Vastned NL0000288918

Forum Vastned geopend

1. junkyard 22 januari 2020 17:55

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   HATO135 schreef op 15 januari 2020 20:10:

   Nee hoor 15 Augustus stond hij 25.00 euro
   

   Nu echt te pakken, 24.85 euro!
   
   De markt lijken weinig onder de indruk van de Vastned strategie die zou moeten leiden tot "stabiele en voorspelbare resultaten van de portefeuille voor de lange termijn", een huurdaling van 15% bij verhuringen in 2019 is weinig stabiel te noemen. Lachwekkend dat management dit soort teksten blijft opdreunen, en niet de moeite neemt om echt waarde te tonen (> desinvesteringen dichtbij boekwaarde, centralisatie portefeuille met exit Spanje en evt. Frankrijk). In plaats hiervan wordt gerommeld met derivaten (om resultaten op te leuken) en wil management het dividend gelijk houden (ondanks payout >100% resultaat) en vinden er in 2019 zelfs nieuwe aankopen plaats. De markt doorziet dit, en straft dit af.
   
   Leegstand is voor Vastned wellicht niet zo'n groot probleem, hoewel met de bezettingspercentages wat wordt geknoeid (leegstand Rue de Rivoli per Q3 al meetellen in bezetting is niet erg nauwkeurig).
   
   Panden blijven vast verhuurbaar, alleen niet tegen gelijke/stabiele huren. Bij de meest exclusieve panden rekent Vastned een huurprijs van € 3.000 per m2/jaar, als huren hier met 15% dalen tot € 2.550 per m2/jaar (en NIY blijft gelijk op circa 3,0%), dan daalt ook de marktwaarde met 15%.
   
   Daarnaast zullen beleggers iets oplopende rendementen (NIY) wensen op panden met dalende huren, omdat het risico (onzekerheid) toeneemt. Daarmee kan het vastgoed snel tientallen procenten minder waard worden, wat met een stijgende LTV (in 2019 zijn schulden verhoogd t.b.v. aankoop panden en aandeleninkoop) extra hard word genomen in het eigen vermogen. Hier loopt de beurskoers op vooruit.
   
   Benieuwd of management de ivoren toren zal verlaten bij presentatie van de jaarcijfers 2019 (en plannen 2020), met verhoogde urgentie aandeelhouders waarde toont, en zich niet alleen bezighoudt met de glossy layout van het jaarverslag. Soberheid is op zijn plaats.
2. [verwijderd] 22 januari 2020 21:29

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Inkoop eigen aandelen klonk toen 'stoer', gaf vertrouwen en had gewerkt als de retaildip een tijdelijke was. De veilige optie was een lagere LTV realiseren en was nu plezieriger geweest. Risicoprofiel van Vastned is wel relatief lager, portefeuille bestaat uit veel individueel te verkopen objecten op toplocaties. Als de LTV echt gevaarlijk hoog wordt, kan altijd nog pandje voor pandje verkocht worden. Op deze lage niveau's vraag je je wel af of alles verkopen en liquideren niet interessante optie is.
3. junkyard 22 januari 2020 23:02

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Inkoop aandelen was een aardige zet en gaf vertrouwen, maar geld bijlenen om aandelen in te kopen werkt risicoverhogend. Ik had verwacht dat Vastned vastgoed zou verkopen ter financiering van deze inkoop. Alleen is t/m derde kwartaal 2019 meer vastgoed aangekocht dan verkocht, waardoor schulden oplopen in 2019.
   
   Het lijkt erop dat Vastned management vooral stuurt op direct resultaat en dividend (verkoop vastgoed verlaagt resultaat, dividend behoud ten koste van alles met een payout boven 100%). Focus is minder op balans versterking, wat op moment van dalende marktwaarden tot extra pijn voor aandeelhouders leidt. Aandeelhouders kijken verder dan alleen dividend.
   
