Wereldhave NL0000289213

Wereldhave - 2020

1. NLvalue 23 mei 2020 11:51

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Chessplayer1992 schreef op 22 mei 2020 13:19:

   [...]
   
   Zelf ben ik nog geen dertig, dus ik zit nog niet zo lang in winkelvastgoed. Is nu wel de primaire sector waar ik in beleg, volg het nu zo'n twee jaar en denk steeds beter inzicht te krijgen in analyses en verschillende fondsen en kwaliteit. Ik kan me ook niet voorstellen hoe de lange termijn belegger winst met WH heeft behaald. Ik ben 'gelukkig' op advies van enkele forumleden waaronder junkyard en Branco initieel niet in wh gestapt. Initieel portefeuille met ur opgebouwd en later met name ecp. Inmiddels verder aan het spreiden, maar ook wereldhave zie ik nu voldoende kansen voor de lange termijn op deze koers. Komende 5 jaar verwacht ik met dividend de inleg grotendeels terug te krijgen.
   

   Dank voor je bericht, helder perspectief.
   
   Een paar gedachten:
   
   - Retail vastgoed is een sector die structureel moet onderwezen in je beleggingsmix. Het is een sector in lange termijn economisch verval. Dat betekent niet dat je geen geld kan verdienen, maar het gaat minder zijn (met hoger risico) dan als je een ander mix kiest. (En ja, mijn eerste weging naar retail vg was in 2017- tikje te vroeg, en nee, ik ben zeker niet overwogen)
   
   - er zijn meer sectoren in lange termijn (winst) verval (post bezorging, kranten, oliegerelateerde waarden, telecoms) . LT beleggers, CEOs en werkzamen in al die sectoren, hebben 1 gemeenschappelijk kenmerk : het naïeve idee dat dat economische verval niet op hen van toepassing is door betere x,y of z.
   
   - als je eenmaal kiest voor beleggen in een sector , maakt de keuze voor een specifiek bedrijf vrij weinig uit. Shell vs Exxon, ING vs ABN, KLP vs ECP , general Mills vs Kraft, Lufthansa vs KLM... voor een belegger op de langere termijn maakt het werkelijk vrijwel niets uit. Koersen tenderen allemaal dezelfde richting op. Dat is een functie van a) het grootste deel van de stroom beleggingsgeld niet op individuele fondsen wordt aangestuurd (maar indexen, sectoren, trends), en b) in vrij weinig sectoren hebben bedrijven een structureel concurrentie voordeel, ze worden wel weer ingehaald.
   
   - dat betekent ook, dat als je zowel WHA, ECP, URW, Vastned koopt, je risico omhoog gaat (meer exposure naar 1 sector) - maar je verwachtte rendement hetzelfde blijft.
   
   - als je disproportioneel investeert in een sector, denk ik dat je je huiswerk goed moet doen. Er lopen hier wat oppervlakkige roepers rond die verwachten dat WHA failliet gaat. Het fijne aan WHA is dat de cijfers /issues vrij transparant zijn , daar kun je je zelf een oordeel over vormen. (De oplossingen zijn ook vrij transparant, WHA mgt heeft nog een zetje nodig, incl het naïeve idee dat ze fbi zijn omdat ze in de toekomst waardestijgingen kunnen gaan laten zien,,)
   
   URW is een veel complexer bedrijf om goed te begrijpen - de oppervlakkige roepers houden zich daar op de vlakte.. zoals de Rabo certicaathouders weten, zit de adders in de leningvoorwaarden van complexe leningen. Accountants weten wat IFRS 16 doet, als je voor URW (of Vastned) kiest moet je niet laten leiden door de mooie panden alleen.
   
   In die context denk ik dat slide 46 van KLP verplicht leesvoer is - primaire waardering van vastgoed gebeurt op DCF - met backtesting tegen a) DCF van vergelijkbare properties, en b) referentie transacties ( if any..)
   
   www.klepierre.com/content/uploads/202...
   
   Over die aannames gaat het de komende tijd in retail vastgoed (voor beleggers) . Mooi lijstje, gesplitst per land dus WHA,ECP,URW beleggers kunnen er ook wat mee .
   
   Mijn voorspelling:
   Branco P , JY gaan in de markt horen dat de onafhankelijke taxateurs geen werk krijgen van de vastgoed og spelers - “gezien de grote mate van onzekerheid, worden waarderingen van 31/12 bevroren op 30/6”
   
   Die onafhankelijke taxateurs worden vervolgens wel ingehuurd door (long en short) partijen die de diepte ingaan op hoe het cashflow verloop zou kunnen zijn in diverse scenario’s.
   
