MOEdig Voorwaarts schreef op 18 augustus 2020 13:09:
[...]
1) Ik denk toch dat je dat verkeerd leest; die swaps hebben in principe niets met ratings te maken en zullen ook niet worden aangepast als de rating verandert. Waar jij op doelt is niets meer of minder dan een gevoeligheidsanalyse; als de rente stijgt, worden die swaps (uiteraard) minder waard en vice versa.
2) Ik ben ook niet blind voor de risico's en had deze "value traps" liever links laten liggen. Toen de mogelijke gevolgen van het coronavirus eenmaal duidelijk werden, was het kalf al half verdronken. Ik heb destijds op het URW forum al een beeld geschetst van "kooptempels" die voor onbepaalde tijd in spookhallen zouden veranderen. Ik had gehoopt dat beleggers daar beter overheen zouden kijken en ben zelf ook verrast door de extreme en aanhoudende maatregelen.
Verder kan je elk fonds vrij makkelijk "kapot" rekenen door vereiste yields te verhogen en ERV's te verlagen. Dan kom je op een punt waarbij je in gesprek moet met je schuldeisers. Ik denk dat het dan een voordeel is als je financiering grotendeels uit bankleningen bestaat (waiver met tijdelijk verhoogde rente-opslag).
Zo optimistisch als Branco ben ik overigens niet; een retailer die 10-20% van zijn omzet mist en voorheen al nauwelijks winstgevend was komt snel in de problemen. Daar zullen ongetwijfeld slachtoffers bij vallen en anderen moeten wellicht wat langer de hand boven het hoofd worden gehouden (gedeeltelijke kwijtschelding, voor langere tijd een lagere huur). Ik geloof echter niet dat alle fysieke retail razendsnel en definitief zal verdwijnen. Voor zover ik het kan beoordelen en varende op Branco's praktijkkennis lijken die centra van ECP me niet zo kansloos; minder vlees noch vis dan die van WHA en niet zo "posh" en coronagevoelig als die van URW. Ook verwacht ik dat het onbeperkt geld bijdrukken toch een keer tot inflatie zal gaan leiden en dat is in principe gunstig voor vastgoed.
Tot die tijd is het zaak het schip recht te houden; huurders helpen waar nodig, tijdig in gesprek gaan met financiers en vooral zo veel mogelijk geld binnen boord houden (geen cash dividend uitkeren, geen wilde capex-plannen uitvoeren).