De hypotheekrente blijft laag. Bij een rentevaste periode van 30 jaar is de hypotheekrente 1,70% voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.
Niemand had 10 jaar geleden kunnen voorspellen dat de hypotheekrente zozeer zou dalen.
| Hypotheekrente | NHG | 100% |
|---|
| 1 jaar hypotheekrente v.a. |
0,75% |
1,25% |
| 5 jaar hypotheekrente v.a. |
0,80% |
1,40% |
| 10 jaar hypotheekrente v.a. |
1,05% |
1,65% |
| 20 jaar hypotheekrente v.a. |
1,38% |
2,03% |
| 30 jaar hypotheekrente v.a. |
1,70% |
2,26% |
Bron: Homefinance 11 mei 2020
Bankspaarhypotheek
Veel huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten, hebben toen voor een bankspaar-/spaarhypotheek gekozen. Deze hypotheekvorm was aantrekkelijk omdat de einduitkering gegarandeerd is. Door de woekerpolisaffaire wilden veel huizenbezitters geen beleggingshypotheek meer.
Bij een bankspaarhypotheek wordt de betaalde hypotheekrente vergoed op de spaarrekening. Dit betekent: hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager de spaarpremie. Bovendien is de betaalde hypotheekrente nog fiscaal aftrekbaar.
Wat zijn de gevolgen bij een bankspaarhypotheek als de hypotheekrente opnieuw moet worden vastgezet tegen een veel lagere hypotheekrente ?
Je hebt een bankspaarhypotheek en de rentevaste periode loopt af. De vlag kan uit want je huidige hypotheek tegen hoge rente kan je eindelijk omzetten naar de lage hypotheekrentes die nu van toepassing zijn. En die vlag kan wel weer binnengehaald worden, want de lage hypotheekrente zorgt ervoor dat de spaarpremie flink hoger wordt.
Hieronder een fictief rekenvoorbeeld, waarbij de huizenbezitter in 2010 een spaarhypotheek met NHG heeft afgesloten met een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 5%.
| Situatie per 1-7-2010 |
|
| Bankspaarhypotheek |
€150.000 (looptijd 30 jaar) |
| Hypotheekrente |
5% |
| Spaarpremie |
180 euro per maand |
| Opgebouwde waarde per 1-7-2020 |
€30.000 |
| Bruto per maand |
805 euro (hypotheekrente 625 euro en 180 euro spaarpremie) |
| Situatie per 1-7-2020 |
|
| Bankspaarhypotheek |
€150.000 (looptijd 30 jaar) |
| Hypotheekrente |
1,5% |
| Spaarpremie |
390 euro per maand |
| Opgebouwde waarde per 1-7-2020 |
€30.000 |
| Bruto per maand |
578 euro (hypotheekrente 188 euro en 390 euro spaarpremie) |
De bruto maandlasten worden in ieder geval beduidend minder. In de eerste 10 jaar werd er maandelijks 805 euro betaald. Nu de hypotheekrente 1,5% is, wordt de bruto maandlast 578 euro (verschil is 227 euro). Het belastingvoordeel over de betaalde hypotheekrente voor huizenbezitters met een inkomen tot €68.000 euro is 37,35%.
Het volgende is dan van toepassing:
| Periode |
2010-2020 |
2020-2040 |
| Betaalde hypotheekrente |
€625 |
€188 |
| Belastingvoordeel 37,35% |
€233 -/- |
€70 -/- |
| Netto hypotheekrente |
€392 |
€118 |
| Spaarpremie |
€180 |
€390 |
| EWF ( WOZ 150.000) |
€28 |
€28 |
| Totaal netto per maand |
€600 |
€536 |
Omzetten naar annuïteitenhypotheek?
Slimme huizenbezitters die op tijd het bovenstaande zien aankomen, zoeken naar een andere oplossing voor lagere maandlasten. Is het omzetten van de bankspaarhypotheek naar een annuïteitenhypotheek een optie?
Als de bankspaarhypotheek wordt omgezet naar een annuïteitenhypotheek, dan wordt de opgebouwde waarde van €30.000 in mindering gebracht van de lopende hypotheek. De annuïteitenhypotheek wordt hierdoor €120.000. Uitgaande van een hypotheekrente van 1,5% worden de bruto maandlasten €578! Dit maandbedrag is precies hetzelfde als wanneer de huizenbezitter de bankspaarhypotheek had voortgezet.
Een slimme lezer zal nog opmerken dat de hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek bij de meeste banken 0,2 procentpunt lager is dan bij een bankspaarhypotheek. Dat klopt, maar ook dan is de bruto maandlast niet veel lager, namelijk €568 (hypotheekrente 1,3%). De netto maandlasten heb ik niet eens doorberekend. Het nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten stijgen omdat er iedere maand minder hypotheekrente wordt betaald (de fiscaal aftrekbaar is).
Aflossen
Het is natuurlijk ook mogelijk om zelf te gaan aflossen. Stel, het is mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten (de waarde van de woning moet dan minimaal €240.000 zijn) voor €120.000. Bij een hypotheekrente van 1,5% is de bruto maandlast €188. Dat is natuurlijk heel weinig, maar een nadeel is dat er niets wordt afgelost.
Wie iedere maand zelf wil aflossen, moet €416,66 betalen gedurende 20 jaar! Bruto is dit weer hoger dan de bankspaarhypotheek en de annuïteitenoptie.
De aantrekkelijke spaarhypotheek die veel huizenbezitters hebben, zorgt er nu voor dat zij in de komende jaren niet profiteren van de lage hypotheekrente.