Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. [verwijderd] 4 september 2019 15:42

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het besluit is dat je tegenwoordig altijd te vroeg koopt , je zou bijna gaan besluiten om van de beurs weg te blijven ....
2. Economische Vluchteling 4 september 2019 19:15

   auteur info

   • Economische Vluchteling

     Lid sinds: 05 mrt 2015

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 102

     Gegeven: 78

   •    Aantal posts: 587

   quote:

   junkyard schreef op 3 september 2019 11:49:

   [...]
   
   Zie blz. 61 halfjaarverslag URW:
   
   The Group’s LTV is 38.3%. Pro-forma for the Majunga disposal, the Group’s LTV would be 37.5% of which 41.6% for the Euro based LTV.
   
   On a proportionate basis the Group’s LTV is 40.2%. Pro-forma for the Majunga disposal, it would be 39.4% of which 42.0% for the Euro based LTV.
   
   Inclusief de 2,0 miljard hybrid wordt de proportionate LTV iets hoger (circa 42,5% incl. verkoop Majunga begin juli 2019), maar lang geen 50%+.
   

   Bedankt voor het opzoeken junkyard, maar laten we anders eens onze eigen berekening maken op een redelijke manier. Ondanks de EPRA guidelines is er in de reporting in praktijk vaak nog ontzettend veel ruimte voor eigen interpretatie. URW neemt verder ook een groot deel van de intangibles mee in de LTV berekening, wat ik persoonljjk niet verantwoordbaar vind.
   
   Pagina 82, 2019H1 financial report:
   4.2. Consolidated interim statement of financial position on a proportionate basis
   
   Properties & equity accounted interests, samen: 59.5B
   
   Totaal aan Debt: 28.8B, Lease liabilities (de facto ook debt, immers makkelijk voor elkaar inwisselbaar): 0.8B, hybrid debt: 2.0B
   Cash: 1.4B, Majunga inkomsten 0.8B
   Geeft net debt: 29.4B
   
   29.4B/59.5B = 49.4%
   
   Als je dan de current liabilities afzet tegen de rest van de current en tangible assets, komt daar ook nog een waarde van -1.5B uit.
   29.4B/58.0B = 50.7%
   
   Dan negeren we zelfs de €0.4B in negatieve netto saldo op de derivaten en de 2.4B deferred tax.
   
   Mooier kan ik het vanuit de cijfers in de balance sheet echt niet maken, ondanks de cijfers waar ze met hun berekening op uitkomen. Ik ben benieuwd of jij het anders ziet.
   
   Om dan toch weer even on-topic bij ECP te komen, met dezelfde kritische blik kom je bij ECP gewoon op 43% LTV (pro forma verkoop PDH) uit.
   
   Wil zo alleen even duidelijk maken dat het helemaal niet zo gek is wat ECP management zegt en doet, omdat het onderliggend gewoon niet veel extremer is dan bij de rest, vooral met hun consistente prestaties.
   
   Of het verder redelijk is om de hybrid debt bij je eigen pro-forma LTV mee te rekenen; Dat vind ik een meer theoretische discussie. Als houder van de equity vind dat zeker nodig. Risico op het breken van conventanten wordt met hybrids iets lager, maar maar het onderliggende operationele risico wordt marginaal hoger (voornamelijk door hogere kosten), dus die shijnveiligheid kan zo verdwijnen als mensen ineens kritisch naar de balans gaan kijken.
   
   
   
3. junkyard 4 september 2019 20:13

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Ik reken erop dat er een fout in je berekening zit, voor mij teveel werk om deze berekening na te lopen (als ik hier al uitkom - een berekening presenteren kost vaak meer tijd dan de logica controleren). Ik vertrouw op de LTV gepresenteerd in de geauditeerde URW halfjaarcijfers.
4. junkyard 4 september 2019 20:19

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Overigens mee eens dat een hogere LTV niet alleen maar nadelen brengt, als ECP de LTV naar beneden werkt door verkopen dan gaat dit ten koste van het directe resultaat ("dividend). Nadeel van een hogere LTV is dat het risico voor aandeelhouders hoger is. Als er hoog vertrouwen is in de waardevastheid van het vastgoed, geen groot punt. Alleen bij afboeking komen problemen sneller dichtbij, en moet onder druk van schuld convenanten (in slechte markt) vastgoed worden verkocht om de LTV te beheersen. Zie Intu.
5. Gunther 4 september 2019 21:06

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.469

   2019/2020 zal het direct le resultaat niet veel veranderen door de verkopen, echter is Eurocommercial zeer behoudend geweest met het dividend waardoor er normaliter aankomend jaar ruimte zal zijn om dit weer iets te verhogen. Dat in combinatie met een dan lagere LTV maakt het tot een mooi plaatje.
6. Gunther 4 september 2019 21:09

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.469

   Economische vluchteling : de lease liabilities onder IFRS 16 daar staan de geleasde assets tegenover aan de activa zijde van de balans. Ga verder ook niet je berekening na, maar die lease liabilities kun je dus niet bij de debt optellen.
7. Marco19 4 september 2019 21:21

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.758

   Laat ze maar 4/5 kleine winkelcentra verkopen en ltv onder 40 brengen waar iedereen zo happy van wordt.
   Daarbij een leuke aandeleninkoop om de koers iets body te geven tegen deze afstort. We zitten onderhand in hetzelfde treintje als Wereldhave terwijl WHA dividend heeft uitgekeerd em fundamenteel keer op keer moet afschrijven.
   Ik heb steeds meer het idee dat de koersvorming een geregisseerd proces is.
   De zaak moet omlaag en dan kan er een mooie premie geboden worden.
8. hjs64 4 september 2019 21:26

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 783

   •    Aantal posts: 3.981

   Verkopen prima maar alleen als ze er een fatsoenlijke prijs voor kunnen krijgen, anders maar even een wat hogere ltv.
9. Branco P 5 september 2019 09:54

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3594

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.054

   Spike up in de ochtend: check
   Kijken of we in de loop van de dag weer gaan glijbanen
10. Branco P 5 september 2019 11:12

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3594

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.054

    Goed nieuws voor Casino, koers vandaag > 3% omhoog.
    Is hoofdhuurder in 2 of 3 centra van ECP
    
    www.capital.fr/entreprises-marches/da...
    
    
11. Marco19 5 september 2019 13:39

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.758

    Mijn Frans is niet zo goed.
    Nieuwe grootaandeelhouder in Casino?
12. Economische Vluchteling 5 september 2019 13:48

    auteur info

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 78

    •    Aantal posts: 587

    quote:

    junkyard schreef op 4 september 2019 20:13:

    Ik reken erop dat er een fout in je berekening zit, voor mij teveel werk om deze berekening na te lopen (als ik hier al uitkom - een berekening presenteren kost vaak meer tijd dan de logica controleren). Ik vertrouw op de LTV gepresenteerd in de geauditeerde URW halfjaarcijfers.
    

    Ok fair enough, maar ik zeg ook niet dar URW het fout doet, volgens hun standaarden doen ze het goed, maar ik ben nogal kritisch over hun standaard. Ik vind het als investeerder wel interessant om het zelf even scherp na te rekenen om te zien hoe het zich tot andere fondsen verhoudt. Zo kan je appels met appels vergelijken.
    
    Maar het feit blijft wel dat ze toch 2 miljard aan intangibles/goodwill meenemen in de LTV berekening (ze laten wel een deel weg), en een aantal andere nadelige dingen laten ze ook weg. En dan is er ook nog de hybrid debt.
    
    Het punt dat ik wil maken, is dat als je die 43% van ECP neemt, en narekent met de proportioneel geconsolideerde balance sheet, dat er bij ECP dus geen intangibles, geen goodwill, geen hybrid debt en geen berg aan verborgen liabilities zijn die het beeld mooier maken, dan het eigenlijk is.
    
    Die 43% van ECP is dus niet de ~40% van URW.
    
    
13. Marco19 5 september 2019 15:02

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.758

    Hammerson is ook al dagen aan het stijgen. Zou mij niks verbazen als...
14. junkyard 5 september 2019 17:02

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    quote:

    Economische Vluchteling schreef op 5 september 2019 13:48:

    [...]
    
    Maar het feit blijft wel dat ze toch 2 miljard aan intangibles/goodwill meenemen in de LTV berekening (ze laten wel een deel weg), en een aantal andere nadelige dingen laten ze ook weg. En dan is er ook nog de hybrid debt.
    
    
    

    Dat is geen feit, zie dezelfde blz. in URW halfjaarcijfers (voetnoot 89):
    
    89 On an IFRS basis, including transfer taxes and excluding €2,023 Mn of goodwill.
    
    De in de tabel berekende LTV van 38,3% is dus zonder goodwill (in assets).
    
    Overigens mee eens dat URW cijfers minder eenvoudig te doorgronden zijn. Ik vermoed dat er hierdoor foutjes in je berekening zijn geslopen. Minder doorzichtige cijfers & financiële constructies (wat herberekenen minder eenvoudig maakt) zorgen ervoor dat je wantrouwen m.b.t. de gepresenteerde cijfers iets te hoog is, naar mijn idee.
15. Economische Vluchteling 5 september 2019 18:31

    auteur info

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 78

    •    Aantal posts: 587

    quote:

    junkyard schreef op 5 september 2019 17:02:

    [...]
    
    Dat is geen feit, zie dezelfde blz. in URW halfjaarcijfers (voetnoot 89):
    
    89 On an IFRS basis, including transfer taxes and excluding €2,023 Mn of goodwill.
    
    De in de tabel berekende LTV van 38,3% is dus zonder goodwill (in assets).
    
    Overigens mee eens dat URW cijfers minder eenvoudig te doorgronden zijn. Ik vermoed dat er hierdoor foutjes in je berekening zijn geslopen. Minder doorzichtige cijfers & financiële constructies (wat herberekenen minder eenvoudig maakt) zorgen ervoor dat je wantrouwen m.b.t. de gepresenteerde cijfers iets te hoog is, naar mijn idee.
    

    Klopt, maar het totaal aan goodwill is €2.846 mn en daar naast nog €1.071 mn aan intangible assets die dus wel worden meegenomen (blz 67)!
    
    Dus toch bijna 2B aan 'theoretische' assets die ze wel meetellen, check maar na.
    
    Op het tweede punt heb je gelijk, het kost echt even tijd om het enigszins door te spitten en een gevoel te krijgen door de equity accounted onderdelen, verschillen in accounting en de minority interests. Heb enigszins mijn best gedaan het een beetje op een rijtje te zetten in dit sheetje:
    docs.google.com/spreadsheets/d/1D0Yl0...
    
    Ben verder nog bezig aan een ander sheetje met alle andere relevante fondsen. Heb echt het gevoel dat als je over 10 jaar terug kijkt, dat dit een van de sectoren is waar je in had willen zitten, dus wil het even goed op een rijtje hebben.
    
    Maar ik heb verder geen achtergrond in accounting, en URW is toch wat complexer dan de gemiddelde balans die ik probeer te waarderen, dus er kunnen wat discrepanties in zitten, hoewel in het algemeen de sanity check en de berekende winsten wel laten zien dat de benadering redelijk klopt.
16. Marco19 5 september 2019 19:25

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.758

    Vastned, ECP en Wereldhave mooie plusjes. Vandaag weinig achter de laptop gezeten.
    Is er nieuws op retail vastgoed gebied ?
    Klepierre doet niet mee? URW ook niet.
17. Marco19 6 september 2019 08:39

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.758

    MECHELEN (AFN) - Kledingwinkelbedrijf FNG, dat een beursnotering heeft in Amsterdam en Brussel, heeft de omzet in het afgelopen jaar zien stijgen. Dat kwam naar voren uit een handelsbericht van de eigenaar van kledingwinkels als Claudia Sträter, Miss Etam en Steps.
    De opbrengsten van FNG kwam uit op ruim 273 miljoen euro, van 251 miljoen euro een jaar terug. Het aangepaste bedrijfsresultaat (ebitda) dikte met bijna 14 procent aan tot 28,5 miljoen euro. Volgens FNG tonen de halfjaarcijfers aan dat de omzet "positief evolueert naar 534 miljoen euro op jaarbasis met een stijgende operationele bedrijfscashflow van 55,8 miljoen euro, door schaalvoordelen en integratie- en synergievoordelen".
    FNG kondigde begin juli aan het Scandinavische Ellos Group over te nemen voor 229 miljoen euro. De deal wordt gefinancierd met contant geld en aandelen. Het in het Zweedse Borås gevestigde Ellos is een e-commercebedrijf in mode en interieur. Het voert de merken Ellos, Jotex, Stayhard en Homeroom en heeft ongeveer 1,7 miljoen actieve klanten.
18. Marco19 6 september 2019 08:41

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.758

    VANCOUVER (AFN) - Yogamerk Lululemon athletica heeft een goed tweede kwartaal van zijn gebroken boekjaar achter de rug. Het Canadese bedrijf met een Amerikaanse beursnotering verkocht meer sportkleding, zowel via de website als via winkels en schroefde zijn omzet- en winstverwachting op.
    De omzet van Lululemon kwam in het op 4 augustus afgesloten tweede kwartaal uit op 883,4 miljoen dollar. Dat was 22 procent meer dan in dezelfde meetperiode een jaar eerder. De vergelijkbare verkopen gingen met 15 procent omhoog, waarbij de omzet van directe verkopen aan klanten via bijvoorbeeld de website met 30 procent toenam. De nettowinst steeg naar 125 miljoen dollar van 95,8 miljoen dollar een jaar eerder.
    Lululemon verwacht nu meer van heel 2019 dan het eerder uitsprak. De omzetverwachting ging omhoog naar maximaal ruim 3,8 miljard dollar waar eerder met 70 miljoen dollar minder rekening werd gehouden.
    De winst per aandeel komt volgens de Canadezen uit op tussen de 4,63 dollar en 4,70 dollar per aandeel. Eerder voorzag Lululemon een winst van maximaal 4,58 dollar per aandeel.
    
    Gaat niet met alle retailers matig.
    
    Investeerders die zich inkopen bij Casino Guichard..
19. Branco P 6 september 2019 10:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3594

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.054

    Retail is detail en handel is wandel. Zolang ik in het winkelvastgoed zit gaan er winkelketens failliet en doen nieuwe winkelformules hun intrede. Sommigen zijn heel succesvol zoals Action en Primark, die drukken dan de ingeslapen concurrenten uit de markt, zo gaat dat nu eenmaal.
20. New dawn 6 september 2019 10:48

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1744

      Gegeven: 1617

    •    Aantal posts: 10.910

    quote:

    Branco P schreef op 6 september 2019 10:06:

    Retail is detail en handel is wandel. Zolang ik in het winkelvastgoed zit gaan er winkelketens failliet en doen nieuwe winkelformules hun intrede. Sommigen zijn heel succesvol zoals Action en Primark, die drukken dan de ingeslapen concurrenten uit de markt, zo gaat dat nu eenmaal.
    

    Ik weet niet of dat overal zo is, maar Action zit waar ik woon niet in winkelcentra. Die willen denk ik geen hoge huur betalen.