Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Marco19
0
Er zullen nog wel meer maatregelen volgen. Ik houd rekening mee dat Q4 1 volledige maand huur niet te innen is door winkelsluitingen. Er zal nog een lockdown van ca 3-4 weken plaatsvinden. Zelfde voor Q1 2021.

Of in de 1e week november moeten de besmettingen gaan dalen...
ischav2
2
In Buitenhof vandaag Marcel Levi: directeur 17 ziekenhuizen Londen en is zeer optimistisch over Oxford en Pfizer vaccin. Zelf als proefpersoon ingeënt met Oxford vaccin en geen bijwerkingen. Inmiddels 50.000 proefpersonen met succes ingeënt, waarvan 1 persoon mogelijk bijwerkingen. Vind dat het vaccin versneld moet worden vrijgegeven. Politiek moet meer lef hebben en de regeltjes van goedkeuringsinstanties versoepelen. Schade economie en reguliere zorg anders te groot. Vaccins zijn reeds in grote aantallen geproduceerd en beschikbaar.
Daardrinkenweop
1
quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 13:38:


Nieuwe maatregelen in Italië. Twee bioscopen huren in ECP Centra (Cremona Po: 7 zalen, I Gigli: 16 zalen). Aandeel in huur is <1%. Dat gaat een nieuwe tegemoetkoming in de huren betekenen voor deze twee huurders in november (kwijtschelding 50% a 100% tijdens sluiting). Restaurant blijven gelukkig nog open, met beperkte openingstijden.

Italië verscherpt coronamaatregelen na stijging aantal positieve coronatests

De Italiaanse premier Giuseppe Conte heeft de landelijke coronavirusbeperkingen aangescherpt nadat het land een recordaantal nieuwe positieve tests registreerde.

Bioscopen, theaters, sportscholen en zwembaden moeten allemaal sluiten volgens de nieuwe regels, die maandag van kracht worden. Verder moeten restaurants en cafés om 18.00 uur stoppen met serveren, zei het kantoor van de premier.



Daar gaan we weer... Gelukkig lijkt de regering in te zien dat een volledige lockdown niet te doen is. Maar o.a. Frankrijk gaat nu hoogstwaarschijnlijk volgen, zij hoeven zich immers op economisch vlak geen zorgen te maken, rekening wordt doorgeschoven

Bizar. Ik had er veel geld op in durven zetten dat we een situatie gelijk aan maart/april niet meer zouden meemaken. Het begint er (mbt overheidsmaatregelen) helaas steeds meer op te lijken.
Marco19
0
Dat is goed nieuws ischav. Als ze zoveel vertrouwen hebben in de vaccins mogen ze van mij beginnen met inenten van de 60+ doelgroep
Gunther
0
JoopVisser1
0
quote:

ischav2 schreef op 25 oktober 2020 14:36:


In Buitenhof vandaag Marcel Levi: directeur 17 ziekenhuizen Londen en is zeer optimistisch over Oxford en Pfizer vaccin. Zelf als proefpersoon ingeënt met Oxford vaccin en geen bijwerkingen. Inmiddels 50.000 proefpersonen met succes ingeënt, waarvan 1 persoon mogelijk bijwerkingen. Vind dat het vaccin versneld moet worden vrijgegeven. Politiek moet meer lef hebben en de regeltjes van goedkeuringsinstanties versoepelen. Schade economie en reguliere zorg anders te groot. Vaccins zijn reeds in grote aantallen geproduceerd en beschikbaar.


Ook nog even testen hoe het zit met de transmissie door gevaccineerde mensen, maar Marcel Levi was vol vertrouwen; geeft de burger moed.
Branco P
0
quote:

ischav2 schreef op 25 oktober 2020 14:36:


In Buitenhof vandaag Marcel Levi: directeur 17 ziekenhuizen Londen en is zeer optimistisch over Oxford en Pfizer vaccin. Zelf als proefpersoon ingeënt met Oxford vaccin en geen bijwerkingen. Inmiddels 50.000 proefpersonen met succes ingeënt, waarvan 1 persoon mogelijk bijwerkingen. Vind dat het vaccin versneld moet worden vrijgegeven. Politiek moet meer lef hebben en de regeltjes van goedkeuringsinstanties versoepelen. Schade economie en reguliere zorg anders te groot. Vaccins zijn reeds in grote aantallen geproduceerd en beschikbaar.


Heb het zojuist ook gekeken. Deze Marcel Levi heeft het allemaal precies in de smiezen en verwoordt het ook nog eens uitstekend. Ik ben blij dat dit soort mensen er zijn en dat Buitenhof deze man aan het woord laat.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 12:47:


[...]

Klopt wij komen daar niet uit, maar waarom begin je er dan weer over?


Ik kwam hier weer eens kijken en zag dat je nog steeds sprak over obligatiestructuren vs hypotheekfinanciering, met veel punten waar ik het niet mee eens ben, waarop ik liet mij verleiden om hierop in te haken (tegen beter weten in). Ik zal hier niet verder op ingaan, want hier komen wij niet uit.

Voor mij duidelijk dat je iets minder verstand hebt van finance (financieringstructuren, LTV berekening, verslaglegging) en je expertise vooral ligt op operationeel beheer van EU winkelcentra (met supermarkten).
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 12:20:


[...]

I stand corrected. Nooit te jong om iets te leren!

In dat geval zal de LTV een stuk dalen

ca +40 mio verkoop Moraberg
ca +15 mio in Q3 nabetaalde achterstanden uit Q2
ca +30 mio netto exploitatieresultaat Q3
ca - 15 mio capex

LTV van 45,5% naar 44 a 44,5%


Sportief opgepakt!

Het lijkt mij sterk dat er € 45 miljoen (€ 15 miljoen per maand) aan netto operationele kasstromen wordt binnengehaald in Q3, en hier zo'n groot inhaaleffect zichtbaar is. De operationele kasstoom over de eerste 6 maanden van 2020 was in totaal slechts € 14,2 miljoen, wat er dus niet zo goed uitzag.
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2020 16:58:


[...]

Sportief opgepakt!

Het lijkt mij sterk dat er € 45 miljoen (€ 15 miljoen per maand) aan netto operationele kasstromen wordt binnengehaald in Q3, en hier zo'n groot inhaaleffect zichtbaar is. De operationele kasstoom over de eerste 6 maanden van 2020 was in totaal slechts € 14,2 miljoen, wat er dus niet zo goed uitzag.


als ik iets heb beweerd en dat blijkt bij nader inzien onjuist, dan geef ik dat meteen toe. Zo geef je er blijk van een volwaardig gesprekspartner te zijn. Doe je dit niet, dan is je geloofwaardigheid meteen zoek.

Q3 was een redelijk standaard kwartaal dus een 30 mio exploitatieresultaat hoort daar bij. Maak er eventueel 25 a 30 mio van, je zag dat ik de boel heb afgerond. Verder zie ik dat ik met mijn inschatting van de nabetaalde huren Q2 iets te optimistisch ben geweest. Dat zal ergens tussen 5mio en 10mio liggen.

LTV van 45,5 naar 44,5% zal het dan moeten wezen.
NLvalue
0
En grap is natuurlijk dat ze helemaal geen balans, V&w en cashflow statement gaan geven bij deze trading update.. dus we zullen het moeten doen met onze eigen aannames.

In het verleden had ECP 30 miljoen prepaid huur voordat het kwartaal begon, in juli nog maar iets van 10. Als dat doorzet - en meer huur voortaan in de ‘current month’ betaald gaat worden - dan zal er nog 1-2 kwartaal overbrugd moeten worden , cashflow technisch. Geen grote issue - betekent gewoon dat dividend later komt..
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2020 16:49:


[...]
Voor mij duidelijk dat je iets minder verstand hebt van finance (financieringstructuren, LTV berekening, verslaglegging) en je expertise vooral ligt op operationeel beheer van EU winkelcentra (met supermarkten).


Heb veel ervaring met het afsluiten van commerciële vastgoedfinancieringen en ook met bankconvenanten, maar dat men in in de financiële verslaglegging bij de LTV berekening voor de "L" uitgaat van "net debt", dat wist ik dan weer niet. In de praktijk gaat een financierende bank voor die "L" uit van (de restsom van) de uitstaande lening en daarop wordt geen aanwezige cashpositie in mindering gebracht. Mijn eigenlijke begrip van LTV derhalve: uitstaande lening ten opzichte van waarde van het vastgoed. Dat je in theorie je aanwezige cash kunt gebruiken om een stuk lening af te lossen is natuurlijk mooi, maar als je die cash morgen uitkeert aan je beleggers of investeert als capex, dan heb je die cash niet meer natuurlijk. Vandaar dat baken daar niet naar kijken. Maar toegegeven, op het gebied van financiële verslaglegging ligt niet mijn expertise. Die ligt bij beoordelen/aankopen/verkopen/financieren en managen van winkelvastgoed. In detail ken ik de NL en Dld markt, en heb de afgelopen jaren ook veel bijgeleerd over de FR/IT/S/BE markten, maar heb ook meer dan genoeg kennis in huis om een probleemportefeuille in de VS te signaleren (zoals ik dat deed bij Westfield).
Branco P
0
quote:

NLvalue schreef op 25 oktober 2020 17:23:


En grap is natuurlijk dat ze helemaal geen balans, V&w en cashflow statement gaan geven bij deze trading update.. dus we zullen het moeten doen met onze eigen aannames.

In het verleden had ECP 30 miljoen prepaid huur voordat het kwartaal begon, in juli nog maar iets van 10. Als dat doorzet - en meer huur voortaan in de ‘current month’ betaald gaat worden - dan zal er nog 1-2 kwartaal overbrugd moeten worden , cashflow technisch. Geen grote issue - betekent gewoon dat dividend later komt..


Dat is alleen een timing issue: krijg je eind van het kwartaal al circa 30 mio vooruitbetaald voor het volgende kwartaal OF komt die 30 mio in plukjes van 10 mio verdeeld over het kwartaal zelf binnen (steeds per maand vooraf).

Dat is geen wezenlijke issue maar het heeft wel de H1 cijfers iets vertekend omdat er normaal gesproken inderdaad per 30 juni al 20mio extra aan huur ontvangen zou zijn. Mocht nu in de toekomst het betaalgedrag weer naar "per kwartaal vooraf" gaan (wat nu bij veel huurders zeker nog niet het geval is) dan komt die cash weer "iets naar voor" maar dat is allemaal niet zo boeiend.

Wel boeiend is de vraag wat je leegstand doet en hoe de omzet van je huurders zich herstelt. Want dat zijn uiteindelijk de bepalende factoren voor de hoogte en de toekomstige ontwikkeling van je huurinkomsten. Of die huurders dan per kwartaal vooraf betalen of per maand vooraf, dat is in het grotere totaal oninteressant.
junkyard
1
Ik verwacht over Q3 niet dat de huurachterstand is ingelopen en de post receivables is teruggedrongen, omdat er nu diverse huurregelingen doorlopen t/m Q3 (in vooral Frankrijk en Italië). Ik verwacht dat de operationele cashflow in Q3 een stuk lager ligt dan € 30 miljoen (en receivables zijn toegenomen ipv afgenomen). Helaas rapporteert ECP dit niet, en zal worden gestrooid met vage collection rates (na regelingen etc.).

Als de huurders allemaal uiteindelijk weer alles betalen inclusief alle achterstanden is het niet zo'n punt, maar als de ellende langer voortduurt en huurders vallen om, dan krijgt de balanspost receivables (en de bezetting / markthuren / waarderingen / resultaat) tikjes. In Italië en Frankrijk zijn huurders grotendeels naar maandelijkse huurbetaling gegaan, om zo hun cashflow problemen (i.v.m. beperkte inkomsten) tijdelijk op te kunnen vangen, maar als nieuwe tegenvallers volgen is er niet weer zo'n oplossing denkbaar (en moet ECP huren doorstrepen, of volgen mogelijk faillissementen / verhoogde leegstand).

Het is inderdaad vooral de vraag of de omzet (en winstgevendheid) van huurders herstelt, want dit is bepalend of huurders moeite willen nemen (en huren willen blijven afdragen) om in ECP winkelcentra aanwezig te blijven. De nieuwe corona opleving bemoeilijkt dit op korte termijn wat.
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2020 18:58:


Ik verwacht over Q3 niet dat de huurachterstand is ingelopen en de post receivables is teruggedrongen, omdat er nu diverse huurregelingen doorlopen t/m Q3 (in vooral Frankrijk en Italië). Ik verwacht dat de operationele cashflow in Q3 een stuk lager ligt dan € 30 miljoen (en receivables zijn toegenomen ipv afgenomen). Helaas rapporteert ECP dit niet, en zal worden gestrooid met vage collection rates (na regelingen etc.).

Als de huurders allemaal uiteindelijk weer alles betalen inclusief alle achterstanden is het niet zo'n punt, maar als de ellende langer voortduurt en huurders vallen om, dan krijgt de balanspost receivables (en de bezetting / markthuren / waarderingen / resultaat) tikjes. In Italië en Frankrijk zijn huurders grotendeels naar maandelijkse huurbetaling gegaan, om zo hun cashflow problemen (i.v.m. beperkte inkomsten) tijdelijk op te kunnen vangen, maar als nieuwe tegenvallers volgen is er niet weer zo'n oplossing denkbaar (en moet ECP huren doorstrepen, of volgen mogelijk faillissementen / verhoogde leegstand).

Het is inderdaad vooral de vraag of de omzet (en winstgevendheid) van huurders herstelt, want dit is bepalend of huurders moeite willen nemen (en huren willen blijven afdragen) om in ECP winkelcentra aanwezig te blijven. De nieuwe corona opleving bemoeilijkt dit op korte termijn wat.


Omzetten in juni lagen op 90% en in juli/augustus lagen ze op gemiddeld 93%. Je kunt derhalve met volledig omzetherstel rekenen voor de huurders van ECP zodra alle beperkende coronamaatregelen zijn opgeheven en het weer business as usual is.

