Wereldhave - 2020

3.959 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 ... 194 195 196 197 198 » | Laatste
Branco P
2
Cote Seine

Dit object is niet al te groot en ligt goed en wel in een wijk va Parijs. 18.700m2 is in bezit van WHV op een totaal van 29.600m2. In mijn ogen houdt dat in dat de grote Geant Casino Hypermarkt niet in bezit is van WHV. Dat ervaar ik als een nadeel, zeker ook opdat die Geant hier op de eerste verdieping is gelegen en de parkeervoorziening in de kelder ligt. Hier moeten de mensen die boodschappen komen doen dus twee rolbanen op OF de lift pakken. Dat is suboptimaal, zeker als je bedenkt dat er 1,5km naar het Noorden een grote Carrefour ligt en 2km naar het westen nogmaals een mooie grote Carrefour. Toch zie ik hier, door de relatief beperkte omvang van het object, en de centrale ligging binnen de wijk, niet meteen grote beren op de weg, mits de Geant supermarkt maar blijft exploiteren. Er zijn geruchten in de markt, zo lees ik, dat E.Leclerq 3/4 van alle Geant markten wil gaan overnemen. Als dat gebeurt, dan is van belang of Cote Seine erbij zit. Daarvoor is het weer interessant om te weten wie de huidige Geant Unit in bezit heeft. Is dat Casino zelf, dan zullen ze vast willen dat E.Leclerc deze overneemt als part of the deal. Het winkelcentrum kan een wijkverzorgende functie blijven uitoefenen en de bewoners van Parijs zullen veelal gewend zijn om te voet boodschappen te doen, danwel te parkeren in een parkeerkelder. Ik tel op dit moment maar 4 kleine winkeltjes leeg. Action, Sephora, mooie medehuurders. Ik zal dat er ooit een H&M heeft gezeten, maar dat die vertrokken is. Unit wel opnieuw ingevuld door Tati. C&A, Zeeman, Foot Locker. Weinig horeca nog op dit moment (6 stuks) dus daar ligt een mooie kans nog om te benutten. Ik ben hier neutraal, que leegstand is het op orde. Hier zou een locatiebezoek doorslaggevend zijn, maar dat ga ik, sorry Junkyard, toch maar niet doen denk ik ;-)
Branco P
1
quote:

real123 schreef op 16 februari 2020 13:50:


Dit hoor een beetje bij de vastgoed markt van tegenwoordig.

Ze willen de koers en de intrinsieke waarde bij elkaar brengen.
Ze verkopen hun mooiste bezittingen en houden de troep.



Gezien de uitspraken van de CEO, dat ze de centra in Frankrijk niet in 1 portefeuille zullen verkopen, denk ik dat je hier de spijker op zijn kop slaat. Er zal vast goede interesse zijn voor bijvoorbeeld een Docks Vauban of een Rivetoile. Nou die zijn dan als eerste verkocht. Hilarisch vind ik het, mooie centra in grote Franse steden, met Inditex, E.Leclerc, Bioscoop, H&M, New Yorker en Primark als huurders verkopen en dan winkelcentra in Etten Leur, Roosendaal of Heerhugowaard in portefeuille houden. Daar zit een luchtje aan.

Wat mij irriteert is dat een WHV, maar ook een URW geen openheid geeft in de gegevens van de individuele winkelcentra. Ik kan dat zo snel niet terugvinden in ieder geval. Ik zou mijn beleggers informeren over leegstand, omzetontwikkeling, huurontwikkeling, passantenontwikkeling van ieder object afzonderlijk. Dan is ook voor de buitenwereld heel duidelijk wat er goed is, en je dus niet wilt verkopen... en waar er werk aan de winkel is... en daar kun je dan als management op afgerekend worden. Problemen in slechtlopende winkelcentra oplossen, dat vind ik een wezenlijk deel van de opgave van het management.
Branco P
3
Mériadeck

Interessant object, aan de buitenzijde (het hoofwinkelcentrum) extreem lelijk en gedateerd. Ultra introvert... lang geleden dat ik zoiets heb gezien! :-) Positief is de locatie, vrijwel hartje Bordeaux, dat is sowieso wat waard. Het gedeelte dat ik nu even "Les Pasages" noemt staat op begane grond nagenoeg leeg. Ik zou hier de winkelpassage opheffen en het object van introvert naar extrovert herontwikkelen. De kwaliteit ligt wat mij betreft in de Rue Bonnafé... dat straatje ligt ook in het verlengde van de hoofdentree van Mériadeck. Aan die zijde een paar mooie entrees van grote units en verder rondom wat kleinere units. Lege winkelpassage opheffen en die meters ook verhuren.

Verder in het hoofdwinkelcentrum zie ik 3 verdiepingen en dat is 1 verdieping te veel. Hypermarkt Auchan over drie verdiepingen... H&M grotendeels op de bovenste verdieping. Wel op alle verdiepingen wat leegstand zo te zien... Hier lijkt mij de oplossing dat wat ECP al eerder deed: bovenste verdieping omturnen in een kantoor/werkomgeving. Winkels op Verdieping 0 en 1 concentreren. Moderniseren, opengooien, de buitengevel een facelift geven... Ik zie hier wel potentie maar er is daar gewoon veel werk aan de winkel... daar zal URW destijds geen zin in hebben gehad, en dus snel in het mandje dat naar WHV ging gestopt?

Het klopt wel dat er geen kopers zullen zijn die én Le Havre willen hebben én Bordeaux. Het ene is een core eindbelegging... het andere is een value add herontwikkelproject. Dat vergt andere specialismen... wat dan betreft dit project in Bordeaux gewoon afstoten, ik zie WHV management dat echt niet doen...
Branco P
1
het is mij eigenlijk niet tegengevallen Junkyard. De Regional Malls die URW in de VS heeft, daar zitten duidelijk grotere probleemgevallen tussen. Op twee centra van WHV in Frankrijk zou ECP wel jaloers zijn... wel twijfelachtig dat alles in de verkoop gaat wat mij betreft... maar WHV is een kat in het nauw... mooiste objecten gaan verkocht worden, vrees ik.
hjs64
0
Ik zou er eigenlijk niet rouwig om zijn als ECP wat Franse centra van WH over zou nemen tegen ramsj prijzen (is het voor mij vestzak broekzak).
junkyard
0
Thanks Branco P!

Rouen en Le Havre zijn niet echt groeikernen (eerder krimp), ik verwacht dat het overaanbod aan winkelmeters de huren / bezetting onder druk zal zetten. Blijven verbouwen helpt dan niet, tenzij herontwikkeling naar andere functie. Vooral in Rouen (110.000 inwoners) zijn die 2 winkelcentra + oud stadscentrum wel erg veel van het goede. Daarmee weinig lange termijn perspectief hier, wat de reden zal zijn dat UR heeft verkocht.

Cote Seine had wat last van concurrentie in de omgeving staat mij bij. Niet het mooiste centrum, wel dichtbevolkt gebied.

Rivetoile lijkt wel iets wat in handen van betere partijen zou moeten kunnen renderen, ivm lagere kosten/overhead en betere connecties bij potentiële huurders, waarom zou UR dit hebben verkocht (toch lage potentie)? Doordat het winkelcentrum redelijk nieuw is (2008) waarschijnlijk lage capex. Iets wat van Meriadeck zeker niet te zeggen is :)

Ik ben zeer benieuwd wanneer de eerste transacties zichtbaar zullen zijn, tegen welke voorwaarden wordt verkocht en wie dit oppikt.
PhilipArg
0
Overzichtje van wat ik gevonden heb in de jaarverslagen van Wereldhave in verband met de Franse assets.


Okt 2014 gekocht en dan verschillende verbouwingen gedaan. De kosten daarvan zijn voor mij wel niet zo duidelijk terug te vinden.

PhilipArg
1
Overzichtje van wat ik gevonden heb in de jaarverslagen van Wereldhave in verband met de Franse assets.


Okt 2014 gekocht en dan verschillende verbouwingen gedaan. De kosten daarvan zijn voor mij wel niet zo duidelijk terug te vinden.


Bijlage:
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 15:35:


Thanks Branco P!

Rouen en Le Havre zijn niet echt groeikernen (eerder krimp), ik verwacht dat het overaanbod aan winkelmeters de huren / bezetting onder druk zal zetten. Blijven verbouwen helpt dan niet, tenzij herontwikkeling naar andere functie. Vooral in Rouen (110.000 inwoners) zijn die 2 winkelcentra + oud stadscentrum wel erg veel van het goede. Daarmee weinig lange termijn perspectief hier, wat de reden zal zijn dat UR heeft verkocht.

Cote Seine had wat last van concurrentie in de omgeving staat mij bij. Niet het mooiste centrum, wel dichtbevolkt gebied.

Rivetoile lijkt wel iets wat in handen van betere partijen zou moeten kunnen renderen, ivm lagere kosten/overhead en betere connecties bij potentiële huurders, waarom zou UR dit hebben verkocht (toch lage potentie)? Doordat het winkelcentrum redelijk nieuw is (2008) waarschijnlijk lage capex. Iets wat van Meriadeck zeker niet te zeggen is :)

Ik ben zeer benieuwd wanneer de eerste transacties zichtbaar zullen zijn, tegen welke voorwaarden wordt verkocht en wie dit oppikt.


Qua Rouen zal dat idd de reden zijn. URW heeft daar evenwel zelf het meteroverschot gecreëerd. Qua Le Havre, die stad heeft 300.000 inwoners, ook al is het geen groeikern, dan nog blijft er op langere termijn vraag naar een mooi winkelcentrum, getuige ook de komst van Primark... ik denk dat URW gewoon mooi heeft kunnen cashen op Le Havre en daarom verkocht. Later heeft dit winkelcentrum zich wellicht ook beter ontwikkeld dan URW had verwacht.

Core Seine is ook te klein voor URW en op 3 a 4km ten zuid oosten van Core Seine ligt een heel groot winkelcentrum van URW. Op zich een logische verkoop voor URW, en geen verkeerde aankoop voor WHV tot nu toe althans lijkt mij.

Mériadeck, tja, geen idee waarom WHV dat erbij heeft gekocht. Ik lees ook niks over plannen voor de toekomst. Is een beetje een mysterie... lijkt mij wel 1 van de grootste bezittingen in Fr. van Wereldhave
NyaQuy
0
@TTW:

Vergeef mij mijn Semi-Anglicaans-semi-NLs gebrabbel: NLs financieel jargon ligt mij totaal niet...

(WHA=Wereldhave; WEHB=Wereldhave Belgium)

Zoals al aangegeven door mij op de WHA thread, ben ik een voorstander van ieder initiatief dat voor share buybacks/superdividend pleit. Echter heb ik nog een aantal vragen over zaken die in je pdf staan (trouwens, is de bovenstaande de eindversie, mij pseudoniem mag erbij als "Nya Quy")

1. Waar komt de P/E=13x vandaan in de "executive summary"?
2. Is het niet aangenamer om van de € 1.04 in EPS, €1 te maken?
3. Waarom trek je, vooral m.b.t. de Franse assets, geen extra percentage af van de bookvalue van de te verkopen assets? (10-20% wellicht, wees vooral conservatief!)
4. Heb je een voorstel hoe WHA van zijn 2/3 aandeel in WEHB kan afkomen zonder de prijs excessief te laten dalen? Gemiddeld volume WEHB is 2k shares per dag, maar we willen er in totaal 2/3*7.5 mln = 5 mln kwijt (yahoo data).
5. Zou het kunnen zijn dat, zodra WHA zijn majority stake in WEHB verkoopt, de debt van WEHB gedeconsolideerd wordt en deze van de WHA balance sheet verdwijnt?
6. Even uitgaand van de €650 mln in "excess liquidity". Persoonlijk, zou ik de implicaties van share buybacks benadrukken en deze daarbij ook nog eens vergelijken met de €15 per share superdividend.

In het tweede geval betalen we in NL 15% aan dividendbelasting, i.e. er blijft van het superdividend circa €13 per share over, maar verandert er verder niets aan de €1.04 EPS. Makkelijke optie, in principe niets mis mee maar er kan meer shareholder value gecreërd worden.