   Alsje dan begin 2021 nieuwe waarderingen gaat zien - is de race ( Voor de kleinere belegger ) allang gelopen..
   
   www.klepierre.com/content/uploads/202...
2. The Third Way... 23 mei 2020 11:55

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   quote:

   junkyard schreef op 22 mei 2020 20:02:

   Als Wereldhave geen dividend uitkeert, kan kapitaal binnenboord worden gehouden, wat de afwaardering kan opvangen. Kans is groot dat de afwaardering harder gaat dan het binnenhouden van kapitaal, en Wereldhave toch iets moet verkopen. Dit geldt voor meerdere retail vastgoedfondsen, er zullen meer op zoek zijn naar kapitaal bij afwaarderingen, en het aantal kopers is beperkt. Als partijen min of meer gedwongen gaan verkopen (bij lage vraag naar winkelcentra onder investeerders) dan kan het hard gaan met de afboekingen (i.v.m. nieuwe referentie transacties op lage niveaus). De gehele sector kan er het beste voor kiezen om voorlopig niets te verkopen, en taxateurs te motiveren om boekwaarden hoog te houden (bij gebrek aan referentieverkopen) zodat schuldconvenanten niet snel worden geraakt en iedereen deze storm (met binnenboord houden van kapitaal) kan proberen uit te zitten totdat de markt iets normaliseert.
   

   We hebben dat doorgerekend na de AvA voor de TTW groep. Vergeet niet dat de zware afwaarderingen van 2019 gerechtvaardigd werden door de ERV heel belangrijk te maken. WH meet sindsdien haar prestaties elk kwartaal expliciet af tegen die gepubliceerde ERV. En Storm gaf toen ook aan dat hij die laatste dit kwartaal gaat verlagen. Bij wijze van uitzondering delen we dat gedeelte hier:
   
   Hoe zit het met de financiele soliditeit?
   
   Daar was vooraf uiteraard enorm veel aandacht voor. In het FD, van de VEB, andere vraagstellers op de AvA. Onze gerichte vraag over de 55% LTV van “WH zonder Belgie” werd opvallend heel uitvoerig behandeld maar niet beantwoord. Ja, hele goede vraag, ja dat zijn ook grote zorgen voor ons als RvC, etc. Maar geen diepgang. Dat is jammer want nu leek het als verdediging van persoonlijke positie ipv. zorg voor toekomst WH.
   
   Het effect van dividend inhouding is zichtbaar op die LTV. Die steeg ex-Belgie niet door van 55% naar de gevreesde 60%, maar daalde lichtjes naar 52%. Die beperkte daling geeft aan dat dividend inhouding de negatieve trend ombuigt, maar niet de oplossing is om naar de door management gewenste 35% te gaan.
   
   Nu weten we dat Moody’s WH gaat afwaarderen tot junk. In het ergste geval, indien Moody’s ook doorkrijgt dat WH een probleem heeft, zouden WH en WHB afzonderlijke ratings krijgen, dan krijgt WH het echt heel zwaar. En wat in juni wanneer de taxateurs het vastgoed weer gaan waarderen? De vraag / vrees is, bij welke afwaardering komen we op de gevreesde 60% voor WH afzonderlijk? Het antwoord is, bij deze schuldgraad, 13%.
   
   Hoe realistisch is dat? Daar gaf Storm zelf richting aan door aan te geven dat de ERV, de verwachte huuropbrengsten, gaan dalen. Dus ook de NAV. Het wordt “spannend”. Maar indien de door RvB aangegeven 100 mln euro aan verkopen inderdaad doorgaan, dan daalt de huidige LTV verder met 3% naar 49%.
   
   U begrijpt nu ook waarom verkoop van mixed-use nu wel “im frage” is. En we kunnen dividend dus wel lange tijd vergeten indien er geen onverwachte oplossing komt. Storm gaf aan dat Franse verkopen misschien toch wel doorgaan. Nogmaals, onder druk wordt alles vloeibaar.
   
   Wellicht ten overvloede, voor WH’s huidige afspraken met banken en obligatiehouders die nog op basis van geconsolideerde LTV zijn, is er hoogstwaarschijnlijk nog geen “60%” probleem. Om van de huidige 45% daar te komen moet er meer dan 25% worden afgewaardeerd.
   
3. Branco P 23 mei 2020 12:28

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3597

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.072

   quote:

   NLvalue schreef op 23 mei 2020 11:51:

   [...]
   Mijn voorspelling:
   Branco P , JY gaan in de markt horen dat de onafhankelijke taxateurs geen werk krijgen van de vastgoed og spelers - “gezien de grote mate van onzekerheid, worden waarderingen van 31/12 bevroren op 30/6”
   
   Die onafhankelijke taxateurs worden vervolgens wel ingehuurd door (long en short) partijen die de diepte ingaan op hoe het cashflow verloop zou kunnen zijn in diverse scenario’s.
   
