Forum Vastned geopend

1.686 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 » | Laatste
NLvalue
0
quote:

junkyard schreef op 15 februari 2020 12:23:


Funderingsherstel maak ik mij niet druk om. Er zijn wellicht enkele (Vastned) panden in Amsterdam waar de fundering nog niet is aangepakt/hersteld, zal op geheel weinig-niets voorstellen.

[Je meldt al langer dat je opdrogende kasstromen ziet, wat samenhangt met de asset rotatie (desinvestering hoge yields, aankopen tegen lagere yields). Vastned geeft nu aan dat er weinig meer wordt verkocht, deze lijn kun je nu dus niet meer doortrekken, vanaf nu zijn huur inkomsten / kosten ontwikkeling de bepalende factor in resultaat ontwikkeling.

Of Vastned moet toch besluiten om extra vastgoed te verkopen (> exit Spanje?) om met de opbrengsten schulden te verlagen en aandelen in te kopen, dat zou positieve invloed hebben op het resultaat per aandeel. Maar het lijkt erop dat de CEO vooral van plan is om in 2020 opnieuw achterover te leunen, en liever naar nieuwe aankopen in Le Marais kijkt tegen extreem lage yields ipv actief op zoek naar mogelijkheden om aandeelhouderswaarde te tonen vanuit desinvesteringen. Zorgelijk, CEO lijkt te vergeten wie zijn vorstelijke salaris betaalt (aandeelhouders).

Ik lees gelukkig niets meer terug over mogelijke aankopen in Barcelona, CEO lijkt dit plan (na enkele snoepreisjes, 'company expenses' en overuren) te hebben losgelaten. Benieuwd of de CEO in 2019 weer vakantiedagen heeft laten uitbetalen, net als in 2018 (€79.616), om totaal beloning op zo'n € 1 miljoen uit te laten komen. Belachelijk, een CEO schrijft geen overuren (part of the job) en maakt vakantiedagen op (of dit wordt weggestreept).


Eh.. Vastned meldt al langer dat hun operating cashflow opdroogt..dat staat in hun jaarverslagen

De fundering analogie was een metafoor, verder ben ik volstrekt eens met je assessment.
junkyard
0
quote:

NLvalue schreef op 15 februari 2020 13:16:


[...]

Eh.. Vastned meldt al langer dat hun operating cashflow opdroogt..dat staat in hun jaarverslagen

De fundering analogie was een metafoor, verder ben ik volstrekt eens met je assessment.


Klopt, maar die opdrogende operating cashflow wordt niet veroorzaakt omdat het slechter gaat, maar omdat andere assets op de balans staan. Als ik nu een draai maak van Vastned aandelen naar staatsobligaties, dan zal mijn cashflow ook opdrogen (of zelfs negatief worden), wat niet wil zeggen dat mijn portefeuille minder waard wordt of zal worden. Het is een defensieve zet geweest van Vastned, wat redelijk goed heeft uitgepakt omdat het vastgoed met de hogere yields in afgelopen jaren sterk in waarde is gedaald (zie WHV, of het ritje dat Vastned heeft gemaakt op Walburg / Lelystad).

Metafoor fundering/wegzakken snap ik, alleen voor mij niet passend bij Vastned. Het resultaat zakt wel maar dit is geen teken van zwakte/omvallen/scheurtjes, maar de uitkomst van de strategie/assetrotatie (van hoog naar lage yields) van afgelopen jaren.

Per saldo is het exclusieve vastgoed van Vastned meer waard in de handen van anderen. Het zijn vaak mooie panden, wat partijen ook graag aanhouden (en zwaar voor betalen) als prestige object. Dit weegt voor een beursgenoteerd bedrijf minder zwaar (hoewel CEO de Groot de panden als zijn postzegelcollectie lijkt te beschouwen), het gaat puur om de rendementen, en Vastned zit te hoog in de kosten (+ discount aandelen). Daarmee beter om het schitterende peperdure vastgoed (die passief te beheren zijn, via verhuurmakelaars) nu te verkopen tegen lage yields, en in te zetten op panden waar door actief management/beheer meerwaarde kan worden gecreëerd. Af en toe een appartement splitsen door een tussenwandje te plaatsen of een paar appartementen per jaar creëren boven bestaande winkelruimte is voor mij veel te weinig om de miljoenen aan overhead lasten mee te kunnen verantwoorden.
real123
0
Ik kan echt niet inzien wat er zo negatief is aan vastned.

