NSI NL0012365084

NSI 2020

1. 83M 13 juli 2020 12:11

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 09 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 126

     Gegeven: 186

   •    Aantal posts: 5.133

   NSI blijft als 1 van de weinige bedrijven dividend uitbetalen, presenteert cijfers die boven verwachting zijn en toch doet de koers niets..
2. junkyard 13 juli 2020 12:12

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Prima update van NSI, geen grote verrassingen, huurinningen blijven hoog en een scherper zicht op de nabije toekomst (2020 outlook, dividend).
   
   Ook na de 4,1% afboeking is de LTV nog beneden de 30%, dat is rustig aandelen vasthouden / bijkopen (beneden de € 35 zie ik weinig risico) en dividend opstrijken.
   
   Interessant dat meer inzicht wordt verschaft in de Bentickhuis ontwikkeling, langere doorlooptijd (2 jaar in plaats van 1 jaar, niet sterk te noemen) en hogere rendement (vooral door yield compressie - buiten NSI invloedssfeer). Dat dit nu als NSI succes wordt gebracht vind ik te ver gaan, liever had ik iets meer kritisch zelfbewustzijn en voorzichtigheid bij toekomstige projectinvulling gezien. Maar dit is nog niet zorgelijk overheersend bij mij.
   
   De kritische noot van NLvalue deel ik dus niet. Wat is de gemiste kans en welke pijn moet er nog komen? Momenteel zal rond boekwaarde verkopen lastig blijven (blijven boekwaarden dus wat theoretisch - vandaar de beurskoers), de markt is zeker nog niet hersteld, dus waarschijnlijk dat boekwaarden na de afboeking nog steeds iets te hoog zijn. Maar NSI heeft ruim voldoende buffers om een volgende afboeking te kunnen vangen, in tegenstelling tot de retail vastgoedfondsen die met hogere LTVs opereren en een hogere afwaardering tegemoet zullen zien (en slechter verkoopbaar vastgoed in handen hebben).
3. Chessplayer1992 13 juli 2020 12:37

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 446

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Het bericht is wel positief, maar het gaat er m.i. met name om hoe de leegstand zich het komende jaar / twee jaar gaat ontwikkelen. En daar valt niets over te zeggen op dit moment.
4. junkyard 13 juli 2020 13:29

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Bericht zegt niet erg veel inderdaad, veel was vooraf al duidelijk (zoals afboeking / huurinning), daarmee weinig vernieuwend / richtinggevend. Maar een voorspelbaar halfjaarbericht zonder grote risico's / aandachtspunten is wel prettig. Lange termijn blijft er nog weinig te zeggen, en is kantoren (net als retail) vastgoed niet de groei markt bij huidige omstandigheden en vooruitzichten. Als de economie langer last houdt en thuiswerken verder wint, dan zullen markthuren van kantoren onder druk komen. Ten opzichte van retail is de ellende minder direct voor kantoren, minder huurders (kantoren) worden direct geraakt en hebben huur uitstel nodig. Pas na de zomer zal goed duidelijk worden of (en op welk niveau) verhuringen plaatsvinden.
5. rationeel 13 juli 2020 14:30

   auteur info

   • rationeel

     Lid sinds: 07 okt 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22854

     Gegeven: 1806

   •    Aantal posts: 65.808

   Rustig niets doen. Zorgen voor zo min mogelijk leegstand. En op de kleintjes letten. Met zo min mogelijk mensen de zaak runnen.
6. 83M 13 juli 2020 15:00

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 09 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 126

     Gegeven: 186

   •    Aantal posts: 5.133

   Kijk, je kunt ook tech aandelen kopen als Asmi/l of Tesla maar dan weet je zeker dat alles al is verdisconteerd in de koers en je dus de hoofdprijs betaalt. Dan maar een iets onzekerder aandeel voor een koopje met een mooi dividend rendement en bewezen trackrecord op dit gebied. Zit er al zo lang in dat ik al de helft van mijn oorspronkelijke investering terug heb qua dividenden.
7. rationeel 13 juli 2020 17:07

   auteur info

   • rationeel

     Lid sinds: 07 okt 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22854

     Gegeven: 1806

   •    Aantal posts: 65.808

   quote:

   83M schreef op 13 juli 2020 15:00:

   Kijk, je kunt ook tech aandelen kopen als Asmi/l of Tesla maar dan weet je zeker dat alles al is verdisconteerd in de koers en je dus de hoofdprijs betaalt. Dan maar een iets onzekerder aandeel voor een koopje met een mooi dividend rendement en bewezen trackrecord op dit gebied. Zit er al zo lang in dat ik al de helft van mijn oorspronkelijke investering terug heb qua dividenden.
   

