Eurocommercial Properties NL0015000K93

Inhoudelijk draadje om makkelijk terug te lezen

1. NLvalue 27 maart 2021 09:01

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   . Plus
   
   - ik heb gehoord dat vG verwacht dat OCR weer terug gaat naar pre pandemic level - huurverhogingen verwachten die harder stijgen dat retail sales is dromenland. Lage OCRs zijn een noodzaak voor ECP.
   
   - Mills een flapdrol is zonder de sterke man Lewis. Dat verhaal over Woluwe slaat natuurlijk nergens op. Als je zegt dat een centrum tegen 5% gewaardeerd wordt na een 100milj CAPEX project in 2022-2023 ( wat er tegen een yields on cost van 6% voor nodig is om die 6 miljoen huur die hij belooft binnen te halen )..En Taxateurs hebben een ‘conservatief bedrag” opgenomen - stel die 10-15 van jou - dat heeft een marginaal effect op NIY (4,2 v 4,3). Dan is
   
   Wat Mills vertelt dat die 20% afboeking op Woluwe er gewoon gaat komen - maar dat je door uitbreiding CAPEX gemaskeerd gaat zien worden. Het beste centrum van Brussel staat straks voor 5% in de boeken..
   
   - ontwijkende antwoorden op de vragen over de 75% collection rate in J/F, en over de effecten van van de derde lockdown.
   Zoals gezegd - kijk als eerste naar de cashflow statement .. dan weet je wat er echt aan de gang is:
   Operating cfl Sem 1: 62, sem 2: 14, Sem 3: ~75m
   
   75 is een normaal patroon zonder verstoring - dat vertelt je dat het daadwerkelijk effect van COVID 75 miljoen misgelopen cash is. Dat is een stuk meer dan wat jij denkt... een deel is verantwoord in lager direct resultaat. Een fors deel zit in die 58m debiteuren balans - die gezien hun J/ F collection rate verder aan het oplopen is.
   
   De liquiditeitssquueze is reeel - operating cashflow gaat zwak zijn als die debiteuren balans niet zakt - en Mills heeft weinig concreets te melden over die 100milj verkopen. In die context moet je kijken naar de 200m borrowings die dit jaar terugbetaald /verlengd moeten gaan worden.
   
2. Branco P 27 maart 2021 12:29

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3594

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.049

   Was je zo tevreden over deze post dat je hem ook maar meteen in het “archief van apestaartje” post? Misschien kun je hem ook nog even in alle andere draadjes zetten? De kracht zit immers in de herhaling! Geloofwaardiger wordt het daarmee nog steeds niet! ;-)
3. NLvalue 27 maart 2021 18:48

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Ik was ontevreden met het eenzijdige beeld dat jij schetste van de analisten call.
   
   Er waren significante vragen over waarderingen, J/F collection rates etc.
   
   Niet het vermelden waard volgens Branco .
   
   Past niet in je straatje / verhaaltje, maar daarom niet minder relevant.
   
4. Branco P 29 maart 2021 08:22

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3594

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.049

   En daarom post je je bericht op meerdere draadjes? Sneu.
5. NLvalue 29 maart 2021 09:52

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Je bent erg hardleers.
6. !@#$!@! 24 april 2021 15:25

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4452

     Gegeven: 3210

   •    Aantal posts: 20.450

   Ik heb vanochtend de tijd genomen om het jaarverslag door te lezen. Noemenswaardig wat mij betreft:
   
   * In april 2021 zijn leningen geherfinancierd bij ABN Amro ter waarde van 100mio
   * Men geeft nu een overzicht van de top 20 grootste huurders (was altijd een top 10)
   * Op pagina 27 mooie uiteenzetting van de "transformaties" binnen de winkelcentra naar meer "full service centers". Kunnen ze bij WHA een puntje aan zuigen.
   * ECP gaat met Rituals naar Italië. Ik hoop dat ze in de Hypermarkt een unit pakken in Fiordaliso
   * Uitbreiding Woluwe vordert. Nieuwe kandidaat huurders in segmenten Food&Bevarage, Sport en Fashion. H1 2022 hopelijk de bouwvergunning.
   * De verkopen door Mercialys eind vorig jaar zijn kennelijk tegen een Yield van 4,2% gegaan. Mooie Yield. Mooi bedrijf ook, Mercialys ;-)
   
