UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield - 2021

1. Lamsrust 28 april 2021 19:47

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2999

     Gegeven: 483

   •    Aantal posts: 2.463

   Belangrijkste aandachtspunten:
   - in de GRI daling zitten de gegeven huurkortingen (waarvan E 146.9 mln cash en restant waarschijnlijk deferrals), doch niet de dubieuze debiteuren, i.e. er zullen ook nog hogere kosten tegenover staan doordat de huren na korting ook niet allemaal zullen binnenkomen t.g.v. faillissementen en extra ondersteuning kleine huurders;
   - in de UK gaat het echt dramatisch: 59.2% GRI daling en leegstand gestegen van 9.7% naar 12.6%. Men dient te bedenken dat de URW centra in de UK de beste van het land zijn, dus lokaal moet het een bloedbad zijn daar;
   - cijfers US bemoedigend, 73% collection rate (voor huurkorting) en leegstand maar 30bps gestegen, doch bedraagt wel 13.4% nu: geen splitsing regionals/flagships;
   - op het vasteland van Europe leegstand met 50bps gestegen naar 5.4%;
   - EUR 3 mrd green credit revolver gearrangeerd bij syndicaat van 19 (!!!!) banken ter vervanging van E 2.4 mrd revolver, dus E 600 miljoen extra ruimte;
   - verkopen ven Europese premium centra lukt tegen boekwaarden, doch alleen met huurgaranties, en aan (leveraged) JV's waar URW in deel blijft nemen en het property en assetmanagement voor blijft verzorgen. Dit leidt uiteraard tot forse cash inflow, doch door de hogere leverage op JV niveau dan op groepsniveau neemt de proportionate LTV minder hard af dan de LTV op IFRS basis.
   
   Het laatste onderbouwt mijn stelling dat er eigenlijk niemand in de markt is die de grote premium flagship centra van EUR 1 mrd plus beter kan managen dan URW zelf, zodat ik recht toe recht aan verkopen van deze centra ook in de toekomst niet snel zal gaan gebeuren, tenzij het aan een concurrent is (Klepierre in de EU, Hammerson in de UK en SPG in de US) doch dan wordt de boekwaarde nooit gerealiseerd.
   
   Actieplan voor toekomst blijft gelijk:
   - flagships: asset voor asset plan maken om nieuwe huurders aan te trekken/huurmix te wijzigen om leegstand terug te dringen terwijl huurniveau op peil blijft en indien leegstand op deze wijze niet verminderd kan worden capex investeren voor mixed use (wonen/werken/hotels/leisure) op plek structurele leegstand;
   - regionals: binnen nu en 12 maanden verkopen nadat footfall/sales genormaliseerd zijn zodat er geen fire sales hoeven plaats te vinden;
   - LTV omlaag brengen door verkoop regionals en flagships in JV constructies.
   
   Wel voorzie ik verdere afboekingen op boekwaardes in m.n. de UK t.g.v. slechte huurperformance, de US regionals vanwege snelle verkoop en de US flagships t.g.v. te lage cap rate van plm. 4% in de boeken. In totaal over de duim snel EUR 5 mrd.
   
   Op de LT moet de koers van URW dan (fors) gaan stijgen, omdat de gecorrigeerde boekwaarden voor het overgrote deel houdbaar blijken, zodat het gap naar de gecorrigeerde NAV van plm. EUR 120 overbrugd kan worden. Dit gaat nog wel een paar jaar duren dus morgen verwacht ik een neerwaartse correctie van de beurskoers.
   
2. Branco P 28 april 2021 20:31

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3599

     Gegeven: 1048

   •    Aantal posts: 9.080

   Een splitsing in leegstand US Regionals en Flagships is niet meer nodig nu URW niet meer hoeft te doen alsof een deel van de US portefeuille goed is. Dat is namelijk niet zo en het nieuwe management heeft ook al aangegeven dat ze er helemaal vanaf willen.
   
   Het beste doen ze meteen ook de objecten in de UK van de hand. Dat wordt ook nooit meer beter namelijk. De objecten van URW in de UK zijn echt niet de winkelobjecten die je op dit moment wilt hebben in de UK. Veel te grote mastodonten van winkelcentra.
   
