Branco P schreef op 1 november 2020 23:12:
[...]
Ik heb er even de jaarrekeningen van de afgelopen jaren (vanaf 2017, segment information) bij gepakt en de standaard
rent receivables liggen voor de hele portefeuille normaal gesproken rond 25mio. Deels huurders die vooraf moeten betalen en dit voor het einde het voorafgaande kwartaal (of de voorafgaande maand) moeten doen maar een paar dagen smokkelen... en dan betaald je de huur voor Q3 pas op 2 juli maar sta je in het (half)jaarrapport wel als receivable. Dat zou m.i. een verklaring kunnen zijn. Voor een ander deel zullen dat betalingsregelingen zijn.
Wat je per eind juni 2020 zag waren rent receivables ter hoogte van 45mio, dus 20mio meer dan gebruikelijk. In de corona-periode maart-juni (4maanden) moet normaal gesproken zo'n 65mio aan huur binnenkomen. Als gevolg van corona heeft men natuurlijk alle huurders die getroffen zijn uitstel van betaling gegeven, laten we zeggen dat daar voor zeker 40 mio aan huur gebruik van is gemaakt. Daarvan tegen het einde van juni zo'n beetje de helft al kwijtgescholden, dan komt je uit op 20mio nog te betalen huren waarvoor een betalingsregeling is getroffen die uiteraard niet meteen in juli ingaat, maar pas vanaf oktober, of wellicht pas vanaf januari 2021. Dus ik vind die 20 mio hogere rents receivables helemaal niet zo heel erg bijzonder.
In Frankrijk staan de
totale receivables de afgelopen jaren rond 20-24 mio en nu (eind Q3) staan ze op 29 mio. In Italië de afgelopen jaren 9-13mio en nu staan ze op 18mio. In deze totale receivables zitten ook andere te ontvangen posten zoals belasting en bedragen van joint venture partners (die 29mio van Fr zijn dus niet alleen huren NL Value). We weten verder dat Italië de langste lockdowns hebben gehad en dat in Frankrijk de meeste querulanten zitten onder de huurders.
Dit zijn op dit moment geen zorgelijke toenames in mijn ogen en passen bij de aard van de deals die gesloten zijn. Wat ik echter ook denk is dat een deel van die extra rent receivables (ter hoogte van ca. 20 mio) nu vanwege de tweede lockdown alsnog gaat worden omgezet in kwijtscheldingen. Ik hou het even op zo'n 10mio. En dan gaan ze van de Q4 huren nu ook zeker alles bij elkaar een maandje huur kwijtschelden (zeg 15 mio)
Ik denk overigens niet dat (alleen) KLEP of URW heel erg hard-ball aan het spelen zijn met hun (Franse) huurders. Het zal ook zeker omgekeerd zijn en dat de grote winkelketens dondersgoed weten dat het type winkelcentra van URW en KLEP het zwaarst getroffen zijn en bij een lock down nauwelijks inkomsten genereren. Ook betalen die winkelketens in die winkelcentra al sinds jaar en dag relatief hogere huren (hoge OCR's) dus dan is NU wel het allermooiste moment om te proberen daar eens verandering in aan te brengen. Daarnaast weet ik overigens ook wel (vanuit het verleden) dat KLEP en URW arrogante verhuurders zijn, dat is ook zo'n beetje bekend in de markt. Een extra reden voor huurders om er eens een keer hard in te gaan.