   Alsje dan begin 2021 nieuwe waarderingen gaat zien - is de race ( Voor de kleinere belegger ) allang gelopen..
   

   Nou ik denk dat het met name lastig zal zijn om per 30/6 referentietransacties te vinden die een marktwaarde in Coronatijd kunnen weerspiegelen
   
   Daarbij wordt de marktwaarde bepaald en voor een marktwaarde geldt dat dit in een markt met volledig transparantie is zonder elementen van dwang of marktverstoring. En dat is nu juist het probleem, je kunt nu per 30/6 dus gewoon geen marktwaarde afgeven omdat er geen markt is. Je hebt alleen de pré Corona transacties, zoals de inbreng van 4 objecten door URW in een Joint Venture tegen boekwaardes. Of de Joint Venture van ECP met AXA met betrekking tot passage du Havre. Of de verkoop van Woensel XL door Wereldhave aan Happy Handelaar Hilders. Als er vastgoedfondsen in de problemen kopen en hierdoor verplicht objecten moeten verkopen, dan gelden die transacties dus niet als referentietransacties omdat die verkopen onder dwang plaatsvinden. Dat is belangrijk om in het achterhoofd te houden.
   
   Maar toch zullen taxateurs denk ik taxatiewaardes moeten afgeven. Dat zal dan met name aan de hand van DCF gebeuren en op basis van Cash Flow aannames en Disconteringsvoet aannames. Daarbij zal voor de Cash Flows bepalend zijn in hoeverre er in de loop van juni winkeliers zijn omgevallen of niet. Ook is relevant hoe de winkelcentra rond die tijd presteren (qua omzetten voor de retailers) en een schuin oog richting China/Z-Korea, die een maand of 2 verder zijn in hun herstel, kan dan ook extra houvast bieden. Er zal in de disconteringsvoet structureel een bepaalde risico-opslag gehanteerd gaan worden.
   
   Zoals ik het zie zijn die diverse scenario's waar jij het over hebt NLvalue allang door de grote jongens waarbij de nadruk echter ligt op negatieve scenario's. Niemand is objectief dus als je in paniektijd professionals vraagt om scenario's op te stellen, dan zijn die altijd een paar stapjes te negatief. Vervolgens wordt daarop wel gehandeld en lift een grote groep kleine en grote shorters mee op de beweging.
   
   Het is uiteraard vervelend dat vastgoed voor bijna 50% gefinancierd is met vreemd vermogen. Banken hebben echter de opdracht gekregen om het hoofd koel te houden en coulant te zijn en omdat alle banken wereldwijd in principe flink in retail vastgoed financieren is geen bank erbij gebaat om nu paniekvoetbal te spelen.
   
   Hier is een structureel verschil met de hypothekencrisis van ruim 10 jaar geleden. Toen werden in de VS hypotheken verstrekt aan insolvabele particulieren tegen >100% van de marktwaarde van het onderpand. Ook in Nederland kon je destijds wel tegen 120% van de aankoopwaarde van je huis financieren. Dat is een wezenlijk andere situatie dan nu bij winkelvastgoed waarbij wellicht de gemiddelde LTV rinchting de 60% of wie weet 70% zou kunnen bewegen, maar als de onderliggende cash flow gewoon sterk blijft (huurinkomsten op peil blijven) dan zullen banken in zo'n geval gewoon overgaan tot cash sweeps (alle winst moet dan richting aflossing aan de banken) en dan lost het LTV probleem zich binnen een paar jaar vanzelf of.
   
   Ik persoonlijk denk dat de soep niet zo heet gegeten zal worden en dat LTV's mogelijk wel richting 55% gaan bewegen, uiteraard wel afhankelijk van de kwaliteit van de objecten en de vraag in hoeverre alle winkelhuurders deze periode zonder kleerscheuren doorkomen. Vooralsnog heb ik wat dat betreft geen extreem alarmerende signalen in Europa meegekregen tot nu toe. In de VS wel wat tumult rondom de warenhuizen, maar warenhuizen waren al een uitstervend ras dus dat is ook geen verassing. Wel een reden om uit URW weg te blijven overigens.
   
4. Branco P 23 mei 2020 12:35

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3597

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.072

   Voor wat betreft WHV denk ik dat er nogal wat winkelcentra zijn die ze van Corio en Unibail overnamen die destijds tegen de bovenkant van de markthuur verhuurd waren. Daarna zijn de omzetten van veel huurders afgenomen en zullen veel huurcontracten wat dat betreft scheef gezeten hebben. Dan is Corona natuurlijk de ideale gelegenheid om deze huurcontracten open te breken en te corrigeren. Daarom zul je bij WHV een grotere correctie zien in de toekomstige huren dan bij een ECP of KLEP, is mijn verwachting.
5. junkyard 23 mei 2020 12:38

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Waarom zou dit gelden Branco P:
   
   Als er vastgoedfondsen in de problemen kopen en hierdoor verplicht objecten moeten verkopen, dan gelden die transacties dus niet als referentietransacties omdat die verkopen onder dwang plaatsvinden. Dat is belangrijk om in het achterhoofd te houden.
   
