In mijn column Kunduzhypotheken II kon u uitgebreid lezen wat de gevolgen worden voor toekomstige kopers die vanaf 1 januari 2013 een woning kopen. Het verplicht aflossen van de gehele hypotheek door middel van een annuïteiten – en / of lineaire hypotheek (om nog renteaftrek te kunnen genieten) zal voor veel problemen gaan zorgen.
Vooral de huizenprijzen zullen flink gaan dalen (minimaal 20%). Het is algemeen bekend dat de heren in de Politieke Partijen geen tot weinig verstand hebben van fiscaliteit. Het gevolg is dat er vaak beslissingen worden genomen die achteraf tot grote problemen gaan leiden.
Problemen
In deze column zal ik aantonen dat de verplichte aflossing (annuitair en / of lineair) tot problemen gaat leiden voor de betaalbaarheid als iemand in de toekomst gaat verhuizen naar een duurdere koopwoning. Het is alweer een tijdje geleden maar in 2007 heb ik in een column Aflossen Ja of Nee? al eens aandacht besteed aan de bijleenregeling in combinatie met tussentijds aflossen.
Deze column leverde een zeer leerzame discussie op. Om het toekomstige probleem duidelijk in kaart te brengen, vergelijk ik de annuïteitenhypotheek met de bankspaarhypotheek. De volgende (fictieve) gegevens zijn van toepassing.
|
Koopsom
|
290.000 euro
|
|
Kosten koper
|
10.000 euro
|
|
Benodigde hypotheek
|
300.000 euro
|
|
Aflossing na 20 jaar (annuïteitenhypotheek)
|
150.000 euro
|
|
Waarde rekening na 20 jaar (bankspaarhypotheek)
|
150.000 euro
|
|
Verkoop woning na 20 jaar
|
350.000 euro
|
|
Nieuwe woning na 20 jaar
|
500.000 euro
|
Situatie banksparen
|
Verkoop woning
|
350.000 euro
|
|
Hypotheek
|
300.000 euro
|
|
Overwaarde (EWR)
|
50.000 euro
|
|
Nieuwe hypotheek
|
450.000 euro (500.000-50.000) |
|
Rente-aftrek nog 10 jaar voor
|
300.000 euro (Bankspaarwaarde is 150.000 en kan doorlopen)
|
|
Rente-aftrek nog 30 jaar voor
|
150.000 euro
|
Bij het banksparen kan de opgebouwde waarde fiscaal worden meegenomen naar de andere woning. Na twintig jaar is globaal de helft van de waarde (300.000 euro) opgebouwd. Door de waarde nog tien jaar door te laten lopen, zal na 30 jaar er 300.000 euro gespaard zijn. Voor het hogere bedrag van 150.000 euro gaat weer een renteaftrek periode gelden van 30 jaar.
Situatie annuïteitenhypotheek
|
Verkoop woning
|
350.000 euro
|
|
Hypotheek
|
150.000 euro
|
|
Overwaarde (EWR)
|
200.000 euro
|
|
Nieuwe hypotheek
|
300.000 euro (500.000-200.000)
|
|
Rente-aftrek nog 10 jaar voor
|
300.000 euro |
Bij de annuïteitenhypotheek komt de oude eigenwoningschuld van 300.000 euro om de hoek kijken. Het “nadeel” voor deze huizenbezitter is dat de oude hypotheek al twintig jaar heeft gelopen, waardoor er nog tien jaar renteaftrek over blijft. De verplichte tussentijdse aflossing van 150.000 euro (in twintig jaar) wordt door de bijleenregeling als het ware teniet gedaan!
Lenteakkoord
In het Lenteakkoord staat letterlijk dat de hypotheek volledig (annuïtair / lineair) moet worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit betekent dat de 300.000 euro volledig moet worden afgelost. In tien jaar aflossen, zal een financieel probleem gaan worden (maandlasten worden veel te hoog), waardoor er een langere periode gekozen moet worden. Nadeel van deze langere periode is dat de renteaftrek na tien jaar verdwijnt, waardoor er als nog een box 3 schuld ontstaan. Dit laatste is volgens Den Haag vanuit het nieuwe voorstel niet de bedoeling.
Ik kan niet anders concluderen dat het voorstel van verplicht aflossen tot grote problemen gaat leiden in de toekomst. Het is in ieder geval niet verstandig om te gaan verhuizen naar een duurdere woning. Hierbij heb ik niet eens naar de situatie gekeken waarin mensen tussentijds uit elkaar gaan en met een ander persoon een woning kopen.
Onmogelijk
De eis renteaftrek genieten in combinatie met 100% aflossen en de bijleenregeling in zijn huidige situatie is niet mogelijk. De oplossing zou kunnen zijn om uit te gaan van het hypotheekbedrag wat nog niet is afgelost als de oude woning wordt verkocht (is 150.000 euro). In dit geval moet de wettekst worden aangepast. Het voordeel is nu dat de overgebleven 150.000 euro in tien jaar wordt afgelost (verandert niets met de situatie voor de verhuizing). Voor de overige 150.000 euro kan dan weer een periode van 30 jaar gaan gelden voor een volledige aflossing.
Het is verstandig dat politiek Den Haag eens verder gaat kijken naar een andere oplossing. Alvorens deze in de media kenbaar te maken, dit voorstel goed uitwerken of dit daadwerkelijk mogelijk is en geen problemen gaat opleveren. Daarna natuurlijk alle politieke partijen voor dit voorstel laten tekenen zodat er eindelijk duidelijkheid komt voor de (toekomstige) huizenbezitters.
Tot slot is er ook nog “positief” nieuws. Gisteren een nieuw voorstel om geleidelijk de hypotheekrenteaftrek aan te pakken en tegelijk de huursector. Hierbij aangetekend dat er een compensatie plaatsvindt door middel van een lager belastingtarief. Ik heb het rapport nog niet volledig bestudeerd, maar deze is altijd beter dan het (Brussel)Lenteakkoord.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.