Mr.J.bonds schreef op 14 april 2020 00:32:
Even voorstellen; ik ben al sinds jaar & dag een belegger in Wereldhave, ik heb er inmiddels een paar duizend, voornamelijk voor het dividend als aanvulling op mijn pensioen, ik ben een ondernemer in de ICT-wereld. Dus ik moet zelf mijn eigen pensioenvoorziening regelen..
Ik heb een paar dagen met de DIRECTOR INVESTOR RELATIONS & CORPORATE DEVELOPMENT van Wereldhave, de heer Ruud van Maanen, gesproken en ik wil graag verslag doen van de uitkomst van dat gesprek. Dat over onder andere het dividend en de toekomst van Wereldhave handelde..
Ik heb hem gebeld en zijn voicemail ingesproken en tot mijn verbazing belde hij terug. En ik daag iedereen uit die mij niet geloofd om hetzelfde te doen. Het nummer staat op de afbeelding vermeldt..
Allereerst hebben we over het dividend gesproken. Ik heb gezegd dat ik begrip had voor het feit dat Wereldhave dit voorlopig opgeschort heeft gezien de huidige situatie. Maar dat ik het zorgelijk vond dat men er geen termijn heeft aangehangen wanneer het dividend weer wordt hervat..
Daarop vertelde de heer van Maanen mij dat Wereldhave voornemens is om het dividend weer te hervatten in 2021, én misschien minder goed bekend onder het grote(beleggende) publiek, dat men zelfs wettelijk verplicht is om het dividend uit te keren..(!!) Maar dat was niet alles. Hij vertelde er ook bij dat Wereldhave dit in haar statuten heeft vastgelegd, simpel gezegd, dat een bepaald percentage inkomsten(huuropbrengsten) uitgekeerd MOET worden aan haar aandeelhouders. Dit betekend dat zij dus voornemens zijn op het opgeschorte, resterende kwartaaldividend 2020 ook nog in 2021 te gaan uitkeren. Van Maanen gaf aan dat Wereldhave zelfs dus wettelijk verplicht is om hier aan te voldoen, omdat dit dus statutair is vastgelegd..(de statuten zijn opvraagbaar bij Wereldhave)
Op mijn vraag waarom dit niet naar de aandeelhouders is verwoord in het laatste bericht aangaande het opgeschorte dividend. Antwoorde van Maanen dat dit min of meer opzettelijk is weggelaten om een sterkere onderhandelingspositie te creëren bij de huuronderhandelingen die plaatsvinden met huurders die door het Corona virus maatregelen verminderde inkomsten hebben.
En om de bank convenanten niet te veel te beschadigen. Dus de banken kunnen moeilijk gaan doen over hun leningen aan Wereldhave. Plat gezegd: als Wereldhave minder huuropbrengsten heeft, maar toch dividend tijdens de corona crisis uitkeert. Dan gaan zij een renteopslag vragen vanwege een hogere indeling in een risico categorie volgens van Maanen omdat door de crisis de tijd te onzeker is geworden en de banken willen dat Wereldhave tot einde shutdown de dividendgelden vasthouden om haar balans te versterken. Een gedachte die ik best kan en wil begrijpen maar..
De reden waarom ik dit toch wereldkundig maak, is het simpele feit dat de aandeelhouder nu niet alleen dividend misloopt. Maar de aandeelhouders ook enorme klappen in de koers krijgen, door de omissie van het dividend en het in ongewisse laten over het wanneer van de hervatting ervan.. En dit vind ik niet handig en ook niet fair naar ons aandeelhouders toe. Alleen maar door dit bepaald strategisch gekozen communicatiebeleid naar de buitenwereld, Wereldhave een ietwat sterkere onderhandelingspositie krijgt.
Verder uit het gesprek: Feitelijk staat Wereldhave er nog lang en lang niet zo slecht voor zoals analisten en voor eigen parochie predikende vermogensbeheerders zoals Antaurus vermogensbeheer (Dik Short) bij Harry mens willen doen voorkomen zoals afgelopen zondag..
De cijfers zijn 40 miljoen aandelen keer € 7.8 = een beursgenoteerd vermogen van 312 miljoen euro voor wereldhave. Dat is dus de tegenwaarde die Wereldhave aan de beurs op de huidige slotstand aan de AEX vertegenwoordigd.. Verder blijk dat de onroerende zaken die Wereldhave in bezit heeft en beheert, zoals winkelcentra, kantoorpanden enzovoorts. Na de laatste afschrijvingen op 3 miljard euro staan gewaardeerd op de balans. Wereldhave heeft ongeveer een schuld van 1.5 miljard op de balans staan aan bankleningen. Dat betekent dat je 1500 miljoen euro – 312 miljoen 1188 miljoen, zeg voor het gemak 1.2 miljard surplus overhoudt aan onderwaardering, als Wereldhave morgen zou besluiten liquideren..
1200 miljoen gedeeld door 40 miljoen uitstaande aandelen geeft een onderwaardering van € 30 per aandeel. Afgaande op het intrinsieke vermogen per aandeel zou Wereldhave dus € 37.80 moeten zijn per share.. Desgevraagd aan van Maanen waarom niet liquideren en de opbrengsten als een superdividend aan haar aandeelhouders uitkeren? Gaf van Maanen aan dat dit scenario wel besproken was. Maar dit in de huidige markt met partijen zoals Unibal of Blackrock of andere grotere vermogens en vastgoedbeheerders de situatie van Wereldhave dermate slecht zou worden uitgebuit dat dat scenario te veel tot aandeelhouderswaardevernieting zou leiden. Ze zouden net zo lang als een kudde hyna’s in de bosjes gaan zitten wachten een aantal jaar, dat Wereldhave zich dan wel genoodzaakt ziet om tegen lagere prijzen toch te verkopen, gehdeeltes of alles(uitroken) Men zag toch meer waarde creatie in het scenario onder leiding van CEO Storm meer heil in het verbouwen en aanpassen van de bestaande winkelcentra tot (kleinere) service centrums, zoals eerder ook gecommuniceerd door Wereldhave.
Ik heb met de heer Van Maanen meer als 45 minuten over alles en nog wat gesproken aangaande de toekomst van Wereldhave en voor haar aandeelhouders gesproken. En het zou te lang duren om daar verder nog over uit te weiden in deze posting. Maar het komt er op neer dat er een gigantisch stuk onderwaardering in het aandeel zit, dat marktomstandigheden door Corona lastig zijn, maar dat het dividend van 2020 nog steeds staat. En Wereldhave wettelijk verplicht 100% zeker dividend gaat uitkeren over 2021. En dat dit om strategische redenen verzwegen is..
PS. verder is leuk om te vermelden dat de grootste angst van partijen zoals Goldman Sachs die short zitten in Wereldhave, dat zij het allerhardst beven voor een overnamebod. Misschien dat zij het ook niet niet leuk gaan vinden dit nieuws dat het dividend weer hervat gaat worden met terugwerkende kracht in 2021 . Maar zij rillen al helemaal van angst als er een bod komt te liggen..(!!!)
En je kunt er vanuit gaan dat dat bod er gaat komen met € 30 euro feitelijke onderwaardering per aandeel..
zoveel werd wel duidelijk uit het gesprek met van Maanen..!!