   Dus alleen in EUR vallen de resultaten niet al te hard tegen, met uitzondering van de conventiecentra uiteraard. Tjonge, URW heeft wel echt pech gehad. Eerst de criminele aankoop van Westfield en vervolgens ook nog Covid-19 eroverheen wat airport-malls en conventiecentra plotsklaps volledig lam legde.
3. Eagle1959 28 april 2021 20:34

   auteur info

   • Eagle1959

     Lid sinds: 29 okt 2007

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1705

     Gegeven: 49

   •    Aantal posts: 2.796

   Weer wat inzicht over de afgelopen maanden. En die waren behalve de waardering van de assets niet goed. Laten we nog even terug gaan naar een koers van 65,-, om mijn geschreven calls terug te kopen de komende dagen. Laten we dan vanaf maandag kijken naar de heropende marketen in de VS, UK en AUstralie en twee weken later naar die van Europa. Bedenk dan dat we ongeveer op de helft zitten van de koersen van voor Corona. De markten die de komende maanden snel zullen normaliseren zijn de regio’s waar URW zit. Over 2 maanden zitten we op 90,- laat je niet meeslepen in de waan van de dag. De professionals versterken negatieve sentimenten en zullen even dumpen..... om precies lager bij te kopen. Even naar 65,- hoop ik, maar eerlijk gezegd verwacht ik 72,- a 73,— morgen, waarom? Alleen om de ASSET WAARDERING, de cijfers verder waren voorspelbaar en 50 miljoen meer of minder resultaat? Sowhat op 30 miljard waarde. Spannend dagje morgen, maar naar boven of beneden is aan het sentiment. En zelfs bij een aandelen correctie in de breedte van 25% zal URW nog steeds een goede koop zijn op deze niveaus voor de 1 a 2 jaars termijn.
4. HCohen 28 april 2021 20:36

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3522

     Gegeven: 3317

   •    Aantal posts: 4.987

   Omzet Unibail-Rodamco blijft onder druk
   Bericht delen via:
   Door ABM Financial News op 28 april 2021 18:48
   Views: 1.784
   Omzet Unibail-Rodamco blijft onder druk
   (ABM FN-Dow Jones) Unibail-Rodamco-Westfield heeft in het eerste kwartaal de situatie aan de inkomstenkant nog niet veel zien verbeteren, door de aanhoudende impact van sluitingen door het coronavirus op de winkelomzetten, kantoren en evenementen.
   
   Het vastgoedbedrijf zegt wel positieve signalen te zien van een terugkeer naar normaal, waar de beperkingen vanwege de pandemie worden versoepeld. In Spanje, Oostenrijk en Zweden mochten ook niet-essentiële winkels open in maart en lag de winkelomzet op circa 80 procent van het niveau in 2019. Ook in Amerika en het Verenigd Koninkrijk noemde Unibail het winkelbezoek en de omzet bemoedigend.
   
   De omzet daalde met 43 procent op jaarbasis tot 452,2 miljoen euro in het eerste kwartaal. Rekening houdend met desinvesteringen bedroeg de omzetdaling nog altijd 40,8 procent. De huurinkomsten daalden met ruim 34 procent. Die daling was het kleine bij de winkelcentra en het grootst bij de evenemententak.
   
   In totaal slaagde Unibail er afgelopen kwartaal in om 66 procent van de huren daadwerkelijk te innen. Rekening houdend met huurversoepelingen die het bedrijf gaf, lag dit op 89 procent.
   
   In het eerste kwartaal waren de winkelcentra 42 dagen dicht, met uitzondering van de essentiële winkels zoals supermarkten. Een jaar eerder was dat nog slechts 13 dagen.
   
   De winkelcentra deden het nog relatief goed met een omzetdaling van 30 procent tot 360,6 miljoen euro. Bij de kantoren was de daling 34 procent en bij de evenemententak Convention & Exhibition zelfs 83 procent.
   
   In het tweede kwartaal worden de beperkingen op de detailhandel geleidelijk verminderd in april in het Verenigd Koninkrijk, Slowakije, Denemarken en Nederland, maar nog altijd is meer dan de helft van de winkelcentra van Unibail dicht, benadrukte het vastgoedconcern.
   
   Unibail zei nog onvoldoende houvast te hebben om een verwachting voor het jaar te kunnen geven. Wel herhaalde het dat de coronacrisis in 2021 een "significante" impact zal hebben.
   
   Het bedrijf kondigde verder de verkoop aan van een belang in een Weens winkelcentrum en van een Slowaakse investering. Daarmee komen de desinvesteringen in Europa op 1,35 miljard van de geplande 4 miljard euro.
5. Eagle1959 28 april 2021 20:42

   auteur info

   • Eagle1959

     Lid sinds: 29 okt 2007

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1705

     Gegeven: 49

   •    Aantal posts: 2.796

   LAMSRUST weer bedankt voor je gedegen analyse. Ik heb meer een handelaartje die van zowel stijgingen als dalingen wil profiteren. Maar de lange termijn moet positief zijn en dat bevestig je. Ik kijk dan nog vaak even waar SPG staat en die staat nu fors hoger dan URW tov voor Corona. Verder verwacht Powell een wat hogere inflatie en dat lijkt me goed Voorde URW schulden, huurinkomsten en assetwaarde.
6. !@#$!@! 28 april 2021 21:55

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4453

     Gegeven: 3210

   •    Aantal posts: 20.450

   quote:

   Lamsrust schreef op 28 april 2021 19:47:

   Wel voorzie ik verdere afboekingen op boekwaardes in m.n. de UK t.g.v. slechte huurperformance, de US regionals vanwege snelle verkoop en de US flagships t.g.v. te lage cap rate van plm. 4% in de boeken. In totaal over de duim snel EUR 5 mrd.
   
   Op de LT moet de koers van URW dan (fors) gaan stijgen, omdat de gecorrigeerde boekwaarden voor het overgrote deel houdbaar blijken, zodat het gap naar de gecorrigeerde NAV van plm. EUR 120 overbrugd kan worden. Dit gaat nog wel een paar jaar duren dus morgen verwacht ik een neerwaartse correctie van de beurskoers.
   
   

   Op basis waarvan verwacht je die forse stijging ? Ik zie in het laatste jaarverslag een EPRA NDV van €110.5 op basis van een NIY van 4,4%
   
   In de oude situatie hadden grote A locatie malls hele lage yields, vanwege het lagere risico dat men zou hebben op deze locaties. Dit blijkt nu een onjuiste perceptie te zijn. Sterker nog, de leegstand op deze locaties is enorm. Een NIY lijkt mij juist onhoudbaar en zal verder moeten dalen naar een meer marktconforme 5% of hoger gezien de investeringen die nodig zijn. (kijk bv naar de verkoopprijzen van WH)
   
   Op basis van een gemiddelde NIY van zeg 5,1% kom je al snel op een EPRA NDV van €95.
   Zoals je zelf zegt mag je zeker in de UK nog hogere afschrijvingen verwachten vanwege de enorm toegenomen leegstand. Weer 5 mld eraf. Kom je op €90 per aandeel.
   
   Ik zal vast iets over het hoofd zien, want ik zie niet in waarom dit aandeel op 78% van die waarde zou moeten noteren, terwijl andere goede reits die alleen op het europese vaste land zitten met lage leegstand en zonder schuldproblemen en gewoon dividend uitkeren vaak rond de 60% noteren.
   Plus bij die fondsen ligt het verwachte toekomstige dividend op zo'n 10%. Terwijl als ik dit bij URW heel grof zou moeten inschatten (vrij onmogelijk vanwege alle verkopen) dit toch echt wel onder 6-7% van de huidige koers zal gaan zijn.
   
   Ten opzichte van Reits als ECP, MERC en KLEP lijkt URW nog steeds stevig gewaardeerd, met hogere risico's.
   
   
7. Blub 28 april 2021 22:03

   auteur info

   • Blub

     Lid sinds: 02 jun 2020

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 408

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 2.422

   57% van 160 euro (de oude gem waarden) : 91,2 euro
   
   Lijkt mij dat URW nog 20 euro kan en mag stijgen.
   Succes allen
8. Lamsrust 28 april 2021 22:24

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2999

     Gegeven: 483

   •    Aantal posts: 2.463

   quote:

   Branco P schreef op 28 april 2021 20:31:

   Een splitsing in leegstand US Regionals en Flagships is niet meer nodig nu URW niet meer hoeft te doen alsof een deel van de US portefeuille goed is. Dat is namelijk niet zo en het nieuwe management heeft ook al aangegeven dat ze er helemaal vanaf willen.
   
   Het beste doen ze meteen ook de objecten in de UK van de hand. Dat wordt ook nooit meer beter namelijk. De objecten van URW in de UK zijn echt niet de winkelobjecten die je op dit moment wilt hebben in de UK. Veel te grote mastodonten van winkelcentra.
   
