Het is dringen op de huizenmarkt. Wie een woning wil kopen moet in diverse steden in Nederland een hoger bod doen dan de vraagprijs. Maar het is natuurlijk ook mogelijk om een nieuwbouwwoning te kopen. Het voordeel is dat de prijs vaststaat: de koopaanneemsom.
In de meeste gevallen komt hier echter nog een bedrag aan meerwerk bij. Dit kan meerwerk zijn via de aannemer of meerwerk dat de koper zelf uitvoert. Tegenwoordig worden bijvoorbeeld steeds meer woningen opgeleverd zonder een keuken.
De koper moet dan zelf een keuken uitzoeken en die via het meerwerk (aannemer of zelf) meefinancieren in de hypotheek. De maximale hypotheek wordt dan bepaald door:
- koopaanneemsom van de grond
- koopaanneemsom van de woning
- meerwerk via de aannemer
- meerwerk in eigen beheer
Renteverlies
In 2017 kan dan nog 1% extra kosten worden meegefinancierd in de hypotheek. Het voordeel van een nieuwbouwwoning is dat de overdrachtsbelasting van 2% en de taxatiekosten niet van toepassing zijn. Hier tegenover staat wel het renteverlies tijdens de bouw.
Dit renteverlies tijdens de bouw is het saldo tussen de rente die u aan de bank betaalt en de rente die u ontvangt op uw depot, de zogenoemde depotrente. Ik zal dit verduidelijken met een simpel voorbeeld waarbij er een hypotheek wordt afgesloten voor een nieuwbouwwoning van 200.000 euro.
De hypotheekrente is 3%. Aan het eind van het jaar is er 50.000 euro daadwerkelijk opgenomen uit het depot voor betaling van de grond en de bouwtermijnen:
- te betalen aan de bank: 6000 euro (200.000 x 3%)
- te ontvangen 3000 euro (150.000 x 2%)
- daadwerkelijk betaald 3000 euro
Onzeker bedrag
In bovenstaande berekening is de betaalde hypotheekrente van 3% hoger dan de te ontvangen hypotheekrente van 2%. De meeste banken in Nederland willen natuurlijk wat geld verdienen en dat doen zij door 1% minder te vergoeden in het bouwdepot dan de betaalde hypotheekrente.
Het renteverlies tijdens de bouw is eenmalig fiscaal aftrekbaar. Het bedrag is nooit precies te berekenen daar de termijn van de bouw van de woning nooit zeker is. Hoe korter de bouw, hoe lager het bedrag aan renteverlies tijdens de bouw.
Duurt door omstandigheden de bouw langer, dan zal de koper zijn portemonnee moeten trekken. Een koper is 100% afhankelijk van zijn aannemer. Die geeft namelijk door hoe lang de bouw gaat duren. Hierna zal de hypotheekadviseur het bedrag aan renteverlies globaal berekenen.
Koopaanneemovereenkomst
Tot op heden is er niets bijzonders aan de hand. Het probleem zit hem meestal in de koopaanneemovereenkomst van de woning en de grond. Een aannemer wil meestal eerst 70% van de woningen verkocht hebben alvorens daadwerkelijk gebouwd gaat worden.
Om meer zekerheid te krijgen wordt dan al gevraagd om de koopovereenkomsten te ondertekenen en de hypotheek binnen een bepaalde periode (meestal twee maanden) te regelen. Echter in veel gevallen is de omgevingsvergunning nog niet definitief afgegeven.
Een aannemer moet een omgevingsvergunning hebben om te kunnen bouwen. Het afgeven van deze vergunning door de gemeente kan soms lang duren.
Kip of ei?
Kopers die al bezig zijn om een hypotheek te regelen, kiezen meestal de laagste hypotheekrente. Bij deze lage rente is de renteaanbieding (voorheen was dit de hypotheekofferte) meestal drie maanden geldig.
Anders gezegd, de hypotheek moet binnen drie maanden passeren bij de notaris. Echter de renteaanbieding kan pas worden goed gekeurd door de bank als er ook een omgevingsvergunning is. Het kip-ei-verhaal is hier van toepassing.
Als de hypotheek niet binnen de termijn passeert, zal er een nieuwe renteaanbieding moeten worden aangevraagd. Dit betekent dat een hypotheekadviseur weer opnieuw kan beginnen en hij zal daar zeker extra kosten voor rekenen.
Veel onzekerheden
Bovendien zijn er banken die voor het annuleren van een renteaanbieding 1% kosten berekenen. De koper krijgt dus te maken met extra kosten. Het is dan de vraag of er genoeg eigen middelen zijn om deze kosten ook te kunnen betalen, want we praten hier zeker over een paar duizend euro.
Vooral nu de vraag groot is naar koopwoningen, tekenen veel mensen blindelings de koopaanneemovereenkomst. Doen zij dit trouwens niet, dan staat de volgende wel te wachten die wel wil tekenen. De aannemer heeft dus de touwtjes in handen. De koper heeft feitelijk niets in te brengen.
Die 70% verkochte woningen voor er gebouwd kan gaan worden is een leuk getal, maar ook dit is niet 100% zeker. Tijdens het aanvragen, kunnen kopers afvallen doordat zij geen renteaanbieding krijgen door bepaalde omstandigheden.
Afstemming ontbreekt vaak
Tot slot nog het meerwerk, waarbij altijd een leuk spelletje wordt gespeeld. De aannemer verwijst meestal naar een partij door die het meerwerk dan doet. Aangezien het uitkiezen van het meerwerk meestal tijdrovend is, duurt dit vrij lang.
Zonder het juiste bedrag aan meerwerk kan de renteaanbieding niet worden aangevraagd bij de bank. De aannemer en het meerwerkpartij moeten dus goed op elkaar afgestemd zijn. In werkelijkheid blijkt dit meestal niet het geval te zijn, waardoor grote vertraging optreedt.
Het wordt tijd dat er een betere bescherming komt voor kopers. U moet dan denken dat een koopaanneemovereenkomst pas getekend wordt als de omgevingsvergunning en het bedrag aan meerwerk definitief is vastgesteld.
Bescherming nodig!
Het is natuurlijk ook mogelijk om de koopaannneemovereenkomst anders op te stellen. U moet dan denken dat de termijn voor het regelen van de hypotheek pas ingaat nadat de omgevingsvergunning en het meerwerk definitief is.
Het is dus mogelijk door simpele kleine wijzigingen de kopers beter te beschermen. Echter hier hebben aannemers en verkopende makelaars geen boodschap aan. Het is daarom wachten op teleurgestelde kopers die kosten hebben gemaakt, maar geen nieuwbouwwoning hebben.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.