Vastned NL0000288918

Forum Vastned geopend

1. The Third Way... 19 augustus 2020 15:42

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   quote:

   junkyard schreef op 19 augustus 2020 15:06:

   Bij WHA is vast ook waarde te behalen, maar dat vergt investering / herontwikkeling (of dit nu een dorpsplein is, zorgcomplex of torenflat) en een lange termijn gedachte (+ vers kapitaal). Het vastgoed is nu ongeveer onverkoopbaar, bij Vastned is dit eenvoudiger.
   ...
   

   Eens dat het eenvoudiger is, oneens mbt. "vast ook". Zelfs huidig WH management toont dat ontwikkeling bijzonder veel (meer) opbrengt.
   
   En dat vers kapitaal is ook niet echt nodig, zo hebben we aangetoond...
   
2. The Third Way... 19 augustus 2020 15:43

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   quote:

   junkyard schreef op 19 augustus 2020 15:06:

   ...
   Na de verkoop van Turkije in 2017 heeft Taco geen meerwaarde geleverd, en is er teveel stilgezeten, de acties die zijn uitgezet waren fouten (aandeleninkoop zonder verkopen, Belgium). Pas nadat van Herk (+ corona) hem heeft getriggerd, wordt er weer proactief nagedacht.
   

   Dat lijkt mij ook, hoewel dat proactief denken na deze zeer hoopvolle start nog tot acties moet leiden. Daar ben jij het, zo durf ik te beweren, ook wel mee eens ;-)
   
   Vol verwachting klopt ons hart, ten laatste februari gaat het grote boek van Taco open...
   
3. junkyard 19 augustus 2020 18:18

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   The Third Way... schreef op 19 augustus 2020 15:42:

   [...]
   Eens dat het eenvoudiger is, oneens mbt. "vast ook". Zelfs huidig WH management toont dat ontwikkeling bijzonder veel (meer) opbrengt.
   
   En dat vers kapitaal is ook niet echt nodig, zo hebben we aangetoond...
   
   

   WHA kan nu geen projecten oppakken en investeren in portefeuille zonder eerst de balans te versterken, vandaar dat Frankrijk in de verkoop staat. Als niet wordt verkocht, dan is ook WHA (net als URW, ECP) dichtbij een emissie. Het zwakke WHA vastgoed zal aardig wat waarderingstikken blijven vangen, en de huidige balans is te zwak om tegen redelijke voorwaarden (project) financiering aan te trekken.
   
   Er is alleen geen vers kapitaal nodig als verkopen worden gerealiseerd, wat mij in huidige markten moeilijk realiseerbaar lijkt. Mocht het toch lukken om het Franse vastgoed (en dan niet een enkele krent uit de pap) te verkopen niet al te ver van boekwaarde (>75%) dan zou dit mij sterk verbazen. Ik ben benieuwd!
   
   Ik vraag mij wel af hoe jullie kunnen 'aantonen' dat geen balansversterking nodig is, dit lijkt mij omgeven door aannames (dus geen feit).
4. The Third Way... 19 augustus 2020 20:51

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   JY, hoeveel durf je hierop te verwedden?
   
   Hint: lees eerst ons dorpsplein strategie document en dan leg ik uit hoe je die PO BV optuigt...
   
5. junkyard 20 augustus 2020 10:57

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   The Third Way... schreef op 19 augustus 2020 20:51:

   JY, hoeveel durf je hierop te verwedden?
   
   Hint: lees eerst ons dorpsplein strategie document en dan leg ik uit hoe je die PO BV optuigt...
   
   

   Ik lees in het document:
   
   Door het opzetten van een Ontwikkelingsdochter waarvan andere strategische partijen aandelen kunnen kopen, wordt dankzij die aandelenverkopen en schuldoverzetting de schuldgraad van het winkelvastgoed onmiddellijk afdoende verlaagd.
   
   Dit klinkt als het ophalen van vers kapitaal, via de PO BV. Ofwel, dit steunt mijn punt.
6. The Third Way... 20 augustus 2020 11:00

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   Voordat ik reageer, weddenschap aangaan?
   
7. junkyard 20 augustus 2020 11:10

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 11:00:

   Voordat ik reageer, weddenschap aangaan?
   
   

   Ik verwacht dat wij verdere discussie krijgen na je reactie, en er geen onomstotelijk bewijs volgt. Bij een weddenschap dan extra vervelend als wij elkaar geen gelijk geven (dit oogt wat kinderachtig), dus liever niet.
8. The Third Way... 20 augustus 2020 11:16

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1395

     Gegeven: 453

   •    Aantal posts: 3.886

   Hoe wordt de nieuwbouw van woningen in NL traditioneel gefinancierd?
   
9. junkyard 20 augustus 2020 12:00

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 11:16:

   Hoe wordt de nieuwbouw van woningen in NL traditioneel gefinancierd?
   
   

   Ik dacht / hoopte dat je een antwoord zou geven in plaats van een nieuwe vraag ;)
   
   Dit hangt af van de ontwikkelaar en of dit ontwikkeling van koop / huur woningen betreft. Woningcorporaties of particulieren financieren wat anders dan een aannemer, bijvoorbeeld.
   
   Uiteindelijk is de vraag wie het risicokapitaal verstrekt, WHA kan dit nu niet dragen, en moet naar mijn mening op zoek naar partners (= vers kapitaal) om deze plannen te realiseren. Dit geeft een deel van de upside weg.
10. The Third Way... 20 augustus 2020 12:06

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1395

      Gegeven: 453

    •    Aantal posts: 3.886

    Dus we zijn het eens, bij de ontwikkeling van woningen en de juiste aanpak wordt de financiering (zoveel mogelijk in dit geval) gedaan door de kopers.
    
    Daar heb je het antwoord zelf gegeven, vandaar de vraag... ;-)
    
11. junkyard 20 augustus 2020 12:15

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:06:

    Dus we zijn het eens, bij de ontwikkeling van woningen en de juiste aanpak wordt de financiering (zoveel mogelijk in dit geval) gedaan door de kopers.
    
    Daar heb je het antwoord zelf gegeven, vandaar de vraag... ;-)
    
    

    Veronderstel je dat WHA alle projecten voor de aanvang (bouw) verkoopt, en het ontwikkel risico extern overdraagt? WHA ontwikkelt dus niet om in portefeuille te houden (verhuur woningen) en wenst geen project risico te dragen?
    
    Goed mogelijk, maar dan geeft WHA een groot deel van het rendement weg en kan WHA niet echt als ontwikkelaar worden gezien.
12. The Third Way... 20 augustus 2020 12:26

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1395

      Gegeven: 453

    •    Aantal posts: 3.886

    quote:

    junkyard schreef op 20 augustus 2020 12:15:

    [...]
    
    Veronderstel je dat WHA alle projecten voor de aanvang (bouw) verkoopt, en het ontwikkel risico extern overdraagt? WHA ontwikkelt dus niet om in portefeuille te houden (verhuur woningen) en wenst geen project risico te dragen?
    
    Goed mogelijk, maar dan geeft WHA een groot deel van het rendement weg en kan WHA niet echt als ontwikkelaar worden gezien.
    

    Neen.
    
    WH ontwikkelt zoveel mogelijk zelf via de PO BV, zoveel mogelijk gefinancierd door de kopers v/d woningen. Deze financieren meteen bij aanvang door voor de grondwaarde te betalen, lees: WH schuld meteen te verlagen, en daarna stapgewijs de bouw plus winst...
    
13. junkyard 20 augustus 2020 12:44

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:26:

    [...]
    Neen.
    
    WH ontwikkelt zoveel mogelijk zelf via de PO BV, zoveel mogelijk gefinancierd door de kopers v/d woningen. Deze financieren meteen bij aanvang door voor de grondwaarde te betalen, lees: WH schuld meteen te verlagen, en daarna stapgewijs de bouw plus winst...
    
    

    WHA moet dan voorfinancieren en (project) risico dragen gedurende de bouw, wat de huidige balans niet toestaat. Er moeten partners (vers kapitaal) bij om dit mogelijk te maken.
14. The Third Way... 20 augustus 2020 12:53

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1395

      Gegeven: 453

    •    Aantal posts: 3.886

    WH moet inderdaad voorfinancieren en heeft dat al gedaan middels huidig grondbezit.
    
    Het zou overigens plezierig zijn indien we proberen om samen tot een wederzijds begrip te komen ipv. telkens stellig te beweren dat het niet kan. Zo blijft het een Echternach processie...
    
15. junkyard 20 augustus 2020 13:23

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:53:

    WH moet inderdaad voorfinancieren en heeft dat al gedaan middels huidig grondbezit.
    
    Het zou overigens plezierig zijn indien we proberen om samen tot een wederzijds begrip te komen ipv. telkens stellig te beweren dat het niet kan. Zo blijft het een Echternach processie...
    
    

    Er zullen extra kosten gemaakt moeten worden om de bouw voor te bereiden (o.a. architecten, bouwrijp maken), en gedurende de bouw draagt de ontwikkelaar verhoogd risico, bijvoorbeeld als kopers zich terugtrekken (ontploffing woningmarkt) of wanneer er problemen zijn bij de aannemer. Dit kan WHA in huidige staat niet zelfstandig dragen, door de zwakke balans. Daarnaast heeft WHA nu weinig ervaring met woningbouw, wat het samenwerken met ervaren partners (bij eerste projecten) extra verstandig maakt, niet alleen wat betreft (risico) kapitaal inbreng maar ook qua kennis inbreng.
    
    Je ging deze discussie in met volle overtuiging dat je gelijk had (zonder speelruimte), waar ik nog steeds anders naar kijk. Het is natuurlijk prettig als ik je hierna gelijk geef, maar ik kijk hier gewoon anders naar.
    
    Het is wat mij betreft prima om het niet volledig eens te zijn met elkaar, en het zo te laten rusten.
    
    
16. The Third Way... 20 augustus 2020 14:04

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1395

      Gegeven: 453

    •    Aantal posts: 3.886

    Laten we feitelijk verder gaan. Goed wat je in de eerste alinea aangeeft.
    
    WH heeft dus op dit moment de grond in bezit en derhalve equity in de zaak. De volgende stappen geef jij boven aan. De grootte van die kosten / risico's, cq impact op de balans, is uiteraard afhankelijk v/d projectgrootte. WH hoeft immers niet in 1x al het vastgoed te ontwikkelen. Dat gaat modulair waarbij opbrengsten gebruikt worden om steeds sneller cq. groter te werken.
    
    De voorfinanciering kan ook relatief beperkter worden gehouden doordat veel verder omhoog kan worden gebouwd. De waarde v/d woningen ligt vele malen hoger dan huidige (retail) NAV doet vermoeden. Daarom zal bij de bouw veel sneller waarde worden gecreerd en derhalve financiering worden aangetrokken. We pleiten dan ook om WH op te splitsen waarbij een PO bedrijf wordt opgezet met eigen financieringsstructuur.
    
    Aandeelhouders zitten er dan niet meer in voor het winkeldividend maar de ontwikkeling. Daar zullen ze niet rouwig om zijn aangezien ze nu NL+F op bijna nul waarderen. De NAV van 9-10 euro nu wordt vele malen hoger en bereikbaarder.
    
    Wat betreft ontwikkelingskennis en ervaring, daar zijn we het met elkaar eens. Vraag is hoe die kennis binnengehaald wordt cq hoeveel ervoor wordt betaald. Op basis van de tien locaties en dus het enorme potentieel, indien WH ontwikkelaar wordt ipv door te gaan als winkelbelegger, moet juist daar alle aandacht naar.
    
    De grote uitdaging wordt maw. op deze manier niet zozeer de balans, dat wordt meer een belangrijke randvoorwaarde, maar hoe ontwikkelingspartners en financiers te overtuigen om tijd te gunnen en uiteindelijk om het verdienmodel te veranderen...
    
17. NLvalue 20 augustus 2020 16:25

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Denk dat jullie het iets te complex maken. ALS WHA de keuze maakt de projectontwikkeling als strategische keuze te omarmen. DAN moet de CFO de resource allocatie opnieuw inrichten naar de nieuwe strategische prioriteit. En hakken in de resources die naar de oude prio's gaan.
    
    Mensen weghalen die bezig zijn bewegwijzering op te frissen. En onder die 33 miljoen capex van bestaande en 25 naar uitbreidingsprojecten 10 m zoeken- en steken in het eerste project dat zo van start kan gaan. Zonder dat je (extra) met de bank hoeft te bellen.
    
    
18. Fertigo 21 augustus 2020 13:18

    auteur info

    • Fertigo

      Lid sinds: 03 jul 2019

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 41

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 80

    Zou dit scenario niet zijn waar HAL nu op aan het aansturen is? Die hebben voor een paar knaken enkele winkelcentra op de kop getikt en nu ook een bouwer over genomen. En ze zitten op een berg cash. Zou zomaar kunnen dat ze aan het kijken zijn of ze deze puzzel kunnen maken.
    
    Theoretisch voorwerk zullen ze wel heel goed gedaan hebben. Nu in de praktijk eerst met een teen in het water. maar kan me zomaar voorstellen dat ze als het werkt een keer echt in het zwembad duiken. Kan best eens wat rimpelingen veroorzaken.
    
    www.halinvestments.nl/sb-real-estate/
19. junkyard 21 augustus 2020 14:45

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Veel partijen zijn hier nu actief mee aan de slag, partners genoeg. Ook Vastned heeft een herontwikkeling (resi) in Eindhoven. Het lijkt mij verstandig om samen te werken met professionele partijen, en niet zelfstandig te ontwikkelen, daarvoor ontbreekt het de organisaties aan kennis. Het risico / rendement dient wel pas te worden overgedragen (verkocht) nadat het plan rond is en de bouwvergunning verkregen.
    
    Deze zag ik voorbij komen op het URW forum, wat vooral WHA raakt. Vastned zal ook huur/waardedaling treffen, maar veel (binnenstedelijke) winkels zullen winkel blijven,alleen mogelijk tegen lagere huren. Ik zie niet voor mij dat de Kalverstraat (begane grond) een woonwijk wordt.
    
    www.quotenet.nl/vastgoed/a33644751/70...
    
    
20. NLvalue 21 augustus 2020 15:10

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Gelukkig hebben REIT beleggers die 30-40% waarde daling allang geslikt.. daar hoeven we ons geen zorgen over te maken..
    
    Even serieus.. als je in dat verhaal meegaat wordt het tijd om je bakens te verzetten Junkyard.. -70% betekent nowhere to hide.. ook niet voor Vastned.
    
    WHA heeft maar 7% marktaandeel - ook al verdwijnen ze compleet - dan raakt het "vooral" een heleboel andere spelers dan WHA om die overige -63% te laten gebeuren