Ze maken mooie winst
Ze kunnen dividend uitkeren
Ze hebben nog wat extra geld om te investeren in panden.
Ze hebben top vastgoed
De ceo weet duidelijk waar hij mee bezig is
(Zo lang hij dit doet mag hij van mij die extra vakantie dagen/ bonussen wel nemen)
Ze hebben een strategie die beter werkt dan de rest van de markt.

Dit lijkt mij 10x beter dan een wereldhave bijvoorbeeld.
Waarbij ze niet eens winst maken. Toch keihard dividend uitbetalen.
Gigantishe afwaderingen.
Ceo harkt wel een flinke 6 ton naar binnen.
Een portfolio waar je toch wel afvraagt over er een toekomst in zit.
Visieloos beleid en gewoon maar plannen drukken en schijt hebben aan de aandeel houder.

Als ik 100.000 euro kreeg om in een van de 2 te investeren dan wist ik het wel.

Je hebt geen bril nodig om te zien welke van de 2 beter is lijkt mij.
junkyard
0
CEO doet niet veel meer bij Vastned, behalve vakantiedagen opsparen. Er blijft ook weinig over om te 'extra te investeren in panden' als je meer dan 100% van het directe resultaat als dividend uitkeert en het indirecte resultaat negatief is.

Ok, ze hebben top vastgoed, maar daar is de prijs (balanswaarde) ook naar (beurskoers minder). Wat doet de organisatie nu om resultaten voor aandeelhouders te verbeteren? En hoe kan de CEO een salaris van € 1 miljoen verantwoorden?

WHV presteert afgelopen jaren inderdaad veel slechter dan Vastned, maar kan komende jaren (vanuit proactief management) prima tot betere resultaten voor aandeelhouders komen dan Vastned, omdat de beurskoers behoorlijk in elkaar is gezakt en er nu actie wordt ondernomen.

Een WHV CEO mag naar mijn mening nu een veel hogere beloning verdienen dan Vastned CEO, omdat de WHV CEO de handen vuil moet maken (werk aan de winkel) en CEO de Groot achterover leunt en zich vergaapt aan zijn mooie verhuurde pandjes , met af en toe een leuk snoepreisje naar Le Marais of Barcelona.
NLvalue
0
Joh, JY en ik zitten in het middenveld met onze opinie.. op de meeste fora zijn de posities a) fantastisch aandeel, of b) totaal bagger aandeel.

De waarheid ligt daar tussen. Een goed en goed geleid bedrijf kan extreem overgewaardeerd zijn, en daarmee toch een erg slechte belegging blijken. Etc.

Denk dat je deze fora kan gebruiken om je te informeren over alle +/- kanten van de beleggingspropositie. Hoef je niet mee eens te zijn, wel nuttig om te weten

wittedewith
0
Dat was achteraf een goed aankoopmoment geweest. Hopelijk staat het aandeel volgende week niet meer in de top10 :)
www.rendementmetdividend.nl/


quote:

wittedewith schreef op 11 februari 2020 20:39:


Zo blijft het aandeel een keurige top 5 dividendbetaler:

rendementmetdividend.nl/


real123
0
quote:

junkyard schreef op 15 februari 2020 14:40:


CEO doet niet veel meer bij Vastned, behalve vakantiedagen opsparen. Er blijft ook weinig over om te 'extra te investeren in panden' als je meer dan 100% van het directe resultaat als dividend uitkeert en het indirecte resultaat negatief is.

Ok, ze hebben top vastgoed, maar daar is de prijs (balanswaarde) ook naar (beurskoers minder). Wat doet de organisatie nu om resultaten voor aandeelhouders te verbeteren? En hoe kan de CEO een salaris van € 1 miljoen verantwoorden?

WHV presteert afgelopen jaren inderdaad veel slechter dan Vastned, maar kan komende jaren (vanuit proactief management) prima tot betere resultaten voor aandeelhouders komen dan Vastned, omdat de beurskoers behoorlijk in elkaar is gezakt en er nu actie wordt ondernomen.

Een WHV CEO mag naar mijn mening nu een veel hogere beloning verdienen dan Vastned CEO, omdat de WHV CEO de handen vuil moet maken (werk aan de winkel) en CEO de Groot achterover leunt en zich vergaapt aan zijn mooie verhuurde pandjes , met af en toe een leuk snoepreisje naar Le Marais of Barcelona.


De Ceo maakt inderdaad veel geld op aan die reisjes en vakantie dagen, maar van mij mag hij zolang hij het zo goed blijft doen. Hij heeft duidelijk een betere visie dan wereldhaven. Ze weten winst te maken en gek genoeg komen de beurswaardes van wereldhaven en vastned steeds dichter bij elkaar.

De dividend graag ligt best hoog maar volgens mij blijft er nog 3 miljoen over om uit te bereiden. Het is niet veel maar Het is er wel.

Wereldhave maakt veel verlies en keert ook nog dividend uit door gebouwen te verkopen.

Vastned heeft misschien een te hoog dividend uitkering, maar ze hebben geen hoge afwaarderingen.

Wereldhaven zit vol met troep vastgoed dat bijna niemand moet en waar voor ze nooit de volle prijs krijgen. hebben ze een afwaardering van een miljard en gaan ze nog eens van alles verkopen om te herinvesteren panden die verlies gevend zijn en amper rendement gaan opleveren. Wereldhaven gaat nog degraderen.
Het blijft natuurlijk een gok, want ze zijn van Baa2 naar Baa3 gegaan. Hier reageerde de markt op met een hogere koers. Het aandeel is leuk voor shorters die hopen dat het aandeel failliet gaat en het lijkt nog te kunnen gebeuren ook.

enige reden dat mensen wereldhaven kopen is omdat ze sentimenteel zijn aan het aandeel of omdat ze graag riscovol beleggen.

Zo lang de ceo van vastned het goed blijft doen mag hij van mij nog een extra glaasje champagne van de zaak pakken.

junkyard
0
Als WHV prestatie over afgelopen jaren de benchmark is, dan doet bijna elke CEO het fantastisch ;)

Analyse is mij teveel vanuit de achteruitkijkspiegel @real123. Vraag is hoe vanaf dit punt waarde wordt getoond. CEO de Groot stelt dat weinig-niets doen (alleen verhuren en jaarlijks een appartementje boven een winkel creëren) nu een mooie strategie is. Dit vind ik te makkelijk en gaat geheel voorbij aan de huidige beurskoers (die mogelijkheden biedt om waarde te creëren vanuit desinvesteringen) en kosten inefficiëntie (overhead / financiering) van de Vastned organisatie.
real123
0
quote:

junkyard schreef op 15 februari 2020 20:05:


Als WHV prestatie over afgelopen jaren de benchmark is, dan doet bijna elke CEO het fantastisch ;)

Analyse is mij teveel vanuit de achteruitkijkspiegel @real123. Vraag is hoe vanaf dit punt waarde wordt getoond. CEO de Groot stelt dat weinig-niets doen (alleen verhuren en jaarlijks een appartementje boven een winkel creëren) nu een mooie strategie is. Dit vind ik te makkelijk en gaat geheel voorbij aan de huidige beurskoers (die mogelijkheden biedt om waarde te creëren vanuit desinvesteringen) en kosten inefficiëntie (overhead / financiering) van de Vastned organisatie.



persoonlijk zie ik wel kansen in wereldhaven daar niet van.

Ik vind de manier hoe Vastned het nu doet gewoon beter.
Het appartementje boven een winkel creëren is het wel makkelijk afspelen van de strategie. Het doel is om een paar winkels op top locatie te kopen en nog extra waarde hier aan toe te voegen.

