Jos Koets informeert al jarenlang IEX-lezers over alle mogelijke zaken die spelen rond het kopen van een huis. Met name hypotheken, met alle mogelijke valkuilen die daarbij opdoemen, komen aan de orde. Ik betwijfel of er iemand in Nederland is die meer verstand heeft van dit soort zaken dan Koets.
Vandaag durf ik het toch aan, voor even maar, in de schoenen van Koets te staan en kom met een idee de rentelasten op uw hypothecaire lening te verlagen. Dat kan met name als u de visie heeft dat op niet al te lange termijn, laten we zeggen binnen twee jaar, de (lange) rente fors gaat stijgen.
Op dit moment is de rente op hypotheekleningen zeer laag. Voor een tienjarige lening betaalt u nu zo’n 1,75% per jaar aan rente. Toen ik mijn eerste huis kocht, in 1987, was ik zo blij als een kind met de rente van 7,05% voor mijn tienjarige lening. Een vijftal jaren daarvoor lag de rente namelijk nog op een dikke 13%.
Nu vastzetten?
Dat waren andere tijden. Toen de rente 13% bedroeg, dachten velen dat het tarief nog veel verder zou oplopen, onder andere door de ongecontroleerd hoge inflatie en begrotingstekorten van de overheid. Er waren weinig analisten die hadden verwacht dat de rente vijf jaar later bijna gehalveerd was.
Het laat zien dat wat nu nog onmogelijk lijkt, op korte termijn toch bewaarheid kan worden. Ik verwacht niet dat we over een aantal jaren een rente van 7% zien, laat staan 13%. Maar het zou zeker kunnen dat de hypotheekrente over een paar jaar op 4% of nog wat hoger staat.
Veel adviseurs zullen hun klanten bij een dergelijk verwacht scenario in overweging geven om nu, bij verlenging van de hypothecaire lening, de rente voor lange tijd vast te zetten. Zo wordt geprofiteerd van de (nu nog) lage rente.
Toch variabel?
Toch kan het voordelig zijn om de rente niet vast te zetten, en over te stappen naar een variabele rente. Als de rente in de komende jaren zou stijgen, leidt dat tot lagere rentelasten, dankzij de belastingaftrek op hypotheekrente. Hoe gaat dat in zijn werk?
Stel u, of uw adviseur, verwacht dat de tienjarige hypotheekrente over twee jaar op 4% staat, een stijging van 2,25% ten opzichte van het huidige niveau. Uw huidige rentevasteperiode op een lening van (bijvoorbeeld) 320.000 euro verloopt, en u staat voor de keuze voor welke periode u gaat verlengen.
Het meest logisch lijkt nu een tienjarige vaste rente aan te gaan tegen een rente van 1,75%. Als de rente over twee jaar inderdaad op 4% staat, bespaart u acht jaar lang jaarlijks 2,25% uit.
Met een percentage van 1,75 is de jaarlijkse bruto rentelast 5600 euro. Bij een rente van 4% zou dat bedrag zijn opgelopen tot 12.800 euro, een verschil van 7200 euro per jaar.
Aanvullende transactie nodig
Ik ga voorlopig uit van de situatie zonder fiscale aftrek van de hypotheekrente. Mijn alternatief is te besluiten de rente niet voor een nieuwe vaste periode van tien jaar af te sluiten, maar een variabele rente te nemen.
Als de rente na twee jaar is gestegen, neemt u alsnog een rentevaste periode en betaalt dan jaarlijks 4,0%. U bent dan jaarlijks 7200 euro meer kwijt dan bij directe afsluiting van de rente voor een tienjarige periode.
Om dat te neutraliseren is een aanvullende transactie nodig op het moment dat u de variabele rente afsluit, namelijk een shortpositie op tienjarige euro-obligaties. Een dergelijke shortpositie wordt meer waard als de rente stijgt.
Bundfuture shorten
Een mogelijkheid is bijvoorbeeld een shortpositie op de Duitse Bundfutures waarin overheidsobligaties met een (resterende) looptijd tussen 8,5 en 10,5 jaar zijn opgenomen. Eén Bundfuturecontract heeft nominaal 100.000 euro als onderliggende waarde en noteert moment een koers van 160%.