   Qua overige uitbreidingen (naast Woluwe) wordt er gesproken over:
   - Les Atlantes: vergunning voor uitbreiding met Retail Park is verleend. Begonnen wordt met de pre-letting (wat vreemd klink want daar zou je dan al bijna klaar mee moeten zijn m.i.). Gezien het feit dat er volgens ECP thans geen leegstand zou zijn behoort de bouw buiten dus tot het nieuwe project waarvoor nu een vergunning verleend is.
   - Val Thoiry: er loopt een vergunning voor een uitbreiding. Daartegen is nu bezwaar gemaakt.
   - Valbo: 1.200 m2
   - Elins Esplanad: 2.700 m2 (en elders 5.000 m2)
   
   * Op pagina 98 meen ik te constateren dat er bij Woluwe relatief veel lease incentives vergeven worden (in vergelijking met de overige landen). In Frankrijk juist relatief weinig.
   * Op pagina 99 een onderverdeling van de Capex
   * Pagina 129: Overzicht van Receivables: Rents Receivable 42mio t.o.v 27mio medio 2019
   * Op pagina 142 de berekening van de LTV
   
   * En het (mogelijke) venijn zit in het staartje: Etrembierres:
   - Pagina 141: Joint Venture Partner AXA heeft de optie om haar aandeel te verkopen aan ECP uitgeoefend en per 2 november 2021 gaat het 50% aandeel van AXA over op ECP. Te betalen door ECP: 45 miljoen. Waarde van het 50% aandeel volgens pagina 128 kennelijk 50mio.
   - Pagina 128: er zit kennelijk geen externe (hypothecaire) lening op Etrembierres
   Hopelijk een opmaat tot de verkoop van het object eind 2021 of in de loop van 2022.
7. !@#$!@! 24 april 2021 18:28

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4452

     Gegeven: 3210

   •    Aantal posts: 20.450

   Ik zit het jaarverslag te lezen van ECP en daarin komen de al bekende gegevens naar voren:
   
   Renewals and relettings, 12 months to
   31 December 2020
   Number of
   relettings and
   renewals
   Average rental
   uplift on relettings
   and renewals
   Percentage of
   leases relet and
   renewed (MGR)
   Overall 277 10.5% 15%
   Belgium 11 2.1% 8%
   France 32 6.0% 6%
   Italy 131 16.6% 18%
   Sweden 103 4.2% 23%
   
   Met andere woorden de huren stijgen gewoon flink door, zelfs in deze tijd.
   
   Het directe resultaat (per aandeel) is €2.22
   Dit bij een huurinning van 87%
   Ondertussen is 8% verkocht , waarvan de helft halverwege het jaar.
   
   Dan kom ik voor 2022 bij een volledig normaal jaar en bij gelijkblijvende huur (al zal die waarschijnlijk gewoon blijven stijgen) op een direct resultaat van 2.22/0.87*0.94 = €2.40
   Bij een uitkering van 90% is dat een dividend van €2.16
   
   Ook staat er in het verslag dat ze verdere verkopen "overwegen" om de LTV te verlagen. Maar is dus zeker niet zeker. Maar als deze beperkt blijven , terwijl de huren verder stijgen is dat dividend gewoon veilig. Men kan bv het dividend over 2021 deels weer in stock doen om de LTV te verlagen. Is daarmee ook opgelost.
   
   Ik zie dus niet in waarom ECP vanaf 2022 niet gewoon weer €2,16 dividend zal uitkeren.
   (ruim 10,5% op de huidige koers.)
   
   Dit jaar zal die zeker nog 7-8% of hoger zijn zoals je zegt, maar als 2022 bevestigd dat dividend , huren en waarde in orde zijn, zal dat snel weer zakken naar 6 tot wel 5% (als de economie niks geks doet natuurlijk. Mocht inflatie echt terugkeren dat zal het nog lager worden -> in de huidige waardering zitten lagere inflatieverwachtingen volgens het rapport -> is geschreven voor de huidige opleving in rentes en hogere inflatieverwachtingen) .
   Dan kom je op een koers van €36-€43 op basis van huidige aandelen.
8. hjs64 25 april 2021 17:45

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 783

   •    Aantal posts: 3.981

   Ik kan leven met je analyse ;). Eerst maar eens naar de 30.
9. !@#$!@! 7 mei 2021 19:56

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 17 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4452

     Gegeven: 3210

   •    Aantal posts: 20.450

   quote:

   !@#$!@! schreef op 7 mei 2021 12:36:

   Vooral die in Frankrijk. We hadden vorig jaar nml al geconstateerd dat huurverhogingen in Frankrijk moeilijk gingen worden (zie "inhoudelijke draad om makkelijk terug te lezen") doordat de huren daar al jaren harder stijgen dan de omzetten. Maar toch blijft men daar weer stijgen met 5% en dat in deze tijd. Bizar. In Zweden 22% vernieuwd met ruim 3% , ruim boven de inflatie , ook in moeilijke tijden.
   