Persoonlijk denk ik dat de Vastgoed sector nu lager gewaardeerd is door de manier hoe ze taxeren. niemand wilt afwaarderen en laten de panden op hoge waarde inschatten. Ze verkopen dan iets moois dat wel de waarde representeert en ze houden troep. URW en wereldhave doen dit. Je krijgt zo n centrum zelde voor de volledige prijs verkocht soms valt dit anders uit trouwens

Ik denk dat Vastned een van de weinige is die kan krijgen wat zij zeggen dat ze waard zijn.
junkyard
0
quote:

real123 schreef op 15 februari 2020 20:25:


[...]

Ik vind de manier hoe Vastned het nu doet gewoon beter.
Het appartementje boven een winkel creëren is het wel makkelijk afspelen van de strategie. Het doel is om een paar winkels op top locatie te kopen en nog extra waarde hier aan toe te voegen.



Vastned koopt bijna niets meer, en management is ook niet van plan om bij huidige extreem lage yields (hoge waarderingen + transactiekosten) aan te kopen, omdat dit de belangen van aandeelhouders schaadt. In 2019 is bijna niets gekocht, ook weinig (nog minder) verkocht. Waardecreatie blijft daarmee beperkt tot de huidige portefeuille, een enkel appartementje boven de winkel en verhuren (via makelaars).

Hier laat management een grote kans liggen om echte waardecreatie te tonen (desinvesteringen + aandeleninkoop & schuldverlaging), en opereert management vanuit deze passieve strategie niet in lijn met de belangen van aandeelhouders (die het vorstelijke management salaris voldoen).
real123
0
quote:

junkyard schreef op 15 februari 2020 21:33:


[...]

Vastned koopt bijna niets meer, en management is ook niet van plan om bij huidige extreem lage yields (hoge waarderingen + transactiekosten) aan te kopen, omdat dit de belangen van aandeelhouders schaadt. In 2019 is bijna niets gekocht, ook weinig (nog minder) verkocht. Waardecreatie blijft daarmee beperkt tot de huidige portefeuille, een enkel appartementje boven de winkel en verhuren (via makelaars).

Hier laat management een grote kans liggen om echte waardecreatie te tonen (desinvesteringen + aandeleninkoop & schuldverlaging), en opereert management vanuit deze passieve strategie niet in lijn met de belangen van aandeelhouders (die het vorstelijke management salaris voldoen).


Ik heb liever dat er wordt gewacht met een aankoop dan dat er wordt geïnvesteerd om te investeren.

Het Vastgoed dat ze hebben is ook top Vastgoed, als je hier hoge huur inkomsten uithaalt of je verwacht dat het meer waard wordt is verkopen vrij onaantrekkelijk.

De rente op schulden is ook zeer laag en lijkt me weinig reden om die af te betalen. Het is Slimmer om geduld te hebben en wachten op een mooie investering.

Het kapitaal is er gewoon ze kunnen zonder problemen winst uitkeren naar de aandeelhouder en als er mooie investeringen zijn kunnen deze gekocht worden zonder dat er problemen zijn met het dividend.

junkyard
0
quote:

real123 schreef op 15 februari 2020 22:04:


[...]

Het Vastgoed dat ze hebben is ook top Vastgoed, als je hier hoge huur inkomsten uithaalt of je verwacht dat het meer waard wordt is verkopen vrij onaantrekkelijk.



Is een brutohuurinkomen van 3,0% (= netto 2,4%, na kosten) op het top Vastgoed hoog? Ik vind van niet, amper hoger dan de Vastned financieringslast.

Ik verwacht niet dat het top Vastgoed meer waard wordt, er zit geen huurgroei op de panden (eerder krimp), een stabiele waarde ontwikkeling (bij huidige rente omgeving) lijkt mij het hoogst haalbare.

