Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. Chessplayer1992 2 augustus 2020 07:50

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 446

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Op de eerste plaats data centre reits of REITs van zendmasten.
2. New dawn 2 augustus 2020 09:37

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1744

     Gegeven: 1617

   •    Aantal posts: 10.910

   quote:

   barman Boone schreef op 1 augustus 2020 17:44:

   [...]
   
   Welke sectoren vastgoed bedoel je?
   

   Die hier al zjn genoemd en in de USA dataopslag zoals DLR. Maar de USD is zwak en dat helpt niet. In Europa is er niet zoveel keuze.
3. JoopVisser1 2 augustus 2020 16:07

   auteur info

   • JoopVisser1

     Lid sinds: 20 feb 2015

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 213

     Gegeven: 57

   •    Aantal posts: 1.108

   Voor wie dit interesseert en wil weten hoe Woluwe Shopping Centre eruit ziet met mondkapjes.
   
   www.bruzz.be/videoreeks/vrijdag-10-ju...
   
   
4. Buyandhold2020 2 augustus 2020 16:51

   auteur info

   • Buyandhold2020

     Lid sinds: 18 jun 2019

     Laatste bezoek: 07 jul 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 368

     Gegeven: 1280

   •    Aantal posts: 616

   Wat verwachten jullie van het dividend dat in Augustus aangekondigd zal worden volgens de ECP website? (volgens de trading update van 16 maart) En dan bedoel ik hoogte, waarschijnlijkheid dat het doorgaat, etc.
   
   Normaal kijk ik er niet eens naar om want ECP is altijd heel betrouwbaar kwa data etc. maar nu, in deze bijzondere tijden, ben ik toch wel benieuwd naar jullie inschatting. Mij maakt het persoonlijk niet uit of het nu komt of volgend jaar (of dat het nu bijv. E1,50 is of E2), maar het ik vind het wel interessant om te zien hoe de verschillende bedrijven nu reageren.
5. Less is More 2 augustus 2020 20:21

   auteur info

   • Less is More

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 02 jan 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 122

     Gegeven: 234

   •    Aantal posts: 195

   Beste Branco,
   
   Allereerst, dank voor het delen van jouw kennis en perspectief m.b.t. het commercieel vastgoed.
   
   Ik heb momenteel een vrij forse positie in URW. Echter twijfel ik erover om een deel van deze positie om te gooien naar ECP. Dit vanwege het feit dat ik momenteel een te grote exposure heb aan 1 fonds, het ECP dividend belastingtechnisch interessanter is en het feit dat in veel van de ECP assets een (grote) supermarkt te vinden is.
   
   Echter is de LTV van ECP een stuk hoger dan dat van URW, hetgeen toch voor veel nare gevolgen kan zorgen indien er nog meer afwaarderingen plaats gaan vinden in 2020/2021.
   
   Onder aan aantal URW beleggers gaat momenteel het rumoer dat, door de onzekerheid omtrent de rest van het verloop van de Coronacrisis en de recente afwaarderingen van URW (waardoor de LTV al fors verhoogd is) een eventuele claimemissie niet ondenkbaar is. Hoewel URW natuurlijk een enorme miskoop heeft begaan met de overname van Westfield (en hier vast en zeker nog veel meer op af zal schrijven), heeft URW toch wat meer "bewegingsruimte" om afwaarderingen te doen dan ECP met het oog op de 60% LTV convenanten.
   
   Voor een vastgoed leek als ik, is het dan aannemelijk dat een soortgelijke claimemissie ook niet ondenkbaar is bij ECP, mocht de situatie omtrent Corona enorm verslechteren. En wellicht nog wel dichterbij is dan bij URW. Natuurlijk kan ECP ook wat trophy assets verkopen om bij deze convenanten weg te blijven, echter lijkt mij dat dit enorm zal snijden in de winstgevendheid van het bedrijf.
   