   Daar heb je dit soort fondsen ook voor:)
8. junkyard 13 juli 2020 18:42

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Dan ben je vast na 2013 ingestapt, NSI is hiervoor keihard onderuit gegaan, door zwak retail vastgoed in portefeuille en een te hoge LTV. Misschien achteraf bezien gelukkig voor NSI, de switch naar kantoren in de randstad heeft gunstig uitgepakt en retail is alleen maar verslechterd.
9. rationeel 13 juli 2020 21:52

   auteur info

   • rationeel

     Lid sinds: 07 okt 2004

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22854

     Gegeven: 1806

   •    Aantal posts: 65.808

   quote:

   junkyard schreef op 13 juli 2020 18:42:

   Dan ben je vast na 2013 ingestapt, NSI is hiervoor keihard onderuit gegaan, door zwak retail vastgoed in portefeuille en een te hoge LTV. Misschien achteraf bezien gelukkig voor NSI, de switch naar kantoren in de randstad heeft gunstig uitgepakt en retail is alleen maar verslechterd.
   

   Ja, dat is zo.
   
   Ik was alleen een beetje bang voor dat zelf ontwikkelen, dat het succes ze naar de bol zou stijgen.
   
   Ze zullen nu wel weer met hun benen op de grond staan.
10. NLvalue 14 juli 2020 00:04

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    junkyard schreef op 13 juli 2020 12:12:

    De kritische noot van NLvalue deel ik dus niet. Wat is de gemiste kans en welke pijn moet er nog komen? Momenteel zal rond boekwaarde verkopen lastig blijven (blijven boekwaarden dus wat theoretisch - vandaar de beurskoers), de markt is zeker nog niet hersteld, dus waarschijnlijk dat boekwaarden na de afboeking nog steeds iets te hoog zijn. Maar NSI heeft ruim voldoende buffers om een volgende afboeking te kunnen vangen, in tegenstelling tot de retail vastgoedfondsen die met hogere LTVs opereren en een hogere afwaardering tegemoet zullen zien (en slechter verkoopbaar vastgoed in handen hebben).
    

    Collections prima, LTV prima. Dividend prima. De gemiste kans is dat hij het dividend vasthoudt op 90+% payout ratio. Daar creeeart hij verwachtingen mee, die hij niet gaat waar kunnen maken in 2021. Onmogelijk dat hij dat (met vertrouwen naar aandeelhouders) kan vasthouden gezien de markt, de 8% vd contracten die vernieuwd moeten worden, het herzieningspotentieel dat niet waargemaakt gaat worden.
    
    Dit jaar had hij fluitend het dividend op 1,80 kunnen zetten, kunnen verkopen als “conservatief , slagkrachtverhogend in een moeilijke markt” . Was iedereen superblij met een duidelijke outlook, dividend en een bedrijf dat z’n positie lijkt te versterken in een crises. Nu heeft hij zich in een box gezet met weinig flex, en volgend jaar een verlaging v dividend zonder een ‘goede reden’ te kunnen aanvoeren.
    
    Dan afwaarderingen. Deze worden geweten aan dat ‘anderen’ te maken hebben met hogere risk premiums -daar komt die -4% vandaan. Vervolgens zeggen ze dat de referentietransacties ‘ boven de waarde ligt die de beurskoers impliceert’ . Dat mag je lezen dat referentie transacties duidelijk onder boekwaarde liggen.
    
    Kortom -er gaan nog meer afboekingen komen die dit hj 2,5x het directe resultaat waren.
    
    Waar ik persoonlijk wat allergisch voor ben (anderen hebben dat wellicht minder) is mgt bullshit:
    
    Dingen zoals “ thuiswerken is een experiment - maar we gaan wel iets proberen als WeWork de markt te betreden. Of : 2 volledig verhuurde properties in Amsterdam verhuizen naar de kolom ‘Other NL”. Zodat het potentieel in Amsterdam extreem aantrekkelijk lijkt,. Hetgeen dan de vraag oproept waarom ‘other NL dan zo bagger eruit ziet met die 2 volledig verhuurde Amsterdamse properties erin.
    
    Kortom - ik zie geen red flags. Maar ook zeker geen duidelijke redenen om een upside te verwachten.
    
    
11. junkyard 14 juli 2020 01:31

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Payout is vrij hoog, maar zolang beleggers deel stock dividend blijven absorberen (wel flink beneden boekwaarde..) blijft er voldoende kapitaal binnenboord. Op termijn is er inderdaad huurstijging nodig om het huidige dividend te handhaven, mede door het stock dividend. Aan de houdbaarheid van het dividend kan daarmee worden getwijfeld, zeker nu NSi doorzet in projectontwikkeling (wat op korte termijn weinig oplevert). Nieuwe aankopen kunnen de kasstromen op peil houden, CEO Stahli meldt dat er (vanuit de LTV) ruimte is 'to acquire additional assets'. Dit lijkt mij misschien wat te ver gaan in deze fase, een iets lager dividend (met lager risico / LTV) is goed behapbaar bij koersen op dit niveau. Dus inderdaad, wellicht had CEO Stahli nu iets moeten verlagen.
    
    Voor NSI en CEO Stahli wordt het wel wennen dat de wind nu even niet meezit, wat per direct het (lange termijn) perspectief van NSI en pijpijn aan projecten onder druk zet. Het succes is deels maakbaar, voor een groot deel is een bedrijf afhankelijk van marktontwikkelingen.
    
    Normaal gesproken zie ik geen mgt bllsht van CEO Stahli in de afgelopen jaren, maar misschien dat hij iets teveel in zijn eigen succes (in plaats van grotendeels gelukkig meeliften op aantrekkende kantoormarkt in afgelopen jaren) begint te geloven. Dat is zeker een punt van aandacht, management moet niet teveel overtuigd raken van het eigen succes ter voorkoming van tunnelvisie.
12. NLvalue 14 juli 2020 09:16

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Financieel gezien, is NSI een gok op de Amsterdamse kantoormarkt geworden, in de rest ligt de huurgroei stil, of daalt door disposals.
    
    Als hij het gat naar de 3% ‘Parijse ‘ niveaus weet te overbruggen, zit daar een leuke upside aan. Koop dan wat aandelen terug om eps op 2.64 te houden, blijf 2,16 dividend uitkeren, en je aandelenkoers gaat beter doen je TSR benchmark. Scoor je max bonus van 600k, verdubbeling van 2019, iedereen blij.
    
    De vraag is dus of hij voldoende in touch is met de (middellange termijn )huurdersmarkt in Amsterdam. Nu ademt alles nog “wij, verhuurders, hebben het voor het zeggen, betaal die huur!, niks korting!”. Ik ken die markt niet goed genoeg om te beoordelen of en wanneer er een wat guurdere wind gaat opsteken.
    
    Maar ik zie wel dat er een nieuwe wind waait bij ING als t op vastgoed aankomt - dus zou me in ieder geval afvragen of die huurder wel alle m2 gaat afnemen van een ontwikkelobject.
    
    Met zoveel onduidelijkheid over een 2e golf, brexit, expats die al dan niet gaan komen, ontslagen bij corporates die nog gaan vallen etc. vind ik het vrij prematuur om nu al te committen op ongewijzigd dividend .
    
    Ps Zijn europaweg Zoetermeer en Hoefse Amersfoort verkocht? Ze praten erover als “ 3 properties left the balance sheet” maar ze staan nog op de website als property. Voor financiële mensen suggereert dat dat ze naar 0 zijn afgeboekt
    
    
13. rationeel 14 juli 2020 11:23

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    quote:

    junkyard schreef op 14 juli 2020 01:31:

    Normaal gesproken zie ik geen mgt bllsht van CEO Stahli in de afgelopen jaren, maar misschien dat hij iets teveel in zijn eigen succes (in plaats van grotendeels gelukkig meeliften op aantrekkende kantoormarkt in afgelopen jaren) begint te geloven. Dat is zeker een punt van aandacht, management moet niet teveel overtuigd raken van het eigen succes ter voorkoming van tunnelvisie.
    