   
   Ik zie ook een verkoop van fondsen die in (schuld)problemen zitten als een referentiepunt, maar ken de waarderingsgrondslagen van taxateurs niet in detail (jij wel?). Het onderscheid tussen een gedwongen en vrijwillige verkoop is vaak niet eenvoudig te maken. Als Wereldhave nu de Franse winkelcentra verkoopt tegen 70% van boekwaarde eind 2019, is dit dan een gedwongen verkoop die niet mag meetellen als referentiepunt?
6. [verwijderd] 23 mei 2020 13:47

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hallo allemaal!
   
   Full disclosure:
   Zelf zit ik in URW maar research ik ook Wereld Haven aangezien het koersverloop (of moet ik zeggen verval) gelijk lijkt in %.
   
   Ik vind het mooi om te zien dat iedereen solidair elkaar van de laatste insights voorziet!
   Verder is het belangrijk om in tijden als deze gedachten uit te wisselen om paniek verkoop tegen te gaan en elkaar bij te staan.
   
   Mijn GAK van URW is helaas al flink (natuurlijk een persoonlijke mening) in verlies en ben bijkopende om de GAK naar beneden te krijgen.
   Ik ben benieuwd of andere hier hetzelfde doen of alleen de rit uitzitten om vervolgens te “ontsnappen”.
   
   Wat positief is, is dat Wereld Haven 1,5 punten boven de 6 (minimum dit jaar) zit.
   URW zit helaas nu in de bodem en gaat steeds dieper.
   
   Wat is de reden dat de trend weer opwaarts gaat hier, maar bij URW nog daalt?
   
   Meegenomen dat in beide fondsen/bedrijven hele grote partijen short aan het gaan zijn en de landen van het spot afgaan waar beide fondsen/bedrijven winkelstraatjes hebben.
   
   Verder hoop ik dat het met iedereen (fysiek maar ook mentaal) goed gaat, want verliezen als deze doen rare dingen met een mens.
7. Isildur1 23 mei 2020 14:39

   auteur info

   • Isildur1

     Lid sinds: 07 jan 2013

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 269

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 1.198

   Je kunt ook gewoon naar de cijfers kijken en je gezond verstand gebruiken. Dan kom je al vrij snel en simpel tot de conclusie dat het verdiendmodel niet meer bestaat in al de vastgoedfondsen. Dat wil niet zeggen dat het slechte bedrijven zijn maar ze zullen gewoon het anders moeten aanpakken, volledig dan wel gedeeltelijk. Dat was voor de corona crisis al het geval maar dit is nu in een stroomversnelling geraakt. Blijven de ceo's dit negeren, dan blijft er niks anders over dan een "pennystock".
   
   Je kunt je bijvoorbeeld afvragen waarom men niet tot verhuur van opslagruimte i.p.v. winkelruimte over gaat.
8. voda 23 mei 2020 16:23

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 81641

     Gegeven: 20842

   •    Aantal posts: 363.899

   Goldman Sachs iets kleiner in Wereldhave
   
   FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
   Wereldhave
   7,425 -0,025 -0,34 % Euronext Amsterdam
   
   (ABM FN-Dow Jones) Goldman Sachs Group heeft een kleiner belang in Wereldhave gemeld. Dit bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 18 mei 2020.
   
   Goldman Sachs meldde een kapitaalbelang van 2,97 procent met een dito stemrecht.
   
   Op 13 mei meldde Goldman Sachs nog een kapitaalbelang van 3,01 procent met eenzelfde stemrecht.
   
   Wet op het financieel toezicht
   
   De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.
   
   Door: ABM Financial News.
   info@abmfn.nl
   Redactie: +31(0)20 26 28 999
   
   © Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.
9. Horizon 23 mei 2020 17:59

   auteur info

   • Horizon

     Lid sinds: 29 mrt 2019

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 6

     Gegeven: 1

   •    Aantal posts: 24

   Geluk bij een ongeluk is dat Wereldhave sterk is in de middelgrote winkelcentra in middelgrote steden met dito huurniveaus waar ‘Henk en Ingrid’ hun wekelijkse boodschappen doen. Juist deze centra worden relatief beperkt geraakt door de Corona crisis. De korte termijn schade zal misschien 1 maand huurderving zijn. Andere fondsen leunen sterk op de bestedingen van de (internationale) toerist of de hebben locaties bij knooppunten van OV (zoals Hoog Catharijne). Daar is het aantal passanten nog minder dan de helft van voorheen en staan omzetten nog maandenlang zwaar onder druk, terwijl de huurprijzen op deze toplocaties juist het hoogst zijn.
10. NLvalue 23 mei 2020 18:27

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 23 mei 2020 12:28:

    [...]
    