   In mijn inzien zijn het juist deze trophy assets die in de toekomst veel potentie hebben en veel bezoekers zullen blijven trekken door de kansen die hier liggen omtrent de transitie van functionaliteit naar ervaring (multifunctional leisure locations). De mediocre malls zullen in mijn optiek langzaamaan leeg lopen en in veel gevallen zullen deze geforceerd gedeeltelijk omgebouwd moeten worden tot andere vormen van vastgoed (Appartementen, Flexibele Kantoorruimten) - Hetgeen een zeer dure investering is.
   
   Wat is jouw visie op de toekomst van ECP vs URW en de kans op een eventuele claimemissie, mocht de Coronasituatie aanzienlijk verslechteren of een langere tijd aanhouden?
   
   
6. Jello 3 augustus 2020 08:29

   auteur info

   • Jello

     Lid sinds: 15 apr 2020

     Laatste bezoek: 29 mei 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 288

     Gegeven: 19

   •    Aantal posts: 794

   Ik denk dat je het forum even moet teruglezen.
7. Chessplayer1992 3 augustus 2020 11:43

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 446

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Buffett zou zeggen dat dit een geschenk in de hemel is. Als de markt het meest pessimistisch is ... moet je zelf gierig zijn. Het probleem is dat we allemaal al sterk overwogen zitten (vrees ik). Vind het een beetje jammer dat PostNL niet iets meer gestegen is, mijn overweging daar kan ik nu wat afbouwen. Ik had me alleen voorgenomen niet meer retail vastgoed aan te schaffen ... maar de twijfel komt er toch weer. Hoewel het geen ECP meer is, maar dan Deutsche Euroshop (laagste LTV in de regio qua mall reits) en KLEP (en heel misschien toch nog wat URW). De korting van URW t.o.v. NAV is zo enorm, en ik geloof niet in kapitaaluitgiftes op het moment dat de obligatiemarkt nog zo makkelijk tegen zulke lage percentages leningen uitgeeft. Faillissementen komen door het kasstroomoverzicht, en de liquiditeit is hartstikke goed. De markt maakt zich teveel zorgen omtrent de LTV en de absolute noodzaak om dat op te lossen.
8. boxer2 3 augustus 2020 11:47

   auteur info

   • boxer2

     Lid sinds: 10 dec 2008

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 137

     Gegeven: 479

   •    Aantal posts: 1.070

   Stomme vraag: Wat betekent de afkorting LTV
9. ronald64 3 augustus 2020 11:54

   auteur info

   • ronald64

     Lid sinds: 18 dec 2007

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 186

     Gegeven: 9

   •    Aantal posts: 819

   In de hemel wordt niet belegd, Chessplayer.
   Het is een geschenk uit de hemel. Kon een glimlach niet onderdrukken.
   Antwoord op de vragensteller: LTV = Loan to Value
10. Buyandhold2020 3 augustus 2020 12:03

    auteur info

    • Buyandhold2020

      Lid sinds: 18 jun 2019

      Laatste bezoek: 07 jul 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 368

      Gegeven: 1280

    •    Aantal posts: 616

    quote:

    Chessplayer1992 schreef op 3 augustus 2020 11:43:

    Buffett zou zeggen dat dit een geschenk in de hemel is. Als de markt het meest pessimistisch is ... moet je zelf gierig zijn. Het probleem is dat we allemaal al sterk overwogen zitten (vrees ik). Vind het een beetje jammer dat PostNL niet iets meer gestegen is, mijn overweging daar kan ik nu wat afbouwen. Ik had me alleen voorgenomen niet meer retail vastgoed aan te schaffen ... maar de twijfel komt er toch weer. Hoewel het geen ECP meer is, maar dan Deutsche Euroshop (laagste LTV in de regio qua mall reits) en KLEP (en heel misschien toch nog wat URW). De korting van URW t.o.v. NAV is zo enorm, en ik geloof niet in kapitaaluitgiftes op het moment dat de obligatiemarkt nog zo makkelijk tegen zulke lage percentages leningen uitgeeft. Faillissementen komen door het kasstroomoverzicht, en de liquiditeit is hartstikke goed. De markt maakt zich teveel zorgen omtrent de LTV en de absolute noodzaak om dat op te lossen.
    