    Past op dit moment de ambitie van Stahli bij het verstandige management in wat moeilijker tijden.
    
    Ik zie eerlijk gezegd niet zo veel in de ambitie van groter groeien tegen de klippen op.
14. rationeel 14 juli 2020 11:26

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    Kosten omlaag en rustig afwachten op betere tijden.
15. rationeel 14 juli 2020 14:00

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    Technisch in downtrend. 33,6 eerste steun niveau.
16. ViroPower 14 juli 2020 14:55

    auteur info

    • ViroPower

      Lid sinds: 08 jun 2020

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 18

    Ik heb het bericht over dividend gelezen en ik lees daarin dat de keuze is tussen € 1,04 dividend in cash of 1 aandeel per 36 aandelen die je reeds bezit (dus eigenlijk betaal je dan indirect € 37,44 per aandeel). Aangezien de koers nu rond de € 33,80 zit kun je toch altijd beter gaan voor een cash uitkering denk ik?
    
    Wat zie ik over het hoofd? Dividendbelasting waarschijnlijk?
17. rationeel 14 juli 2020 15:00

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    quote:

    Mark053 schreef op 14 juli 2020 14:55:

    Ik heb het bericht over dividend gelezen en ik lees daarin dat de keuze is tussen € 1,04 dividend in cash of 1 aandeel per 36 aandelen die je reeds bezit (dus eigenlijk betaal je dan indirect € 37,44 per aandeel). Aangezien de koers nu rond de € 33,80 zit kun je toch altijd beter gaan voor een cash uitkering denk ik?
    
    Wat zie ik over het hoofd? Dividendbelasting waarschijnlijk?
    

    Dividendbelasting, die je terug kunt vorderen, de eerstvolgende belasting aangifte, en de eventuele kosten van de aankoop van de nieuwe aandelen.
    
    Voordelen, gemakzucht en ze ook wel willen hebben voor die prijs. Voor de lange termijn beleggers,die besloten hebben om oa in dit aandeel te beleggen, in voor en tegenspoed;)
18. rationeel 14 juli 2020 15:02

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    Meestal krijg je toch een stukje cash, omdat er meer belangstelling is voor de uitkering in aandelen, dan dat er aandelen uitgegeven worden.
19. 83M 14 juli 2020 23:42

    auteur info

    • 83M

      Lid sinds: 13 jan 2009

      Laatste bezoek: 09 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 126

      Gegeven: 186

    •    Aantal posts: 5.133

    Het is ook nooit goed wat een CEO nu doet.. Als Stahli het dividend nu had verlaagd, waren er vraagtekens geplaatst bij de cijfers. Weet hij meer dan hij vertelt? Komt er slecht nieuws aan? etc. Ik zie het juist als een teken van vertrouwen dat hij het handhaaft.
20. NLvalue 15 juli 2020 07:59

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Ik zie het als een teken van overmoed. Er is werkelijk nog geen enkel (veel beter geleid) bedrijf die concrete uitspraken doet over het slot dividend van 2020 (..)
    
    Er is nog zoveel shit die dit jaar kan (en gaat) gebeuren (VS Corona, China-VS handels/tech oorlog, Brexit, recessie , ontslagen bij corporates , enz) - dat het volledig prematuur is om als kantorenboer te denken dat je daar immuun voor bent.
    
    (En ja gisteren zat ik weer in een MS teams call met een bankier die , net zoals de rest, was verteld dat hij de komende 3 maanden niet op kantoor wordt geacht te verschijnen).
    
    Verder - NSI is voor mij een relatief onaantrekkelijke belegging vs andere. Ik gebruik NN als graadmeter voor risico en rendement voor al m’n keuzes: . €2 , groeiend, dividend op een aandeel dat een zeer duidelijk, en vrij laag risicoprofiel heeft kun je kopen voor 31-32.
    
    NSI biedt minder zekerheid dat dividend gaat groeien, en meer risico in deze fase van de conjunctuurcyclus - dus zou je je geld in NN moeten stoppen (of iets anders)