Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. Gunther 30 december 2018 21:23

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 191

   •    Aantal posts: 1.469

   Historisch gezien zitten we ongeveer op de bodem, want het dividendrendement zat historisch tussen de 5,5% en 8,5%. Met 2,20 voor 2019 zitten we boven de 8%. Op deze niveaus instappen kan geen kwaad zolang je gelooft dat de huren houdbaar zijn. Gezien de wachtlijsten die ECP heeft lijkt me dit geen probleem. Succes in 2019 allemaal.
2. Biobert 30 december 2018 23:22

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 404

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   quote:

   Gunther schreef op 30 december 2018 21:23:

   Historisch gezien zitten we ongeveer op de bodem, want het dividendrendement zat historisch tussen de 5,5% en 8,5%. Met 2,20 voor 2019 zitten we boven de 8%. Op deze niveaus instappen kan geen kwaad zolang je gelooft dat de huren houdbaar zijn. Gezien de wachtlijsten die ECP heeft lijkt me dit geen probleem. Succes in 2019 allemaal.
   

   Dank je. Maar helaas, de huren zijn niet houdbaar daar een belangrijke huurder, H & M, een nieuw huurmodel hanteert en dat model is voor de verhuurder slikken of stikken. Zie de gebeurtenis met H&M in Frankrijk bij ECP. ECP kan met veel moeite mogelijk het dividend van 2,15 in 2019 handhaven, zo aan het gezicht te zien van ceo Lewis op de ava van ECP in november ( visual information)
3. junkyard 30 december 2018 23:55

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   ECP heeft zich vertild aan de dure Woluwe aankoop. Nu bijna alle aandeelhouders voor cash dividend zullen hebben gekozen, yields wat lijken op te lopen, en er doorlopend wordt geïnvesteerd in verbouwingen, zal de jaareinde 2018 LTV een stuk hoger zijn, wat extra druk zet op verkopen. Verkopen zullen zullen niet eenvoudig zijn, gegeven het huidige marktsentiment (met name voor retail vastgoed). Alternatief is tijdelijk een hogere LTV accepteren, maar dit is niet zonder risico, aangezien markten altijd kunnen verslechteren.
4. Lk-33 31 december 2018 12:31

   auteur info

   • Lk-33

     Lid sinds: 13 mei 2003

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 87

     Gegeven: 48

   •    Aantal posts: 2.255

   In 2019 zullen we zien of het management van de diverse retail vastgoedfondsen de eerste bewijzen kunnen leveren van de houdbaarheid van hun businessmodel.
   
   2018 is in ieder geval het jaar geweest waarin zo ongeveer elk argument wat je kon bedenken is uitgewisseld, zowel vóór als tegen de houdbaarheid van de waarde van het vastgoed, de dividenden en de koersen. Ik kan geen enkel argument meer verzinnen, het is nu dus tijd voor bewijs.
   
   Ik houd in 2019 de posities aan die ik heb. Ik ga niets verkopen en ook niet meer bijkopen. We gaan het dus zien.
5. Gunther 4 januari 2019 20:20

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 191

   •    Aantal posts: 1.469

   Ze zitten op goede locaties en de laatste verkoop was
   Boven boekwaarde. Ook is al aangegeven dat het dividend verder groeit.
   Kan me voorstellen dat H&M het moeilijk heeft maar Van Garderen geeft aan dat er een wachtlijst is. Iedereen is pessimistisch en dat is voor mij een teken dat de bodem is bereikt.
6. [verwijderd] 7 januari 2019 09:11

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Zo net ingestapt met flink wat aandelen. Ook wat Vastned gekocht.
   Ga dit jaar voor het dividend, en als de koers ook nog stijgt, is dat meegenomen.
   Ik doe de kast weer op slot. 20 k in de kast, maar eens zien wat het dit jaar op 31 december opgeleverd heeft.
7. [verwijderd] 7 januari 2019 10:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   De winkelverkopen in Duitsland waren boven verwachting gestegen, wat mij het laatste zetje in de rug gaf wat nodig was om in te stappen en te beleggen in aandelen ECP en Vastned. Het risico van een dividendverlaging blijft uiteraard als een zwaard van Damocles boven dit aandeel hangen, maar beleggen zonder risico, levert geen winst op.
8. Marco19 8 januari 2019 20:14

