Al tientallen jaren worden er huizen opgekocht om ze te verhuren. De afgelopen jaren is het ook onder particulieren trendy geworden.
Heel veel huizenbezitters doen het, en het levert nog leuk geld op ook. De ontvangen huur is namelijk onbelast en je hoeft als eigenaar geen eigenwoningforfait te betalen.
Nadelen
Natuurlijk zijn er ook nadelen:
- over de lopende hypotheek heb je geen renteaftrek meer
- bij appartementen moet je toestemming vragen aan de V.v.E.
- je moet Box 3-belasting betalen over de verhuurde woning
- je hebt toestemming nodig van de bank waar de hypotheek loopt
- je krijgt minder renteaftrek in de nieuwe gekochte woning vanwege het niet inbrengen van de Eigen Woning Reserve (winst bij verkoop)
Als er een lopende hypotheek is, dan moet de bank toestemming geven voor verhuur. Alle banken in Nederland hebben in hun voorwaarden (kleine lettertjes) staan dat de koopwoning niet verhuurd mag worden. Hieronder de tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland:
Als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden.
Helaas zijn zeer veel huizenbezitters niet op de hoogte van bovenstaande tekst. Zij vragen meestel advies aan een makelaar over hoe ze het beste hun woning kunnen verhuren en welke huurprijs ze kunnen vragen. De makelaar helpt hen dan bij het opstellen van de huurovereenkomst, en dat gebeurt natuurlijk niet gratis. Helaas worden niet alle nadelen verteld.
Alles kwijt
Bovenstaande tekst zegt eigenlijk voldoende. Een bank heeft het recht de koopwoning direct op te eisen. In de praktijk worden tienduizenden koopwoningen waarop nog een hypotheek zit zonder toestemming van de bank verhuurd.
Huizenbezitters gaan ervan uit dat banken er toch niet achter komen dat een woning is verhuurd. Dat is een utopie, want banken kunnen altijd bij een gemeente de inschrijving van een huizenbezitter opvragen. Ze komen dan op een ander adres uit en weten zo dat de koopwoning wordt verhuurd.
Er zijn voorbeelden van dat huizenbezitters zijn aangepakt. Het gaat dan niet alleen om het opeisen van de koopwoning, maar daarbij ook nog om een A2-codering.
De A2-codering is een achterstandscodering waarbij de vordering opeisbaar is gesteld. Betekenis: de schuldeiser kan alle schuld in een keer opeisen. Via de rechter kan eventueel afgedwongen worden dat er beslag wordt gelegd op uw huis, inkomen, auto en zelfs uw inboedel.
Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen van een A2-codering groot zijn. De koopwoning kan ook nog geveild worden. Dit betekent dat de woning door de gedwongen verkoop veel minder oplevert dan de marktwaarde.
De huizenbezitter heeft dus ook nog een flink financieel nadeel. Het is zelfs mogelijk dat er een restschuld ontstaat. Als er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie zal deze ook niet garant staan voor de restschuld.
Verhuurhypotheek
Tot op heden hebben banken geen grote acties opgestart om "verhuurde koopwoningen" te achterhalen. Ik verwacht dat dit wel gaat gebeuren.
De afgelopen tijd zijn er steeds meer banken die een verhuurhypotheek aanbieden (SNS bank, Woonfonds, Lloyds, NIBC). De voorwaarden bij de verhuurhypotheek zijn “strenger” dan bij de gewone box 1-hypotheek:
- Maximale financiering 70% - 85% van de waarde in verhuurde staat
- Hogere hypotheekrente: 2,5% tot 3,0%
De bank gaat uit van de waarde in verhuurde staat. Deze waarde (globaal 85%) is lager dan de marktwaarde. Uitgaande van dit percentage zal de huizenbezitter redelijk veel eigen middelen moeten meenemen.
Eigen middelen
Een voorbeeld waarbij een appartement wordt gekocht van €200.000 (marktwaarde).
| Koopprijs woning |
€200.000 |
|
| Kosten koper |
€20.000 |
(inclusief 8% overdrachtsbelasting) |
| Waarde verhuurde staat |
€170.000 |
(85% van €200.000) |
| Maximale hypotheek |
€136.000 |
(80% van €170.000) |
| Inbreng eigen middelen |
€84.000 |
|
Bij NIBC is de maximale hypotheek 75% van de waarde van de woning (totale investering) waardoor de maximale hypotheek bij hen €150.000 wordt. De inbreng van eigen middelen is dan toch nog €70.000.
Hogere hypotheekrente
Het tweede nadeel bij de verhuurhypotheek is de hogere hypotheekrente. Deze is namelijk tussen de 2,5% en 3%. Dit is dus twee keer zo hoog als de hypotheekrente bij Box1-hypotheken! Andere voorwaarden kunt u lezen in deze productvergelijker van Flexfront.
Er is echter een zeer groot voordeel: de huizenbezitter houdt zich netjes aan de regeltjes van de verhuurhypotheek. De huizenbezitter hoeft niets te verzwijgen voor de bank en speelt open kaart.
Box 3-schulden
Er is echter ook een groot nadeel waar bijna niemand rekening mee houdt. De bank toetst de verhuurwoningen als Box 3-schulden als er een andere woning wordt gekocht. Dit betekent dat de maximale hypotheek flink lager wordt.
Anders gezegd: een huizenbezitter met een lopende hypotheek kan wel een verhuurhypotheek krijgen, maar andersom is dezelfde hypotheek niet mogelijk als er een verhuurhypotheek loopt.
De situatie is vergelijkbaar met een hypotheek afsluiten als je een lening hebt: dat wordt ook anders getoetst dan een lening afsluiten als je een hypotheek hebt.
Stellen die een verhuurhypotheek hebben, adviseer ik om bij elkaar te blijven. Bij een scheiding moeten namelijk alle woningen (de eigen woning en de verhuurwoningen) op één naam worden gezet! Hierna kan pas als de scheiding daadwerkelijk is afgerond de vertrekkende persoon een andere woning kopen.
Met bovenstaande mogelijkheden - een andere koopwoning kopen en scheiden - wordt doorgaans geen rekening gehouden als er een verhuurhypotheek wordt afgesloten. Hierbij heb ik het er nog niet over dat woningen in prijs kunnen dalen.
Oplossingen
Op het ogenblik wordt volgens de kenners een op de vier te koop staande woningen opgekocht door beleggers. Het ziet ernaar uit dat er maatregelen genomen gaan worden:
- Box 3-belasting voor verhuurde woningen zou omhoog gaan
- Gemeentes verplichten bewoning door kopers
- Banken gaan controle uitoefenen
Er was een voorstel om de Box 3-belasting flink te verhogen voor verhuurde woningen. Dat voorstel heeft het niet gehaald. Ik ben ook van mening dat een hogere Box 3-belasting niet de oplossing is. Verhuurders zullen gewoon de huren verhogen waardoor huurders meer gaan betalen.
Gemeentes die kopers verplichten zelf in de woning te gaan wonen is wel een goede oplossing. Hierbij zal de gemeente wel jaarlijks een controle moeten uitvoeren.
Voor de beste oplossing moeten de banken hun huiswerk gaan doen. Diverse banken bieden verhuurhypotheken aan terwijl zij (veel) klanten hebben die hun Box 1-hypotheek op de verhuurde woning laten doorlopen. Deze klanten moeten eigenlijk "gedwongen" worden om over te stappen naar de verhuurhypotheek.
Banken die geen verhuurhypotheek aanbieden, moeten eens de inschrijvingen checken bij de gemeente. Zo kunnen ze achterhalen wie het onderpand voor hun hypotheek bewoont.
Nog beter is natuurlijk om te kijken hoeveel hypotheken iemand op zijn naam heeft staan en op welke adressen (via het kadaster, de objectlijst opvragen). Er zal een beerput opengaan. Ik weet zeker dat tienduizenden mensen in Nederland meerdere woningen met hypotheek op hun naam hebben staan die verhuurd worden.
Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om die te verhuren de huizenprijzen enorm heeft opgedreven. Het wordt tijd om "oneigenlijke" verhuur van woningen aan te pakken. Ik ben benieuwd wie het voortouw gaat nemen.