   Dus alleen in EUR vallen de resultaten niet al te hard tegen, met uitzondering van de conventiecentra uiteraard. Tjonge, URW heeft wel echt pech gehad. Eerst de criminele aankoop van Westfield en vervolgens ook nog Covid-19 eroverheen wat airport-malls en conventiecentra plotsklaps volledig lam legde.
   

   Wat betreft de kwaliteit van de US malls, dit is jouw persoonlijke visie die niet ondersteund wordt door zowel de rapporten van het onafhankelijke bureau Greenstreet Advisors als het nieuwe management.
   Het nieuwe management heeft namelijk voor het opmaken van het jaarrapport 2020 een aantal mindere flagship malls toegevoegd aan de regional malls, waardoor de kwaliteit van de resterende flagship malls verder is gestegen. Dat komt heel goed tot uitdrukking in het verschil van meer dan 200bps in de niy tussen deze typen malls. Daarnaast heeft Greenstreet Advisors plm. de helft van de resterende flagship malls de hoogste kwaliteitsstandaard toegedicht, namelijk AA+ zodat de resterende flagship mall portfolio van een veel hogere kwaliteit is dan de gemiddelde kwaliteit van de portfolio van SPG.
   
   Overigens heeft het nieuwe management niet gezegd alle US malls te willen verkopen, doch de US financial exposure fors te willen verminderen. Dat kan via het aangaan van JVs zoals momenteel te doen gebruikelijk is om het financieel belang in grote winkelcentra te verkleinen.
   
   UK objecten heeft URW nu eenmaal, liggen op een goede plek, maar zijn inderdaad te groot. Eens. Deze zullen via goed strategisch asset management en de juiste capex investeringen op de lange termijn geen pijn doen. Daarnaast, wie zou deze tegen boekwaarde moeten kopen?
   
   Helaas wordt het nog een paar jaar zwoegen alvorens het Westfield avontuur waarvan de negatieve impact op URW door Corona is versterkt zowel balans als inkomenstechnisch volledig doorstaan is. Belangrijk is nu dat er zware kapiteins op het schip zitten en de kans op schipbreuk - afgezien van macro economische black swan events - fors is afgenomen.
9. Lamsrust 28 april 2021 23:30

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 20 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2999

     Gegeven: 483

   •    Aantal posts: 2.463

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 april 2021 21:55:

   [...]
   
   Op basis waarvan verwacht je die forse stijging ? Ik zie in het laatste jaarverslag een EPRA NDV van €110.5 op basis van een NIY van 4,4%
   
   In de oude situatie hadden grote A locatie malls hele lage yields, vanwege het lagere risico dat men zou hebben op deze locaties. Dit blijkt nu een onjuiste perceptie te zijn. Sterker nog, de leegstand op deze locaties is enorm. Een NIY lijkt mij juist onhoudbaar en zal verder moeten dalen naar een meer marktconforme 5% of hoger gezien de investeringen die nodig zijn. (kijk bv naar de verkoopprijzen van WH)
   
   Op basis van een gemiddelde NIY van zeg 5,1% kom je al snel op een EPRA NDV van €95.
   Zoals je zelf zegt mag je zeker in de UK nog hogere afschrijvingen verwachten vanwege de enorm toegenomen leegstand. Weer 5 mld eraf. Kom je op €90 per aandeel.
   
   Ik zal vast iets over het hoofd zien, want ik zie niet in waarom dit aandeel op 78% van die waarde zou moeten noteren, terwijl andere goede reits die alleen op het europese vaste land zitten met lage leegstand en zonder schuldproblemen en gewoon dividend uitkeren vaak rond de 60% noteren.
   Plus bij die fondsen ligt het verwachte toekomstige dividend op zo'n 10%. Terwijl als ik dit bij URW heel grof zou moeten inschatten (vrij onmogelijk vanwege alle verkopen) dit toch echt wel onder 6-7% van de huidige koers zal gaan zijn.
   
   Ten opzichte van Reits als ECP, MERC en KLEP lijkt URW nog steeds stevig gewaardeerd, met hogere risico's.
   
   

   Ik had even alle getallen uit m’n hoofd gedaan en de jaarrekening er niet meer bijgepakt, maar de uitkomst klopt gelukkig. Jij gaat uit als basis van de EPR NDV ad EUR 110 en ik van de EPRA NRV gecorrigeerd voor goodwill ad EUR 160, aangezien de NDV eigenlijk uitgaat wat een aandeel waard is bij een verkoop van alle assets door URW per ultimo 2020 waardoor alle fiscale claims en fair value correcties op derivaten afgerekend dienen te worden. Dat is niet realistisch, URW dien je m.i. te waarderen op een going concern waarde. Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.
   
   Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
   - afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
   - afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
   - afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%
   
   Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm. EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.
   
   Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.
   
   Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.
   
10. QueSera 28 april 2021 23:47

    auteur info

    • QueSera

      Lid sinds: 18 sep 2020

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 640

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 2.093

    Dank je wel Lamsrust, Branco en “de vele leestekens”.
    Ik heb jullie discussie met belangstelling gevolgd en ben weer stukken wijzer geworden.
11. QueSera 29 april 2021 00:13

    auteur info

    • QueSera

      Lid sinds: 18 sep 2020

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 640

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 2.093

    @Lamsrust.
    Ik vind je schattingen/veronderstellingen voor je sommetjes realistisch. Tikkeltje conservatief, maar dat is verstandig, want de risico’s zijn nog steeds groot.
    De grootste risico’s zie ik nog in nieuwe varianten/ steeds weer oplaaien van het virus. Ik heb net een uitgebreid interview gelezen met Ugur Sahin van Biontech, die heeft er alle vertrouwen in dat zijn vaccin (Pfizer) ook zal werken tegen de varianten en niet alleen beschermd tegen ziekte, maar ook overdragen van besmetting voorkomt. Er zal wel steeds om het jaar/anderhalf jaar een spuit gezet moeten worden die werkt als booster. Pfizer heeft recent een grote fabriek van Novartis overgenomen en gaat in Duitsland produceren voor de EU. Dat wordt dan de pilot voor dergelijke fabrieken ook in Afrika en Azië. Dus dat geeft op zich hoop.
    
    Zie ik het goed dat jouw schattingen van de waardering OG uitgaan de van steady state, zeg maar de huidige situatie doorgetrokken naar de toekomst? Zit daar dan niet impliciet de veronderstelling in dat de zaken niet beter worden? Want je gaat uit van gelijkblijvende omzet/huren/footfall/leegstand en wat je nog zo meer in een waarderingsmodel stopt?
    
    Om het even helder te maken, stel je een ander scenario voor. In een wereld waar het virus onder controle is en mensen weer volop de mall bezoeken, dan gaat de leegstand omlaag, de huren omhoog enz., dan gaat de waardering van het vastgoed toch ook weer omhoog? In zo een scenario zou je toch hoger uitkomen dan 100 euro?
    
12. QueSera 29 april 2021 00:18

    auteur info

    • QueSera

      Lid sinds: 18 sep 2020

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 640

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 2.093

    PS: overigens vind ik 100 euro per eind 22 ook niet gek. Dat is al over dik 1 1/2 jaar. Dividend yield van 6%/7% is ook niet verkeerd.
13. !@#$!@! 29 april 2021 00:35

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4453

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Lamsrust schreef op 28 april 2021 23:30:

    [...]
    Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.
    
    Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
    - afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
    - afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
    - afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%
    
    Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm. EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.
    
    Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.
    
    Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.
    
    

    Ik vind de waardering vanuit EPRA NRV niet bruikbaar, immers het hele doel van URW is op zijn minst kopen en verkopen en zal je op zijn minst uit moeten gaan van de EPRA NTA €128
    
    Je haalt €40 eraf voor de hogere niy en ik vind dat wel een goede schatting. Echter je moet ook rekening houden met de veel hogere leegstand die nog steeds groeiende is. Vergeet niet dat de huidige JV komen met huurgaranties. Dus die yields zijn er doordat URW bepaalde risico's op zich neemt. Het is vanuit daar bezien ook logisch dat URW het beheer blijft doen, immers het is hun verantwoordelijkheid vanuit die garantie. Het is natuurlijk onzin om die garantie te geven en dan het beheer overdagen. Dat zal niet gebeuren. De motivatie is dus niet "een waarde" die ze hebben, maar het afgeven van een garantie om die yield uberhaupt te kunnen krijgen bij een verkoop.
    Dit verantwoord dus niet een hogere waarde dan de EPRA NTA.
    
    Juist het feit dat URW zo ontzettend veel bezitting gaat verkopen is aan argument voor meer richting de EPRA NDV te gaan. Maar ze verkopen natuurlijk niet alles, dus kan het wel redelijk zijn om meer te kiezen voor de EPRA NTA met korting. (door de hoge leegstand en af te geven garanties)
    Maken we er €120 van. - €40 = €80
    
    Gezien de vele verkopen die plaats gaan vinden, de investeringen die nodig zijn zal een dividend ruim onder de €7 heel reëel zijn, ook dat ben ik met je eens. Dat is op de huidige koers een div rend van zo'n 8-9%.
    
    Op de huidige beurskoers is de korting op de verwachte NTA erg laag. Volgens jou erg positieve berekening 30%, volgens mijn berekening slechts 12,5%.
    Met een zeer risicovol verwacht div rend van 8-9%
    
    Dus zelfs in jou erg positieve berekening zijn de REIT aandelen die ik noemde veel aantrekkelijker.
    Immers ECP krijg je voor 50% korting op de NTA , met amper leegstand en een stabiel verwacht div rendement van richting de 10%.
    
14. Lamsrust 29 april 2021 00:59

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 20 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2999

      Gegeven: 483

    •    Aantal posts: 2.463

    quote:

    QueSera schreef op 29 april 2021 00:13:

    @Lamsrust.
    Ik vind je schattingen/veronderstellingen voor je sommetjes realistisch. Tikkeltje conservatief, maar dat is verstandig, want de risico’s zijn nog steeds groot.
    De grootste risico’s zie ik nog in nieuwe varianten/ steeds weer oplaaien van het virus. Ik heb net een uitgebreid interview gelezen met Ugur Sahin van Biontech, die heeft er alle vertrouwen in dat zijn vaccin (Pfizer) ook zal werken tegen de varianten en niet alleen beschermd tegen ziekte, maar ook overdragen van besmetting voorkomt. Er zal wel steeds om het jaar/anderhalf jaar een spuit gezet moeten worden die werkt als booster. Pfizer heeft recent een grote fabriek van Novartis overgenomen en gaat in Duitsland produceren voor de EU. Dat wordt dan de pilot voor dergelijke fabrieken ook in Afrika en Azië. Dus dat geeft op zich hoop.
    
    Zie ik het goed dat jouw schattingen van de waardering OG uitgaan de van steady state, zeg maar de huidige situatie doorgetrokken naar de toekomst? Zit daar dan niet impliciet de veronderstelling in dat de zaken niet beter worden? Want je gaat uit van gelijkblijvende omzet/huren/footfall/leegstand en wat je nog zo meer in een waarderingsmodel stopt?
    
    Om het even helder te maken, stel je een ander scenario voor. In een wereld waar het virus onder controle is en mensen weer volop de mall bezoeken, dan gaat de leegstand omlaag, de huren omhoog enz., dan gaat de waardering van het vastgoed toch ook weer omhoog? In zo een scenario zou je toch hoger uitkomen dan 100 euro?
    
    

    Eens wat betreft immuniteitsrisico. Ik reken erop dat nieuwe varianten idd m.b.v. jaarlijkse boostershots onder controle worden gehouden. Daarnaast komen op korte termijn de fase III resultaten van het vaccin van CureVac beschikbaar, welk vaccin evenals Pfizer/moderna op mRNA technologie is gebaseerd, doch getest wordt in de huidige tijd, i.e. met de aanwezigheid van allerlei agressievere varianten. Als het effectief en veilig is zorgt dat voor grotere beschikbaarheid vaccins in de EU, aangezien Bayer het vaccin gaat produceren. Overigens is Bayer een zeer interessant ondergewaard aandeel, maar dat terzijde.
    
    Mijn schattingen zijn gebaseerd op huurniveau’s en bezetting ultimo 2020, i.e. tijdelijk kan de afwaardering nog iets hoger zijn aangezien toepassing van een 5% niy op een mogelijk lagere NRI over 2021 t.o.v. 2020 resulteert in een extra afwaardering. We weten echter nog niet of de NRI over 2021 lager wordt dan die over 2020, ik vermoed globaal gelijk indien de lockdowns niet weer terugkomen na 1 mei. Dus indien over 2022 weer de volle geïndexeerde contracthuur geïnd kan worden, huurniveau’s bij verlengingen gelijk blijven en leegstand terugloopt dan gaat de waardering weer omhoog door het positieve huureffect. Mijn EUR 100 is conservatief.
    
    Na de GFC zag je ook dat de NAV van URW opeens omhoogschoot tgv stijgende NRI en dalende niy, dan heb je een soort dubbele turbo erop. Altijd zo met commercieel vastgoed, in economisch slechte markt omlaag door dalende huurniveau’s en oplopende leegstand gecombineerd met stijgende yields en in economische goede tijden het omgekeerde. Zo verdienen US PE firms een vermogen op vastgoed dat ze tijdens de vastgoedcrises in 2013/2014 van m.n. NL banken, Duitse overleveraged fondsen en woningcorporaties hebben aangeschaft.
    
    Voor URW is het derhalve van belang geen waarde te vernietigen door flagship malls boven de 5% niy te gaan verkopen, aangezien de huurniveaus en waarde hiervan in de toekomst hoogwaarschijnlijk weer terugveren. Vooralsnog lukt dat aardig middels de JVs met verzekeraars. Crux wordt de US regionals te slijten en JV partners te vinden voor de US flagships onder de 5% niy om de LTV definitief onder de 40% te krijgen.
15. Lamsrust 29 april 2021 01:31

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 20 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2999

      Gegeven: 483

    •    Aantal posts: 2.463

    quote:

    !@#$!@! schreef op 29 april 2021 00:35:

    [...]
    
    Ik vind de waardering vanuit EPRA NRV niet bruikbaar, immers het hele doel van URW is op zijn minst kopen en verkopen en zal je op zijn minst uit moeten gaan van de EPRA NTA €128
    
    Je haalt €40 eraf voor de hogere niy en ik vind dat wel een goede schatting. Echter je moet ook rekening houden met de veel hogere leegstand die nog steeds groeiende is. Vergeet niet dat de huidige JV komen met huurgaranties. Dus die yields zijn er doordat URW bepaalde risico's op zich neemt. Het is vanuit daar bezien ook logisch dat URW het beheer blijft doen, immers het is hun verantwoordelijkheid vanuit die garantie. Het is natuurlijk onzin om die garantie te geven en dan het beheer overdagen. Dat zal niet gebeuren. De motivatie is dus niet "een waarde" die ze hebben, maar het afgeven van een garantie om die yield uberhaupt te kunnen krijgen bij een verkoop.
    Dit verantwoord dus niet een hogere waarde dan de EPRA NTA.
    
    Juist het feit dat URW zo ontzettend veel bezitting gaat verkopen is aan argument voor meer richting de EPRA NDV te gaan. Maar ze verkopen natuurlijk niet alles, dus kan het wel redelijk zijn om meer te kiezen voor de EPRA NTA met korting. (door de hoge leegstand en af te geven garanties)
    Maken we er €120 van. - €40 = €80
    
    Gezien de vele verkopen die plaats gaan vinden, de investeringen die nodig zijn zal een dividend ruim onder de €7 heel reëel zijn, ook dat ben ik met je eens. Dat is op de huidige koers een div rend van zo'n 8-9%.
    
    Op de huidige beurskoers is de korting op de verwachte NTA erg laag. Volgens jou erg positieve berekening 30%, volgens mijn berekening slechts 12,5%.
    Met een zeer risicovol verwacht div rend van 8-9%
    
    Dus zelfs in jou erg positieve berekening zijn de REIT aandelen die ik noemde veel aantrekkelijker.
    Immers ECP krijg je voor 50% korting op de NTA , met amper leegstand en een stabiel verwacht div rendement van richting de 10%.
    
    

    Het LT doel van URW is het ontwikkelen en exploiteren van OG niet het aan- en verkopen, het is geen OG handelsbedrijf. URW beschikt in house over de kennis en kunde om OG projecten van vele 100den miljoenen vanaf 0 te ontwikkelen, te laten bouwen, te verhuren en vervolgens met significante winst te verkopen. Daarmee heeft URW altijd veel geld verdiend. Dit in house kenniscentrum heeft uiteraard waarde. Daarnaast heeft het internationale asset en propertymanagement team waarde, omdat zij gezien de vele vestigingen die URW heeft lucratievere deals kunnen maken dan de verhuurder met een paar panden. Ten derde heeft URW een sterke troef in handen, nl. ze kunnen op een dag een paar miljard uit de markt trekken middels unsecured bonds, dus zonder hypotheek te verstrekken op vastgoed. Lukt WHV en ECP echt niet, die hebben vrijwel alleen hypothecaire bankleningen. Tgv deze zaken kunnen ze vastgoed aan een JV verkopen met huurgarantie en zelf het management blijven doen.
    
