Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Fertigo
0
quote:

NLvalue schreef op 5 februari 2020 17:08:


[...]

Eens. Waar deze discussie over waardering van panden vast in loopt is t idee dat "de markt" voor aandelen, en "de markt" voor retailvastgoed "dezelfde" zijn.



Eens, dit zijn niet dezelfde markten. Maar als er een partij is die in staat is te arbitreren tussen die markten is het het management van retailvastgoed fondsen. Als er een significant verschil in waarderingen zit zou het relatief eenvoudig voor ze moeten zijn om aandeelhouderswaarde te creeeren door vastgoed te verkopen en aandelen in te kopen (danwel dividend uit te keren). Dit is precies het punt wat volgens mij JY steeds probeert te maken.

Als ze dat niet doen dan kunnen daar volgens mij maar 2 redenen voor zijn. Oftewel het is onverkoopbaar voor taxatiewaardering (en wat zegt die waardering dan). Of het management is incompetent danwel arrogant. Of ook hier ligt de waarheid ergens in het midden.

ps. @JY. Ik begon in een post ergens over dat "midden". Daarbij had ik het niet "het gemiddelde" maar over "ergens in het midden". Of dat nou dichter bij de taxatie danwel dichter bij de aandelen waarde ligt laat ik hier verder in het midden:)
The Third Way...
2
quote:

NLvalue schreef op 5 februari 2020 17:08:


[...]

Eens. Waar deze discussie over waardering van panden vast in loopt is t idee dat "de markt" voor aandelen, en "de markt" voor retailvastgoed "dezelfde" zijn.
...
ECP taxateurs hebben geen last van onzekerheid:
+ huursom nagenoeg ongewijzigd
+ risk premium om te disconteren ongewijzigd
= ongewijzigde waardering
+/- referentie transacties die een fundamenteel ander beeld geven : nee
= ongewijzigde waardering.

Dat beleggers dan +3 of -1 % vinden vandaag zegt niets over de waardering van de panden, meer over hun eigen onzekerheid


Eens met bovenstaande opmerking met volgende nuances:
1. afgelopen 10 jaar is in EU:
- de 10j kapitaalmarktrente met 3.5% gedaald;
- de discontovoet gehanteerd door taxateurs maar met +/- 1.5% gedaald, waardoor steeds hogere risicopremie is ingecalculeerd;
- de NIY maar met 1% gedaald.
==> significante buffer.

2. Taxateurs kijken naar individuele panden en niet (zoals bv. kredietbureaus of bankentoezichthouders) naar de diversificatie en management effecten van/op een porto.
==> buffer.

3. Beleggers kijken naar ROE en risico van een fonds. Beiden waren altijd zeer laag, waardoor beleggers deze positioneerden als hybrid tussen oblies en aandelen in een goed gespreide porto. Dat is nu op zijn kop gezet door de disruptie in de huurder- cq. retail-sector.

Hierdoor vragen beleggers een (veel) hoger rendement en is de sector zijn traditionele positie bij veel beleggers kwijt. Dit verandert pas wanneer de toekomst van huurders cq. retail duidelijk wordt.

4. Combineer dit met de illiquide activa vs. liquide aandelen (minder effect dan bij open end fund maar wel degelijk relevant).

Uit eerste twee punten volgt dat taxateurs alle reden hadden om de waarderingen te laten stijgen, maar veel minder druk voelen om die te verlagen.

Uit laatste twee punten moet je concluderen dat beleggers tegenovergesteld juist veel meer druk voelen om posities op te geven.

Voeg daaraan toe dat door de lage ROE alle fondsen een hefboom toepassen, waardoor risico's significant kunnen toenemen, en je hebt de perfecte mix voor... heerlijke discussies op dit forum... ;-)
MFCons
0
Je vat het mooi samen. Dat is de discussie, maar ik merk op dat daar waar short zijn waardering op stoelt van tijdelijke aard zou kunnen zijn. Voor mij is dat een reden om te kopen. Paid to wait + potentieel herstel is aantrekkelijk.
Branco P
0
quote:

The Third Way... schreef op 6 februari 2020 09:45:


[...]

Eens met bovenstaande opmerking met volgende nuances:
1. afgelopen 10 jaar is in EU:
- de 10j kapitaalmarktrente met 3.5% gedaald;
- de discontovoet gehanteerd door taxateurs maar met +/- 1.5% gedaald, waardoor steeds hogere risicopremie is ingecalculeerd;
- de NIY maar met 1% gedaald.
==> significante buffer.

2. Taxateurs kijken naar individuele panden en niet (zoals bv. kredietbureaus of bankentoezichthouders) naar de diversificatie en management effecten van/op een porto.
==> buffer.

3. Beleggers kijken naar ROE en risico van een fonds. Beiden waren altijd zeer laag, waardoor beleggers deze positioneerden als hybrid tussen oblies en aandelen in een goed gespreide porto. Dat is nu op zijn kop gezet door de disruptie in de huurder- cq. retail-sector.

Hierdoor vragen beleggers een (veel) hoger rendement en is de sector zijn traditionele positie bij veel beleggers kwijt. Dit verandert pas wanneer de toekomst van huurders cq. retail duidelijk wordt.

4. Combineer dit met de illiquide activa vs. liquide aandelen (minder effect dan bij open end fund maar wel degelijk relevant).

Uit eerste twee punten volgt dat taxateurs alle reden hadden om de waarderingen te laten stijgen, maar veel minder druk voelen om die te verlagen.

Uit laatste twee punten moet je concluderen dat beleggers tegenovergesteld juist veel meer druk voelen om posities op te geven.

Voeg daaraan toe dat door de lage ROE alle fondsen een hefboom toepassen, waardoor risico's significant kunnen toenemen, en je hebt de perfecte mix voor... heerlijke discussies op dit forum... ;-)



Dank Third Way! Heel inzichtelijk (en leerzaam en geruststellend)!
Branco P
0
Ik heb nog een keer in het short-register bij de AF gekeken (meldingen van gisteren staan er nog niet in)

Adelphi Capital LLP heeft sind April 2019 langzaam shortposities opgebouwd in alleen Wereldhave en ECP. Verder zijn ze op de hele Nederlandse aandelenmarkt niet actief
Branco P
0
quote:

Alalalonglong schreef op 6 februari 2020 10:01:


Je vat het mooi samen. Dat is de discussie, maar ik merk op dat daar waar short zijn waardering op stoelt van tijdelijke aard zou kunnen zijn. Voor mij is dat een reden om te kopen. Paid to wait + potentieel herstel is aantrekkelijk.


meegaan in de beweging en er juist wat extra mee verdienen... mits je overtuigt bent van de toekomstige kwaliteit van de cash flow uit de ECP centra natuurlijk. :)
MFCons
0
quote:

Branco P schreef op 6 februari 2020 10:11:


[...]

meegaan in de beweging en er juist wat extra mee verdienen... mits je overtuigt bent van de toekomstige kwaliteit van de cash flow uit de ECP centra natuurlijk. :)


Oh nou, daar ben ik van overtuigd. Het is meer de opportunity cost die mij sinds vorig jaar richting afgestraft vastgoed laat roteren.

Maar ja, ASML is niet te stoppen. Staal is los. Had dus nog even kunnen wachten, maar zo gaat dat altijd :)
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 5 februari 2020 23:14:


Jammer dat niemand hier verder een echte inhoudelijke reactie op de cijfers van ECP van vandaag heeft. Zijn er nog mensen die iets zinnigs te melden hebben over de cijfers van vandaag?


Eerlijk gezegd - niet. Cijfers bevestigen wat ik al wist over ECP - prima lange termijn belegging op dit koersnivo. Persoonlijk denk ik dat t aandeel nog wel naar 21,40 gedrukt kan worden door 'de markt' - maar dat is gerommel in de marge.

Strategische keuzes zijn helder, en het realisme over omnichannel en de noodzaak te evolueren buiten winkelvastgoed zijn bemoedigend.

De meest significante statement vind ik deze:
"This is quite different from the parlous situation in the UK and US where both rents and values have declined significantly because of oversupply and uneconomic rents and OCR"

Als je parlous opzoekt weet je dat je op je hoede moet zijn met URW
MFCons
0
quote:

NLvalue schreef op 6 februari 2020 11:06:


[...]

Eerlijk gezegd - niet. Cijfers bevestigen wat ik al wist over ECP - prima lange termijn belegging op dit koersnivo. Persoonlijk denk ik dat t aandeel nog wel naar 21,40 gedrukt kan worden door 'de markt' - maar dat is gerommel in de marge.

Strategische keuzes zijn helder, en het realisme over omnichannel en de noodzaak te evolueren buiten winkelvastgoed zijn bemoedigend.

De meest significante statement vind ik deze:
"This is quite different from the parlous situation in the UK and US where both rents and values have declined significantly because of oversupply and uneconomic rents and OCR"

Als je parlous opzoekt weet je dat je op je hoede moet zijn met URW



Hear hear, de balans van URW is ondoorzichtig at best. ECP is gewoon heel saai solide en dan kan 22 op de lange termijn geen foute koop zijn.
NLvalue
0
quote:

Fertigo schreef op 6 februari 2020 08:28:


[...]

Eens, dit zijn niet dezelfde markten. Maar als er een partij is die in staat is te arbitreren tussen die markten is het het management van retailvastgoed fondsen. Als er een significant verschil in waarderingen zit zou het relatief eenvoudig voor ze moeten zijn om aandeelhouderswaarde te creeeren door vastgoed te verkopen en aandelen in te kopen (danwel dividend uit te keren). Dit is precies het punt wat volgens mij JY steeds probeert te maken.

Als ze dat niet doen dan kunnen daar volgens mij maar 2 redenen voor zijn. Oftewel het is onverkoopbaar voor taxatiewaardering (en wat zegt die waardering dan). Of het management is incompetent danwel arrogant. Of ook hier ligt de waarheid ergens in het midden.



Ook waar. Maar als je de sectie " management beloning" leest in het JV, dan weet je dat er geen enkele wortel is om dat te doen voor het bestuur. Het overgrote deel van de bonussen/salarissen gaan ze binnen halen op veel makkelijkere manieren.

Geen wortel (of stok) = geen actie van t bestuur.




NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 6 februari 2020 10:03:


[...]

Dank Third Way! Heel inzichtelijk (en leerzaam en geruststellend)!



Ik sluit me daar bij aan. Wat al die andere beleggers vinden moet je maar met een korrel zout nemen. We hebben zowel 227 als 202 gezien bij Galapagos deze week.. of te wel - t kan snel verkeren wat de 'collectieve wijsheid' is..
MFCons
0
Ach, zolang WDP op 27 staat neem ik die markt echt niet serieus. Liever arrogant dan een schaap.
hjs64
0
quote:

Branco P schreef op 5 februari 2020 18:53:


[...]

Lk-33 de cijfers van Klepierre zijn zojuist pas, nabeurs rond 18:00 uur gepubliceerd, dus de reactie van de markt daarop zien we morgenochtend pas.

Maar die cijfers van Klepierre zien er inderdaad ook erg goed uit! :-)

Klepierre boekt wel stevig af (767 miljoen op huurinkomsten van 1108 miljoen).
JoopVisser1
0
Ik heb vandaag 3 nieuwe Engelse woordjes geleerd: parlous, treble en insipid.
Het lukt ECP mij als aandeelhouder te behouden. Vooral ook omdat Lewis zelf 2% van de aandelen bezit, maar hij begint wel oud te worden!
NLvalue
0
quote:

hjs64 schreef op 6 februari 2020 13:10:


[...]
Klepierre boekt wel stevig af (767 miljoen op huurinkomsten van 1108 miljoen).


Dat is interessant.. ze wijten dat aan de market risk premiums die omhoog gegaan zijn. Bij ECP vinden ze iets anders. Als alle spelers gepubliceerd hebben wellicht eens een mooi staatje van maken waar de taxateurs sterk verschillen in hun opinie over de markt. risico premie
Branco P
0
quote:

JoopVisser1 schreef op 6 februari 2020 13:14:


Ik heb vandaag 3 nieuwe Engelse woordjes geleerd: parlous, treble en insipid.
Het lukt ECP mij als aandeelhouder te behouden. Vooral ook omdat Lewis zelf 2% van de aandelen bezit, maar hij begint wel oud te worden!



Ja het zal (bijna) zijn laatste optreden geweest zijn. Na jaarcijfers en tijdens jaarvergadering zal zijn opvolger wel bekend gemaakt worden. Dat is meen in ergens in Q3 2020
Branco P
0
quote:

NLvalue schreef op 6 februari 2020 13:54:


[...]

Dat is interessant.. ze wijten dat aan de market risk premiums die omhoog gegaan zijn. Bij ECP vinden ze iets anders. Als alle spelers gepubliceerd hebben wellicht eens een mooi staatje van maken waar de taxateurs sterk verschillen in hun opinie over de markt. risico premie



Het wordt waarschijnlijk langdradig, maar ECP heeft overwegend een ander type winkelcentra in bezit, meer gericht op de dagelijkse/wekelijkse boodschappen met steeds een grote Supermarkt als Anchor en géén grote Warenhuizen. Ook zijn het bij ECP geen winkelcentra over meerdere verdiepingen met parkeren op het dak of in de kelder, maar bij ECP is het gewoon 1 verdieping en parkeren op de parkeerplaats recht voor de deur. Daarom bij ECP Centra minder/geen hogere risk premies mijns inziens
NLvalue
0
quote:

Branco P schreef op 6 februari 2020 14:23:


[...]


Het wordt waarschijnlijk langdradig, maar ECP heeft overwegend een ander type winkelcentra in bezit, meer gericht op de dagelijkse/wekelijkse boodschappen met steeds een grote Supermarkt als Anchor en géén grote Warenhuizen. Ook zijn het bij ECP geen winkelcentra over meerdere verdiepingen met parkeren op het dak of in de kelder, maar bij ECP is het gewoon 1 verdieping en parkeren op de parkeerplaats recht voor de deur. Daarom bij ECP Centra minder/geen hogere risk premies mijns inziens


zou kunnen - die logica volgend zouden we minder afboekingen moeten zien bij WHA in NL, en wellicht meer bij URW. (eh..)

Beleggers zijn wat monomaner; alle chippers/banken/verzekeraars/etc gaan tegelijk "de kliko in' als daar een "market risk" aan ten grondslag ligt.

Als taxateurs verschillende market risico klassen kunnen onderscheiden zou dat mooi zijn.

Als 2 taxateurs hetzelfde market risico verschillend inschatten - dan krijgen we situaties waar t ene bedrijf meer kan/wil bieden dan de ander. Dat kan positief voor de dynamiek in de markt zijn. Of megalomane CEO's in de kaart spelen.
Biobert
0
quote:

Branco P schreef op 6 februari 2020 14:19:


[...]


Ja het zal (bijna) zijn laatste optreden geweest zijn. Na jaarcijfers en tijdens jaarvergadering zal zijn opvolger wel bekend gemaakt worden. Dat is meen in ergens in Q3 2020


Bij de ava van begin november stopt hij. Dat is een mooi moment voor ECP om overgenomen te worden door Kleppierre. Schaalgrootte is belangrijk om rendement op peil te houden.
Branco P
0
Klepierre, zou kunnen ja... Ik denk eerder dat er nieuwe partijen in de markt komen, private equity, die links en rechts de mooie kleine winkelvastgoedfondsen van de beurs halen
6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 11 mei 2021 15:47
Koers 23,140
Verschil -0,320 (-1,36%)
Hoog 23,680
Laag 23,080
Volume 78.368
Volume gemiddeld 123.611
Volume gisteren 170.027

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront