De afgelopen maanden heb ik een paar keer de vraag gekregen van lezers en ook klanten of een makelaar zelf een woning mag kopen en die dan verhuren.
Zo kreeg ik een mail van een lezer waarbij de taxateur (hij was ook makelaar) van zijn woning een briefje door de brievenbus had gedaan met de vraag of hij de woning kon kopen.
Via Twitter werd bevestigd dat NVM-makelaars inderdaad woningen mogen kopen.
Vragen aan NVM
Hierna heb ik de makelaarsorganiaties NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) en VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend goed) een mail gestuurd met de volgende vragen:
Ik las in jullie voorwaarden dat makelaars die lid van jullie zijn woningen mogen opkopen en deze mogen verhuren.
- Is aan dit opkopen ook een maximum en controleren jullie dit ook? (anders gezegd moeten leden doorgeven dat ze een woning hebben gekocht en verhuurd?)
- Wat is de reden dat jullie accepteren dat leden woningen opkopen en verhuren?
- Vinden jullie niet dat dit een soort van belangenverstrengeling is?
Antwoord NVM
Een zeer groot compliment aan de NVM (Marc van der Lee). Binnen 24 uur (op vrijdag) kreeg ik een reactie dat hij maandag een uitgebreid antwoord zal geven.
De Erecode verwoordt de diepgewortelde?kernwaarden voor de beoefening van de makelaardij zoals de NVM die ziet en is er mede op gericht de goede naam van de NVM-Makelaar te handhaven. Niet alleen onafhankelijkheid maar ook integriteit, betrouwbaarheid, het vermijden van iedere schijn van belangenverstrengeling en deskundigheid zijn hierin cruciaal.
De bestrijding van ongeoorloofd eigen belang bij onroerend goed heeft de hoogste prioriteit voor de NVM. De NVM wil voorkomen dat de indruk kan ontstaan dat een NVM-lid dan wel een NVM-Makelaar/Taxateur actief betrokken is bij de handel in onroerend goed dan wel risicodragende projectontwikkeling. Die associatie alleen al straalt negatief af op de NVM? De onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en integriteit van een makelaar kunnen immers al spoedig in het gedrang komen indien hij voor eigen rekening onroerende zaken ontwikkelt en aan- en/of verkoopt.
Regel 6 erkent echter twee vormen van geoorloofd eigen belang: de eigen huisvesting (en dat van aanverwante vennootschappen) en langdurige belegging. Beleggingsactiviteiten zijn binnen de onroerendgoed-markt acceptabele middelen om tot bijvoorbeeld een oudedagsvoorziening te komen. Het NVM-lid dient zich wel altijd bewust te zijn van het feit dat zijn activiteiten op onroerend-goed gebied, omdat hij NVM-lid is, door de buitenwacht kritisch worden bekeken. De geloofwaardigheid van de makelaardij kan daarmee al gauw in het geding zijn, ook al makelt hij op dat moment niet.
Hij dient zich daarom ook als belegger uiterst behoedzaam te gedragen en de schijn te vermijden dat er sprake is van strijdigheid van belangen of ongeoorloofd eigen belang.
Daarom is het ook altijd van belang om er als NVM-Makelaar op toe te zien dat de wederpartij in het geval van aankoop van eigen onroerend goed wordt bijgestaan door een deskundige, tenzij het een professionele marktpartij is.
Binnen de NVM wordt een belegging over het algemeen pas als zodanig beschouwd, en dus niet als handel, als de verkoop plaatsvindt na een termijn van zeven jaar of langer. Het binnen korte termijn afstoten van een object leidt niet altijd tot handel. Er kunnen gerechtvaardigde belangen bestaan die het afstoten op korte termijn rechtvaardigen. De vraag of er sprake is van handel dient te worden beantwoord in het licht van alle omstandigheden van het geval.
Binnen de NVM worden dergelijke kwesties regelmatig aan de tuchtrechter voorgelegd en er is dan ook een veelheid aan jurisprudentie over beschikbaar. Makelaars die zich binnen de NVM bezighouden met strijdige activiteiten kunnen worden geconfronteerd met fikse maatregelen.
