De woningmarkt zit op slot. Google deze of soortgelijke termen en u heeft genoeg leesvoer voor een aantal weken. Belangrijker dan deze treurige constatering is de vraag wie de sleutel in handen heeft om de huizenmarkt weer vlot te trekken. Laten we eerst de feiten onder ogen zien. Daartoe begin ik met een achterkant van een luciferdoos-berekening, die niet veel van de gemiddelde werkelijkheid zal afliggen.
Stel u woont de komende dertig jaar in een huis met een gemiddelde waarde van 300.000 euro. Gemiddeld verhuist een Nederlander acht keer in zijn leven. Laten we voorzichtigheidshalve uitgaan van een aantal van vijf, omdat vaak ook (tussentijds) verhuisd wordt naar een huurwoning. Bij vijf verhuisbewegingen betaalt de eigenaar in zijn leven totaal 30% aan overdrachtsbelasting. Dat is in ons voorbeeld gelijk aan 90.000 euro!
Tweede binnenloper
Dan is er een tweede binnenloper voor de overheid: het eigenwoning forfait. In dit geval gaat het om een bedrag van 1.650 euro (0,55%) per jaar, ofwel bijna 50.000 euro over een periode van dertig jaar. Genoeg belasting? Nee, de onroerende zaak heffing slokt jaarlijks nog eens 0,1% over de woningwaarde op. Dat is 9.000 euro over een periode van 30 jaar. Het totale bedrag aan belasting komt daarmee uit op 149.000 euro, de helft van de waarde van de woning.
Daarna komen de reguliere lasten. Ten eerste weer die van verhuizing (makelaar, notaris, hypotheekakte). Ik stel die op 3% zodat het in totaal gaat om 15%, ofwel 45.000 euro. Stel voorts dat de gemiddelde hypotheekrente 6% bedraagt. Jaarlijks betaalt de huiseigenaar dan een bedrag van 18.000 euro, wat gelijk is aan 540.000 euro in dertig jaar. Fijn, zo’n aflossingsvrije hypotheek!
Gulle zijde overheid
Gelukkig laat de overheid zich nu van zijn gulle zijde zien en geeft via de renteaftrek, bij een belastingtarief van 42%, jaarlijks een bedrag van 7.560 terug, ofwel 226.800 euro. De totale netto financieringskosten komen daarmee uit op 313.200 euro. Dat is nog niet alles. Volgens de Vereniging Eigen Huis bedragen de onderhoudskosten van een huis van gemiddeld drie ton ongeveer 1.700 euro per jaar. In dertig jaar loopt dat op tot 51.000 euro.
Samengevat, u woont de komende jaren in een huis met een gemiddelde waarde van 300.00 euro, waarover u bruto 636.000 aan kosten betaalt. Per saldo krijgt u 78.000 aan belasting terug, zodat de totale netto kosten 558.000 euro bedragen. En dan heeft u nog geen cent afgelost!
Gedwongen aflossen
Dat laatste zit de overheid niet lekker en langzamerhand groeien we naar een situatie waarin de huiseigenaar gedwongen wordt zijn woning nu nog gedeeltelijk, maar uiteindelijk wellicht helemaal, af te lossen gedurende de looptijd van de hypotheek. Op zichzelf is dat geen slechte gedachte. Stel dat de huiseigenaar zonder deze overheidsdwang zelf al tot gelijkmatige aflossing van zijn hypothecaire lening besluit. Wat is dan de (belasting)consequentie?
De rentelasten nemen dan gemiddeld met de helft af tot 270.000 euro. De renteaftrek die wordt genoten daalt tot 113.400 euro. Wat blijkt? Het totale belastingvoordeel van 78.000 euro slaat om in een nadeel van 35.600 euro. Zonder dat er voor een cent getornd is aan de hypotheekrenteaftrek!
Mijn conclusies:
De kosten die verbonden zijn aan een eigen huis zijn zeer hoog. In het verleden werd dat verdoezeld door de enorme stijging van de woningprijzen. Die tijden zijn voorbij.
De overheid verstoort de huizenmarkt vanwege de volgende redenen:
- De wijze waarop de fiscus met de huizenmarkt omgaat, geeft de indruk dat er zeer grote subsidiebedragen richting huiseigenaren gaan. Dat is in de praktijk veel minder het geval. Maar de discussie over deze zogenaamde hoge subsidies geeft wel onrust en terughoudendheid bij potentiële kopers.
- De overdrachtbelasting slokt gemiddeld 30% van de woningwaarde op. Dat is een enorme straf op de door dezelfde overheid zo gewenste mobiliteit. Daarnaast is, bij het ontbreken van zicht op verdere (grote) prijsstijgingen, de overdrachtbelasting dé grote blokkade achter de stagnerende markt van koopwoningen.
- Huiseigenaren die verantwoord handelen en netjes hun hypotheeklening gedurende de looptijd aflossen, worden gestraft. Hun netto overheidssubsidie slaat om in een belastingnadeel.
Alleen de overheid heeft de sleutel voor een gezondere woningmarkt in handen. Niet door mee te deinen met de populistische roep om afschaffing van de subsidiëring van huiseigenaren, maar door een fiscale behandeling te introduceren die verantwoord (aflossen lening) en gewenst (mobiliteit) gedrag bevordert.
Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.