Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. Branco P 6 september 2019 11:27

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3599

     Gegeven: 1048

   •    Aantal posts: 9.079

   quote:

   New dawn schreef op 6 september 2019 10:48:

   [...]
   
   Ik weet niet of dat overal zo is, maar Action zit waar ik woon niet in winkelcentra. Die willen denk ik geen hoge huur betalen.
   

   Soms in winkelcentra, soms niet. Ze betalen inderdaad nooit de hoofdprijs qua huur. heb meerdere deals met hen gesloten voor onze Duitse objecten. Moest iets qua huurprijs inleveren maar hoeveelheid publiek voor de winkelcentra nam enorm toe. Taxateurs hebben de hele winkelcentra opgewaardeerd. Dus huur iets omlaag, maar waarde flink omhoog. Alle andere huurders profiteren ervan, daar ging het ons om.
2. Chessplayer1992 6 september 2019 15:04

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 446

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Ben benieuwd of de nieuwe fiscale rules nog voor wat verschuivingen zullen zorgen, of een te kleine impact hebben op de markt. Als particulieren niet langer in box 3 de bezittingen op vastgoed en schulden mogen salderen, dan kan dat een behoorlijke impact op het rendement hebben - en dus een voorkeur van direct vastgoed naar indirect vastgoed ontstaan. Of zie ik dat verkeerd? Zeker de particuliere winkel markt zal klein zijn, maar wel voor woningen. Ben benieuwd naar de aankondiging van de exacte nieuwe regelgeving.
3. New dawn 6 september 2019 15:05

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1744

     Gegeven: 1617

   •    Aantal posts: 10.910

   quote:

   Branco P schreef op 6 september 2019 11:27:

   [...]
   
   Soms in winkelcentra, soms niet. Ze betalen inderdaad nooit de hoofdprijs qua huur. heb meerdere deals met hen gesloten voor onze Duitse objecten. Moest iets qua huurprijs inleveren maar hoeveelheid publiek voor de winkelcentra nam enorm toe. Taxateurs hebben de hele winkelcentra opgewaardeerd. Dus huur iets omlaag, maar waarde flink omhoog. Alle andere huurders profiteren ervan, daar ging het ons om.
   

   Een heel goed initiatief.
4. New dawn 7 september 2019 10:42

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1744

     Gegeven: 1617

   •    Aantal posts: 10.910

   Een succes formule die in de USA wordt toegepast om retail onroerend, goed, online-shop bestendig te maken:
   
   1) Locatie in de woonbuurten op maat t.o.v. het aantal inwoners.
   
   2) Huurders worden supermarkten, restaurants, lage prijzen winkels, fastfood.
   
   Bedrijven zoals Kimco en BRX (tickers) zijn op deze manier nu aan het transformeren en klimmen uit het dal. Het betekent het einde voor grote winkelcentra waar zij in investeren. Verder locaties bij treinstations etc waar mensen snel wat kopen en niet kunnen uitwijken naar het internet.
5. New dawn 7 september 2019 11:00

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 16 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1744

     Gegeven: 1617

   •    Aantal posts: 10.910

   De situatie in de USA is urgenter dan hier.
   
   www.cnbc.com/2019/04/02/online-shoppi...
   
   Het maakt de afhankelijkheid vh internet al groter. Ik denk aan storingen en service nadien.
6. Marco19 7 september 2019 12:18

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Artikel van april 2019.
   
   Mensen blijven nog steeds shoppen.
   E-commerce zijn erg lage marges. Kosten zijn hoog.
   Onderzoek wijst uit data in gebieden met fysieke winkels de Traffic naar de webshop sterk vergroot.
   Omnichannel is al de weg. Daarbij alle retailers die weinig toevoegen op het gebied van service producten, beleving vallen weg (hudson bay, op is op, internet DIV kleding retailers). De beste retailers blijven over in een omni-Chanel omgeving.
   
   Daarbij als je goede locaties hebt als vastgoed cq winkelverhuurder kun je ook package deals doen. Zo kun je de middelmatige locaties wegzetten tezamen met de betere locaties. Daarbij gaat het in het vastgoed ook om de contacten...denk dat veel beleggers dat ook onderschatten.
   
7. Marco19 7 september 2019 12:20

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 117

     Gegeven: 87

   •    Aantal posts: 1.759

   Daarbij als je iets van substantiële waarde koopt ga het merendeel het in de winkel kopen. Denk aan garantie, service en advies. Goedkope grut kan prima via internet maar duurdere zaken koop je mi in de winkel. Maar goed dat is mijn mening/visie.
8. Endless 7 september 2019 12:40

   auteur info

   • Endless

     Lid sinds: 06 jan 2015

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2659

     Gegeven: 2092

   •    Aantal posts: 5.826

   quote:

   Marco19 schreef op 7 september 2019 12:20:

   Daarbij als je iets van substantiële waarde koopt ga het merendeel het in de winkel kopen. Denk aan garantie, service en advies. Goedkope grut kan prima via internet maar duurdere zaken koop je mi in de winkel. Maar goed dat is mijn mening/visie.
   

   Als vrouw zijnde weet ik dat er niets leuker is dan shoppen in fysieke winkel dus daar zit ook een grote aantrekkingskracht voor consumenten. Niet voor niets dat de coolblue”s op deze wereld meer en meer ook fysieke locaties openen naast de webwinkels.
9. Gunther 8 september 2019 10:52

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.469

   En beleg jij ook in ECP Endless? Vrouwen schijnen beter te beleggen dus dat zou mij gerust stellen.
   
   Ik vind de timing van de dividend aanpassing wel ongelukkig. ECP moet dit jaar naast de 200M nog extra properties verkopen om de LTV op peil te houden. Idealiter zie ik een LTV net onder de 40. De wijziging in het dividend heeft een negatieve impact op de LTV. Aandeleninkoop zou ik derhalve niet aan denken voor aankomend jaar hoe aantrekkelijk de beurskoers nu ook is. Eerst het LTV huis op orde, wat waarschijnlijk samen gaat met een hogere beurskoers waardoor je te laat bent met de inkoop :)
10. New dawn 8 september 2019 11:02

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 16 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1744

      Gegeven: 1617

    •    Aantal posts: 10.910

    Een port. van supermarkten en lage prijzen winkels is denk ik ook meer recessiebestendig, Retaurants denk ik minder. Op den duur zal blijken waar het percentage online-shops vs winkels langdurig in balans komt.
    
    @ Marco19
    
    Ik ben het daar helemaal mee eens. Ik ga echt geen tv op het internet kopen. Ook wat mensen gedwongen doen is bij kleding er wel 5 soorten laten komen en dan er één uitkiezen. Daarna heb je de rompslomp om de andere terug te sturen. Het spijt me, maar ik vind het online kopen geen verrijking voor mij, Anderen zullen daar anders over denken. Echter met investeringen heb je er wel mee te maken.
11. Leeser1959 8 september 2019 13:02

    auteur info

    • Leeser1959

      Lid sinds: 17 sep 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1.269

    quote:

    Gunther schreef op 8 september 2019 10:52:

    En beleg jij ook in ECP Endless? Vrouwen schijnen beter te beleggen dus dat zou mij gerust stellen.
    
    Ik vind de timing van de dividend aanpassing wel ongelukkig. ECP moet dit jaar naast de 200M nog extra properties verkopen om de LTV op peil te houden. Idealiter zie ik een LTV net onder de 40. De wijziging in het dividend heeft een negatieve impact op de LTV. Aandeleninkoop zou ik derhalve niet aan denken voor aankomend jaar hoe aantrekkelijk de beurskoers nu ook is. Eerst het LTV huis op orde, wat waarschijnlijk samen gaat met een hogere beurskoers waardoor je te laat bent met de inkoop :)
    

    Wat maakt een paar procent in de LTV uit, iedereen doet hetzelfde "domme" huiswerk; zich bijna uitsluitend focussen op een LTV van net onder de 40. Hoezo kuddegedrag.
12. Gunther 8 september 2019 13:32

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.469

    Heb je zelf je huiswerk gedaan en weet je wat de impact van verschillende scenario’s is op cash flow en LTV? Je wilt ruimte in je LTV overhouden om een grote waardedaling van vastgoed zoals eerder is gebeurd (terwijl de directe resultaten op peil bleven) op te vangen. Dus dit is geen kuddegedrag maar gewoon berekenen en mijn eigen interpretatie. Vraag me af jij zelf niet je “domme” huiswerk maakt?
13. Leeser1959 8 september 2019 17:52

    auteur info

    • Leeser1959

      Lid sinds: 17 sep 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1.269

    quote:

    Gunther schreef op 8 september 2019 13:32:

    Heb je zelf je huiswerk gedaan en weet je wat de impact van verschillende scenario’s is op cash flow en LTV? Je wilt ruimte in je LTV overhouden om een grote waardedaling van vastgoed zoals eerder is gebeurd (terwijl de directe resultaten op peil bleven) op te vangen. Dus dit is geen kuddegedrag maar gewoon berekenen en mijn eigen interpretatie. Vraag me af jij zelf niet je “domme” huiswerk maakt?
    

    Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal.
    
    Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
14. hjs64 8 september 2019 18:10

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 783

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    Leeser1959 schreef op 8 september 2019 17:52:

    [...]
    
    Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal.
    
    Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
    

    Ik ben het helemaal met je eens, natuurlijk is het streven van ECP om de LTV weer wat verder omlaag te brengen, maar uitsluitend als verkopen tegen een goede prijs kunnen gebeuren, anders maar even een iets hogere LTV. Wat de dividendverhoging betreft, dit gaat financieel nergens over, is slechts een psychologisch signaal naar beleggers toe, zo van jongens (en meisjes) waar maken jullie je druk over, het is gewoon business as usual.
15. junkyard 8 september 2019 18:51

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.999

    Enige jaren geleden was de beleningsgraad hoger, hierdoor zijn enkele fondsen stevig onderuit gegaan. Bijvoorbeeld NSI. Dit als argument gebruiken dat een hogere LTV prima is, lijkt mij niet gepast. Als markten tegenzitten vangen aandeelhouders hardere klappen bij een hogere LTV.
    
