Wereldhave NL0000289213

Wereldhave 2018

1. De Jaap 1 december 2018 23:38

   auteur info

   • De Jaap

     Lid sinds: 02 jul 2002

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 13

     Gegeven: 19

   •    Aantal posts: 115

   Waarde van vastgoed blijft niet dalen tot 0. We zien al oplopende inflatie en stijgende prijzen van bouwmaterialen en grondstoffen.
   De werknemers zien hun koopkracht afnemen, gele hesjes onrust is het gevolg. Lonen zullen daarom moeten stijgen. Economische groei neemt af en inflatie stijgt verder.
   Vastgoed is inflatie bestendig, dus waardevast of waarde gaat omhoog.
   Vastgoed is een vluchthaven met hoog dividend, mogelijk wel wat lager dan 2,52 euro.
   
2. matad 1 december 2018 23:42

   auteur info

   • matad

     Lid sinds: 15 aug 2014

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2939

     Gegeven: 2172

   •    Aantal posts: 4.249

   quote:

   De Jaap schreef op 1 december 2018 23:38:

   Waarde van vastgoed blijft niet dalen tot 0. We zien al oplopende inflatie en stijgende prijzen van bouwmaterialen en grondstoffen.
   De werknemers zien hun koopkracht afnemen, gele hesjes onrust is het gevolg. Lonen zullen daarom moeten stijgen. Economische groei neemt af en inflatie stijgt verder.
   Vastgoed is inflatie bestendig, dus waardevast of waarde gaat omhoog.
   Vastgoed is een vluchthaven met hoog dividend, mogelijk wel wat lager dan 2,52 euro.
   
   

   U gaat er geheel aan voorbij dat men het hier over de exploitatie van o.g. heeft en niet over haar waarde.
   
   Met vriendelijke groet.
3. De Jaap 2 december 2018 00:05

   auteur info

   • De Jaap

     Lid sinds: 02 jul 2002

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 13

     Gegeven: 19

   •    Aantal posts: 115

   Geef al aan dat het dividend mogelijk onder 2,52 zakt. Echter bij onveranderd monetair beleid en hogere inflatie daalt de economische groei. Hierdoor zullen aandelenkoersen onder druk komen en beleggers voor een groter deel in vastgoed beleggen. Ben dus minder negatief over Wereldhave en Unibail.
   
   
4. NLvalue 2 december 2018 09:11

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   @matad: ik zou zeggen, blijf lekker shorten- je doet daar niet alleen mij maar ook Marshall Wace een plezier mee die al een tijd bezig is naar de uitgang te manoeuvreren.. ook die gasten zijn niet dom en onzinnig.. @plof . wel succesvoller dan de meeste shorters
   
   @ junkyard: matad verkoopt zijn aandelen tegen 9x de directe huuropbrengst ( nogmaals dank!). Woningbeleggers betalen 20-25x in een normaal jaar, en in deze markt zijn ze bereid tot 30+ x gegaan. Dat is vork in waardecreatie die v Herk wel ziet.
   
   Herontwikkeling gaat jaren duren, geleidelijk gaan. Maar loop eens rond in perifere steden van 100.000 inwoners en je zult zien dat halve winkel centra worden gesloopt, verdiepingen erop worden gebouwd etc om deze waardecreatie te pakken. Lees wat provinciale en gemeentelijke nota’s over hoe ze “inbreiding” zien en hoe dit vastgoedontwikkelaars faciliteert.
   
   Dus staar niet teveel naar de terminal, dat gemanipuleer van de koers zegt vrij weinig over de werkelijke waarde van het aandeel
5. junkyard 2 december 2018 10:09

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   NLvalue schreef op 2 december 2018 09:11:

   @ junkyard: matad verkoopt zijn aandelen tegen 9x de directe huuropbrengst ( nogmaals dank!). Woningbeleggers betalen 20-25x in een normaal jaar, en in deze markt zijn ze bereid tot 30+ x gegaan.
   
   

   Hier wordt een en ander door elkaar gehaald. Het directe resultaat per aandeel is niet gelijk aan de directe huuropbrengst voor de vastgoedportefeuille. Dit komt vooral door de invloed van vreemd vermogen (LTV = 40%).
   
   Wereldhave rapporteert een gemiddelde NIY (gemidddeld huurrendement) op de winkelcentra van +/- 5,0%. Dit betekent dat de boekwaarde zo'n 20x de jaarhuur is. Vanwege de huidige discount op aandelen (en rekening houdend met vreemd vermogen), betekent dit dat het Wereldhave vastgoed nu op +/- 80% van boekwaarde wordt gewaardeerd door beleggers. Dit betekent een gecorrigeerde NIY van +/- 6,25%, wat neerkomt op een waardering van 16x de jaarhuur.
   
   Mee eens dat woningbeleggers met een lager rendement genoegen nemen. De 30+ is wat overdreven, dit zal eerder (max.) 25x jaarhuur zijn op de Wereldhave lokaties.
   
   Als de Wereldhave winkels dus tegen dezelfde huuropbrengst en zonder kosten als woonruimte zouden kunnen worden verhuurd, dan is er sprake van een positief herwaarderingseffect. Echter, dit is niet realiseerbaar.
   
   Ten eerste omdat de gemiddelde winkelhuur (+/- 200 per m2) hoger is dan mogelijke woninghuur op dezelfde lokatie. Daarnaast zijn er zeer hoge kosten verbonden aan herontwikkeling van een winkelcentrum (sloop / nieuwbouw). Zoals eerder gemeld, dit is alleen financieel haalbaar bij winkelcentra zonder toekomstpotentieel, die niet langer als winkelruimte kunnen worden verhuurd.
   
   Wereldhave is de laatste jaren juist hard aan het investeren in de winkelcentra, om deze ruimte nog voor langere tijd als winkel te kunnen verhuren. Een alternatieve strategie zou zijn, niets investeren in winkelcentra, uitmelken van de huurcontracten, afboeken van de winkelmeters, waarna door verloedering een plan tot herontwikkeling sneller zal worden geaccepteerd.
6. @iPlof 2 december 2018 10:28

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1484

     Gegeven: 1622

   •    Aantal posts: 9.255

   quote:

   junkyard schreef op 2 december 2018 10:09:

   [...]
   Ten eerste omdat de gemiddelde winkelhuur (+/- 200 per m2) hoger is dan mogelijke woninghuur op dezelfde lokatie.
   
   Daarnaast zijn er zeer hoge kosten verbonden aan herontwikkeling van een winkelcentrum (sloop / nieuwbouw). Zoals eerder gemeld, dit is alleen financieel haalbaar bij winkelcentra zonder toekomstpotentieel, die niet langer als winkelruimte kunnen worden verhuurd.
   

   Precies dit. De strategie is ook glashelder. WH richt zich op medium size shopping centers.
   
   Het idee van een bestaand winkelcentrum ombouwen naar wonen is krankzinnig en een dergelijk plan zou desastreus uitpakken voor de winst en het aandeel.
   
   WH heeft ook paar honderd woningen nog in enkele complexen waar bijvoorbeeld een flat aan vast zit maar dit levert relatief weinig op, ca.600 pm huur per vhe maar het is ook gewoon extra erbij en allemaal uitbesteed.
   
   Wil je zelf meer in woningen beleggen dan moet je gewoon niet bij WH zijn.
7. NLvalue 2 december 2018 11:16

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Tja, blijf dingen roepen als krankzinnig en dom; je schijnt mijn nog steeds punt te missen dat er veel meer waarde zit in WHV dan de koers suggereert, en dat van Herk dat wel ziet.
   
   De strategie van WHV is glashelder, maar niet aggressief genoeg en operationeel gaat er veel fout.
   
   Herontwikkeling is 1 route naar meer waarde, beter management is een andere. Net als consolideren van deze industrie.
   Dus als Anbeek zegt dat hij steeds overboden wordt bij aankoop van OG, dan moet je concluderen dat anderen in staat zijn meer waarde te creeeren om toch hoger te bieden. ( of nog slechter management hebben, hard to believe). Verkoop van een deel van de portfolio is dus ook een route om die waarde vrij te spelen.
   
   Je hoort mij niet zeggen dat WHV woningen gaat exploiteren, zelf die investeringen gaat doen, of überhaupt nog bestaat als zelfstandige entiteit over een paar jaar. Wel dat de 29 e een koopje is, en er door iemand die waarde vrijgespeeld gaat worden..
8. DeZwarteRidder 2 december 2018 11:20

   auteur info

   • DeZwarteRidder

     Lid sinds: 29 jun 2012

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 20751

     Gegeven: 9424

   •    Aantal posts: 96.595

   quote:

   plof® schreef op 2 december 2018 10:28:

   [...]
   Precies dit. De strategie is ook glashelder. WH richt zich op medium size shopping centers.
   
   Het idee van een bestaand winkelcentrum ombouwen naar wonen is krankzinnig en een dergelijk plan zou desastreus uitpakken voor de winst en het aandeel.
   
   WH heeft ook paar honderd woningen nog in enkele complexen waar bijvoorbeeld een flat aan vast zit maar dit levert relatief weinig op, ca.600 pm huur per vhe maar het is ook gewoon extra erbij en allemaal uitbesteed.
   
   Wil je zelf meer in woningen beleggen dan moet je gewoon niet bij WH zijn.
   

   Het is een zeer goed idee om ruimte bij winkelcentra te benutten voor woningbouw en dit wordt al overal in Nederland toegepast.
   
   Je kunt bv een parkeerterrein vervangen door een flat met een grote parkeerkelder of bovenop een winkelcentrum een grote flat bouwen.
   
   Dit systeem wordt o.a. al toegepast bij CityPlaza in Nieuwegein en bij WC Overvecht in Utrecht.
   Het rendement op de investering zal ca hetzelfde zijn als op winkels of meer als de grondwaarde nihil is.
9. junkyard 2 december 2018 11:38

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   quote:

   NLvalue schreef op 2 december 2018 11:16:

   je schijnt mijn nog steeds punt te missen dat er veel meer waarde zit in WHV dan de koers suggereert.
   

   Dit punt is nog niet onderbouwd, de mogelijke meerwaarde zit in ieder geval niet in conversie van bestaande winkelruimte naar woningen.
10. NLvalue 2 december 2018 13:30

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Publieke bronnen:
    - de accountant die de waarde vastlegt op 50- Jv 2018
    - Anbeek kan slechter onderhandelen dan andere spelers persbericht verkoop ITIS
    - Anbeek kan minder bieden omdat anderen meer waarde kunnen creeeren - Notulen JV 4/2018
    - de beste shorsellers gaan naar een ander feestje - AFM.nl ( kijk ook even naar Accell wie daar het eerste is , en waarom ik denk dat de shorsellers die op dit forum lopen te blaffen dat t een geweldig feestje is over een tijdje op een lege dansvloer staan met TL lampen aan)
    - Anbeek beweert dat zijn strategie juist is, maar verkoopt toch ITIS - bron WHV
    - kosten structuur WHV ligt 6+% punt boven de concurrenten- vrij helder dat de verkoop van t te kleine Frankrijk, dan wel de gehele overhead van WHV eruit gooien waarde zal creeeren. (Jv diverse beuragenoteerde vastgoedjongens).
    
    Of Anbeek de juiste man is om die waarde boven 29 zichtbaar te maken heb ik twijfels. Dat die er is, zeker niet
    
    
    
11. @iPlof 2 december 2018 14:07

    auteur info

    • @iPlof

      Lid sinds: 08 sep 2001

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1484

      Gegeven: 1622

    •    Aantal posts: 9.255

    quote:

    DeZwarteRidder schreef op 2 december 2018 11:20:

    [...]
    Het is een zeer goed idee om ruimte bij winkelcentra te benutten voor woningbouw en dit wordt al overal in Nederland toegepast.
    
    Dit systeem wordt o.a. al toegepast bij CityPlaza in Nieuwegein en bij WC Overvecht in Utrecht.
    

    Inderdaad zoals ik al noemde heeft WH dus al enkele honderden woningen bij dit soort centra.
    
    Maar het is geen focus en wordt het voorlopig ook niet.
    
    Lees ook
    www.beurs.nl/nieuws/binnenland/464399...
    "In het afgelopen kwartaal verkocht Wereldhave verder 89 woningen boven het Koperwiek winkelcentrum in Capelle aan den IJssel voor een bedrag van 12,8 miljoen euro."
    
    verweyvastgoed.nl/NieuwsDetail.aspx?R...
    Wereldhave heeft recent besloten om voor een deel van haar portefeuille het property management uit te besteden. Zij heeft hiervoor Verwey Vastgoed geselecteerd en per 1 april 2013 de opdracht verstrekt.
    
    Daarnaast is het wel een extra inkomsten, prima, maar de m2 woningen is veel lager dan die van winkels, dus afgezien van torenhoge bouwkosten en vergunningen etc. is ombouw naar woningen een absurd plan.
    
    Wil je meer in woningen beleggen, moet je niet bij WH zijn.
12. junkyard 2 december 2018 14:57

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Bij de verbouwing in Tilburg wordt ook een woontoren toegevoegd, risico & rendement (aantrekkende woningmarkt) hiervan wordt niet genoten door Wereldhave, zie jaarverslag 2017:
    
    The second phase of the Frederikstraat and the two residential towers in the zoning area require a change to the zoning plan. The residential towers will be constructed by Volker Wessels, Wereldhave’s partner in the redevelopment of the city centre. Wereldhave will become the owner of the shops along the new passage, while Volker Wessels will bear the sales risk of the residential properties.
    
    En inderdaad, Wereldhave heeft de woningen boven de Koperwiek begin 2018 verkocht. Volgens mij is het woningbezit in portefeuille na deze verkoop zeer beperkt (ik weet geen woningbezit meer te benoemen), Wereldhave is puur gericht op winkelcentra.
    
    Het meest dichtbij, een kleinschalige realisatie van nieuwbouw appartementen, kwam Wereldhave in Hoofddorp:
    
    retailtrends.nl/news/48703/-toch-geen...
    
    Dit zal wat te kostbaar zijn geweest om door te gaan, ondanks de sterke woningmarkt in Hoofddorp (en leegstaand pand).
13. @iPlof 2 december 2018 15:49

    auteur info

    • @iPlof

      Lid sinds: 08 sep 2001

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1484

      Gegeven: 1622

    •    Aantal posts: 9.255

    Overigens heeft WH wel een historie als woningbelegger en is ook daarmee ooit begonnen. Dus zeg nooit nooit, maar het zal voorlopig niet zijn en zeker geen omgebouwde winkelcentra betreffen.
    
    Voor wat historie, leuke PDF WH 1930-2005
    www.wereldhave.com/siteassets/documen...
14. NLvalue 2 december 2018 17:40

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Exact mijn punt. Anbeek zit al een tijdje strategisch op de verkeerde paarden te wedden ( “ik denk dat online boodschappen shopping geen grote vlucht zal nemen “ Jv 20/4/2018) en bakt er operationeel duidelijk minder van dan zijn concurrenten.
    
    Lees ook even het VolkerWessels jv 2017, die waren erg blij met het “sales risk van residential property” en de bijbehorende winstsprong
    
    Betere vastgoedprofessionals kunnen vrij gemakkelijk waarde creeeren boven de 29euro, en er zijn veel routes om dat te doen
    
    Het geduld met de heer T Anbeek over zijn prestaties bij Beter Bed en Accell is duidelijk op. Hoe lang broer Dirk nog de ruimte krijgt om deze prestaties neer te zetten lijkt me een goede vraag.
15. matad 2 december 2018 19:05

    auteur info

    • matad

      Lid sinds: 15 aug 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2939

      Gegeven: 2172

    •    Aantal posts: 4.249

    quote:

    NLvalue schreef op 2 december 2018 17:40:

    Exact mijn punt. Anbeek zit al een tijdje strategisch op de verkeerde paarden te wedden ( “ik denk dat online boodschappen shopping geen grote vlucht zal nemen “ Jv 20/4/2018) en bakt er operationeel duidelijk minder van dan zijn concurrenten.
    
    Lees ook even het VolkerWessels jv 2017, die waren erg blij met het “sales risk van residential property” en de bijbehorende winstsprong
    
    Betere vastgoedprofessionals kunnen vrij gemakkelijk waarde creeeren boven de 29euro, en er zijn veel routes om dat te doen
    
    Het geduld met de heer T Anbeek over zijn prestaties bij Beter Bed en Accell is duidelijk op. Hoe lang broer Dirk nog de ruimte krijgt om deze prestaties neer te zetten lijkt me een goede vraag.
    

    Het blijft toch ongelooflijk wat een onzin u blijft neerpennen.
    Een aandeel dat van ver boven de 60 komt (ja zelfs op 70 heeft gestaan) en nu op 30 staat ophemelen is toch van de zotte. Om tevens te beweren dat online geen grote vlucht neemt doet voor mij de deur dicht. U bent werkelijk stekeblind.
    
    Met vriendelijke groet.
    
16. NLvalue 2 december 2018 19:26

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    I.p.v. dat shortsell geblaf van iemand die niet in de gaten had dat de best shortsellers aan t vertrekken zijn daag ik u uit:
    
    Bouw eens een mooi feitelijk onderbouwd verhaal waarom de koers naar 25 euro gaat.
    
    Mocht dat lukken bied ik ze aan.
    
    Mocht u afdruipen, weet het forum wie hier onzin en angstmakerij loopt te verkondigen de heer Matad is..
17. DeZwarteRidder 2 december 2018 19:27

    auteur info

    • DeZwarteRidder

      Lid sinds: 29 jun 2012

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 20751

      Gegeven: 9424

    •    Aantal posts: 96.595

    quote:

    matad schreef op 2 december 2018 19:05:

    [...]
    Het blijft toch ongelooflijk wat een onzin u blijft neerpennen.
    Een aandeel dat van ver boven de 60 komt (ja zelfs op 70 heeft gestaan) en nu op 30 staat ophemelen is toch van de zotte. Om tevens te beweren dat online geen grote vlucht neemt doet voor mij de deur dicht. U bent werkelijk stekeblind.
    Met vriendelijke groet.
    

    Nee hoor, je kunt beter een aandeel promoten dat 50% gedaald is dan een aandeel dat 100% gestegen is.
    
    De beurs overdrijft altijd in beide richtingen.
18. NLvalue 2 december 2018 19:35

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Voor de overige lezers : het stukje “ online retail “ is overduidelijk een quote van de heer Anbeek, met bronvermelding, ter illustratie van mijn punt
19. junkyard 2 december 2018 20:17

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    NLvalue schreef op 2 december 2018 19:35:

    Voor de overige lezers : het stukje “ online retail “ is overduidelijk een quote van de heer Anbeek, met bronvermelding, ter illustratie van mijn punt
    

    Geheel mee eens dat de CEO een groot aandeel heeft in de Wereldhave wanprestatie, dhr Anbeek heeft zijn onkunde al meerdere malen bewezen. Hij is het type boekhouder, allerminst een charismatische strateeg. Online shopping en winkelbeleving werden tijden lang niet serieus genomen, totdat dit jaar opeens hoge investeringen (non-yielding capex) nodig zijn om de winkelcentra aantrekkelijk te houden, en worden fit-out kosten betaald om huurders te blijven trekken.
    
    Helaas voor Wereldhave beleggers is dhr Anbeek in 2017 opnieuw voor 4 jaren aangesteld, tot 2021. Daarmee geen kans op een snelle strategiewijziging of vastgoedprofessionals die opeens waarde kunnen vrijspelen (dit lijkt mij ook wat vergezocht).
20. P_kaas 2 december 2018 21:07

    auteur info

    • P_kaas

      Lid sinds: 09 mrt 2016

      Laatste bezoek: 26 mei 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 17

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 251

    Als ze alle moeilijke malls zo renoveren als Middenwaard ben ik er best tevreden mee, capex gaat voor de baat uit, maar het werkt wel. Het is geen geldweg-gooierij. Komen wel weer betere tijden. Ik had er ooit 1100, 500 verkocht op 33,50. Wil ze toch terugkopen een dezer dagen. Shorters zijn duidelijk aan het afbouwen. 25 zou mooi zijn, maar gaat niet meer lukken, denk ik. 27,50 met mazzel.