Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Branco P
0
quote:

Marco1962 schreef op 11 januari 2020 07:42:


[...]

Denk je dat echt Branco? Ik ben zelf net een half jaartje bezig met beleggen en heb een heerlijke beginners fout gemaakt. Te hebberig naar het dividend gekeken en een te groot deel gekocht. Toen 40% van mijn portefeuille. Gekocht ergens in de €26 dus iedere dag rood. Auw, maar wie zijn billen brand.......... Inmiddels is het door aankoop van andere aandelen geslonken naar 16%. Maar toch.

Nu ben ik al de hele week aan het dubben. Verkoop ik een pluk zeg 75% en neem mijn verlies en ga voor een betere spreiding. Of houd ik ze zoals mijn plan voorschrijft voor de lange termijn en loop ik met dividend in en spreid rustig door met mijn maandelijkse inleg.

Als ik jou verwachting lees, komt het op mij over dat deze ontwikkeling normaal is voor dit aandeel/ branche. Dan zou ik voor mezelf optie 2 kiezen en het verlies als leergeld plaatsen.


Ik sluit niet uit dat we de 23 euro of zelfs de 22 euro Ook nog aantikken als het negatieve sentiment aanhoudt maar ik zal dan wel op 23,50 en 23 en 22,50 en 22 steeds een plukje bijkopen. Mijn gemiddelde inkoopprijs op het moment is 24,60 euro. Als de halfjaarcijfers gewoon “goed” zijn, zonder verrassingen, en het dividend gaat weer 1 of 2 cent omhoog, dan gaat de koers daarna weer klimmen richting 28 euro, dat is mijn verwachting. Dan zal ik echter wel op 27 en 27,50 en 28 steeds weer wat plukjes verkopen.

Als dit aandeel “steady as she goes” blijft presteren dan vind ik een dividendrendement van 8% een zeer ruime waardering. 2,18/8x100 = 27,25 euro en dat zou dan in mijn ogen de juiste koers zijn. Maar, let wel, ik heb een zwak voor supermarkten en de ECP Centra hebben bijna allemaal een grote supermarkt als hoofdhuurder. Daarom zit ik wel in ECP en niet in de overige winkelvastgoedfondsen... maar ik heb dus zeker ook last van tunnelvisie en zou dus iets te positief kunnen zijn over ECP :-) Wat mij vooral bevalt is de leegstand van slechts 1%... sommige beleggers denken dat de leegstandsdrama’s voor ECP nog gaan komen, maar ik denk juist dat winkelcentra zonder leegstand de grootste kans hebben om zonder leegstand te blijven... winkelcentra met meer dan 5% leegstand lopen juist het risico op nóg meer leegstand. Maar goed, dat zou ook tunnelvisie kunnen zijn :-)

hjs64
0
Ik ben het wel met je eens Branco, zit er zelf in op iets boven de 30 maar stoort me niet, oke ik kan er momenteel niet uit, het zij zo. ECP heeft een ijzersterke trackrecord, nooit het dividend verlaagd. Ik heb alle vertrouwen in het management van ECP. Dat er wat afboekingen plaatsvinden in de retailsector, het zij zo, kwestie van beleggerssentiment. Gewoon op de plank laten liggen en dividend incasseren. Sentiment tav retailvastgoed draait wel weer, kan best 10 jaar duren maar komt wel mijns insziens.
Chessplayer1992
0
quote:

Branco P schreef op 11 januari 2020 17:54:


[...]

Ik sluit niet uit dat we de 23 euro of zelfs de 22 euro Ook nog aantikken als het negatieve sentiment aanhoudt maar ik zal dan wel op 23,50 en 23 en 22,50 en 22 steeds een plukje bijkopen. Mijn gemiddelde inkoopprijs op het moment is 24,60 euro. Als de halfjaarcijfers gewoon “goed” zijn, zonder verrassingen, en het dividend gaat weer 1 of 2 cent omhoog, dan gaat de koers daarna weer klimmen richting 28 euro, dat is mijn verwachting. Dan zal ik echter wel op 27 en 27,50 en 28 steeds weer wat plukjes verkopen.