   Direct investment result: €24.8 million (€0.50 per depositary receipt)
   The direct investment result for the three months to 31 March 2021 was €24.8 million, compared to €29.2
   million for the same period in 2020. The decline was due to COVID-19 related discounts granted and expected
   to be granted to retailers and bad debts. In Q1 2021, €3.5 million has been charged to the property expenses
   for Covid-19 rent concessions and €2.5 million for an impairment on rent receivable. Furthermore, €1.3 million
   was booked as amortisation of the rent concessions for the COVID-19 lockdown periods during 2020,
   reducing rental income.
   
   Dit betekent een direct resultaat van 32.1 miljoen !! zonder covid. Dat is gewoon bizar goed.
   Dat betekent nml 128.4 mln op jaarbasis en dat is bijna 7% meer tov 2019 toen het DI 120.2 mln was.
   In dat jaar werd een dividend uitgekeerd van €2.18
   Op basis van deze cijfers mogen we over volgend jaar (2022 dus) onder gelijkblijvende omstandigheden , maar dan zonder sluitingen door Covid een dividend verwachten van €2.33 !!
   
   Dat is zelfs op de huidige koers nog altijd ruim boven de 10% dividend rendement.
   

10. !@#$!@! 10 mei 2021 14:00

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    Ik ga uit voor een DIR (direct investment result) verwachting die in 2022 verdiend zal worden en de daarmee samenhangend dividend en geëist dividendrendement vanuit de markt. (immers het dividend over 2021 zal vast weer voor een deel uit stock bestaan en wordt nog sterk beïnvloed door covid). Dus koersdoelen voor eind 2022 wanneer deze resultaten bevestigd zijn in de cijfers.
    
    Ik heb 6 scenario's. De meeste positieve gaat uit van goede economische omstandigheden en nog steeds lage rente (zeg ruim onder de 2% , misschien wel onder de 1%) en redelijke inflatie. (-> laag geëist div rend en hoog dividend)
    Dan scenario met goede economische omstandigheden en iets hogere rente, zeg tegen of rond de 2% en lage groei van DIR (immers 2/3% is langjarig gemm). (-> dus hoger geëist div rend)
    Scenario 3 is ook positief , maar nog met dreiging van online en dus weer hoger geëist div rend.
    Scenario 4 gaat uit van gelijkblijvende omstandigheden met dreiging van online.
    Scenario 5 gaat uit van een recessie en dus moeilijke omstandigheden
    Scenario 6 is meest negatieve scenario met een recessie, met faillissementen van retailers die geen vet meer op de botten hebben en gedwongen huurverlagingen (van zo'n 10%) en dus een hoog geëist div rend (van nog steeds 10%) .
    
    Dan krijg je naar mijn mening iets als:
    
    Kans/ dividend / geëist div. rend. / koersdoel
    
    10% kans op €2,35 met 4,5% wat een koersdoel geeft van €52
    40% kans op €2,30 met 5,5% wat een koersdoel geeft van €42 (basisscenario)
    20% kans op €2,30 met 6,5% wat een koersdoel geeft van €35
    10% kans op €2.28 met 7% wat een koersdoel geeft van €32.50
    10% kans op €2.21 met 8% wat een koersdoel geeft van €27.50
    10% kans op €2.05 met 10% wat een koersdoel geeft van €20.50
    
    Wat een uiteindelijke waardering geeft van €37 per aandeel .
11. !@#$!@! 10 mei 2021 14:37

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 10 mei 2021 14:09:

    [...]
    
    Qua online-dreiging zullen we in de komende maanden zien wat daar nu daadwerkelijk van waar zou kunnen zijn. Ik verwacht volledig herstel van de omzetten in de fysieke winkels of misschien blijven we op 95% steken. Pak dat laatste eens als basisscenario. In dat geval blijven de OCR's gemiddeld onder 10% en zullen de positieve uitschieters in de portefeuille de negatieve uitschieters compenseren. Huurgroei zoals we die in het verleden hebben gezien gaan we denk ik niet snel meer zien en het online-verhaal zal ook gewoon boven die markt blijven hangen dus 7% dividenrendementseis zie ik als realistisch. Ook in de huidige markt met ultralage rentes. Het gaat immers om toekomstverwachting. 2 Euro dividendrendement zie ik wel weer terugkeren in een paar jaar dus dan zie ik het doel op de iets langere termijn wel op 28,50 Euro. De scenario's met 5,5% en 4,5% kun je wat mij betreft wel wegstrepen. Die zijn te optimistisch in mijn ogen.
    

12. !@#$!@! 25 mei 2021 17:46

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    !@#$!@! schreef op 8 mei 2021 13:24:

    [...]
    
    Ik was toch erg verbaasd over deze cijfers. Hoe kon ECP zulke groei laten zien in deze tijd ? Om eerlijk te zijn begrijp ik dat niet echt haha.
    Gezien ik nieuw ben in deze wereld heb ik even de oude jaarverslagen bekeken t/m 2012 om te zien hoe dat in het verleden ging.
    
    Gemiddeld liggen de huurverhogingen op de renewels op 10%-11% in 2019 op 9% , dus het huidige niveau van ruim 9% is een procentje onder het gemiddelde, maar eigenlijk gewoon een normaal niveau.
    
    Ik vroeg mij ook af hoe het kon dat het DIR (direct inv res) zo kon stijgen. Ook die stijging is in lijn met het verleden. Een DIR van €2.59 in 2021 zou 7% stijging zijn, over 2 jaar.
    
    Over de jaren '12-'15 laat deze amper groei zien (1-3%) , in de jaren erna wel opeens stabiel rond de 9%. Dit is vanaf 2016, dus sinds de afgelopen 5 jaar.
    Dus 7% is iets minder maar nog steeds in lijn met de afgelopen jaren.
    
    Dit vond ik vreemd. Immers het dividend groeit maar een paar procent per jaar. Blijkt dat men in de beginjaren tot 99% van het DIR uitkeerde. Vanaf 2016 zakte dit naar 95% van DIR tot zelfs 90% in de laatste 2 jaar.
    Geen idee waarom dat is. Cash nodig voor investeringen ? Door de waardedalingen ?
    
    Het DIR is nml 24% gestegen in die jaren en het dividend slechts 13.5%
    
    Nou is natuurlijk de vraag of men 90% blijft uitkeren of dat dat verder blijft dalen ?
    De resultaten zijn natuurlijk geweldig in deze omstandigheden en gezien de marktverwachtingen.
    Echter €2.33 is alleen reëel als met op 90% blijft, zakt men weer een procentje dan zal het €2.30 worden of zelfs €2.28
    

13. !@#$!@! 17 augustus 2021 13:35

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 14 augustus 2021 18:34:

    Ik was op vakantie ;)
    
    DES:
    - positief zijn de herfinancieringen en op één of ander Duits beleggersforum las ik dat de rente op de herfinancieringen een stuk lager is dan de voormalige rentes. Ik heb het haljaarbericht er niet in detail op nageplozen, maar dat zou dan gunstig zijn voor de toekomstige resultaten.
    - LTV mooi wat omlaag van 32,9% naar 31,9% en daarmee lijkt DES erg gunstig te zitten. maar ik heb de financieringsstructuur niet in detail bestudeerd. Ga er vooralsnog wel gewoon vanuit dat er geen URW trucjes in de berekening van de LTV zitten.
    - Leegstand van 4,6% naar 6,2% vind ik wel een te grote stap (ik vond de 1% leegstandstoename bij KLEP al onprettig)
    - Ik zie dat bij de herwaardering de NIY fractioneel hoger is (van 5,41% naar 5,43%). Daar zit naar mijn idee nog wel een beetje lucht in als je kijkt naar het type winkelvastgoed (veelal binnen stedelijk en belangrijke hoofdhuurders C&A, P&C en Mediamarkt-Saturn). Ik zit dan niet meteen aan 6% te denken, maar misschien in de richting van ca. 5,7%
    - Kortom: combinatie van type winkelvastgoed en toename leegstand zit me niet precies lekker. De lage LTV en het feit dat er nauwelijks wordt afgewaardeerd biedt wel genoeg ruimte (tijd) om wat aan die leegstand te doen maar op enig moment is het wel bijna onbegonnen werk (zoals URW nu in de VS aan de hand heeft)
    
    

14. !@#$!@! 17 augustus 2021 13:37

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 28 juli 2021 20:16:

    Mercialys: leegstand idd van 3,8% naar 4% maar men geeft aan voor 0,5% aan vergevorderde onderhandelingen te voeren. Dus als ons verdere lockdowns in H2 bespaard blijven zie ik de leegstand al met al weer onder die 3,8% duiken. Een waardedaling van zo'n 2%, lag dat dan niet in de lijn van jouw verwachtingen? Zelfs niet met die zware lockdowns in H1? Ik heb hier steeds aangegeven dat ik zelfs voor ECP een minimale afwaardering verwacht eind H1 2021. Nu er bij partijen als KLEP en MERC maar 2% vanaf gaat zou het bij ECP ook neutraal kunnen zijn, maar kleine slag om de arm in verband met Woluwe dat toch bijna 20% van de portfolio vormt.
    