Verkoop van het top Vastgoed rond boekwaarde is op basis hiervan vrij aantrekkelijk vanuit aandeelhoudersperspectief (ivm beurkoers 40% beneden boekwaarde), ik kan mij voorstellen dat dit minder aantrekkelijk is vanuit de Vastned organisatie (bestaansrecht komt in gevaar). Management dient alle belangen af te wegen, maar bij een kapitaalintensieve onderneming als een vastgoedfonds zouden de aandeelhoudersbelangen moeten prevaleren (wie betaalt, bepaalt).
real123
0
quote:

junkyard schreef op 15 februari 2020 22:35:


[...]

Is een brutohuurinkomen van 3,0% (= netto 2,4%, na kosten) op het top Vastgoed hoog? Ik vind van niet, amper hoger dan de Vastned financieringslast.

Ik verwacht niet dat het top Vastgoed meer waard wordt, er zit geen huurgroei op de panden (eerder krimp), een stabiele waarde ontwikkeling (bij huidige rente omgeving) lijkt mij het hoogst haalbare.

Verkoop van het top Vastgoed rond boekwaarde is op basis hiervan vrij aantrekkelijk vanuit aandeelhoudersperspectief (ivm beurkoers 40% beneden boekwaarde), ik kan mij voorstellen dat dit minder aantrekkelijk is vanuit de Vastned organisatie (bestaansrecht komt in gevaar). Management dient alle belangen af te wegen, maar bij een kapitaalintensieve onderneming als een vastgoedfonds zouden de aandeelhoudersbelangen moeten prevaleren (wie betaalt, bepaalt).


Je kan 2,4% weinig vinden maar er staat wel weinig risico tegenover.
Je kan altijd wel een huurder vinden die graag in zo n pand wilt zitten.
De huurkosten zijn in vergelijking laag maar zo iemand zit er ook voor jaren.

Het bedrijf kan wel eigen aandelen inkopen want ze kopen ze in voor een lagere waarde dan dat de panden gekost hebben, maar op dit moment zit bijna alles in vastgoed onder haar intrinsieke waarde
junkyard
0
Daar denk ik anders over, verhuringen van het top Vastgoed tegen topprijzen bleken afgelopen jaren niet eenvoudig. Zie Rue de Rivoli en Calle Serrano, met lange leegstand periode na vertrek huurder (+ lagere huur nieuwe huurder).

Ok, meer fondsen noteren beneden intrinsieke waarde, maar vooral Vastned heeft de kans om hiervan gebruik te maken door (waarschijnlijk) beter verkoopbaar vastgoed. Dat dit niet wordt uitgevoerd, is een voor mij signaal dat het vastgoed misschien toch niet zo goed rond boekwaarde te verkopen is, of dat management aandeelhouders belangen negeert.

Van mij hoeft niet direct alles te worden verkocht, er kan een start worden gemaakt door alleen Spaans vastgoed te verkopen (€ 100 miljoen). Als 50% van de opbrengsten worden ingezet voor aandeleninkoop (50% schuldverlaging) dan verhoogt dit het resultaat+boekwaarde per aandeel meteen, en verscherpt dit de focus van Vastned (betere beheersbaarheid).
real123
0
quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 10:09:


Daar denk ik anders over, verhuringen van het top Vastgoed tegen topprijzen bleken afgelopen jaren niet eenvoudig. Zie Rue de Rivoli en Calle Serrano, met lange leegstand periode na vertrek huurder (+ lagere huur nieuwe huurder).

Ok, meer fondsen noteren beneden intrinsieke waarde, maar vooral Vastned heeft de kans om hiervan gebruik te maken door (waarschijnlijk) beter verkoopbaar vastgoed. Dat dit niet wordt uitgevoerd, is een voor mij signaal dat het vastgoed misschien toch niet zo goed rond boekwaarde te verkopen is, of dat management aandeelhouders belangen negeert.

Van mij hoeft niet direct alles te worden verkocht, er kan een start worden gemaakt door alleen Spaans vastgoed te verkopen (€ 100 miljoen). Als 50% van de opbrengsten worden ingezet voor aandeleninkoop (50% schuldverlaging) dan verhoogt dit het resultaat+boekwaarde per aandeel meteen, en verscherpt dit de focus van Vastned (betere beheersbaarheid).


Ik zie op dit moment de schulden niet als een probleem. De rente zijn nu toch history's laag. Ik zie het liever dat ze wat bij gaan lenen en dat omzetten in groei en winsten.

Eigen aandelen zal pas echt lastig gaan om dat bijna niemand Verkoopt. Zou je 1% per maand willen kopen (190.000 aandelen) Dan verhoog je de vraag met 20% per maand.

Ik zie ook niet in waarom je het Spaanse Vastgoed zou verkopen. Ik heb liever dat ze extra gaan investeren. Ik zie ook geen redenen om hun het halve bedrijf te koop te zetten, om eigen aandelen in te kopen.

Wat ik persoonlijk het liefste zie is dat ze proberen Hun portefeuille uitbreiden en de echte mooie panden opkopen. Het lijkt mij dat zolang zij goede deals blijven maken dat de koers en de intrinsieke waarde zullen optrekken.

Het verkopen van de gebouwen zie ik liever niet. Iets dat vaak gebeurt in vastgoed is dat het mooiste dat ze hebben wordt verkocht om de intrinsieke waarde en de koers dichterbij elkaar te brengen. Het gene dat er achterblijft is meestal gebouwen die bijna niet verhandelt kunnen worden, maar veel huur oplevert (vooral centrums op mindere locaties). gevolg dat je een minder mooi aandeel hebt waarna de koers dit duidelijk laat zien.





junkyard
0
LTV (schuldgraad/risico) verhogen om op de piek van de markt tegen extreem lage yields prachtige panden op te kopen beschouw ik als extreem onwenselijk. Vastned zal dan tegen hogere kosten geld lenen (ivm dure private placements) dan de netto yield op dit soort panden, wat per saldo het directe resultaat (+ dividend) negatief zal beïnvloeden.

Om niet alleen het mooie vastgoed te verkopen (geen cherry picking), zeg ik geheel Spanje de deur uit. Dat maakt Vastned weer wat overzichtelijker en beter beheersbaar, met dalende overhead lasten tot gevolg. De NIY op Spanje is slechts 3,4% (€ 3,4 miljoen per jaar huur). Verkoopopbrengsten (€ 100 miljoen) kunnen worden ingezet voor:
* schuldverlaging (50% = € 50 miljoen = circa € 1 miljoen besparing rentelast bij 2,0%)
* aandeleninkoop (50% = € 50 miljoen = 1,7 miljoen aandelen bij een iets hogere beurskoers van € 29,40 = € 3,5 miljoen besparing dividend).

De inkoop verhoogt de boekwaarde met ruim € 30 miljoen (1,7 miljoen aandelen * discount per aandeel zo'n € 18), ofwel +/- € 2 per aandeel (na inkoop 15,6 miljoen uitstaande aandelen). Daarnaast verlaagt deze verkoop de LTV (ivm 50% inzet schuldreductie en LTV nu 41,6%).

Per saldo dus € 3,4 miljoen lagere huuropbrengsten tegenover een besparing op vermogenslasten van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan Vastned dan iets verder snijden in de organisatie (overhead + Spanje), wat enkele tonnen moet opleveren. Per saldo een jaarlijks netto voordeel van zo'n € 1,5 miljoen (= € 0,10 per aandeel na afronding inkoop).

Ik zie geen nadelen in dit plaatje voor aandeelhouders, alleen maar voordelen. Lagere LTV (risico), hogere boekwaarde, en hoger doorlopend resultaat na uitvoering.

Aandeleninkoop hoeft de beurskoers niet per direct hard omhoog te drukken, zie de inkoop die Vastned eind 2018/begin 2019 heeft uitgevoerd. Aankondiging verkoop Spanje tegen boekwaarde zal de beurskoers wel wat hoger zetten, omdat dit aantoont dat management de belangen van aandeelhouders prioriteert.
real123
0
quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 12:26:


LTV (schuldgraad/risico) verhogen om op de piek van de markt tegen extreem lage yields prachtige panden op te kopen beschouw ik als extreem onwenselijk. Vastned zal dan tegen hogere kosten geld lenen (ivm dure private placements) dan de netto yield op dit soort panden, wat per saldo het directe resultaat (+ dividend) negatief zal beïnvloeden.