Als dit aandeel “steady as she goes” blijft presteren dan vind ik een dividendrendement van 8% een zeer ruime waardering. 2,18/8x100 = 27,25 euro en dat zou dan in mijn ogen de juiste koers zijn. Maar, let wel, ik heb een zwak voor supermarkten en de ECP Centra hebben bijna allemaal een grote supermarkt als hoofdhuurder. Daarom zit ik wel in ECP en niet in de overige winkelvastgoedfondsen... maar ik heb dus zeker ook last van tunnelvisie en zou dus iets te positief kunnen zijn over ECP :-) Wat mij vooral bevalt is de leegstand van slechts 1%... sommige beleggers denken dat de leegstandsdrama’s voor ECP nog gaan komen, maar ik denk juist dat winkelcentra zonder leegstand de grootste kans hebben om zonder leegstand te blijven... winkelcentra met meer dan 5% leegstand lopen juist het risico op nóg meer leegstand. Maar goed, dat zou ook tunnelvisie kunnen zijn :-)




Branco, je geeft aan een zwak te hebben voor supermarkten. Heb je toevallig ook naar de emissie van het Annexum Duits Nederlands supermarktfonds gekeken? Dat is enkel supermarkten. Wat vind je daarvan? Ik vind het lastig te doorgronden, maar zie dat de komende 10 jaar vrijwel alle huurcontracten aflopen (terwijl de huurcontracten met supermarkten volgens mij vaak 15 jaar zijn; maar ik weet niet of dit positief of negatief is doordat er wellicht ook kansen zijn op huurverhoging met nieuwe contracten ?). Wat me ook opvalt is dat er een performance fee is boven de 7,5% direct rendement. Waar het op lijkt, is dat er een enorme financiering op zit (rond de 80%) en dat de financiering nu vernieuwt is, zodat ze op een verwacht direct rendement van rond de 10 procent uitkomen ... maar ze rekenen nu een forse fee voor deze emissie en herstructurering, en 3,75% van de huuropbrengsten als jaarlijkse fee (best veel voor supermarktvastgoed waar je vaak weinig aan hoeft te doen lijkt me). Wat vind jij hier van? Daarnaast is de instapprijs denk ik bepaald op de intrinsieke waarde, waarbij de taxatiewaarde als uitgangspunt is genomen (terwijl je bij beursgenoteerd vastgoed nu met een flinke korting instapt; hetzij er niet echt een supermarktfonds is). Ben benieuwd hoe jullie hiernaar kijken als alternatief en of het interessant is of niet.
Marco1962
0
@Branco @hsj64 bedankt voor jullie reactie.Ik denk dat jullie alles wel genoemd hebben waar ik over nadacht. IK moet mij wat minder door de media laten beïnvloeden met name over de winkel leegstand. Ik ga deze aandeeltjes gewoon behouden en laat mijn portfolio rustig ontwikkelen. Nogmaals bedankt voor jullie inzicht.
Branco P
0
quote:

hjs64 schreef op 11 januari 2020 18:06:


Ik ben het wel met je eens Branco, zit er zelf in op iets boven de 30 maar stoort me niet, oke ik kan er momenteel niet uit, het zij zo. ECP heeft een ijzersterke trackrecord, nooit het dividend verlaagd. Ik heb alle vertrouwen in het management van ECP. Dat er wat afboekingen plaatsvinden in de retailsector, het zij zo, kwestie van beleggerssentiment. Gewoon op de plank laten liggen en dividend incasseren. Sentiment tav retailvastgoed draait wel weer, kan best 10 jaar duren maar komt wel mijns insziens.


Ik heb altijd de grens van 27 euro gehanteerd. Ik volgde meerdere vastgoedfondsen en vond vroeger URW de beste en daarna KLEP en ECP. URW is voor mij afgevallen vanwege de US aankoop maar als de koers nu (ver) onder de 130 zakt, dus richting de 120 dan zou ik misschien een kort ritje overwegen met een paar turbo's maar voor de langere termijn durf ik ze niet aan te schaffen. Wat ik aan URW en KLEP tevens wat onhandig vind is de Franse dividendbelasting. Daar moet je schijnbaar veel moeite voor doen om die terug te vorderen. Daarmee is gaandeweg ECP op nummer 1 komen te staan, maar ik vond de koers veel te hoog. Toen deze voor het eerst onder de 27 euro kwam ben ik de door mij hierboven beschreven strategie gaan toepassen en heb dus al 1 keer dividend meegepakt. Als de komende halfjaarscijfers gewoon volgens verwachting zijn en de leegstand blijft beperkt tot 1% dan is op de langere termijn 7% dividendrendement weer acceptabel en dan zit je op een koers van 2,18/7*100 = 31 Euro. 31 Euro is voor mij zo'n beetje de bovengrens. Als de economie en de markt volledig bijdraait en winkels gaan weer veel meer omzet draaien, dan kan die koers ooit weer hoger, maar daar rekening ik niet echt op.

Wel zie ik in ECP op termijn een overnamekandidaat en dat is ook de reden dat ik steeds met een deel van mijn inleg in ECP belegd blijf. Zeker rond koersen onder de 24 euro zou een overnamebod van 29 of 30 euro niet ondenkbaar zijn. Een hoger bod zie ik niet gebeuren. De vraag is wat er gaat gebeuren nu (ik dacht in 2020 of anders in 2021) de huidige CEO met pensioen gaat. Hij heeft de Toko opgebouwd en hij heeft ook ca 2% van de aandelen. Ik vind de overige managementleden ook zeer solide en de omvang van het bedrijf is overzichtelijk dus met een goed team kun je een stuk of 25 winkelcentra verdeeld over 4 landen goed managen. Dat lijkt mij voor KLEP en URW veel lastiger. Dat zijn grote organisaties verdeeld over zo veel landen, dat lijkt mij moeilijk te managen. En dan is het management ook nog Frans, en Fransen zijn in mijn ogen niet de beste people managers. Mijn gevoel is dat zij vrij introvert zijn en een beetje koppig, en Engels zal toch die voertaal zijn binnen die bedrijven en Fransen spreken zeer belabberd Engels, dus dat lijkt mij ook minder makkelijk managen.
Branco P
0
quote:

Chessplayer1992 schreef op 11 januari 2020 23:00:


[...]

Branco, je geeft aan een zwak te hebben voor supermarkten. Heb je toevallig ook naar de emissie van het Annexum Duits Nederlands supermarktfonds gekeken? Dat is enkel supermarkten. Wat vind je daarvan? Ik vind het lastig te doorgronden, maar zie dat de komende 10 jaar vrijwel alle huurcontracten aflopen (terwijl de huurcontracten met supermarkten volgens mij vaak 15 jaar zijn; maar ik weet niet of dit positief of negatief is doordat er wellicht ook kansen zijn op huurverhoging met nieuwe contracten ?). Wat me ook opvalt is dat er een performance fee is boven de 7,5% direct rendement. Waar het op lijkt, is dat er een enorme financiering op zit (rond de 80%) en dat de financiering nu vernieuwt is, zodat ze op een verwacht direct rendement van rond de 10 procent uitkomen ... maar ze rekenen nu een forse fee voor deze emissie en herstructurering, en 3,75% van de huuropbrengsten als jaarlijkse fee (best veel voor supermarktvastgoed waar je vaak weinig aan hoeft te doen lijkt me). Wat vind jij hier van? Daarnaast is de instapprijs denk ik bepaald op de intrinsieke waarde, waarbij de taxatiewaarde als uitgangspunt is genomen (terwijl je bij beursgenoteerd vastgoed nu met een flinke korting instapt; hetzij er niet echt een supermarktfonds is). Ben benieuwd hoe jullie hiernaar kijken als alternatief en of het interessant is of niet.


