De afgelopen maanden heb ik alle kamervragen en dossiers vanuit Den Haag goed doorgelezen. Het huidige kabinet vindt de waardedaling van de huizenprijzen positief voor toekomstige kopers.
Voordat ik hier dieper op in ga, hieronder een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen van 1985 tot en met 2010 van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De cijfers van de NVM en het CBS komen niet overeen, maar dat is niet zo heel erg belangrijk.
| Jaar |
Gemiddelde prijs |
Jaar |
Gemiddelde prijs |
| 1985 |
60.300 |
1998 |
132.900 |
| 1986 |
63.000 |
1999 |
156.900 |
| 1987 |
65.300 |
2000 |
180.600 |
| 1988 |
68.200 |
2001 |
194.000 |
| 1989 |
72.400 |
2002 |
204.000 |
| 1990 |
73.900 |
2003 |
207.400 |
| 1991 |
75.800 |
2004 |
214.900 |
| 1992 |
82.200 |
2005 |
224.000 |
| 1993 |
90.800 |
2006 |
235.200 |
| 1994 |
98.400 |
2007 |
243.600 |
| 1995 |
102.400 |
2008 |
243.400 |
| 1996 |
112.700 |
2009 |
225.300 |
| 1997 |
122.600 |
2010 |
232.500 |
Het gemiddelde ligt nu rond de 207.000 euro (te vergelijken met het jaar 2002). Voor de crisis was de gemiddelde huizenprijs nog 247.000 euro (een daling van 16%).
Natuurlijk zullen starters blij zijn dat de huizenprijzen zijn gedaald. Maar wat kan een starter op het ogenblik aan hypotheek krijgen. Om een goed beeld te krijgen heb ik twee berekeningen gemaakt en ga ik terug naar het jaar 2002. De toetsrente is 4,5%.
| Bruto jaarinkomen |
25.000 euro |
50.000 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2002: |
122.117 euro |
281.240 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2003: |
122.117 euro |
278.773 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2004: |
127.462 euro |
276.306 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2005: |
118.417 euro |
254.925 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2006: |
105.670 euro |
259.859 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2007: |
116.361 euro |
270.549 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2008: |
116.361 euro |
269.727 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2009: |
126.229 euro |
259.859 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2010: |
126.640 euro |
269.727 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2011: |
120.884 euro |
259.859 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2012: |
119.239 euro |
254.925 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2013: |
111.016 euro |
230.255 euro |
Huizenprijzen omlaag
In 2002 was het mogelijk om met een inkomen van 50.000 euro een hypotheek te krijgen van ruim 280.000 euro. Dit jaar is de maximale hypotheek met dit inkomen 230.000 euro. De leencapaciteit is in ruim tien jaar tijd dus 50.000 euro minder geworden; 18% (vergeleken met het jaar 2002).
De huizenprijzen zijn op het ogenblik 16% gedaald al kan ik de gedaalde leencapaciteit niet hiermee in verband brengen. Bij een lager inkomen is het percentage namelijk lager. Wel is opvallend dat vanaf 2009 de daling bij de lagere inkomens flink is.
Als het bruto jaarinkomen 20.000 euro is, is het voorbeeld nog duidelijker. In 2004 kon iemand met dit inkomen 101.970 euro aan hypotheek krijgen. Dit jaar is dit nog 70.721 euro. Een daling van 30%!
Dwangbuis
De conclusie dat starters dus gemakkelijker een huis kunnen kopen, vind ik niet terecht. Doordat de leencapaciteit behoorlijk minder is geworden, zitten zij nog steeds in dezelfde dwangbuis of is die nog krapper geworden.
Als ik kijk naar de bruto en netto maandlasten dan wordt het beeld er niet positiever op. Ik vergelijk hierbij een hypotheek van 280.000 euro (jaar 2002) met een hypotheek van 230.000 euro (jaar 2013).
De volgende uitgangspunten en bedragen zijn dan van toepassing bij een inkomen van 50.000 euro:
| Jaar 2002: hypotheek 280.000 euro |
Jaar 2013: hypotheek 230.000 euro |
| Spaarhypotheek (geen ovl) 140.000 |
Annuiteitenhypotheek: 230.000 |
| Aflossingsvrije hypotheek: 140.000 |
Hypotheekrente: 4,5% |
| Hypotheekrente: 4,5% |
Bruto per maand: 1166 |
| Bruto rente per maand: 1050 |
Netto per maand eerste jaar: 855 |
| Spaarpolis: 185 |
Netto per maand vijfde jaar: 881 |
| Bruto per maand: 1235 |
Netto per maand tiende jaar: 920 |
| Netto per maand: 853 |
Netto per maand vijftiende jaar: 969 |
Natuurlijk heb ik ook even gekeken als het inkomen 25.000 euro bedraagt. De hypotheek van 122.000 euro (jaar 2002) is dan vergeleken met een hypotheek van 111.000 euro (jaar 2013).
| Jaar 2002: hypotheek 122.000 euro |
Jaar 2013: hypotheek 111.000 euro |
| Spaarhypotheek (geen ovl) 61.000 |
Annuiteitenhypotheek: 230.000 |
| Aflossingsvrije hypotheek: 61.000 |
Hypotheekrente: 4,5% |
| Hypotheekrente: 4,5% |
Bruto per maand: 563 |
| Bruto rente per maand: 458 |
Netto per maand eerste jaar: 413 |
| Spaarpolis: 81 |
Netto per maand vijfde jaar: 426 |
| Bruto per maand: 539 |
Netto per maand tiende jaar: 444 |
| Netto per maand: 373 |
Netto per maand vijftiende jaar: 468 |
Aflossen
Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. Vooral de starters met een laag inkomen hebben het nog moeilijker dan in 2002. Dit heeft te maken met de 100% verplichte aflossing waarbij ook nog de netto maandlasten in de toekomst stijgen.
Voor deze groep kopers moeten de huizenprijzen nog flink dalen. Het nadeel van een verdere daling (die er zeker gaat komen) is dat het aantal onderwaterhypotheken ook verder gaat toenemen. De bestaande huizenbezitters komen dan ook in een lastig pakket te zitten. Of moet ik hier ook spreken van een zeer krappe dwangbuis waaruit ontsnappen niet meer mogelijk is.
In ieder geval zijn de verhaaltjes dat de huizenmarkt aantrekkelijk is voor starters een fabeltje. Dit is geheel te wijten aan het kabinet, die er voor zorgt dat er een klein drama ontstaat op de huizenmarkt.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.