    Nou ik denk dat het met name lastig zal zijn om per 30/6 referentietransacties te vinden die een marktwaarde in Coronatijd kunnen weerspiegelen
    
    Daarbij wordt de marktwaarde bepaald en voor een marktwaarde geldt dat dit in een markt met volledig transparantie is zonder elementen van dwang of marktverstoring. En dat is nu juist het probleem, je kunt nu per 30/6 dus gewoon geen marktwaarde afgeven omdat er geen markt is.
    

    Zo zie ik t ook - al zeggen ze bij KLP heel duidelijk dat DCF leidend is - en referentie transacties slechts secundair. Heb dat niet zo duidelijk gezien bij de andere spelers.
    
    Omdat er zo extreem veel onduidelijk is over hoe consumentenbestedingen, huurprijzen ( of in Frankrijk, het regulatory stuk) zich gaan ontwikkelen - gaat er geen enkele taxateur hard kunnen maken waarom (voor welke speler dan ook) hij specifiek die aannames in het waarderingsmodel gebruikt.
    
    ECP heeft daar al op voorgesorteerd door het boekjaar te verlengen - pas per 31/12 is daar een verplichte (door de accountant) afgetekende waardering nodig.
    
    Denk daarom dat er 6 maanden tijd wordt gekocht (door alle spelers) voordat de LTV% wezenlijk gaan veranderen - waardevolle tijd om met creatieve ideeen te komen op financieringsgebied zoals TTW terecht aangeeft.
    
    Sense of urgency (en vaardigheden op financieringsgebied.?) ontbreek al jaren bij de RvC - daar gaat het niet van komen.. DeVreede moet het zien te doen..
    
    
11. Branco P 24 mei 2020 00:35

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    quote:

    junkyard schreef op 23 mei 2020 12:38:

    Waarom zou dit gelden Branco P:
    
    Als er vastgoedfondsen in de problemen kopen en hierdoor verplicht objecten moeten verkopen, dan gelden die transacties dus niet als referentietransacties omdat die verkopen onder dwang plaatsvinden. Dat is belangrijk om in het achterhoofd te houden.
    
    
    Ik zie ook een verkoop van fondsen die in (schuld)problemen zitten als een referentiepunt, maar ken de waarderingsgrondslagen van taxateurs niet in detail (jij wel?). Het onderscheid tussen een gedwongen en vrijwillige verkoop is vaak niet eenvoudig te maken. Als Wereldhave nu de Franse winkelcentra verkoopt tegen 70% van boekwaarde eind 2019, is dit dan een gedwongen verkoop die niet mag meetellen als referentiepunt?
    

    Dat zou dan een referentie kunnen zijn, voor zover het geen gedwongen verkoop is. Als er sprake is van dwang, bijvoorbeeld een executieveiling als gevolg van LTV convenanten, dan kun je die prijs niet 1 op
    1 als referentie nemen bij het waarderen van de marktwaarde van andere winkelcentra, er is dan immers sprake van een bepaalde prijsafslag vanwege de gedwongen verkoop. De marktwaarde is de prijs die de hoogste bieder in een ongedwongen en volledig transparante markt voor een object betaalt en dat is iets anders dan bijvoorbeeld de hoogte prijs bij een gedwongen executieveilig
    
12. Branco P 24 mei 2020 00:42

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    quote:

    NLvalue schreef op 23 mei 2020 18:27:

    [...]
    
    Zo zie ik t ook - al zeggen ze bij KLP heel duidelijk dat DCF leidend is - en referentie transacties slechts secundair. Heb dat niet zo duidelijk gezien bij de andere spelers.
    
    Omdat er zo extreem veel onduidelijk is over hoe consumentenbestedingen, huurprijzen ( of in Frankrijk, het regulatory stuk) zich gaan ontwikkelen - gaat er geen enkele taxateur hard kunnen maken waarom (voor welke speler dan ook) hij specifiek die aannames in het waarderingsmodel gebruikt.
    
    ECP heeft daar al op voorgesorteerd door het boekjaar te verlengen - pas per 31/12 is daar een verplichte (door de accountant) afgetekende waardering nodig.
    
    Denk daarom dat er 6 maanden tijd wordt gekocht (door alle spelers) voordat de LTV% wezenlijk gaan veranderen - waardevolle tijd om met creatieve ideeen te komen op financieringsgebied zoals TTW terecht aangeeft.
    
    Sense of urgency (en vaardigheden op financieringsgebied.?) ontbreek al jaren bij de RvC - daar gaat het niet van komen.. DeVreede moet het zien te doen..
    
    

    Ja die 6 maanden is wat tijdwinst, maar vooral om even de paar coronamaanden te overbruggen. 6 maanden is niks als je het over strategieaanpassingen e.d. hebt. 1 enkel winkelcentrum dat in de problemen is weer op het rechte spoor krijgen kost je al 3 tot 5 jaar, als het al lukt. Dat LifeCycleCentre verhaal, daar moet je niet te veel waarde aan hechten, dat is gewoon een algemeen verhaaltje dat je op alle winkelcentra kunt toepassen. Is niet serieus te nemen.
13. junkyard 24 mei 2020 12:11

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    Branco P schreef op 24 mei 2020 00:35:

    [...]
    
    Dat zou dan een referentie kunnen zijn, voor zover het geen gedwongen verkoop is. Als er sprake is van dwang, bijvoorbeeld een executieveiling als gevolg van LTV convenanten, dan kun je die prijs niet 1 op 1 als referentie nemen bij het waarderen van de marktwaarde van andere winkelcentra, er is dan immers sprake van een bepaalde prijsafslag vanwege de gedwongen verkoop. De marktwaarde is de prijs die de hoogste bieder in een ongedwongen en volledig transparante markt voor een object betaalt en dat is iets anders dan bijvoorbeeld de hoogte prijs bij een gedwongen executieveilig
    
    

    Is dit een stelling op basis van eigen idee of ervaring, of op basis van waarderingsgrondslagen van taxateurs? En wat telt als gedwongen verkoop, alleen een executieveiling (volgens mij zijn er bijna geen executieveilingen van winkelcentra, eerder woningen)? Veel (zo goed als) gedwongen verkopen zullen niet via een executieveiling gaan, zullen eerst op 'normale' wijze worden aangeboden, en zullen toch tot (veel) lagere prijzen leiden in deze markt met weinig vraag en veel aanbod (waarbij het aanbod vooralsnog niet wil dalen in prijs).
    
    Dat bij een executieveiling een lagere verkoopprijs wordt verkregen dan bij een reguliere verkoop is bekend, mede omdat de voorwaarden van levering bij executieverkoop minder aantrekkelijk zijn (o.a. gebrek aan garanties).
14. Chessplayer1992 24 mei 2020 12:34

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 446

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    quote:

    NLvalue schreef op 23 mei 2020 18:27:

    [...]
    
    Zo zie ik t ook - al zeggen ze bij KLP heel duidelijk dat DCF leidend is - en referentie transacties slechts secundair. Heb dat niet zo duidelijk gezien bij de andere spelers.
    
    Omdat er zo extreem veel onduidelijk is over hoe consumentenbestedingen, huurprijzen ( of in Frankrijk, het regulatory stuk) zich gaan ontwikkelen - gaat er geen enkele taxateur hard kunnen maken waarom (voor welke speler dan ook) hij specifiek die aannames in het waarderingsmodel gebruikt.
    
    ECP heeft daar al op voorgesorteerd door het boekjaar te verlengen - pas per 31/12 is daar een verplichte (door de accountant) afgetekende waardering nodig.
    
    Denk daarom dat er 6 maanden tijd wordt gekocht (door alle spelers) voordat de LTV% wezenlijk gaan veranderen - waardevolle tijd om met creatieve ideeen te komen op financieringsgebied zoals TTW terecht aangeeft.
    
    Sense of urgency (en vaardigheden op financieringsgebied.?) ontbreek al jaren bij de RvC - daar gaat het niet van komen.. DeVreede moet het zien te doen..
    