Om niet alleen het mooie vastgoed te verkopen (geen cherry picking), zeg ik geheel Spanje de deur uit. Dat maakt Vastned weer wat overzichtelijker en beter beheersbaar, met dalende overhead lasten tot gevolg. De NIY op Spanje is slechts 3,4% (€ 3,4 miljoen per jaar huur). Verkoopopbrengsten (€ 100 miljoen) kunnen worden ingezet voor:
* schuldverlaging (50% = € 50 miljoen = circa € 1 miljoen besparing rentelast bij 2,0%)
* aandeleninkoop (50% = € 50 miljoen = 1,7 miljoen aandelen bij een iets hogere beurskoers van € 29,40 = € 3,5 miljoen besparing dividend).

De inkoop verhoogt de boekwaarde met ruim € 30 miljoen (1,7 miljoen aandelen * discount per aandeel zo'n € 18), ofwel +/- € 2 per aandeel (na inkoop 15,6 miljoen uitstaande aandelen). Daarnaast verlaagt deze verkoop de LTV (ivm 50% inzet schuldreductie en LTV nu 41,6%).

Per saldo dus € 3,4 miljoen lagere huuropbrengsten tegenover een besparing op vermogenslasten van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan Vastned dan iets verder snijden in de organisatie (overhead + Spanje), wat enkele tonnen moet opleveren. Per saldo een jaarlijks netto voordeel van zo'n € 1,5 miljoen (= € 0,10 per aandeel na afronding inkoop).

Ik zie geen nadelen in dit plaatje voor aandeelhouders, alleen maar voordelen. Lagere LTV (risico), hogere boekwaarde, en hoger doorlopend resultaat na uitvoering.

Aandeleninkoop hoeft de beurskoers niet per direct hard omhoog te drukken, zie de inkoop die Vastned eind 2018/begin 2019 heeft uitgevoerd. Aankondiging verkoop Spanje tegen boekwaarde zal de beurskoers wel wat hoger zetten, omdat dit aantoont dat management de belangen van aandeelhouders prioriteert.


Hoe ik het zie is

200.000.000 euro extra schuld kan je nu tegen een zeer laag percentage lenen.
1,5% lijkt me haalbaar.

200.000.000*1,5%= 3.000.000 extra kosten.

Dan ga je naar gebieden waar je wel al zit dan koop je daar de mooiste winkels op en een paar huizen vanwege de risico verspreiding.

je kan die dan paar winkels naast elkaar kopen investeer je nog wat er bij voor dat extra appartementje.

zouden ze dat slim doen dan kan je toch wel 20/25 miljoen aan extra waarde creëren. Dan druk je de kosten per gebouw omdat die kosten niet zoveel groeie als je er 20 of 30 gebouwen bezit.

dan heb je 225 miljoen dan druk je de kosten met 0,2 a 0,3 voor het verhuren van die gebouwen. je moet het dan wel verspreiden. Dan kan je 3,6 tot 3,7 winst uit de gebouwen halen en uit andere gebouwen uit de regio verlagen.

200.000.000*3,7= 7.400.000

min de extra rente heb je nog 4,4 miljoen extra inkomsten. Je moet wel bedenken dat de kosten om beurs genoteerd te zijn kantoren etc in percentage zullen dalen en dan ligt de winst iets hoger.

4.400.000 is dan weer 0,23 cent extra winst per aandeel dat in kan worden gezet tot groei en verdere verlaging van de kosten.

Stel ze zouden winstgevende panden (hoe weinig winst ook) verkopen
Dan blijf je de kosten behouden die nodig zijn om het bedrijf draaiend te houden en op de lange termijn voelt de aandeelhouder dat zeker.

junkyard
0
Even voor € 200 miljoen aankopen met volledige financiering vanuit vreemd vermogen lijkt mij een wankele business case, dan komt de LTV boven de 45%. Een emissie zal nodig zijn om dit plan uit te voeren, wat de kapitaalkosten verhoogt en deze business case onderuit trekt.