    ECP is mijn kleinste positie dus zeker nog niet overweight, vorige week er 250 ECP bijgekocht rondom de E11. Ik weet het, geen groot geld maar precies zoals hierboven omschreven kijk ik ook naar ECP (heb er nu 500, indien onder de 10 koop ik er nog eens 250 en onder de 9 nog eens 250). Deze positie verkoop ik waarschijnlijk nooit meer.
    Dankzij WHV heb ik helaas meer dan ik wilde geleerd over vastgoed en vastgoedinvesteringen. Zelf heb ik uiteindelijk ECP over URW verkozen omdat de financieringsstructuur bij ECP (al is het maar vanwege de schaal) veel overzichtelijker is dan URW. Ook het feit dat de (ervaren) opvolgers voor het (zeer ervaren) topmanagement al klaarstaan en vanuit de eigen organisatie komen vind ik erg positief.
11. Chessplayer1992 3 augustus 2020 12:51

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 446

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    quote:

    ronald64 schreef op 3 augustus 2020 11:54:

    In de hemel wordt niet belegd, Chessplayer.
    Het is een geschenk uit de hemel. Kon een glimlach niet onderdrukken.
    Antwoord op de vragensteller: LTV = Loan to Value
    

    Oeps ;-) Ik kan er ook om lachen.
12. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 13:38

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Lijkt alsof een bodem gevormd wordt op 10.06...
13. Branco P 3 augustus 2020 13:52

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1048

    •    Aantal posts: 9.079

    Opmerkelijk koersverloop vandaag wederom. Hoger openen, koers direct naar beneden gedrukt. In de loop van de middag herstel en dan in de eindveiling steevast een heel groot volume waarbij de koers nog even 1% a 2% lager wordt gezet. Er zijn al weken geen uitbreidingen in het shortsell register. Als je als grote speculant dag in dag uit op deze manier te werk gaat, waarbij die eindveiling wel een cruciaal onderdeel is, dan verdien je iedere dag een mooie duit. Als de berichtgeving rondom corona daadwerkelijk naar het positieve draait, dan stop je gewoon met je dagelijkse trucje. Bedankt en tot de volgende keer maar weer! :-)
    
    
14. Branco P 3 augustus 2020 13:55

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1048

    •    Aantal posts: 9.079

    Rond de lunch overigens nog 2 calls KLEP Juni 2021 10 EUR aangeschaft voor 4,55 per stuk
    
    Jammer eigenlijk dat bij ECP geen optieseries beschikbaar zijn
15. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 14:00

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    quote:

    Branco P schreef op 3 augustus 2020 13:52:

    Opmerkelijk koersverloop vandaag wederom. Hoger openen, koers direct naar beneden gedrukt. In de loop van de middag herstel en dan in de eindveiling steevast een heel groot volume waarbij de koers nog even 1% a 2% lager wordt gezet. Er zijn al weken geen uitbreidingen in het shortsell register. Als je als grote speculant dag in dag uit op deze manier te werk gaat, waarbij die eindveiling wel een cruciaal onderdeel is, dan verdien je iedere dag een mooie duit. Als de berichtgeving rondom corona daadwerkelijk naar het positieve draait, dan stop je gewoon met je dagelijkse trucje. Bedankt en tot de volgende keer maar weer! :-)
    
    

    Klopt Branco
    Dit patroon kenmerkt zich al wat langer voor ECP. Diep dal in de eindveiling wat vervolgens gecorrigeerd wordt ttv opening. Vervolgens daghandel weer fors lager, rinse repeat...
16. odA neD gaaH 3 augustus 2020 14:11

    auteur info

    • odA neD gaaH

      Lid sinds: 01 aug 2018

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1963

      Gegeven: 182

    •    Aantal posts: 1.611

    quote:

    Daardrinkenweop schreef op 3 augustus 2020 13:38:

    Lijkt alsof een bodem gevormd wordt op 10.06...
    