Indien u voor 2 Bundfutures short gaat, is dat precies voor 320.000 euro, de omvang van de hypothecaire lening in dit voorbeeld. Als de rente over twee jaar met 2,25% is gestegen, dan noteert volgens mijn berekening de Bundfuture een koers van circa 131%.
De waarde van het shortcontract is dan gezakt van 320.000 euro naar 262.000 euro, waardoor een winst (u bent immers short gegaan) is gerealiseerd van 58.000 euro. Over acht jaar uitgesmeerd is dat een jaarlijkse winst van 7250 euro.
Dat is ongeveer gelijk aan het bedrag dat u extra betaalt omdat u pas na twee jaar de rente tegen de hoge 4% heeft vastgezet.
Fiscus helpt
Tot nu toe bent u niets opgeschoten met deze actie. Echter, nu komt de fiscus in beeld die ervoor zorgt dat deze transactie voordelig uitpakt. Laten we veronderstellen dat de fiscale rente-aftrek gelijk is aan 40%, waarbij ik afzie van het huurwaardeforfait. Dat compliceert de berekening nodeloos.
In de eerste situatie, waarin u direct overstapt naar een 1,75% vaste rente, betaalt u netto 1,05%, waardoor het belastingvoordeel 0,7% bedraagt, ofwel 2240 euro. De netto rentelasten zijn dan 3360 euro (= 5600 -2240).
In de situatie waarin u pas na twee jaar tegen 4% vast zet, is de netto rente 2,4%, ofwel een fiscale besparing van 1,6% (5120 euro). De netto rentelasten komen dan uit op 430 euro per jaar. Dankzij de fiscus levert de actie een jaarlijkse besparing in de hypotheeklasten op van 2930 euro op!
De risico's
Echter, er staat ook een minpunt tegenover. Over de winst van 58.000 euro op de Bundfutures gaat u vermogensrendementheffing betalen. Bij een percentage van circa 1 (vanaf dit jaar geldt een nieuw stelsel) en een gemiddelde winst van 29.000 euro (u bouwt het bedrag over acht jaar af door jaarlijkse aanvulling op de hogere rentelast van 4%), is dat een extra belastinglast van 290 euro.
Per saldo levert de gehele actie jaarlijks een voordeel van netto 2640 euro op. Voordat u direct naar uw adviseur loopt om een dergelijke constructie op te zetten, wijs ik op de volgende risico’s:
- Voor het short gaan van Bundfutures is een margin vereist. Deze margin zal stijgen als de rente de verkeerde kant (dalen, in dit geval) op gaat.
- Indien de rente tegen de verwachting in over twee jaar is gedaald, zal deze actie geen winst opleveren. Het verlies is waarschijnlijk te overzien, omdat u dan mogelijk op een nog lager niveau de rente kunt vastzetten.
- De futures zijn op Duitse overheidsobligaties. Als de Duitse rente zich anders ontwikkelt dan de Nederlandse, kan dat leiden tot meer winst (rente in Nederland stijgt minder hard dan in Duitsland) dan wel minder winst of verlies (rente in Duitsland stijgt minder hard dan in Nederland).
- De berekening gaat uit van een één-op-één relatie tussen de tienjarige hypotheekrente en de tienjarige rente op overheidsobligaties. Als de rente op overheidsobligaties harder stijgt, maakt u meer winst. Maar stijgt die minder hard, dan maakt u minder winst of zelfs verlies.
- De constructie vraagt actief beheer, omdat de futurecontracten regelmatig moeten worden doorgerold tegen de vervaldatum.
- Het bovenstaande voorbeeld houdt geen rekening met eventuele toekomstige wijzigingen in het belastingregime ten aanzien van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
- Bovenstaande betreft en gestileerd voorbeeld waarin afgezien is van kosten, renteopbrengsten op de futurewinst en de waarschijnlijk lagere variabele hypothecaire rente over de eerste twee jaar.
Let op!
Ik heb het voorbeeld gegeven om de mogelijkheden te laten zien om met beleggingsconstructie tot lagere rentelasten te kunnen komen. Doet u een dergelijke actie alleen als u de hele transactie zeer goed begrijpt en de genoemde risico’s zonder problemen wilt lopen en natuurlijk ook financieel aan kunt.
Tot zover mijn idee voor het verlagen van de rentelasten op hypothecaire leningen. Vanaf nu laat ik dergelijke zaken weer geheel aan Jos over!
Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.