Daarnaast betaal je per direct een paar % transactiekosten (wat je direct kunt afschrijven), wat meerwaarde creatie bemoeilijkt. Vastned zit in oude stadscentra, waar herontwikkeling lastig is, even 10% aan meerwaarde creëren zie ik niet gebeuren.

De 3,7% waar je mee rekent is niet de yield die nu zit op panden in Madrid, Parijs, Amsterdam. Dit is eerder 3,0%.

Als dit alles wordt meegenomen dan levert dit plan per saldo een negatieve bijdrage voor aandeelhouders.
real123
0
quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 13:53:


Even voor € 200 miljoen aankopen met volledige financiering vanuit vreemd vermogen lijkt mij een wankele business case, dan komt de LTV boven de 45%. Een emissie zal nodig zijn om dit plan uit te voeren, wat de kapitaalkosten verhoogt en deze business case onderuit trekt.

Daarnaast betaal je per direct een paar % transactiekosten (wat je direct kunt afschrijven), wat meerwaarde creatie bemoeilijkt. Vastned zit in oude stadscentra, waar herontwikkeling lastig is, even 10% aan meerwaarde creëren zie ik niet gebeuren.

De 3,7% waar je mee rekent is niet de yield die nu zit op panden in Madrid, Parijs, Amsterdam. Dit is eerder 3,0%.

Als dit alles wordt meegenomen dan levert dit plan per saldo een negatieve bijdrage voor aandeelhouders.


Het is ook slechts een voorbeeld.

Het lijkt mij gewoon slimmer om je in sommige landen gewoon meer te investeren.
Dan valt de kosten om daar iemand te hebben die er naar toe moet reizen of een kantoor moet huren etc.

Dat valt dan lager uit, want nu moet je het doen met 3 miljoen aan inkomsten ipv 5 miljoen.

Ze moeten gewoon in de grootte steden meer gaan investeren zoals, Amsterdam Parijs Madrid.

Ze hebben er duidelijk een markt nu moeten ze het gaan uitbreiden en vooral slimme keuzes maken.

3/4% winst marge voor een investering is niet zeker niet als je op een plek zit waar altijd iemand wel iets wilt huren.

Je neemt weinig risico en daar tegenover staat weinig winst.

Het lijkt mij ook lastig om eigen aandelen terug te kopen. Stel 1 persoon koopt 10000 aandelen dan beïnvloed dat de koers redelijk veel. Het is verreweg van stabiel te noemen.

willen ze 10% terug kopen dan beïnvloed dat de koers op korte termijn meer dan 10% en op lange termijn heeft het weinig zin.
MFCons
0
quote:

real123 schreef op 15 februari 2020 14:33:


Ik kan echt niet inzien wat er zo negatief is aan vastned.

Ze maken mooie winst
Ze kunnen dividend uitkeren
Ze hebben nog wat extra geld om te investeren in panden.
Ze hebben top vastgoed
De ceo weet duidelijk waar hij mee bezig is
(Zo lang hij dit doet mag hij van mij die extra vakantie dagen/ bonussen wel nemen)
Ze hebben een strategie die beter werkt dan de rest van de markt.

Dit lijkt mij 10x beter dan een wereldhave bijvoorbeeld.
Waarbij ze niet eens winst maken. Toch keihard dividend uitbetalen.
Gigantishe afwaderingen.
Ceo harkt wel een flinke 6 ton naar binnen.
Een portfolio waar je toch wel afvraagt over er een toekomst in zit.
Visieloos beleid en gewoon maar plannen drukken en schijt hebben aan de aandeel houder.

Als ik 100.000 euro kreeg om in een van de 2 te investeren dan wist ik het wel.

Je hebt geen bril nodig om te zien welke van de 2 beter is lijkt mij.



ECP.
1.686 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 5 jun 2020 17:35
Koers 21,450
Verschil +0,700 (+3,37%)
Hoog 22,400
Laag 20,800
Volume 178.265
Volume gemiddeld 103.428
Volume gisteren 70.237

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: VWD Group