Wereldhave: Week van de Waarheid

Lees deze column op IEX.nl

20 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Branco P
3
LTV 40% bij banken vaak een grenswaarde? Dat is niet juist, eerder ligt de maximaal door banken geaccepteerde LTV tussen 60% en 70%. Pas bij overschrijding daarvan mogen banken overgaan tot het eisen van extra aflossing en/of een extra renteopslag. Naar de beurskoers mogen banken daarbij niet kijken, alleen van belang is wat de taxateur opschrijft, en dat is maar goed ook.

Houd het bij Wereldhave voor het gemak maar even op 60%. Die 40%, dat is het percentage waar beleggers vaak aan vasthouden als belangrijke grenswaarde. Ga je over de 40%, dan hoor je beleggers ineens moord en brand schreeuwen, vaak tot het spastische af. Dan is 39% helemaal prima, maar 41% is ineens levensbedreigend... Slaat nergens op natuurlijk, maar zou gaan die dingen :-)
Manofaction
3
BTW voor Alibaba en Amazon, deze en kornuiten gewoon belasting laten betalen en gemeennten het recht ontnemen op parkeerbelasting. Dan komen de winkels terug, want met een 'terugstuur' ratio van 45 %, houden internet bedrijven het dan ook niet langer vol. Het is dus , met name, de Nederlandse overheid ( belastingparadijs Nederland ? Voor wei ?), )die dit in de hand werkt. Ga maar eens met de winkeliers praten. Wij hebben zowel winkels gehad, als dat we nu met internetshops werken, dus ik ken het probleem. Echter het kabinet besloot in tegendeel maar even naar 9% btw te gaan. Men had de BTW voor fysieke shops moeten verlagen en de belastingen voor internet leveringen verhogen, Te gek voor woorden, dat Alibaba nauwelijks belasting betaald en de winkelier op de hoek het niet meer bol kan werken. Wanbeleid ten top. Ouderen moeten langer thuisblijven , maar dorpen en steden verliezen hun inkoopmogelijkheden. Busjes vervuilen het milieu meer dan ooit en parkeertarieven zijn hoger dan de prijzen van hotelkamer m2's.
junkyard
0
Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.
Tilburg013
0
quote:

junkyard schreef op 2 februari 2020 13:05:


Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.


De LTV grens ligt voor WHV op 60% dat ze zelf een grens van 40% LTV aan willen houden getuigd van verstandig financieringsbeleid. Een tijdelijke overschrijding van de gewenste LTV (40%) leidt natuurlijk niet direct tot een downgrade bij rating agencies of direct tot rente opslagen.
junkyard
0
quote:

Tilburg013 schreef op 2 februari 2020 13:15:


[...]

De LTV grens ligt voor WHV op 60% dat ze zelf een grens van 40% LTV aan willen houden getuigd van verstandig financieringsbeleid. Een tijdelijke overschrijding van de gewenste LTV (40%) leidt natuurlijk niet direct tot een downgrade bij rating agencies of direct tot rente opslagen.


Een tijdelijke overschrijding is inderdaad niet dramatisch, als WHV een duidelijk plan heeft hoe de LTV wordt verlaagd. Dit plan wordt lastig, vanwege moeilijk verkoopbaar vastgoed. Er zijn meerdere partijen op zoek naar een verkoop van retail vastgoed, en het aantal investeerders is schaars. Als bij verder dalende boekwaarden meer partijen 'gedwongen' moeten verkopen, dan kunnen boekwaarden een extra tik naar beneden krijgen.

Een dividend payout van 90%+ hanteren bij vastgoed wat doorlopende (huur/waarde)krimp toont met extra investeringsbehoefte (t.b.v. herontwikkelingen) om te kunnen blijven verhuren getuigt niet van verstandig financieringsbeleid.

Ik ben zeer benieuwd wat de nieuwe CEO verstandig acht.
junkyard
0
www.moodys.com/research/Moodys-change...


WHAT COULD CHANGE THE RATINGS DOWN

We would consider downgrading Wereldhave's rating if effective leverage sustained above 40%, Fixed-charge coverage sustained below 3x; or the company fails to stabilise operating performance such as LfL rental income, tenant, sales, occupancy and footfall.
Snugger
0
Vastgoed, maak je borst maar nat… Voor een vergelijk kan voorgaande bearmarkt daarin erbij genomen worden, wordt gelijk duidelijk waar deze onderneming zal komen te staan. Geen aanrader, ondanks strategisch plan...
dree53
0
Zie dat ons winkelcentra aardig leeg staat. Alles wat boven zit worden nu appartementen van gemaakt en verkocht. Kassa
Erny
0
Wereldhave moet niet zo eenzijdig mikken op alleen maar winkelvastgoed, maar ook eens gaan nadenken over logistiek vastgoed en de kantorenmarkt. Of het ontwikkelen van woonappartementen. Maar blijven wedden op dat ene kreupele paard brengt veel te veel risico met zich mee. In het geval van logistiek vastgoed kan dan bovendien ook worden meegelift op het succes van online verkoop. Maar ik vrees dat dit te laat is en de concurrentie inmiddels te groot.
Otto Obligatie
0
Geen kassa, want commercieel vastgoed is meer waard dan woningen. Los van de investeringen die moeten worden gedaan om dat te realiseren.
Otto Obligatie
0
Het is zon prutfonds. Ze lopen achter de feiten aan: klappen van internetwinkels, kantorenmarkt gemist, A locaties vermeden. Enorme desinvestering in Finland, etcetera, etcetera. Hoeveel signalen moet je krijgen om dit prutbedrijf te mijden?
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 2 februari 2020 13:05:


Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.


Misschien doet WHV er verstandig aan om de credit ratings vaarwel te zeggen. Ze zullen nu toch sowieso geen financieringen op holdingniveau meer kunnen krijgen tegen gunstige tarieven, of wel? Waarom dan nog meedraaien in dat ratinggebeuren?

Op zich heeft Wereldhave met name winkelcentra in de verkeerde steden, steden die vlees nog vis zijn, met verzorgingsgebieden onder 100.000 inwoners. Daar zit je op de langere termijn niet lekker. Echter, dat wat ze dan aan bezit hebben binnen zo'n kleine stad is meestal wel het beste winkelgebied van het stadje... dus als Wereldhave durft te stunten met huurniveaus en grote huurincentives, dan kunnen ze uit de omliggende winkelstraten nog de goede winkeliers wegtrekken. Daarbij moet je de volledige verbouwing van zo'n winkel ook betalen, want winkeliers en winkelketens krijgen op dit moment (in Nederland) geen financieringen meer van banken, dat wist mij gisteren een vastgoedcollega te vertellen die veel voor winkeliers optreedt bij huuronderhandelingen. Dus de banken spelen ook weer een ongelukkige rol in dit verhaal.
The Third Way...
0
Overdreven afgewaardeerd?

De vraag is of die afwaardering overdreven is. Laten we eens kijken naar de cijfers van Wereldhave. De laatstbekende zijn van juni vorig jaar. De waarde van de portefeuille bedroeg €3,2 miljard. Het equity gedeelte (de LTV is 40%) bedraagt €1.627 miljoen, dat is per aandeel (40,27 mln) €40,37.

De beurskoers is momenteel €16,60. Dat betekent dat de beurs het equity gedeelte waardeert op €668 miljoen. Om de hele portefeuille op deze prijs over te nemen, betaalt een koper dus 668 miljoen, plus de schulden die hij erbij krijgt (€1,3 miljard) is 1,97 miljard.

Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%.


De laatste zin is fout in onze context.

Indien iemand het gehele bedrijf koopt is het goed berekend. Maar indien "wij van de IEX" als individuele retailbelegger een aandeel kopen aan e16 ipv. e40, dan is de korting maar liefst 60%.

Verschil tussen Enterprise Value en Market Cap, oftewel de 100% v/d banken...


Bowski
0
Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%.

Niettemin komen er wel gewoon huurpenningen binnen (€103 miljoen in H1) en op basis daarvan wordt dan ook de waarde van de winkelpanden getaxeerd. Dat gebeurt door onafhankelijke experts.


We ontvangen dus (nog) ruim €200 miljoen/jaar aan huurpenningen.
Van dat geld moeten we onderhoud, beheer en de bank betalen.

10 jaar geleden eiste mijn o.g. koper 8% van de koopprijs als huuropbrengst.
Inmiddels zijn de hypotheekrentes lager, bijvoorbeeld 2% ipv 4%.
Ik zou nu toch minimaal 6% van de waarde als huurpenningen willen hebben.
Zeker gezien de bank niet de enige kostenpost is.
Daarmee is WHV wat mij betreft hooguit €200m/.06 = €3.333 miljoen waard.
De getaxeerde waarde zit daar dus in de buurt.

Aangezien er ook nog geld gestoken moet worden in onderhoud, beheer en vooral in wijziging/aanpassing lijkt me dit geen vetpot. De beurs prijst hiervoor m.i. terecht een flink bedrag in.
Optieboer
0
NicoInberg
0
quote:

Optieboer schreef op 3 februari 2020 16:58:


Mooi artikel. Het slotdividend van 28 april is echter al bekend op 63ct.


Je hebt gelijk, ik zat er eentje naast. De achtste keer €0,63 is eind april.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 3 februari 2020 08:24:


[...]