Ik ken de supermartfondsen van Annexum, Synvest, Holland Immo Group, Duinwijde, Sectie 5 en Nova Capital allemaal vrij goed. Een aantal jaar geleden ben ik in diverse Duitsland supermarktfondsen van Holland Immo Group gestapt en die keerden destijds 7,7 a 8% direct rendement uit. Sommige fondsen zijn ondertussen verkocht en het totaalrendement kwam steeds boven 10% uit. Mooie beleggingen waren dat. Op dit moment vind ik al die fondsen te duur (de nieuwe fondsen keren relatief nog maar weinig uit, 5 a 6% direct rendement, vaak een LTV boven de 50% of zelfs boven 60%, en ik vind dat er echt aan alle kanten fees in rekening worden gebracht waarmee deze aanbieders een groot deel van het rendement afromen. Een te groot deel als je het mij vraagt. Dat supermarktfonds van Annexum is daar een goed voorbeeld van, en als je goed naar zo'n portefeuille kijkt, dan zitten er toch supermarkten tussen waarvan je zelf denkt: daar zou ik zelf niet zo snel heen gaan als klant. En het klopt wat je zegt, aan een goedlopende supermarkt heb je als eigenaar vrij weinig werk. Op dit moment vind ik daarom een aandeel als ECP met 9% dividend en 43% LTV een betere belegging. Maar toen de koers richting de 40 euro stond, toen kon je beter in de supermarktfondsen van de bovenbeschreven partijen stappen.

Even over jouw opmerking over looptijden: supermarkthuurcontracten in NL zijn vaak bij aanvang 10 jaar plus opties om te verlengen. In Duitsland is dat vaak 15 jaar plus opties om te verlegen. Dat verschil is niet heel groot en in Nederland worden de ruimtes vaak casco verhuurd en investeren de supermarktketens dus zelf heel veel in de winkels. In Duitsland wordt een deel van de investering vaak door de verhuurder gedaan dus dan is het voor zo'n supermarktketen minder pijnlijk als de winkel slecht loopt en ze na 15 jaar al moeten opzeggen. Ook zal er van de verhuurder sneller verwacht worden dat hij na een jaar of 10 meeinvesteert in modernisering van de winkel. In Nederland zijn de panden met een supermarktbestemming nog wel beschermd in die zin dat het niet makkelijk is om ergens nog een nieuwe supermarkt te bouwen en daarvoor een bestemmingsplanwijziging en een bouwvergunning te krijgen. Wat dat betreft is een supermarkt toch wel een mooie belegging. Maar er gaan ooit links en rechts wel nog wat supermarkten sluiten als gevolg van online winkelen. Laat dat 10% van de bestaande supermarkten zijn die ooit zullen sluiten. Dan blijft 90% dus gewoon doordraaien. Bij zo'n fonds als dat van Annexum kan het dus allemaal goed gaan natuurlijk, maar dan wordt je extra rendement wel voor een groot deel afgeroomd. Je kunt je ook afvragen welke eigenaar op dit moment een pand met een zeer goedlopende supermarkt verkoopt. De allerbeste panden blijven nu toch vooral waar ze zijn, dus van het aanbod dat op dit moment op de markt komt is een relatief groot aandeel niet zo super goed, misschien 50%-50%. Dus dat is op dit moment de markt: je kunt alleen redelijke supermarktpanden kopen tegen een vrij hoge prijs. Rendement voor de beleggers kun je aanbieden door de LTV relatief hoog te kiezen en de rente is op dit moment erg laag.






hjs64
0
Nadeel van dit soort fondsen is uiteraard dat je investeert tegen intrinsiek, terwijl retail vastgoed momenteel op de beurs zo'n discount van ca 35% op intrinsiek noteert. Ik heb zelf afgelopen jaar een investering in Synvest Germany afgestoten om die reden. Kon er tegen intrinsiek uit, heb er Deutsche Euroshop met zo'n 35% korting op intrinsiek voor teruggekocht.
Chessplayer1992
0
quote:

hjs64 schreef op 12 januari 2020 19:49:


Nadeel van dit soort fondsen is uiteraard dat je investeert tegen intrinsiek, terwijl retail vastgoed momenteel op de beurs zo'n discount van ca 35% op intrinsiek noteert. Ik heb zelf afgelopen jaar een investering in Synvest Germany afgestoten om die reden. Kon er tegen intrinsiek uit, heb er Deutsche Euroshop met zo'n 35% korting op intrinsiek voor teruggekocht.