In het eerste geval - mijn favoriet - kan een strategische serie van share buybacks meer shareholder value creëren. Het gebruik van alleen al 2/3(!!!) van de bovenstaande €650 mln voor share buybacks zal bij huidige share prijzen circa 2/3 van alle shares outstanding teruggekocht kunnen worden (en vergeet niet: ook "retired" worden!). The direct EPS stijgt daarmee naar €1/(1/3)=€3. De laatste keer dat de direct result EPS >€3 was, was in FY 2017 (nl. €3.43). Gedurend dat FY was de P/E zo rond de 12x. Als we dit multiple gebruiken voor een nulde-orde benadering voor de fair value van onze shares nadat de share buybacks voltooid zijn, komen we op circa 12*€3 = €36. Bij een pay-out ratio van 75% (zie de 7 february '19 press release), ofwel 75%*€3=€2.25 per share in dividend, is de bijbehorende dividend yield €2.25/€35 = 6.4%. Hoeveel aan cash kost dit dividend per jaar? Even zien, 1/3*40.3 mln shares*€2.25=€30 mln. Hmmm, blijkbaar is dit hogere (ten opzichte van het originele LifeCentral plan) dividend van €2.25 op minder shares (nl. maar 1/3 van de 40.3 mln vandaag) goedkoper dan de 75% pay-out ratio van €1.50 aan direct results in het originele LifeCentral plan, want 75%*€1.50*40.3 mln shars = €45 mln: een verschil van €15 mln in het voordeel van de buybacks. In vier jaar tijd is er 4*€15mln=€60mln aan cash bespaard, welke samen met de resterende circa 1/3*€650 mln=€220 mln al bijna genoeg is voor de minimale €300 mln aan CAPEX die geclaimd wordt nodig te zijn in het originele LifeCentral plan.

Aangezien we bij het 20-20 plan we te maken hebben met een LTV ratio van 35% zou de P/E van WHA waarschijnlijk stijgen naar iets wat meer lijkt op de P/E=20x voor WEHB. Zelfs bij een P/E van iets in het midden van de 12-20x range, laten we zeggen, 15x hebben we een share prijs van €45. Exclusief dividend uitkeringen hebben we te maken met een ROI van circa (€45/€16)-100%=180%. Als we aannemen dat het hele zooitje in 3 FYs geregeld is, is de annualized ROI inclusief dividend ((€45+€2.25*3)/€16)^(1/3)-100%=(3.234)^(1/3)-100%=48% op jaarbasis.

Summier: gebruik 2/3 van opbrengt van de asset sales zoals in het 20-20 plan voor share buybacks en retire 2/3 van de total outstanding shares.
Het direct EPS gaat naar €3. Bij 75% pay-out is de dividend €2.25 per share, terwijl €15 mln aan cash bespaard wordt door het kleiner aantal shares t.o.v. het lagere dividend bij gelijk blijvend aantal shares (40.3 mln). Aangenomen dat de WHA direct EPS gevalueerd met P/E 15x geeft dat een share price van circa €45.

Hopelijk heb je hier wat aan.


-- Nya --
$euri
0
helaas bij beursgenoten zijn zowel wereldhave en vastned compleet afgefikt, dividend zou veel verder omlaag moeten enz
The Third Way...
0
quote:

$euri schreef op 17 februari 2020 07:35:


helaas bij beursgenoten zijn zowel wereldhave en vastned compleet afgefikt, dividend zou veel verder omlaag moeten enz

Heb je een link aub?
crux
0
quote:

$euri schreef op 17 februari 2020 07:35:


helaas bij beursgenoten zijn zowel wereldhave en vastned compleet afgefikt, dividend zou veel verder omlaag moeten enz

Programma heet "Business Class".
Daarin komt Geert Schaaij aan het woord van "Beursgenoten".
NLvalue
0
10.000 airmiles kun je inwisselen voor 5 minuten zendtijd bij Harry.. mocht je al genoeg handdoeken hebben..

NLvalue
0
TTW/Ala - wel even zorgen dat die koers niet te hard oploopt.. anders gaat Storm dat nog aanvoeren als validatie dat zijn strategie "de juiste" is.. :-)
MFCons
0
quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 09:11:


TTW/Ala - wel even zorgen dat die koers niet te hard oploopt.. anders gaat Storm dat nog aanvoeren als validatie dat zijn strategie "de juiste" is.. :-)


Ach het zijn communicerende vaten. Zoals ik al zei. 2500 stuks @15 verkocht @ 16. En als de boel blijft stijgen verkoop ik er nog eens 8000 tot 18,8.
3.959 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 ... 194 195 196 197 198 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 7 jul 2020 17:35
Koers 8,200
Verschil -0,175 (-2,09%)
Hoog 8,420
Laag 8,070
Volume 191.914
Volume gemiddeld 379.587
Volume gisteren 302.789

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: VWD Group