   Misschien dat Vastned management te dicht op de markt zit om het grote plaatje te zien.
4. Lk-33 23 januari 2020 10:49

   auteur info

   • Lk-33

     Lid sinds: 13 mei 2003

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 87

     Gegeven: 48

   •    Aantal posts: 2.255

   Je kan de voortdurende daling van de koers als bestuurders wel negeren maar uiteindelijk zijn er wel een aantal vertrouwenwekkende acties gewenst.
   
   Over het algemeen is het sentiment wel negatief momenteel, over alle fondsen heen. We zitten weer even in een dip.
5. [verwijderd] 27 januari 2020 14:37

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 22 januari 2020 23:02:

   Inkoop aandelen was een aardige zet en gaf vertrouwen, maar geld bijlenen om aandelen in te kopen werkt risicoverhogend. Ik had verwacht dat Vastned vastgoed zou verkopen ter financiering van deze inkoop. Alleen is t/m derde kwartaal 2019 meer vastgoed aangekocht dan verkocht, waardoor schulden oplopen in 2019.
   
   Het lijkt erop dat Vastned management vooral stuurt op direct resultaat en dividend (verkoop vastgoed verlaagt resultaat, dividend behoud ten koste van alles met een payout boven 100%). Focus is minder op balans versterking, wat op moment van dalende marktwaarden tot extra pijn voor aandeelhouders leidt. Aandeelhouders kijken verder dan alleen dividend.
   
   Misschien dat Vastned management te dicht op de markt zit om het grote plaatje te zien.
   

   Laten we niet vergeten welk effect afboekingen zullen hebben. Meer CAPEX, lagere huren en procentueel hoge afboekingen.
   
   VastNed is een zinkend schip. Aankopen pas bij €18,50.
6. junkyard 27 januari 2020 15:36

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Afboekingen hebben geen gevolgen voor capex of huren, dit causale verband zie ik niet (?). Bij dalende markthuren kunnen wel afboekingen of hogere capex (bij leegstand / benodigde herontwikkeling t.b.v. verhuring) volgen.
   
   Mee eens dat de Vastned strategie moeizaam aanslaat, en koersontwikkeling op WHV begint te lijken.
7. [verwijderd] 27 januari 2020 17:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 27 januari 2020 15:36:

   Afboekingen hebben geen gevolgen voor capex of huren, dit causale verband zie ik niet (?). Bij dalende markthuren kunnen wel afboekingen of hogere capex (bij leegstand / benodigde herontwikkeling t.b.v. verhuring) volgen.
   
   Mee eens dat de Vastned strategie moeizaam aanslaat, en koersontwikkeling op WHV begint te lijken.
   

   De punt was een punt. Afboekingen die bij VastNed nog veel te weinig zijn gedaan - zeker als je met de huurdalingen te maken hebt die je nu ziet(!). Dan wordt er wel heel weinig CAPEX geboekt bij VastNed tot een punt dat het ongeloofwaardig is. En dan last but not least, de hoge kosten van het VV zou ik mij nogal zorgen om maken.
   
   Ik denk dat VastNed een lot erger dan WHV staat te wachten.
8. junkyard 27 januari 2020 17:31

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Vastned een zinkend schip, WHV een smeltend ijsblokje, een en al ellende in retail vastgoed :)
   
   Outperformance WHV zie ik niet aankomen, maar wie weet.
9. Daann 28 januari 2020 11:22

   auteur info

   • Daann

     Lid sinds: 04 apr 2018

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 987

     Gegeven: 270

   •    Aantal posts: 963

   Vanaf welke prijs wordt het interessant om de panden te verkopen en de opbrengst uit te keren aan de aandeelhouders? Vorig jaar werd berekend dat de boekwaarde van VastNed op dat moment rond de 35 euro per aandeel was. Ik verneem graag jullie mening hierover.
10. junkyard 29 januari 2020 23:07

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Dit hangt af van de verkoopprijs die wordt gerealiseerd. Boekwaarde per aandeel is circa € 46, beurskoers is 24,60 (= 53,5%). De LTV is ongeveer 42%. Het Vastned vastgoed wordt daarmee door de markt gewaardeerd op 42% (LTV) + 58%*53,5% = 73,0% van boekwaarde. Ofwel, al het vastgoed wat nu boven de 73,0% van boekwaarde wordt verkocht levert een positieve bijdrage t.o.v. de huidige beurskoers.
    
    Dit rekenvoorbeeld gaat ervan uit dat de Vastned organisatie een neutrale waarde heeft. Ik denk dat de markt ervan uitgaat dat de Vastned structuur en organisatie een negatieve waarde heeft, gegeven de hoge kostenstructuur (te hoge overhead o.a. door stevige management fees, te hoge financieringslasten, inefficiënte van dubbele beursnotering en minderheidsbelang Belgium). Daarmee moet er iets boven de 73,0% worden verkocht, om te compenseren voor de negatieve waarde van Vastned structuur/organisatie.
    
    Als rond boekwaarde wordt verkocht, dan levert dit in ieder geval aandeelhouderswaarde op bij de huidige discount. Aankopen kosten alleen maar geld, aangezien dit plaatsvindt op boekwaarde en gelijktijdig transactiekosten moeten worden voldaan (wat per direct kan worden afgeboekt). Daarmee relatief eenvoudig voor management om aandeelhouderswaarde te creëren, simpelweg door vastgoed te verkopen tegen redelijke prijzen (+verhuren +herontwikkelen binnen portefeuille) en niet langer vastgoed aan te kopen. Helaas voor aandeelhouders is Vastned management in 2019 blijven aankopen (zelfs meer aankopen dan verkopen t/m Q3!).
    
    Schuld (LTV / risico) verhoging (zoals in 2019) levert in ieder geval geen aandeelhouderswaarde op, aangezien Vastned zichzelf te duur financiert.
11. Leefloon 4 februari 2020 00:33

    auteur info

    • Leefloon

      Lid sinds: 13 dec 2018

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3749

      Gegeven: 15465

    •    Aantal posts: 9.656

    quote:

    junkyard schreef op 29 januari 2020 23:07:

    Ik denk dat de markt ervan uitgaat dat de Vastned structuur en organisatie een negatieve waarde heeft ... Daarmee moet er iets boven de 73,0% worden verkocht, om te compenseren voor de negatieve waarde van Vastned structuur/organisatie.

    Klein bier en absoluut nog geen brede trend, maar een bescheiden retailinnovatie of retailmodernisatie ('Een streek leveren', hetoversticht.nl/stemactie/1/stemmen) lijkt uit te gaan van eigen en anders misschien moeilijk te vullen vastgoed. Waarschijnlijk omdat worstelende retail steeds meer neerkomt op de exploitatie van vastgoed, en een winkelformule het geld dan niet moeizaam hoeft te verdienen voor die Vastned-structuur en de aandeelhouders daarvan. Het onderliggende plan is niet zichtbaar; ik weet niet welke plaats het vastgoed in zo'n nieuwe structuur zou krijgen.
    
    Huren van een derde gaat 'm blijkbaar niet meer worden, dus daar past een theoretische liquidatie bij. Waarom je geld naar Vastned brengen, wanneer je misschien blij moet zijn dat een gehuurde winkelruimte genoeg oplevert om de salarissen van te kunnen betalen, en de spaarrentes van nu maken een kapitaalintensieve aanpak eveneens haalbaarder. Merk op dat, conform de beschrijving, de retail niet het doel maar een middel is.
    
    De beweging lijkt mij kleinschalig logisch, als er steeds minder succesvolle grote winkelketens zijn en dat wat er nog is hard moet knokken om de huur op te brengen. Een wat grootschaliger, iets ander voorbeeld van modernisatie is misschien Jan Bun ( www.bun.nl/over-bun ). Een Albert Heijntje bouwen, maar dan ook meteen de halve woonwijk erbij projectontwikkelen of renoveren. Meer investeren in het vastgoed dan in de winkel.
12. Acheron 6 februari 2020 21:35

    auteur info

    • Acheron

      Lid sinds: 20 dec 2018

      Laatste bezoek: 08 feb 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 14

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 31

    Vastned Retail Belgium heeft de jaarcijfers over 2019 gepresenteerd.
    Er werd voor 4,6 mio aan nieuwe verhuringen en verlengingen geboekt, goed voor 23% van de totale huurinkomsten van Belgium. Belgium heeft hier 0,7 mio op toegelegd als gevolg van dalende markthuurprijzen. De neerwaartse trend die al bij Vastned in Q3 zichtbaar was (-/-8% op nieuwe verhuringen) lijkt hier nog te versnellen (-/- 13%).
    
13. junkyard 6 februari 2020 22:35

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Belgium lijkt redelijk. Huurdalingen werden eerder al gepresteerd, waardedaling is bijna geheel al in het eerste halfjaar 2019 genomen (en is tweede halfjaar 2019 zeer beperkt), en bezetting is afgelopen kwartaal met 1,0% gestegen tot 98,8% (+0,8% jaar op jaar).
    
    Bijzonder dat de outlook 2020 alleen meldt dat het resultaat lager zal worden dan 2019, maar geen bandbreedte wordt afgegeven. Een iets lager resultaat is goed verklaarbaar door de dalende huren, dit niet als reden benoemen maar alleen wijzen naar desinvesteringen aandragen vind ik erg slap (vooral omdat pand in Luik alreeds geruime tijd leegstond).
14. Daann 10 februari 2020 09:19

    auteur info

    • Daann

      Lid sinds: 04 apr 2018

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 987

      Gegeven: 270

    •    Aantal posts: 963

    VastNed krijgt al een aantal dagen achter elkaar behoorlijke klappen. Ik ben bang dat de cijfers van morgen niet veel goeds zullen brengen.
15. Lk-33 10 februari 2020 09:20

    auteur info

    • Lk-33

      Lid sinds: 13 mei 2003

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 87

      Gegeven: 48

    •    Aantal posts: 2.255

    quote:

    TechFocussed schreef op 10 februari 2020 09:19:

    VastNed krijgt al een aantal dagen achter elkaar behoorlijke klappen. Ik ben bang dat de cijfers van morgen niet veel goeds zullen brengen.
    

    Als iedereen bang is dan is de daling verklaard... we gaan het zien.
16. junkyard 10 februari 2020 10:13

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    WHV heeft stevig afgeboekt in NL, dit zal wat uitstralen op ander NL retail vastgoed (zoals Vastned). Vastned houdt zelf vol dat het topsegment minder last heeft van de aanhoudende retail malaise, maar toont aan de andere kant wel stevige huurdalingen (echt 'stabiel en voorspelbaar' is het resultaat niet).
    
    Vastned Belgium heeft de boeken al geopend, het tweede halfjaar zag er niet slecht uit, met oplopende bezetting (wel tegen iets lagere huren) bij moeilijke marktomstandigheden.
    
    Het 2020 resultaat (outlook direct resultaat) zal waarschijnlijk hoger liggen dan 2019, door herfinanciering van dure aflopende kredietlijnen en verhuring Rue de Rivoli per 1 januari 2020 (i.v.m. leegstand bijna geheel 2019). Het dividend zal in 2020 houdbaar zijn (bij voortkabbel scenario), over 2019 wordt met € 2,05 wel teveel uitgekeerd (wat moet worden bijgeleend). Daarnaast is de schuld in 2019 waarschijnlijk opgelopen, omdat de aandeleninkoop grotendeels met schuldverhoging is gefinancierd (in plaats van desinvesteringen, wat meer logisch zou zijn).
    
    Hopelijk dat Vastned meer zal desinvesteren (ook 'beter' vastgoed met lagere yields) en de schuldlast hiermee verlaagd tot beneden de 40% (liefst naar 30%), om zo het risicoprofiel voor aandeelhouders te verlagen en waarde (boekwaarde = marktwaarde?) te tonen. Overtollige liquiditeiten na schuldverlaging kunnen worden ingezet voor aandeleninkoop. Bij stevige schuld (risico) verlaging is een iets lager dividend prima, het risico is immers ook lager.
    
    Verkoop Spaans en Frans vastgoed (+ beëindiging lokale organisaties) lijkt mij reëel, zodat de focus (net als WHV) puur NL (vooral Amsterdam) en België wordt. Spanje en Frankrijk bieden weinig-geen synergievoordelen, en zijn moeilijk beheersbaar vanuit Amsterdam (hoofdkantoor).
    
    Enige actie vanuit management is gewenst (en dan zeker geen nieuwe peperdure aankopen).
17. [verwijderd] 10 februari 2020 11:20

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Het is een mooi bedrijf met veel passie voor de winkels en panden. PE staat heel hoog >25 helaas, dus ik zie voorlopig geen bodem. De payout ratio is ver boven 100% dus ze gaan ook iets met de divident doen vermoed ik. gaat het naar 15-20 range?
18. Acheron 10 februari 2020 11:54

    auteur info

    • Acheron

      Lid sinds: 20 dec 2018

      Laatste bezoek: 08 feb 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 14

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 31

    quote:

    junkyard schreef op 6 februari 2020 22:35:

    Belgium lijkt redelijk. Huurdalingen werden eerder al gepresteerd, waardedaling is bijna geheel al in het eerste halfjaar 2019 genomen (en is tweede halfjaar 2019 zeer beperkt), en bezetting is afgelopen kwartaal met 1,0% gestegen tot 98,8% (+0,8% jaar op jaar).
    
    Bijzonder dat de outlook 2020 alleen meldt dat het resultaat lager zal worden dan 2019, maar geen bandbreedte wordt afgegeven. Een iets lager resultaat is goed verklaarbaar door de dalende huren, dit niet als reden benoemen maar alleen wijzen naar desinvesteringen aandragen vind ik erg slap (vooral omdat pand in Luik alreeds geruime tijd leegstond).
    

    @junkyard, de cijfers van Belgium geven toch een ander beeld.
    In het eerste halfjaar van 2019 meldt Belgium 13 verhuringen (6 nieuw voor 0,4 mio en 7 vernieuwd voor 1,3 mio) met een stijging van 4% voor de nieuwe verhuringen en een daling van 4% voor de vernieuwde verhuringen. Gemiddelde daling 2,25% gerelateerd aan het huurvolume.
    Voor heel 2019 meldt Belgium 26 verhuringen (12 nieuw voor 1,2 mio en 14 vernieuwd voor 3,4 mio) waarbij een huurdaling wordt gerapporteerd van 0,7 mio.
    Op jaarbasis is dit een daling van ruim 13% en ligt voor het tweede halfjaar van 2019 feitelijk nog hoger omdat de relatief geringe daling van het eerste halfjaar nog wat dempend werkt.
    Naast het Wereldhave-effect kan de recente daling ook worden verklaard uit de jaarcijfers 2019 van Belgium waar stevige huurdalingen worden gerapporteerd.
    
19. junkyard 10 februari 2020 13:25

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    De Belgium huurdalingen stonden al in de Q3 cijfers. In Q4 is de bezetting verhoogd, en herwaarderingen waren in tweede halfjaar 2019 ongeveer stabiel (afboeking zat al in eerste halfjaar). De Belgium update is dus niet negatief, koers Belgium reageert ook nauwelijks.
    
    Ik verwacht dat de negativiteit nu vooral uit NL portefeuille deel komt.
    
    
20. Hullie 10 februari 2020 23:10

    auteur info

    • Hullie

      Lid sinds: 27 aug 2015

      Laatste bezoek: 07 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 39

    •    Aantal posts: 7

    quote:

    Wakula schreef op 10 februari 2020 11:20:

    Het is een mooi bedrijf met veel passie voor de winkels en panden. PE staat heel hoog >25 helaas, dus ik zie voorlopig geen bodem. De payout ratio is ver boven 100% dus ze gaan ook iets met de divident doen vermoed ik. gaat het naar 15-20 range?
    

    P/E is niet echt relevant voor een vastgoed fonds. Meer FFO.
    Payout ratio was wellicht in 2019 meer dan 100%, maar met de verhuur van Rue de Rivoli zal dat ook wel een heel eind bijtrekken.