Er is licht aan het eind van de tunnel! In de politiek ziet men nu in dat er een oplossing moet komen voor de steeds verder wegzakkende huizenmarkt. Als die huizenmarkt geen bodem vindt tussen nu en een maximaal 10% lagere huizenprijs, dan komt de gemiddelde Nederlandse huizeneigenaar op de hartbewaking. En ik vrees dat niet alleen huizenbezitters, maar ook de financiers van deze huizenbezitters op diezelfde afdeling liggen.
Ik schreef eerder dat ik een soort tweede Akkoord van Wassenaar verwachtte. We zullen immers iets out of the box moeten gaan denken om dit probleem op te lossen. Als we echter strikt naar de spelregels van Brussel blijven handelen, heeft onze regering helemaal geen financiële ruimte voor de ondersteuning van de huizenmarkt. Sterker nog, door het cyclische beleid van de overheid zullen we over enkele maanden met een rotklap tegen een bezuinigingsmuur tot stilstand komen.
Onze regering heeft er in de eerste weken sinds haar aantreden een potje van gemaakt. Flink nivelleren was en is het devies van de PvdA en de huizeneigenaren pesten is momenteel het spelletje van de VVD. Nu het consumentenvertrouwen op een dramatisch dieptepunt is aanbeland, lijkt het nog maar even te duren voordat Den Haag zal moeten starten met een anticyclisch beleid. Het zal even wennen zijn, maar in goede tijden dient de regering de handrem voorzichtig op te trekken en buffers aan te leggen voor mindere tijden. Maar breken die mindere tijden dan aan, zoals nu het geval is in Nederland, dan moet de handrem er vanaf en zal de regering actief moeten ondersteunen.
Kopersbonus
Tot nu toe handelde deze regering vooral cyclisch waardoor de Nederlandse economie tijdens deze depressie zelfs verder verzwakte. Blijkbaar zijn er in Den Haag andere prioriteiten dan onze eigen economie. Maar ik verwacht dat dit heel snel zal veranderen waardoor u en ik weer zicht krijgen op economisch herstel. Bouwer BAM sprak in het afgelopen weekend nog over de problemen en BAM ziet voorlopig ook nog geen einde aan de prijsdaling op de Nederlandse huizenmarkt. Wat BAM eigenlijk van de daken van de nog niet afgebouwde huizen schreeuwt, is dat de regering alles op alles moet zetten om een bodem onder de prijzen op de huizenmarkt te leggen.
Van belang is vooral dat de starters kansen krijgen op de huizenmarkt. Met hulp van de banken en overheid moeten we de huizenmarkt kunnen redden! Een hoger consumentenvertrouwen en daardoor een verbeterende economie, lijkt dan een logisch gevolg. Dat banken genoegen gaan nemen met een duidelijk lagere rentemarge kan alleen maar als de overheid zijn rol als beschermer-van-het-volk serieus neemt en gaat zorgen voor rust op de huizenmarkt.
De overheid zou bijvoorbeeld een kopersbonus kunnen gaan introduceren. Die kopersbonus is al eens eerder gehanteerd en werd aan een specifieke groep woningen geplakt. In 1979 kwamen er een verschil in diverse soorten premiekoopwoningen. Zo was een premie-A-woning in 1979 beschikbaar voor een koper met een inkomen tot maximaal 30.800 gulden, terwijl een premie-B-woning beschikbaar was voor inkomens tot 50.000 gulden. Premie-A-woningen mochten in 1980 maximaal 140.000 gulden kosten en de maximale bijdrage van de overheid was in het eerste jaar 8.400 gulden.
Premie-B-woningen mochten in 1980 maximaal 175.000 gulden kosten. In 2013 zouden de bedragen heel simpel te vervangen zijn door euro’s en zou door dit premiestelsel een natuurlijke bodem op de huizenprijs kunnen ontstaan. Omdat in 1980 minder perspectiefrijke sociaal-economische omstandigheden ontstonden werden de regels rond de premiekoopwoning versoepeld. Het Akkoord van Wassenaar - het poldermodel - kwam twee jaar later en regelde dat er ook goed een werkgelegenheidsbeleid kon gaan plaatsvinden.
Groot akkoord
Terwijl het Akkoord van Wassenaar vooral ging om de samenwerking tussen werkgevers en werknemers op een moment dat de economie er slecht voor stond, gaf de regering als bonus op een akkoord een mogelijkheid tot arbeidstijdverkorting. Door de arbeidstijdverkorting kon de forse werkloosheid destijds weer gaan dalen en (mede) door de premie op koopwoningen kon de huizenmarkt zich weer herstellen na de dramatische prijsval van 30% tussen 1979 en 1982.
Ik denk dat BAM graag een nieuw akkoord wil hebben tussen consumenten en banken waarbij de overheid een bonus geeft. In 2013 zal er overleg gaan plaatsvinden tussen partijen die belang hebben bij een prijsstabilisatie op de huizenmarkt. Een Groot Akkoord moet na de zomer van 2013 volgen, omdat we dan echt diep in de problemen geraakt zijn door het kabinetsbeleid. Voor huizenkopers ontstaan er dan weer kansen aan de onderkant van de huizenmarkt en dat is precies wat nodig is om de doorstroming weer op gang te krijgen en de burgers (met dikke hypotheken) weer een beetje moed te geven.
Dat BAM het hardst schreeuwt dat het slecht gaat en dat er nog eens 15% van de huizenprijs af zal gaan, maakt het alleen maar aannemelijker dat de overheid snel met een akkoord moet komen. BAM heeft zeer forse voorzieningen getroffen in 2012 en ziet geen herstel voor 2015. Ik verwacht dat er komende zomer, door de ellendige situatie waarin onze economie verkeert, door een akkoord prijsstabilisatie zal gaan ontstaan op de Nederlandse huizenmarkt.
Misschien zullen IEX-ers hoofdschuddend deze column lezen en mij verwijzen naar een groot huis waarin mannen met witte jassen de dienst uitmaken. Schrik ik daarvan? Allerminst, want ik werd ook al naar dat huis verwezen toen ik in 2007 schreef over een aanstaande prijsval van 20% tot 30% op de Nederlandse huizenmarkt. Op 7 november op een koers van 2,87 euro schreef ik al eens over BAM als kanshebber en nu, 14% hoger, begin ik nog enthousiaster te worden over welke kansen er komen te liggen voor bouwer BAM. Dat andere bouwers, zoals Heijmans, ook gaan profiteren van deze ontwikkelingen, is Cruijffiaans logisch.
Ype Schaap is portfoliomanager bij Antaurus. Antaurus is een gespecialiseerde, onafhankelijke vermogensbeheerder uit Baarn. Deze column is geschreven op persoonlijke titel en bedoeld als achtergrondinformatie over de financiële markten. Deze column is niet bedoeld als beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Professioneel houdt Antaurus posities aan in veel Benelux-aandelen. Elk Benelux-aandeel wordt beschouwd als een potentieel interessante belegging en alles wat Schaap schrijft moet vanuit die optiek worden gelezen. Raadpleeg meerdere bronnen en neem zelf beslissingen. Antaurus B.V. staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB).