Branco P schreef op 4 april 2020 16:26:
[...]
Zoals het er nu naar uitziet gaat de jaarlijkse huur gelijk zijn als voor de crisis. Uiteraard met uitzondering van 2020, want er zal vast wat achterstallige huur worden kwijtgescholden, maar daarna weer business as usual. Nog géén enkele huurders is omgevallen. Ik hoor ook geen signalen dat huurders omvallen. Dat kan ook bijna niet want huurders betalen op dit moment geen huur, geen belastingen en geen personeelskosten en ze hebben kredietlijnen bij banken. Bovendien zullen overheden geen bedrijven om laten vallen die het als gevolg van de lock down niet zouden redden. Overheden zijn verplicht om deze bedrijven te redden. Het lijkt net of mensen zich dit niet beseffen, maar dat is natuurlijk wel zo.
Ik denk over yields/factoren als volgt:
Hoe groot is de kans dat er een vergelijkbaar virus op termijn uitbreekt? Misschien 1 keer per 10 jaar? Hoeveel maanden huur staan daarbij dan op het spel? 3 maanden gemiddeld? Dat betekent 3 maanden potentieel huuruitval op een periode van 120 maanden, oftewel, 3%. Dus laten we voor het gemak zeggen dat factoren met 5% dalen als gevolg van het nieuw te incorporeren "Virusrisico"
Voor ECP betekent dat dan: factor 19,5x wordt factor 18,5x
Nou laat dan in het uiterste geval de huidige huurinkomsten nog eenmalig dalen van € 205 mio per jaar naar € 200 mio per jaar, dan heb je 200 x 18,5 = een vastgoedportefeuille ter waarde van: € 3.7 miljard.
Zo denk ik erover, waarbij het niet uitgesloten is dat het scenario positiever zal zijn dan dat ik hierboven voorreken.
Dus wat er met de koers gebeurd is, is in mijn optiek totale waanzin. Misschien komende week toch nog een klein plukje bijkopen, op de pof bij Binck ;-)