    Waarom post je nu onder je alias Daardrinkenweop, terwijl je vanmorgen reageerde onder het alias Jello?
17. Chessplayer1992 3 augustus 2020 14:16

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 446

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Trouwens ... nog even over het dividend. Ik keek net naar de dividend historie van SPG. In 2009 hebben ze dividend wel verlaagd, maar wel gewoon uitgekeerd - alleen 80% stock en 20% cash. 2009 was natuurlijk ook enorme indirecte verliezen, maar niet direct cash flows (?) - en de retail vastgoedmarkt had toen veel hogere LTV's dan nu. Maar dan wordt stock dividend toch wel een hele redelijke optie ... Vraag blijft of iemand voldoende fiscale kennis heeft of dit zomaar mag. Kunnen de analisten dit niet aan collega- fiscalisten navragen? Het lijkt me erg relevant voor de waardering.
18. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 15:59

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    quote:

    odA neD gaaH schreef op 3 augustus 2020 14:11:

    [...]
    Waarom post je nu onder je alias Daardrinkenweop, terwijl je vanmorgen reageerde onder het alias Jello?
    

    ...?
    Kan je verzekeren dat ik geen Jello ken, of ben. Doe hem de groeten. Ben benieuwd waar deze "beschuldiging" vandaan komt en waar deze op gebaseerd is
19. Branco P 3 augustus 2020 16:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1048

    •    Aantal posts: 9.079

    quote:

    Chessplayer1992 schreef op 3 augustus 2020 11:43:

    Buffett zou zeggen dat dit een geschenk in de hemel is. Als de markt het meest pessimistisch is ... moet je zelf gierig zijn. Het probleem is dat we allemaal al sterk overwogen zitten (vrees ik). Vind het een beetje jammer dat PostNL niet iets meer gestegen is, mijn overweging daar kan ik nu wat afbouwen. Ik had me alleen voorgenomen niet meer retail vastgoed aan te schaffen ... maar de twijfel komt er toch weer. Hoewel het geen ECP meer is, maar dan Deutsche Euroshop (laagste LTV in de regio qua mall reits) en KLEP (en heel misschien toch nog wat URW). De korting van URW t.o.v. NAV is zo enorm, en ik geloof niet in kapitaaluitgiftes op het moment dat de obligatiemarkt nog zo makkelijk tegen zulke lage percentages leningen uitgeeft. Faillissementen komen door het kasstroomoverzicht, en de liquiditeit is hartstikke goed. De markt maakt zich teveel zorgen omtrent de LTV en de absolute noodzaak om dat op te lossen.
    

    Post NL doet slechts 25% extra pakketjes in Q2. Dat geeft toch al aan dat mensen niet op grote schaal online zijn gaan kopen als je bedenkt dat thans zo'n 10% van de gebruikelijke retailomzet via internet gaat, dan was dat in Q2 misschien tijdelijk 15%, maar veel meer zal het niet geweest zijn. Vervolgens gaan de winkels weer open en ligt de omzet in de winkels in juni alweer op 85% a 90% van de gebruikelijke omzet, ondanks alle beperkingen zoals afstand houden en mondkapjes. Hoe duidelijker wil je het hebben?
    
    URW zou ik vanaf blijven, ik heb zelf wel een speculatieve Call, maar meer ook niet. DE is interessant vanwege de lage LTV en omdat de lockdown in Duitsland zeer beperkt is gebleven en de aanpak van de regering daar bovendien een hele nuchtere is (net als in NL). Maar een nadeel aan DE vind ik dat de hoofdhuurders van hun objecten overwegend C&A zijn en P&C. Nauwelijks supermarkten of hypermarkten dus. Maar ik heb ook DE wel op mijn netvlies staan als een mogelijke "ja".
    