Dank, ik moet zeggen dat ik Deutsche Euroshop en haar portefeuille niet zo goed ken. Klopt het trouwens dat je met Duitse listed fondsen geen dividendrendement verliest? Dit staat me bij, maar weet ik niet zo zeker. Na de klapper van Deutsche Wohnen vorig jaar zit ik niet meer in Duits beursgenoteerd vastgoed.

Is de reden bekend van de negatieve herwaardering van Euroshop? Ik lees in het persbericht dat de bezetting met circa 1% is gedaald, maar ook dat er mogelijk meer geïnvesteerd moet worden in de objecten. 130 miljoen is fors op een marktkapitalisatie van circa 1,5 mrd van het fonds. Of brengt het nog andere consequenties met zich mee als een LTV en daardoor nieuwe financiering of hogere risico opslag? De huren lijken jaar op jaar te stijgen, en op het eerste gezicht lijkt het een prima fonds. Markten / landen waar ze in aanwezig zijn lijkt me wel minder dan van ECP, met hongarije, Tsjechië en polen. Anderzijds zitten ze daar beperkt, en als het de grote steden zijn waar ze zitten (weet ik niet), dan zijn er juist mooie kansen ...

Wat is je analyse op dit fonds en op de negatieve herwaardering? Is er nog een kans dat dit zijn naslag heeft bij ECP? Overigens hebben volgens mij alle taxateurs rond kerst al de waardering klaarliggen, en is het begin van het jaar enkel nog vaststellen of er wijzigingen zijn en dan een klik op de knop om de taxatie definitief te maken. Dus ik verwacht niet dat voor andere fondsen nog yields wijzigen in de berekeningen n.a.v. deze publicatie. Wat denken jullie?
hjs64
0
Ik zie persoonlijk DE als een mooie aanvulling op ECP/WH, heb ik ook wat in Duitsland. Wat dividend betreft, ja er is een Duitse bronbelasting van 25% waarvan je 15% met de Nederlandse fiscus mag verrekenen. De resterende 10% mag je bij de Duitse fiscus terugvorderen. Daar hangt een prijskaartje aan, dus het kan zijn dat dit voor sommige beleggers niet loont. Persoonlijk zit ik bij ABNAmro, die hebben dit teugvorderen goed geregeld, maar ik heb meer Duitse aandelen (automobielsector), voor mij is het terugvorderen geen probleem. Maar ik kan mij voorstellen dat dit voor anderen anders ligt. Wel een puntje om rekening mee te houden.
hjs64
0
Wat de negatieve herwaardering betreft, marktsentiment, beleggers lopen momenteel niet zo warm voor retailvastgoed. Toen DE met de winstwaarschuwing kwam reageerde de gehele retailvastgoedsector in Europa direct negatief. Tsja als er in Duitsland al afgewaardeerd moet worden, hoe is het dan in de rest van Europa? Ergens is het natuurlijk een boekhoudkundig iets, beinvloedt de cash flow niet. Maar ik zie ook liever opwaarderingen dan afwaarderingen ;). Persoonlijk maak ik me er niet zo druk over, heb van de gelegenheid gebruik gemaakt om een paar extra stukkies DE te kopen.
NLvalue
1
quote:

Branco P schreef op 12 januari 2020 15:02:


[...]

Ik ken de supermartfondsen van Annexum, Synvest, Holland Immo Group, Duinwijde, Sectie 5 en Nova Capital allemaal vrij goed.

Op dit moment vind ik al die fondsen te duur (de nieuwe fondsen keren relatief nog maar weinig uit, 5 a 6% direct rendement, vaak een LTV boven de 50% of zelfs boven 60%, en ik vind dat er echt aan alle kanten fees in rekening worden gebracht waarmee deze aanbieders een groot deel van het rendement afromen. Een te groot deel als je het mij vraagt. Dat supermarktfonds van Annexum is daar een goed voorbeeld van:



Eens.. voor t eerst dat ik na het lezen van een prospectus dacht.. deze gasten gaan je aan alle kanten knippen en scheren..