    Daarom ben ik van mening dat de NRV minus goodwill een goede basis vormt, doch hen ik voorzichtigheidshalve een afslag van EUR 15 per aandeel toegepast.
    
    2020 en 2021 zijn uitzonderingsjaren tgv lockdowns waardoor NRI en bijgevolg de niy een vertekend, te negatief beeld geven. Huren komen niet binnen omdat de winkel niet open mag, niet omdat het huurniveau gezakt is of de leegstand fors oploopt, afgezien van m.n. de UK en in mindere mate de US.
    
    Volgens mij heb ik louter een analyse gemaakt van URW en geen peer review gedaan. Indien je ECP aantrekkelijker vindt moet je die kopen! Ik heb ze ook trouwens, maar geloof op de zeer lange termijn meer in de multinchannel belevenis strategie van URW op toplocaties.
16. QueSera 29 april 2021 01:39

    auteur info

    • QueSera

      Lid sinds: 18 sep 2020

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 640

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 2.093

    Ik heb er alle vertrouwen in dat dat lukt. Voor pensioenfondsen is zo een mall een aantrekkelijke belegging. Ze zoeken naar vaste geldstromen die inflation linked zijn, want de ambitie is een waardevast pensioen. Huuropbrengsten zijn minder volatiel dan aandelen. Je zag het laatst ook weer met de deal van KPN en ABP. ABP betaalt een stuk van de kabel en krijgt een deel van de abo-gelden, en die zijn ook inflatie-proof. Het enige wat PF echt niet willen is de koppijn van zo een mall zelf beheren. Komt dat even goed uit dat URW dat wil blijven doen. Er is nu in die PF wereld zo veel geld dat een bestemming zoekt. Liefst vastrentend, maar aub geen staatsobligaties, want die kosten geld.
17. [verwijderd] 29 april 2021 02:39

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Australië opent gewoon aan 5.44 Aud
    Is equivalent aan 70€.
    
    
18. Eagle1959 29 april 2021 06:28

    auteur info

    • Eagle1959

      Lid sinds: 29 okt 2007

      Laatste bezoek: 20 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1705

      Gegeven: 49

    •    Aantal posts: 2.796

    Australië 3,35% in de min, met nagenoeg geen omzet.
19. mercurius-adept 29 april 2021 07:30

    auteur info

    • mercurius-adept

      Lid sinds: 11 feb 2008

      Laatste bezoek: 20 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1568

      Gegeven: 3628

    •    Aantal posts: 5.886

    Ik ben geloof ik toch wel positief over deze URW-presentatie: 'straight-shooting' !
    
    Mr.Tritant & co schetsen imo een duidelijk en helder beeld, zonder de risico's+pijn weg te moffelen...geen 'pimping the results' meer hier gelukkig
    
    Enig optimisme over toekomst hier lijkt me nu eigenlijk ook wel gerechtvaardigd, maar zullen zien hoe markt reageert :)
20. HCohen 29 april 2021 07:36

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 20 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3522

      Gegeven: 3317

    •    Aantal posts: 4.987

    quote:

    Lamsrust schreef op 28 april 2021 22:24:

    [...]
    Helaas wordt het nog een paar jaar zwoegen alvorens het Westfield avontuur waarvan de negatieve impact op URW door Corona is versterkt zowel balans als inkomenstechnisch volledig doorstaan is. Belangrijk is nu dat er zware kapiteins op het schip zitten en de kans op schipbreuk - afgezien van macro economische black swan events - fors is afgenomen.
    

    @Lamsrust
    Ik heb een ietwat positiever beeld over de komende jaren, wat QueSera zegt wellicht 'een tikkeltje conservatief'. Maar ik wil je bedanken voor je input(diepgang) en bijdragen.
    
    (ook andere forumleden; ! voor mij zeer leerzame uitwisselingen, chapeau !).
    
    Daarnaast moet ik het volgende aan je kwijt ;
    Mijn god, wat doet het me plezier 'that you're on my team/ dat je 'long zit'......!!!