    De markt prijst nu waarde daling van het retail vastgoed in, als dit plaatsvindt dan stijgt de LTV. Bij een LTV tegen de 60% worden schuld convenanten getriggerd, een situatie waarin je niet graag belandt. Vandaar de focus op LTV, ondanks dat de spread tussen EV en VV historisch hoog is en hierdoor extra rendement voor aandeelhouders kan ontstaan bij hogere LTV.
    
    Dat ECP het mooiste bezit in Frankrijk rond boekwaarde verkoopt wil niet zeggen dat dit voor de rest ook mogelijk is. Aangezien ECP niet graag het beste bezit verkoopt, verwacht ik dat het andere vastgoed niet rond boekwaarde verkoopbaar was. Een paar (mindere) Franse winkelcentra zijn het afgelopen jaar flink afgeboekt, deze winkelcentra had ECP vast liever tegen boekwaarde verkocht.
16. JORVO 8 september 2019 19:44

    auteur info

    • JORVO

      Lid sinds: 06 feb 2018

      Laatste bezoek: 22 jul 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22

      Gegeven: 9

    •    Aantal posts: 243

    quote:

    Leeser1959 schreef op 8 september 2019 17:52:

    [...]
    
    Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal.
    
    Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
    

    In Belgie is een LTV > 50% niet ongewoon. Zelfs bij Retail Estates dat toch vooral in retail zit en nochtans niet wordt afgestraft.
17. Gunther 8 september 2019 20:06

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.469

    Junkyard, ik vond management wel sterk tav “het sterkste bezit” verkopen. Parijs was ook hoger gewaardeerd en daar boekwaarde voor krijgen is dan hetzelfde als boekwaarde krijgen voor een kleiner object. Ze waren ook vrij duidelijk: (ruim) onder boekwaarde verkopen gaat niet gebeuren. Daarbij heeft ECP bankconvenanten die niet afhankelijk zijn van de LTV, is geen KPI.
18. Marco19 8 september 2019 20:08

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 117

      Gegeven: 87

    •    Aantal posts: 1.759

    Zie idd dat Retail estates wel LTV heeft van 52%. Toch 9% hoger dan ECP.
    Of komt het vanwege de assets, retail parks?
    
    
19. Gunther 8 september 2019 20:09

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.469

    Zie onderstaand:
    After closing of the transaction in October or maybe November, but hopefully October, under the current circumstances, in other words, all else remaining equal, the net loan to value will decrease to 43% and the net debt-to-adjusted net equity ratio will decrease to 77%. The latter is already for decades the important covenant for our bank loans. There is no group loan-to-value ratio as a covenant.
20. Branco P 8 september 2019 21:27

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1048

    •    Aantal posts: 9.079

    Goedenavond allemaal , ik zie dat Junkyard nog steeds vast houdt aan het "Passage du Havre is het beste bezit" verhaal. Ik heb zojuist de waardeontwikkeling van de objecten van ECP eens in een overzicht gezet en voor Passage du Havre is dat:
    
    Dec 2016: 405,7 mio bij een NIY van 3,7%
    Jun 2017: 410,3 mio
    Dec 2017: 409,7 mio bij een NIY van 3,7%
    Jun 2018: 412,0 mio
    Dec 2019: 406,4 mio bij een NIY van 3,7%
    Jun 2019: 403,3 mio bij een NIY van 3,7%
    
    De yield is dus al jaren onveranderd (3,7%) maar de waarde is over zijn hoogtepunt heen, met andere woorden: de huur is afgelopen jaar licht gedaald (2% a 3%). Dat is niet wat je zou verwachten van je "beste" bezit, of wel?
    
    Ik denk dat ECP er zeer verstandig aan gedaan heeft om 50% van Passage du Havre te verkopen. Er valt al jaren geen waarde meer aan dit object toe te voegen, de winkels over twee verdiepingen zie ik als een risico, zelfs in een plaats als Parijs, en juist nu is toch vraag naar dit soort projecten midden in de binnenstad van een plaats als Parijs. Want een project midden in zo'n binnenstad behoudt altijd zijn waarde, zo is de gedachte bij de (kortzichtige) beleggers. De liggen midden in de binnenstad is echter zeker geen garantie op waardebehoud. Vandaar: prima getimede verkoop van een object waar geen jus meer in zat. NIY Verkoop was 3,7%. Dat laagrenderende geld kan nu in hoger renderende projecten gestoken worden (zoals de uitbreiding van Woluwe bijvoorbeeld, daar valt wèl nog waarde toe te voegen)