    Relevant is hoe DE gefinancierd is. De financiering middels bonds (zoals URW en WHA dat doen) levert in eerste instantie wat lagere rentes op maar kan ook ongunstig uitpakken omdat die bonds vaak in handen van partijen vallen die minder compassie hebben als het een keer tegenzit. De klassieke financiering middels hypothecaire leningen (zoals ECP die heeft) met steeds 1 enkel object als onderpand en tientallen verschillende banken als geldverstrekkers biedt grote voordelen omdat eventuele problemen in één winkelcentrum geen kruisbesmetting veroorzaken op de (financiering) van de overige objecten. Overschrijdt onvoorzien bij 1 van de objecten de LTV de 60% grens dan kun je wat van je liquiditeitsreserve (die nu extra groot is omdat het dividend niet is uitgekeerd) gebruiken om gericht bij de betreffende hypothecaire lening af te lossen zodat daar de LTV weer naar een acceptabel niveau gaat (in eerste instantie onder 50% zou ik dan zeggen).
    
    Bij ECP zou dit echter hoogstens slechts van toepassing kunnen zijn op een enkel object in Frankrijk. Ik denk dan in eerste instantie aan een Les Atlantes in Tours of Les Portes de Taverny ( buitenwijk van Parijs). Dit zijn twee objecten waarbij én de grote Hypermarkt niet in eigendom is bij ECP (zo'n supermarkt in eigen bezit dempt de waardedaling enorm) én omdat er wat leegstand is ontstaan de laatste twee jaar én omdat de huidige NIY (van 5,4% resp. 5,0%) hier m.i. nog wat ruimte laat voor verdere afwaardering. Daarbij komt dat de twee aanwezige hypermarkten (Carrefour in Tours en Auchan in Les Portes de Taverny) toe zijn aan een modernisering. Als dat te lang uitblijft, dan is dat niet goed voor de trekkracht van die hypermarkt en daarmee dus ook niet goed voor de trekkracht van het winkelcentrum. Maar je ziet, dit zijn al een hele hoop factoren die zouden moeten bijdragen aan een situatie waarbij de LTV voor deze specifieke objecten de 60% grens passeren. Deze twee objecten hebben samen een waarde van (thans 185 mio). Stel dat de LTV daar nu 46% is dan hebben we het over een hypotheken van in totaal 85 mio. Stijgt de LTV door afwaardering tot boven 60% dan hebben we het dus over een afwaardering van deze twee objecten naar net iets boven 140 mio. In dat geval moet je slechts 25 mio aflossen op deze hypotheken en je LTV gaat alweer naar 60/140 = 43%
    
    Even een wat langere uiteenzetting maar ik acht het van belang om goed duidelijk te maken dat het bij ECP maximaal om een paar objecten zou gaan die ooit in de problemen zouden kunnen komen door afwaarderingen en dat de benodigde eenmalige aflossing om vervolgens daar de problemen op te lossen ruimschoots aanwezig zijn. Slechts eenmalig 25mio in het bovenstaande voorbeeld. Het bovenstaande scenario zal bovendien alleen kunnen gaan optreden indien we door corona nog meerdere lockdown periodes voor onze kiezen krijgen. Komen die nieuwe lockdowns niet, dan blijven we ver van een dergelijke situatie verwijderd.
    
    
20. Branco P 3 augustus 2020 16:07

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1048

    •    Aantal posts: 9.079

    Nog een kleine aanvullende analyse:
    
    * In Zweden (22% van de portefeuille) gaan we niet of nauwelijks afwaarderingen zien. Daar is geen lock down van toepassing geweest en bovendien is in ieder geval bij 6 (mogelijk 7) van de 8 objecten de aanwezige grote Hypermarkt in eigendom van ECP. Het object in Moraberg is een big box centrum en heeft derhalve geen hypermarkt. Op dit pand is echter geen hypotheek gevestigd (zie pagina 90 van jaarverslag 2018/2019).
    
    * België Woluwe (15% van de portefeuille) gaan we denk ik een lichte afwaardering zien waarbij het gegeven dat de supermarkt op de verdieping in eigendom is en het feit dat met de aankoop van het Inno pand het gehele object in eigendom van ECP is gekomen een dempend effect hebben op de afwaardering. Ook lijkt er volgens de website van Woluwe op dit moment géén leegstand te zijn. Alle units in de plattegrond op de website hebben iig een huurder. En er is nu formeel een vergunningsaanvraag voor de uitbreiding ingediend bij de gemeente die van te voren is afgestemd met de gemeente en derhalve zou de vergunningverlening er uiteindelijk moeten gaan komen. Al met al denk ik dat de NIY nu per eind juni 2020 maximaal van 4,1% naar 4,3% gaat. Zou ook 4,2% of 4,25% kunnen zijn. Het is één van de trophy objecten van ECP en gelegen in de Europese hoofdstad Brussel, dichtbij de goede wijken van Brussel, dus ik acht dit object behoorlijk waardevast
    
    * In Italië (39% van de portefeuille) zijn bij de 2 échte trophy objecten (I Gigli Florence en Carosello Milan), die samen goed voor 54% van de portefeuille in Italië (en daarmee 21% van de totale portefeuille van ECP), de hypermarkten in eigendom bij ECP. Bij Fiordaliso (ook Milan) is sprake van een joint venture met de eigenaar van de aanwezige Iper Coop supermarkt. De 4 objecten waarvan ik zeker weet dat de supermarkten niet tot het eigendom behoren van ECP (Il Castello, Curno, Cremona Po en I Portali) vormen 26% van de Italiaanse portefeuille (en daarmee 10% van de totale portefeuille van ECP) maar zij zijn al vrij conservatief gewaardeerd op een NIY van gemiddeld 5,7% (tussen 5,5% en 6,2%) en zij profiteren wél van de aanwezigheid van de hypermarkten. Bovendien zijn de huisvestingslasten van de huurders in Italië (in Q1 2020 kwam de OCR uit op slechts 8%) zeer laag waardoor de druk op de huren ook laag zal zijn als er een keer een kwartaal of twee wat minder omzet gedraaid wordt.
    
    * In Frankrijk (29% van de portefeuille) hebben twee objecten zeer lage Yields, in Bordeaux ca 3,4% en Parijs ca 3,7%, maar op Bordeaux rust geen hypotheek en Parijs is een joint venture met Axa dus daar zal samen met Axa altijd een oplossing gevonden worden voor een eventuele LTV kwestie. Maar Parijs is wel Parijs en daar horen nu eenmaal ook ultra lage yields bij. Toch ben ik nog steeds blij dat 50% van Parijs verkocht is aan Axa. Wat mij betreft is dat een perfecte actie geweest (of niet soms, Junkyard?). Etrembieres is ook een joint venture met Axa en daar is de Migros supermarkt wel onderdeel van die joint venture. Bij Val Thoiry lijkt de supermarkt ook in eigendom (mogelijk maar gedeeltelijk). Bij Chasse Sud en Centr'Azur is de betreffende Casino Géant supermarkt onderdeel van het eigendom van ECP. Bij MoDo (nabij Parijs) en Grand A (Amiens) is de supermarkt niet in eigendom bij ECP, maar beide supermarkten (E.Leclerc en Casino Geant) waren vrij recent gemoderniseerd) en bovendien zijn de Yields vrij comfortabel (NIY's van 5,8% resp. 6,1%). Dus vandaar dat ik alleen Les Atlantes in Tours en Les Portes de Taverny noemde als aandachtsobjecten voor wat betreft LTV kwesties. Maar ik weet dat er voor beide objecten plannen in de maak zijn. Tot slot nog een object in Grenoble, met FNAC en Accor Hotel als huurder en een NIY van 5,8%. Vanwege dat hotel zou dat object ook nog een afwaardering kunnen krijgen, maar het is een object met een waarde van 38mio en dus hebben we het bij een eventuele LTV kwestie daar over discussies over een paar miljoen, dat is peanuts.
    
    Kortom:
    * LTV issues sowieso alleen te verwachten bij herhaling van lock downs
    * In dat geval slechts bij een paar objecten en daarvoor is meer dan genoeg liquiditeit aan boord
    * Sowieso zeer zeker geen claimemissie o.i.d.