanbieding te ondertekenen! Banken hebben aangegeven hier niet aan mee te werken. De redenen die ze hiervoor aandragen, en die Den Haag heeft geaccepteerd, slaan de plank behoorlijk mis.
Lineaire hypotheek
Een collega kwam met de oplossing om de hypotheek volledig om te zetten naar een lineaire hypotheek met een korte looptijd. Met deze korte looptijd wordt bedoeld de duur dat de hogere hypotheekrente nog vaststaat.
De boete is nu nihil! Hierna moet wel weer de gehele hypotheek worden omgezet naar de nieuwe lage rente met een nieuwe duur van maximaal 30 jaar.
De truc is leuk verzonnen. Ik verwacht echter dat de bank nooit akkoord gaat met het volledig omzetten naar een lineaire hypotheek met een korte looptijd. De bank zal wel even willen weten of de hypotheek betaalbaar is. Vergeet niet dat een bank ook een zorgplicht heeft.
Persoonlijke Lening
Het is altijd mogelijk om een gedeelte van de lopende hypotheek af te lossen met behulp van een Persoonlijke Lening. Dit is natuurlijk alleen interessant als de rente van de PL lager is dan die van de lopende hypotheek. Houd er hierbij rekening mee dat de looptijd van een PL niet langer is dan 15 jaar.
Overlijden
Het is natuurlijk nooit leuk als je partner onverwachts overlijdt. Er zijn echter banken in Nederland die de overgebleven persoon opnieuw de hypotheekrente laten vastzetten. In deze nare situatie kunnen de maandlasten behoorlijk dalen door de lagere hypotheekrente die nu van toepassing is.
Koets-constructie
Gelukkig zijn er tegenwoordig vele wegen naar Rome. Met wat hulp heb ik een leuke hobbelige weg gevonden. Het is mogelijk om zonder boete te betalen aan een lagere hypotheekrente te komen.
Nadeel is wel dat banken het ook weten. Om het te verbieden moeten banken hun voorwaarden gaan wijzigen.
Ik weet ook dat diverse collega’s de constructie al eens hebben toegepast. Als ik nu uit de doeken doe hoe het werkt, zullen banken direct stappen ondernemen. Het klinkt raar, maar u hoeft mij hier niet over te mailen.
Geheim
In het kader van mijn 'onderzoek' heb ik gesprekken met banken gevoerd. Natuurlijk worden hypotheekadviseurs gecontroleerd door banken. De banken verwachten dat hun hypotheekadviseurs integer zijn.
Ik hoor u als lezer waarschijnlijk al lachen: welke bank is 100% integer. Banken kunnen echter wel besluiten met wie zij zaken willen doen. Ik heb besloten om (even) aan de zijlijn te blijven staan.