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.758

   Dag Alrob, 20k aan aandelen of een investering van 20k?
9. P_kaas 11 januari 2019 03:32

   auteur info

   • P_kaas

     Lid sinds: 09 mrt 2016

     Laatste bezoek: 26 mei 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 17

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 251

   Waarom geven Europese vastgoedfondsen geen prefs uit? In de US is dit heel gebruikelijk. Een bedrijf als Public Storage doet niet anders. Het versterkt de balans en in betere tijden kan je hem weer uit de markt callen. Een convertible is goedkoper, maar geeft eeuwige verwatering. Heeft dit fiscale redenen, of reglementair? Wie weet waarom wij ze niet hebben?
10. junkyard 11 januari 2019 10:39

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    @P_kaas Mid 2018 hebben een aantal Europese vastgoedfondsen hybrid bonds (perpetuals) uitgegeven, zoals URW. Markt (bonds) is ondertussen verlechterd, dit is niet meer tegen aantrekkelijke prijzen mogelijk. In slechte markten prefs uitgeven zal prijzig zijn, dit zie ik meer als een noodsprong dan als goed doordacht beleid.
    
    In goede markten moet de LTV worden verlaagd om markt verslechtering goed op te kunnen vangen. Echter, veel partijen (incl. ECP) raken overmoedig in een goede markt en nemen extra risico om een klein beetje extra rendement te kunnen genereren.
    
    In geval van ECP zie ik de dure Woluwe aankoop (tegen zeer lage yield in sterke markt), met bijbehorende LTV verhoging (ivm onvoldoende verkopen om aankoop te dekken), als fout. Nu moet er iets worden bedacht om de LTV te verlagen, wat moeilijk is in een verslechterde markt.
    
11. P_kaas 11 januari 2019 12:33

    auteur info

    • P_kaas

      Lid sinds: 09 mrt 2016

      Laatste bezoek: 26 mei 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 17

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 251

    @junkyard. Dank je,het is dus wel mogelijk, maar duur. Als noodgreep zou het kunnen. Zover zijn we gelukkig nog niet. Taxaties worden lastig in illiquide markt
12. JoopVisser1 15 januari 2019 17:59

    auteur info

    • JoopVisser1

      Lid sinds: 20 feb 2015

      Laatste bezoek: 13 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 213

      Gegeven: 57

    •    Aantal posts: 1.107

    Eurocommercial Properties N.V. announced it has completed the sale of Les Allées de Cormeilles in France to Aberdeen Standard Investments for €49.9 million in line with Eurocommercial’s June 2018 valuation.
    Het lijkt erop dat je een winkelcentrum tegenwoordig goedkoper op de beurs kan kopen dan direct van de eigenaar van het winkelcentrum.
    
13. P_kaas 15 januari 2019 18:46

    auteur info

    • P_kaas

      Lid sinds: 09 mrt 2016

      Laatste bezoek: 26 mei 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 17

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 251

    Stond voor 48,8M in het jaarverslag. Netjes.
14. Gunther 15 januari 2019 19:14

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 191

    •    Aantal posts: 1.469

    ECP gaat vrolijk door en breidt Woluwe uit. Ze zijn erg goed bezig en weten precies wat ze doen. Huidige koers is prima koers om belang uit te breiden.
15. [verwijderd] 15 januari 2019 19:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Yes
16. junkyard 15 januari 2019 21:54

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Opmerkelijk bericht, ECP lijkt all-in te gaan op Woluwe, make it or break it.
    
    De dividend uitkering eind 2018 zal door de koersval waarschijnlijk volledig cash zijn uitgekeerd, daarnaast is het waarschijnlijk dat er afboekingen op het vastgoed volgen vanwege het terugtrekken van investeerders uit retail vastgoed.
    
    Dit kan ertoe leiden dat de LTV op jaareinde 2018 boven de 45% uitkomt, tenzij taxateurs genadig waarderen.
    
    In deze moeilijke markt meer geld lenen voor aankopen is gewaagd, de LTV gaat hierdoor richting de 50%. De meeste vastgoedfondsen mikken nu op een maximale LTV van 40%.
    
    Het is te hopen dat ECP snel meer goede verkopen kan tonen (en al achter de hand heeft), anders kan er wel eens een verdere afstraffing volgen door deze risico verhoging. Buiten de risico (LTV) verhoging zijn deze Woluwe aankopen overigens goed te begrijpen, de strategische controle over Woluwe is nu verstevigd.
17. am1993 16 januari 2019 01:48

    auteur info

    • am1993

      Lid sinds: 13 jan 2004

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3404

      Gegeven: 5874

    •    Aantal posts: 5.231

    @Junkyard: Wat ik wel vreemd vind, is, dat de transactie volgens het persbericht al eind 2018 zou zijn afgerond. Het betreft een beursgenoteerde onderneming, waarvan ik aanneem, dat deze info ook gelijk na de transactie dient te worden gepubliceerd en niet minstens drie weken later? Zeker gelet op de extra financiering en de transactie in aandelen in de Belgische REIT. Lijkt me toch beursgevoelige info? Of niet? Ik deel trouwens jouw zorgen m.b.t. deze risicovergroting. Dat is waarom ik ECP wel al lang volg, maar er nog steeds (i.t.t. Vastned) geen belang in heb genomen.
18. Gunther 16 januari 2019 17:00

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 191

    •    Aantal posts: 1.469

    Junkyard je valt een beetje in herhaling met elke keer hetzelfde riedeltje. Hoe kom je erbij dat retailvastgoed onder druk staat? Misschien losse winkelpanden, maar retailcentra op toplocaties echt niet. Eurocommercial neemt geen onverantwoord of veel risico als je het mij vraagt. Laten we zien wat het rendement is over tien jaar :)
19. junkyard 16 januari 2019 23:24

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    @am1993 slim om ECP even links te laten liggen, beter nu retail vastgoed met gelijke discount t.o.v. boekwaarde en een lager risico (LTV) op te pikken. Mee eens, merkwaardig dat een transactie die al in 2018 is afgerond, pas nu wordt bekend gemaakt.
    
    @gunther, hoe kun je ontkennen dat retail vastgoed waarderingen onder druk staan? Duidelijk is dat investeerders massaal uitstappen, alle grote EU retail vastgoedfondsen noteren tegen diepe discounts t.o.v. boekwaarde. Als de markt / investeerders geloofden dat de marktwaarde van het retail vastgoed gelijk was aan de boekwaarde, dan noteerden de koersen veel dichter op boekwaarde en was er veel meer M&A activiteit in deze sector zichtbaar (om te profiteren van deze market inefficiency). Afgelopen maanden zijn credit spreads (bonds) opgelopen, wat ook zal gelden voor yields (gewenste rendement) op retail vastgoed. Dit kan een tijdelijk fenomeen zijn, als de rust in de markt snel terugkeert. Afgelopen maanden zijn er weinig grote EU winkelcentra verhandeld, er is weinig interesse onder beleggers. Alleen Wereldhave wist Itis te verkopen, zo'n 20% beneden boekwaarde. Dat ECP een kleine verkoop rond boekwaarde heeft afgerond kan dit beeld nog niet keren, ECP was van plan om meer te verkopen. Ook URW wil enkele EU winkelcentra verkopen (o.a. Almere, Zoetermeer, Jumbo Helsinki), wat het afgelopen jaar niet is gelukt door beperkte markt interesse.
    
    Overigens denk ik dat enig herstel in 2019 wel voor de hand ligt, ook voor ECP. Het zal niet gek veel anders bewegen dan het andere retail vastgoed. Het is een ongelukkig moment om de LTV te verhogen, nu investeerders al erg terughoudend zijn in retail vastgoed. Of een briljante zet, en heeft ECP nu optimaal geprofiteerd door in een slechte markt extra risico te nemen? Tijd zal het leren.
20. hjs64 17 januari 2019 11:53

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 783

    •    Aantal posts: 3.981

    Ter info, Deutsche Euroshop, een retailfonds in Duitsland, heeft vandaag bekend gemaakt flink af te boeken op hun winkelcentra. Voor meer info, zie www.onvista.de.