Misschien doet WHV er verstandig aan om de credit ratings vaarwel te zeggen. Ze zullen nu toch sowieso geen financieringen op holdingniveau meer kunnen krijgen tegen gunstige tarieven, of wel? Waarom dan nog meedraaien in dat ratinggebeuren?



Mee eens dat het alleen zin heeft om een credit rating aan te vragen (en hiervoor te betalen) als er een goede rating uit komt rollen. Anders beter om te financiering d.m.v. bijvoorbeeld hypotheken (zoals ECP).

De financieringstructuur is niet zomaar om te gooien, en een dure aangelegenheid. WHV heeft enkele langlopende bonds in de markt geplaatst op concern niveau (op basis van WHV credit rating), nu plots werken met hypotheken op winkelcentra ontneemt deze obligatiehouders zekerheid. Dit is vast niet toegestaan vanuit de financieringsvoorwaarden, waarin hoogstwaarschijnlijk ook is vermeld dat een credit rating verplicht is.
Leon57
1
Waarom arbitreert er niemand door Wereldhave Nederland te kopen en Wereldhave Belgie te verkopen ?
victory advies
0
Goedemorgen,

Crash Wereldhave is koopmoment


Beleid van Storm is prima. Binnen de analyze is Frankrijk de zwakste schakel en ook het meest gevoelig voor verder druk vanuit internet sales (inwoners/afstand per km2). Verkoop geeft liquiditeiten waarmee de ltv nog gunstiger wordt dan deze al is.

Koers is nu 15,6 en u krijgt dus niet alleen € 0,63 dividend uitkering van 2019 maar ook nog eens € 1,75,- voor 2020 is € 1,95 voor de komende 3 kwartalen. Dat is 12,5% rendement het komend jaar op zeker.

Voor wie een beeld wil hebben wat de hedgefondsen doen met wereldhave zie bijlage. Bij elk pijltje is er een melding in het shortsell register. Dit heeft dus niets van doen met normaal zaken doen of de reële waarde van een fonds maar is m.i. manipulatie van derden.

De enige oplossing is een oplopende koers. Ik adviseer Wereldhave om met deze koers eigen aandelen in te kopen immers het fundament van Wereldhave is en was zeer winstgevend. De vastgoed correctie factor gaat vanzelf weer de andere kant op als de uitdunning van het winkelpark klaar is. Met deze positie zal Wereldhave met kop en schouders boven de rest uit blijven steken.

U snapt het al....ik heb weer bijgekocht.

Ik wens u allen een fijne dag
Bijlage:
Otto Obligatie
0
Eindelijk wordt er rigoreus ingegrepen. Dit had al vele jaren geleden moeten gebeuren. Heb gisteren wereldhave ingeslagen want met deze strategie is wereldhave wel zwaar ondergewaardeerd. Duidelijk markeringspunt.
20 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

BEL 20 2.969,80 +112,75 +3,95% 18:05
BRX20-24h^ 2.991,63 +134,58 +4,71% 21:21
BEL 20 GR 8.377,96 +318,06 +3,95% 18:05
BEL Mid 4.993,97 +101,88 +2,08% 18:05
AEX 489,82 +18,36 +3,89% 18:05
AMS25-24h^ 491,33 +19,87 +4,21% 21:21
Dutch15-index 13.720,76 +503,69 +3,81% 17:29
CAC 40 4.346,14 +191,56 +4,61% 18:05
Germany30^ 10.138,40 +612,63 +6,43% 21:21
Europe50^ 2.808,74 +145,75 +5,47% 21:20
Euro30-index 14.291,52 +669,18 +4,91% 17:30
Citi Dow Jones... 22.274,03 +1.220,36 +5,80% 21:21
Citi S&P 500 I... 2.628,60 +140,00 +5,63% 21:21
Citi NASDAQ 7.957,99 +431,16 +5,73% 21:21
Citi Nikkei In... 18.758,97 +1.077,39 +6,09% 21:21
Gold World Spo... 1.662,60 +44,38 +2,74% 21:21
EUR/USD 1,0786 -0,0027 -0,25% 21:21
BTC/USD 7.283,7900 +546,4000 +8,11% 21:21
WTI 26,19 -2,32 -8,14% 21:21
Brent 32,89 -1,52 -4,42% 21:21
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer

Stijgers & Dalers

Stijgers Laatst +/- % tijd
ING 5,050 +0,430 +9,31% 17:37
KBC Groep 45,030 +3,510 +8,45% 17:35
Galapagos 185,100 +10,600 +6,07% 17:37
Dalers Laatst +/- % tijd
Proximus 20,760 -1,020 -4,68% 17:35
Ageas 34,470 -0,950 -2,68% 17:37
Cofinimmo 115,600 -0,200 -0,17% 17:39

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: VWD Group