    De accountant geeft geen waardering af. Wat je wel ziet is dat gedurende het jaar de externe accountant gebruik maakt van de werkzaamheden van de taxateurs als management expert - en de uitgangspunten en gehanteerde data daarvan beoordeeld. Bij einde jaar waarderingen zal de accountant in vrijwel alle gevallen zelf ook een auditor's expert inschakelen. Vervolgens worden de uitkomsten met elkaar vergeleken en als die buiten een door de accountant bepaalde tolerantie vallen, dan volgen stevige gesprekken en vaak aanpassing van de waardering. Dat klepierre mogelijk zelf een andere grondslag hanteert, is maar de vraag in hoeverre dit past binnen de grondslagen van de IFRS, de accountant zal zijn expert vragen te waarderen op basis van die grondslagen (ik geloof overigens dat DCF de juiste methodiek is en denk zelf ook dat referentiekoersen van verkopen pas daarna volgen, dus volgens mij is dat juist). Maar de accountant toetst ook of de toelichtingen juist zijn, dus de toelichting van DCF zal wel correct moeten zijn ... Maar het kan dus al dat bij de kwartaal of halfjaartaxaties (veelal desktop taxaties) de accountant de uitgangspunten van de taxateur toetst, en als die het niet eens is zal de accountant zeer waarschijnlijk alsnog zelf een auditor's expert moeten inschakelen. Normaliter gebeurt dit nooit, maar dit zijn wel uitzonderlijke tijden. Wel geeft de accountant een ander oordeel af (hij reviewt immers kwartaalresultaten), hetgeen niet hetzelfde is als redelijke mate van zekerheid bij een jaarverslag.
15. Chessplayer1992 24 mei 2020 12:35

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 446

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    De eerste mall REIT waarbij ik in de Q1 cijfers een continuïteitsparagraaf opmerk: www.bisnow.com/national/news/retail/m...
    
    Overigens, de kans is groot dat deze toelichting verplicht is gesteld door de externe accountant.
16. elvisgoesinstocks 24 mei 2020 14:11

    auteur info

    • elvisgoesinstocks

      Lid sinds: 01 jan 2000

      Laatste bezoek: 11 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 115

    quote:

    Henksor schreef op 23 mei 2020 13:47:

    Hallo allemaal!
    
    Ik vind het mooi om te zien dat iedereen solidair elkaar van de laatste insights voorziet!
    Verder is het belangrijk om in tijden als deze gedachten uit te wisselen om paniek verkoop tegen te gaan en elkaar bij te staan.
    
    Mijn GAK van URW is helaas al flink (natuurlijk een persoonlijke mening) in verlies en ben bijkopende om de GAK naar beneden te krijgen.
    Ik ben benieuwd of andere hier hetzelfde doen of alleen de rit uitzitten om vervolgens te “ontsnappen”.
    
    ........
    
    Verder hoop ik dat het met iedereen (fysiek maar ook mentaal) goed gaat, want verliezen als deze doen rare dingen met een mens.
    

    Het is vooral TTW die hier de motor is in een collectiviteit. Ik zie bijna de benodigde inhoudelijke kwaliteit op dit forum verenigd, die in WH RvC nog ontbreekt ......
    Dat zijn natuurlijk precies de condities die shorters zoeken. Dalende koersen, oud businessmodel en dito bestuurders, die zich niet aanpassen aan de veranderende context.
    Ik zat ooit in Hagemeijer - god betere het - en die dachten dat verkoop van stekkers en helmen een blijvend verdienmodel was en faalden totaal met online en ict logistiek.
    Die wereldvreemdheid speelt ook bij WH.
    
    En toch, het blijven posities in gemeenschappen met dagelijkse bestedingen. Je moet alleen meebewegen. En wel het rendement via DCF als basis voor je investeringen nemen. Daar is kennis en kunde voor nodig vanuit verschillende disciplines. Finance, Vastgoed, Markt, Branding etc
    Ik weet dat WH voorheen teveel als belegger investeringen deed, die door de ontwikkelaars netjes werden uitgevoerd. Maar het risico lag bij de aandeelhouder. Zie het resultaat.
    
    Als die shorters zich nou achter TTW/ ons scharen en long gaan, dan hebben we een groter aandelenkapitaal achter ons. Revolutie!
    (Ik heb al eens verwezen naar wat TCI met 1% wist te bereiken bij vrind Groenink van ABN toen andere aandeelhouders wakker werden)
17. [verwijderd] 24 mei 2020 15:43

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    elvisgoesinstocks schreef op 24 mei 2020 14:11:

    [...]
    
    Het is vooral TTW die hier de motor is in een collectiviteit. Ik zie bijna de benodigde inhoudelijke kwaliteit op dit forum verenigd, die in WH RvC nog ontbreekt ......
    Dat zijn natuurlijk precies de condities die shorters zoeken. Dalende koersen, oud businessmodel en dito bestuurders, die zich niet aanpassen aan de veranderende context.
    Ik zat ooit in Hagemeijer - god betere het - en die dachten dat verkoop van stekkers en helmen een blijvend verdienmodel was en faalden totaal met online en ict logistiek.
    Die wereldvreemdheid speelt ook bij WH.
    
    En toch, het blijven posities in gemeenschappen met dagelijkse bestedingen. Je moet alleen meebewegen. En wel het rendement via DCF als basis voor je investeringen nemen. Daar is kennis en kunde voor nodig vanuit verschillende disciplines. Finance, Vastgoed, Markt, Branding etc
    Ik weet dat WH voorheen teveel als belegger investeringen deed, die door de ontwikkelaars netjes werden uitgevoerd. Maar het risico lag bij de aandeelhouder. Zie het resultaat.
    
    Als die shorters zich nou achter TTW/ ons scharen en long gaan, dan hebben we een groter aandelenkapitaal achter ons. Revolutie!
    (Ik heb al eens verwezen naar wat TCI met 1% wist te bereiken bij vrind Groenink van ABN toen andere aandeelhouders wakker werden)
    

    Hallo Elvis,
    
    Klopt het dat ik proef dat je nu afkeurend kijkt naar Wereldhave?
    
    Stel shorters gaan long, de prijs die betaald wordt aan een aandeel, dat vloeit toch niet terug naar Wereldhave?
    
    URW heeft helaas ook last van shorters, die zelfs nu zijn ingestapt op een koersval van ongeveer 70%.”!
    
    Heb jij nog wel een aandeel van WereldHave?
    Of ben jij short gegaan?
18. The Third Way... 25 mei 2020 11:41

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1395

      Gegeven: 453

    •    Aantal posts: 3.886

    In bijlage onze derde 1-pager:
    
    1. Waarom de LifeCentral strategie gebaseerd is op een denkfout
    2. Waarom Belgie niet bij Nederland hoort
    3. De EUR 300 mln lening is 'gecovered'.
    
    We zullen nog 1-2x de uitdagingen waar WH voor staat duiden, opdat lezers zien hoe we de probleemstelling zetten. Daarna gaan we over tot het uitwerken van oplossingen.
    
    TTW leden hebben al een flinke tijd geleden het hele verhaal middels een eerste discussiestuk gezien en hebben daarop feedback en input gegeven op TThirdWay@gmail.com. Keep it coming. Na ons eerste plan streven we er weer naar om aandeelhouderswaarde te creeren.
    
    Kritiek geven is namelijk makkelijker, waarde creeren is de echte, en leukste, uitdaging…
    

    Bijlage:
19. NLvalue 25 mei 2020 13:59

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Chessplayer1992 schreef op 24 mei 2020 12:35:

    De eerste mall REIT waarbij ik in de Q1 cijfers een continuïteitsparagraaf opmerk: www.bisnow.com/national/news/retail/m...
    
    Overigens, de kans is groot dat deze toelichting verplicht is gesteld door de externe accountant.
    

    Mooi studie object.. zo begint de CEO van deze toko zijn Q1 persbericht..:
    
    “As we slowly emerge from an unprecedented environment, we are focused on ensuring the safety and well-being of our associates and communities while enhancing near-term liquidity with a laser-focus on improving our balance sheet to position PREIT for long-term success,” said Joseph F. Coradino, Chairman and CEO of PREIT. “The PREIT team has been resilient and courageous as we navigate this challenging environment. We have pivoted quickly, making difficult decisions and focusing our efforts on supporting our communities of tenants, shoppers, retail employees and our staff.”
    Coradino added, “PREIT was among the first companies in our sector to embark on a proactive effort to improve our portfolio through asset sales and anchor repositioning and redevelopment, completing the program ahead of industry peers and in advance of the COVID-19 pandemic. We believe our properties are well-positioned with
    mass-market offerings appealing to a value-focused shopper. These properties, with prime locations in their respective markets, are dominant retail hubs and we believe they will ultimately gain market share as they re-open.”
    
    Volstrekte WAANzin... deze CEO heeft een LTV van 87%. Zijn nek in een herfinanciering gehangen van 7% p/a die elk jaar 1,25%pt omhoog gaat.. 50% van zijn jaar huur als debiteur heeft staan.. geen operating income heeft..
    
    De grote verrassing zou zijn als er geen continuiteitszorgen waren op 31/12.. teken dat de accountants zitten te slapen (en nee, ze doen geen extra afboekingen in Q1). Dat het er nu in staat zijn waarschijnlijk de juristen die aan t indekken zijn..
    
    Dit gezegd hebbend.. deze teksten zouden zomaar uit de mond van Storm kunnen rollen.. of de CEO van URW.. of Vastned..
    
    Met RvC's die ook stevig hebben zitten te slapen - voorlopig nog nodig dat aandeelhouders zeer mondig blijven..
    
    
20. Gelukkig 25 mei 2020 14:34

    auteur info

    • Gelukkig

      Lid sinds: 25 jul 2019

      Laatste bezoek: 08 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 349

      Gegeven: 209

    •    Aantal posts: 1.677

    
    Aandeel vliegt weer lekker over de toonbank, zojuist vele kooporders uit de laat nu weer een stapje terug om zo weer de aanval te openen. Koopdruk is vele malen hoger en er wordt weinig in aantallen verkocht RT 7,,79