Chessplayer - sectie 7.1 van hun prospectus is mooi studie materiaal over belangenconflicten. volstrekt legaal omdat ze van te voren verteld hebben hoe ze je rendement gaan afromen.. En dat je vooral de risico sectie goed moet lezen.. En je niets kunt downloaden zonder ook de risico info te krijgen..

Heel mooi ingedekt..
hjs64
0
En dan investeer je ook nog eens tegen intrinsiek. Mijn persoonlijke mening is dat momenteel beursgenoteerd retailvastgoed interessanter is. Dan denk in eerste instantie aan ECP en, mits terugvorderen geen probleem is, DE om ook iets in Duitsland te hebben. WH vind ik lastiger in te schatten.
Chessplayer1992
0
Ik snap het ... eens. Las overigens gisteren pas de posts in het wereldhave forum. Ook het stukje over de Walmart versus Amazon, Coolblue etc. en dat is toch wel interessant. Denk ook dat het fysieke winkels van belang blijven, en dat niet alle sectoren evenveel profiteren van de online opkomst. Tegelijkertijd is een belangrijk distributienetwerk belangrijk voor efficiënte en tegen lage kosten distribueren, en daarom vind ik zelf postnl met een sterk distributienetwerk een interessante aanvulling op mijn vastgoedaandelen.
Marco1962
0
quote:

hjs64 schreef op 13 januari 2020 17:13:


En dan investeer je ook nog eens tegen intrinsiek. Mijn persoonlijke mening is dat momenteel beursgenoteerd retailvastgoed interessanter is. Dan denk in eerste instantie aan ECP en, mits terugvorderen geen probleem is, .......



Ik heb als broker De Giro, die houdt 15% dividend belasting in op ECP welke volgens mij terug te vorderen is met je aangifte inkomstenbelasting.
Chessplayer1992
0
HJS bedoelde het duitse fonds (Deutsche Euroshop). Eurocommercial is idd geen probleem.
Branco P
0
quote:

Chessplayer1992 schreef op 12 januari 2020 21:06:


[...]
Is de reden bekend van de negatieve herwaardering van Euroshop? Ik lees in het persbericht dat de bezetting met circa 1% is gedaald, maar ook dat er mogelijk meer geïnvesteerd moet worden in de objecten. 130 miljoen is fors op een marktkapitalisatie van circa 1,5 mrd van het fonds. Of brengt het nog andere consequenties met zich mee als een LTV en daardoor nieuwe financiering of hogere risico opslag? De huren lijken jaar op jaar te stijgen, en op het eerste gezicht lijkt het een prima fonds. Markten / landen waar ze in aanwezig zijn lijkt me wel minder dan van ECP, met hongarije, Tsjechië en polen. Anderzijds zitten ze daar beperkt, en als het de grote steden zijn waar ze zitten (weet ik niet), dan zijn er juist mooie kansen ...

Wat is je analyse op dit fonds en op de negatieve herwaardering? Is er nog een kans dat dit zijn naslag heeft bij ECP? Overigens hebben volgens mij alle taxateurs rond kerst al de waardering klaarliggen, en is het begin van het jaar enkel nog vaststellen of er wijzigingen zijn en dan een klik op de knop om de taxatie definitief te maken. Dus ik verwacht niet dat voor andere fondsen nog yields wijzigen in de berekeningen n.a.v. deze publicatie. Wat denken jullie?


130 miljoen afwaardering op een portefeuille van 4.6 miljard is 2,8% en dat is niet weinig. Omdat het meeste bezit in Duitsland ligt zal het waarschijnlijk vooral met de Duitse objecten te maken hebben. Als je per object bekijkt wie de belangrijkste trekkers zijn dan zijn dat bijna overal P&C en C&A en H&M, dus de centra van DE zijn nogal afhankelijk van Fashion. Dat lijkt mij een mogelijke oorzaak voor de afwaardering, tezamen met de leegstand die, als ik het hier goed gelezen heb, met 1% in 1 jaar tijd is gestegen (en nu circa 3% bedraagt?)
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 16 apr 2021 17:35
Koers 20,740
Verschil +0,160 (+0,78%)
Hoog 20,980
Laag 20,400
Volume 63.134
Volume gemiddeld 134.118
Volume gisteren 112.587

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront