junkyard schreef op 7 september 2020 13:53:
[...]
De € 55 miljoen is wel verdampt, want uitgegeven zonder waarde ervoor terug te krijgen. Vreemd dat je stelt dat de Woluwe opfriskosten door beleggers dienen te worden betaald, zonder hier waarde voor terug te krijgen. Dit had ECP in de business case bij aankoop mee moeten nemen. De NIY bij aankoop was te laag, er was bij aankoop al duidelijk dat ECP de hoofdprijs betaalde (omdat ECP graag wilde groeien). Wanneer huren op termijn stijgen, mee eens dat de waarde stijgt (een open deur). Op korte termijn dient ECP zich eerder zorgen te maken dat huren dalen, en Woluwe waarde verder daalt. De Woluwe performance is tot nu toe niet sterk.
Leuk dat je meegaat in het marketingverhaal van management, dat de vorige eigenaar heeft zitten slapen en ECP nu lekker losgaat met investeringen om hier iets fantastisch van te maken en veel waarde toe te voegen. Dit deel ik niet, de vorige eigenaar is juist zeer alert geweest door op het juiste moment te verkopen, en heeft marktsignalen (en potentie) juist geïnterpreteerd. Ik vind het moediger van management om te besluiten tot verkoop over te gaan (krimp), dan te besluiten om tot aankoop over te gaan (groei). Daarnaast heeft ook de vorige eigenaar een verbouwing / uitbreiding onderzocht, en vastgesteld dat dit beter kan worden meeverkocht in 2017 dan deze jarenlange onzekerheid zelf langdurig in de boeken te houden. Daarnaast kan Woluwe er nu leuk uitzien, er is wel € 55 miljoen aan waarde verdwenen. Woluwe kan wel wat gered worden doordat nieuwbouw plannen van winkelcentra rondom Brussel (o.a. URW 'Mall of Europe') voorlopig stilstaan vanwege recente marktontwikkelingen, waardoor het aantal winkelmeters niet gek veel zal toenemen. Dit is natuurlijk meer geluk dan wijsheid.
Qua timing zat ECP management mis, maar dit kan management wellicht niet volledig verweten worden, zij hebben geen glazen bol (hoewel zij de sector / marktdynamiek wel goed zouden moeten kennen). URW heeft hierin zeker een grotere fout gemaakt, door all in te gaan op Westfield, maar dit staat los van ECP.
Wat ik ECP management verwijt, is dat deze aankoop vooral door schuldverhoging is gerealiseerd, in plaats van verkoop van vastgoed. Hierdoor is het risico van aandeelhouders verhoogd, met een LTV (na Woluwe) sterk boven het marktgemiddelde, wat voor mij heeft meegewogen om eerder afscheid te nemen van mijn ECP positie. ECP management schermt al jaren dat er verkopen aankomen, alleen schiet dit niet erg op, en zijn markten ondertussen verslechterd (en had ECP dus beter eerder meer haast kunnen maken).