Maar ook al zou je op 95% blijven steken.... bij een gemiddelde pre-corona OCR van 9% zou dat dan neerkomen op een gemiddelde OCR van 9,5% post-corona. Met andere woorden: nog steeds relatief lage huisvestingslasten met ruimte voor rental uplifts.

De huurbetalingen zijn naar maandbetalingen gegaan omdat het gewoon not done was om huurders in juni al een heel Q3 kwartaal vooruit te laten betalen terwijl de winkels pas net weer open waren (na 2 maanden lockdown). Die maandbetalingen zullen nog wel doorlopen totdat corona achter de rug is, dat lijkt me niet meer dan logisch.

Je hebt volgens mij een te negatief beeld van de gemiddelde financiële situatie van de ECP huurders. Vanuit mij eigen ervaring weet ik dat huurders meteen de achterstallige huur betaalden zodra de coronadeals rond waren. Alleen in Frankrijk was de situatie afwijkend wat dat betreft. De verklaringen daarvoor zijn uitvoerig besproken. Ga er dus maar vanuit dat die 95% van de huurders waarmee thans een deal gesloten is ondertussen ook al datgene hebben nabetaald dat is afgesproken.

Ik weet niet precies wat je bedoelt met "regelingen die in Q3 doorlopen". Als je bedoelt dat betalingsregelingen m.b.t. Q2 achterstanden inhouden dat er in Q3 en Q4 nog wordt nabetaald (of zelfs gedeeltelijk in 2021) dan klopt dat, maar dat is maar een zeer beperkt deel van de huurders. De meeste huurders hebben gedeald & nabetaald. Een snelle betaler krijgt immers de meeste korting.

Als je bedoelt dat er veel huurders zijn die ook nog huurkortingen hebben gekregen op de Q3 huren dan kan ik je melden: dat is niet of nauwelijks het geval. Als je winkel weer open is en je doet vanaf juni alweer > 90% van je normale omzet, dan betaal je gewoon in Q3 weer de normale huur. Zeker als je gemiddelde OCR 9% tot 9,5% is.

De situatie in Continentaal Europa is overigens wel anders op dit punt dan de situatie in UK en VS. In UK en VS heb je veel retailers die als gevolg van overnames diep in de schulden zitten en ook nog eens relatief veel hogere huren hebben.
Chessplayer1992
2
Mfcons, ik vind je reactie in deze zeer ongepast. JY heeft zich bewezen als zeer kundig analist. De analyses hoeven we het niet mee eens te zijn of we kunnen het liever anders zien - maar los van de inhoud is deze opmerking niet van een volwassen niveau.
Branco P
0
quote:

Chessplayer1992 schreef op 25 oktober 2020 22:02:


Mfcons, ik vind je reactie in deze zeer ongepast. JY heeft zich bewezen als zeer kundig analist. De analyses hoeven we het niet mee eens te zijn of we kunnen het liever anders zien - maar los van de inhoud is deze opmerking niet van een volwassen niveau.


toch is die reactie ergens wel te begrijpen. JY komt regelmatig zeer negatief uit de hoek terwijl dat al meermaals ongegrond is gebleken. We weten totaal niks over zijn achtergrond of over zijn positie. Ja zogenaamd 1 aandeel ECP zou hij hebben, zodat hij "het aandeel blijft volgen". Slaat nergens op natuurlijk. Dan is zo'n opmerking, met een knipoog, als reactie op een ook in mijn ogen veel te negatieve kijk op de zaak, zeker wel te begrijpen.

(p.s. Mfcons denkt niet werkelijk dat JY door GS betaald wordt hoor)
HvR88
0
Ik benieuwd op enigszins positief nieuws voor deze week. Behalve het aantal positieve gevallen in Frankrijk.
MFCons
0
quote:

Chessplayer1992 schreef op 25 oktober 2020 22:02:


Mfcons, ik vind je reactie in deze zeer ongepast. JY heeft zich bewezen als zeer kundig analist. De analyses hoeven we het niet mee eens te zijn of we kunnen het liever anders zien - maar los van de inhoud is deze opmerking niet van een volwassen niveau.


Uitleg van Branco is wel duidelijk denk ik. Je moet het niet letterlijk nemen. De stijlfiguur overdrijving is bedoeld als uitnodiging aan JY om nou eens zijn werkelijke bedoeling te delen. Zijn foute conclusies op basis van feiten zijn in mijn ogen een schadelijke vorm van fake news.
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 3 mrt 2021 17:35
Koers 17,940
Verschil +0,220 (+1,24%)
Hoog 18,200
Laag 17,800
Volume 60.406
Volume gemiddeld 145.007
Volume gisteren 112.567

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront