bartbas schreef op 31 oktober 2018 21:40:
Nieuwsbrief Thuisborg Finance Uitgave oktober 2018
Deze mailing is de nieuwsbrief van oktober 2018 van Thuisborg Finance aan haar relaties, waaronder haar investeerders en woningaanbieders.
De Nederlandse wonigmarkt kookt droog
Stellen dat het niet goed gaat met de Nederlandse woningmarkt is hetzelfde als het intrappen van een open deur. Iedereen weet het dat er een groeiende onbalans is tussen vraag en aanbod en dat prijzen zo langzamerhand door het plafond gaan. De grootste slachtoffers zijn de starters op de woningmarkt. Zij hebben in alle opzichten het nakijken, omdat het hen simpelweg aan voldoende financiële slagkracht ontbreekt.
Nog niet zo lang geleden luidde belangenvereniging NVM bij monde van voorzitter Gert Jaarsma de noodklok. Hij pleit voor een Nationaal Woningbouwplan om structureel het tekort aan te pakken, waardoor er tot 2030 een miljoen woningen bijgebouwd worden. Onder de huidige omstandigheden is dat echter een illusie. De huidige doelstelling van minimaal 75.000 nieuwe woningen jaarlijks erbij wordt dit jaar – maar ook volgend jaar – niet gehaald. De cijfers die de voorzitter oplepelt zijn in ieder geval niet bemoedigend. In het 3de kwartaal van 2018 zijn er 12 % minder huizen verkocht, terwijl gemiddelde prijzen naar een recordhoogte van € 292.000 zijn gestegen. Dat is alweer 11 % boven het niveau van 2017. Die stijging is begrijpelijk als je bedenkt dat het woningaanbod in een jaar tijd met 30 % gedaald is, terwijl de vraag er niet minder om wordt. Woningen gaan nog steeds als de bekende warme broodjes. In het 3de kwartaal werd een woning gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. De koper moet wel, zeker in steden. De keuze wordt steeds krapper. Hij/zij kan nu uit minder dan 4 woningen kiezen.
Voor Jaarsma is het waarom van deze onrustbarende trend duidelijk. Er is geen beleid en er is geen visie over hoe en waar te bouwen. De oplossing is in zijn ogen dat de overheid weer de centrale regie in handen neemt en met provincies en gemeenten convenanten afsluit over de woningbouwopgave. Ook is hij van mening dat de overheid de woningbouwcorporaties te zwaar belast, waardoor die over te weinig financiële middelen beschikken om in te zetten voor de sociale woningbouw. Bij onveranderd beleid zal het aanbod verder dalen en zullen prijzen blijven stijgen.
De NVM staat niet alleen in zijn sombere bespiegelingen over de toekomst van de Nederlandse woningmarkt. De makelaars vinden ING Bank aan hun zijde. Ook die zijn somber over de nabije toekomst. Ze zien de nieuwbouw in 2019 stagneren. Er zullen op zijn best 66.000 nieuwe woningen bijkomen en dat is nagenoeg hetzelfde aantal als in 2018. De belangrijkste oorzaak is dat het aantal bouwvergunningen niet meer toeneemt. De bank somt een drietal belangrijke factoren daarvoor op. De eerste is, dat de gemakkelijke projecten die al min of meer klaarlagen, na de crisis onmiddellijk ter hand zijn genomen. Nu komen de meer ingewikkelde plannen aan bod. Daarbij stuit men op onvoorziene problemen: gemeentes en projectontwikkelaars hebben in de crisisjaren uit bezuinigingswoede veel deskundigheid de deur uitgedaan. Vandaag de dag plukt men nu de wrange vruchten van dit kortzichtige beleid. Zo is er een tekort aan planologen. De laatste factor heet energietransitie: sommige vergunningen zijn uitgesteld om woningen gasloos te maken.
Los van het ontberen van de benodigde deskundigheid zijn gemeentes ook terughoudend in hun woningmarktbeleid. Zo gaan ze pas sinds kort er weer toe over om zelf grond aan te kopen. Die schroom is goed te begrijpen. In de jaren voor de crisis hadden veel gemeentes veel grond aangekocht in de hoop en verwachting er veel woningen en kantoren op te bouwen. Op die manier hoopte veel gemeentes een financieel slaatje te slaan uit die grote vraag naar woningen en kantoren. Het heeft niet zo mogen zijn en veel gemeentes hebben fors moeten afschrijven op hun bouwgronden. Nu moeten ze wel en ze zetten de crisis- en herstelwet in om plannen voor nieuwbouw eerder goedgekeurd te krijgen. Zoals vermeld stuiten veel goede bedoelingen bij gemeentes op een gebrek aan plancapaciteit en benodigde deskundigheid.
Het ziet er allemaal niet goed uit voor de korte termijn, zeker niet voor de alleenstaande starter. Projectontwikkeling legt zich volgens Gert Jaarsma steeds meer toe op de bouw van relatief grote en dure woningen. Nog geen 10 % van alle nieuwbouw is goedkoper dan € 200.000. Ook daar is de concurrentie met tweeverdiener gezinnen groot! Het moet de starters een schrale troost zijn dat er feitelijk geen woningtekort is in Nederland, maar dat de beschikbare woningen op de verkeerde plaats in Nederland staan!
Bronnen:
NVM: Alle seinen staan op rood voor woningmarkt in Nederland, 11-10-2018
ING economisch bureau: Woningbouw: groei stokt in 2019. Sector Outlook 2018!
Het artikel ‘De Nederlandse woningmarkt kookt droog’ is een bijdrage van Stichting Onderzoek Marktinformatie (SOMI).