Het door een makelaar ter belegging aankopen van objecten is niet gemaximeerd, maar de omvang van eigen belangen bij onroerend goed zouden op een bepaald moment te groot kunnen worden om de belangen van zijn cliënten tot zijn recht te laten komen. Hoe groter de beleggingsportefeuille, hoe groter de kans dat rechtstreekse conflicten met de belangen van cliënten ontstaan. Het is altijd aan de makelaar om in het geval van twijfel hierover duidelijkheid te verschaffen.
Met vriendelijke groet,
Marc van der Lee
Woordvoerder/senior communicatieadviseur
Algemene voorwaarden VBO
De VBO was niet zo snel. Anders gezegd: zij hebben niet eens de moeite genomen om te reageren. In hun Algemene voorwaarden staat op bladzijde 18 het volgende:
Het lid van VBO Makelaar mag een direct of indirect belang hebben bij transacties van registergoederen, maar moet daarover altijd open communiceren. De wederpartij dient er dus vóór de onderhandelingen beginnen schriftelijk op gewezen te worden dat het lid van VBO Makelaar direct of indirect belang heeft bij de betreffende transacties.
Erecode
Ik heb het antwoord van de NVM een paar keer gelezen. Ik heb een andere mening vanuit de praktijk en heb daarom ook met Marc van der Lee telefonisch gesproken. Hij verwijst mij terecht naar hun erecode en voegt daar het volgende nog aan toe:
Daarom is het ook altijd van belang om er als NVM-Makelaar op toe te zien dat de wederpartij in het geval van aankoop van eigen onroerend goed wordt bijgestaan door een deskundige, tenzij het een professionele marktpartij is. Oftewel als de makelaar kenbaar maakt zelf het onroerend goed te willen aankopen, is een tweede paar deskundige ogen aan de orde zodat de verkoper zich er van kan vergewissen dat de waarde een realistische is.
Marc gaat er vanuit dat iedere NVM makelaar de erecode volgt. En wie de code niet volgt zal door de NVM op het matje moeten komen. Dit is alleen van toepassing als iemand daadwerkelijk een klacht indient over een makelaar.
Financiële problemen
Laat ik een simpel menselijk voorbeeld geven. Het komt regelmatig voor dat huizenbezitters vanwege financiële problemen of een scheiding hun woning snel moeten verkopen. Wat is dan een redelijke verkoopprijs?
Een makelaar kan in dit soort situaties de koopprijs behoorlijk beïnvloeden. Waarom zou een makelaar een huis kopen voor bijvoorbeeld €200.000 als hij die ook voor €150.000 kan kopen?
Een (slimme) makelaar praat op de verkoper in die toch veel aan zijn hoofd heeft. Het gevolg is dat de woning voor een lager bedrag gekocht kan worden. Zal iedere NVM-makelaar (die een woning wil kopen) nu duidelijk zeggen dat deze huizenbezitter een verkopende makelaar in de hand moet nemen? Dat de woning bijvoorbeeld in de markt ver boven de vraagprijs verkocht kan worden?
Misschien heeft u een hele andere mening en gaat u er van uit dat iedere makelaar netjes de erecode volgt. Of bent u van mening dat makelaars helemaal geen woningen moeten opkopen en verhuren? Dus gewoon verbieden dit? Ben zeer benieuwd naar uw reactie.
Onderzoek Vereniging Eigen Huis
Tot slot merk ik op dat Vereniging Eigen Huis een onderzoek heeft gedaan naar makelaars. De resultaten van hun meldpunt over oneerlijke biedingspraktijken, vindt u hier.
In een korte tijd zijn er 600 meldingen gedaan over makelaars. De NVM roept klanten op om klachten te melden bij een geschillencommissie. Wij (Sven van Diepen van RTL Nieuws en ik) zijn zeer benieuwd hoe de klachten door de NVM worden behandeld.
U kunt ons bereiken op mailadres jjkoets@chello.nl of sven.van.diepen@rtl.nl.