    Carmila: leegstand stabiel op 4,3% en daar gaat zelfs maar 0,2% van de waarde af. +3,9% reversion ook op reletting en renewals. Dat zag er dan bij MERC weer iets minder uit met -6,5%. En zo heeft ieder fonds een aandachtspuntje.
    
    Ik zag zo snel geen verkopen bij CAR en MERC. Dat was dan weer het goede nieuws bij KLEP.
    
    Dus alleen bij KLEP die toename van de leegstand met 1%. Dat is toch opmerkelijk. Bij URW komt er ook maar 0,1% leegstand bij (8,8% --> 8,9%)
    
    Enfin, al met al best goede resultaten van MERC en CAR waarbij CAR iig nog wat te laag noteert.
    
    URW toch mindere cijfers weer op het eerste gezicht. Rentekosten van 1,7% naar 1,9%.... die gaan nu op dit punt ECP voorbij (die verdraaide bond-financieringen!). En ik lees dat 56% van de afgesloten leases in H1 2021 bij URW voor kortlopende periodes (12-36 maanden) zijn afgesloten. Alleen de zeer beperkte toename van de leegstand is voor mij een positieve verrassing.
    

15. !@#$!@! 17 augustus 2021 13:38

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 29 juli 2021 13:18:

    Pagina 16 van de presentatie gaat nog wat verder in op de -6,5% op reletting en renewals. Gemiddelde looptijd huurcontracten wel verlengd met 9 maanden. Misschien toch iets toegeeflijker geweest of die focus op verlenging
    
    www.mercialys.com/uploads/publication...
    
    Toename strategische leegstand met 0,8%punt in 1 jaar tijd lijkt mij ook vooral "optisch". Dat zijn wel een hoop extra ontwikkelplannetjes die men dan in het toch al drukke jaar heeft "bijgemaakt". Dat is dus niet allemaal echt strategische leegstand.
    
    Maar ik heb denk ik een extra oorzaak voor de dip vandaag gevonden. Groupe Casino heeft vanochtend ook resultaten bekend gemaakt en men heeft in H1 een minder halfjaar gehad in Frankrijk. Qua omzet:
    
    www.groupe-casino.fr/wp-content/uploa...
    
    Vanochtend stond Groupe Casino op -4%... nu alweer redelijk hersteld.
    
    Als wat van de omzet is verschoven van Casino naar o.a. Carrefour en E.Leclerc dan is het ietsje rustiger geweest in de winkelcentra van Mercialys.
    

16. !@#$!@! 22 augustus 2021 16:50

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 22 augustus 2021 13:53:

    wat je in het overzicht ook ziet is dat ECP normaal gesproken ca. 50 reletting/renewals per jaar doet in Frankrijk maar de laatste kwartalen (sinds begin Corona) ligt dat op circa 30. Dat betekent dat ongeveer 40 deals nu naar voor zijn geschoven door ECP (of door de huurders). Men zit daar in Frankrijk nog steeds te wachten op concrete informatie van de overheid inzake overheidssteun. URW heeft dat probleem opgelost door kortlopende verleningen af te spreken (van 12 tot 36 maanden). Misschien hebben ze bij MERC wel gewoon besloten om deals te maken zonder uitsluitsel over de overheidssteun en heeft dat het relatief slechte resultaat op relettings en renewals beïnvloed. Ik zou ook geneigd zijn om eenmalig door de zure appel heen te bijten om me daarna weer te focussen op belangrijkere zaken: verhuur van leegstand en waarde toevoegen middels herontwikkeling/uitbreiding.
    

    Frankrijk in de gaten houden dus.

    Bijlage:
17. !@#$!@! 27 augustus 2021 16:45

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    quote:

    Branco P schreef op 27 augustus 2021 08:50:

    [...]
    
    * Waardeontwikkeling -1,1% t.o.v. eind 2020. Met miniscule minnetjes over de hele linie maar dat moet dus betekenen dat er in Italië, Zweden én Frankrijk objecten zijn die geplust hebben. Mijn verwachting is dat we eind 2021 over de hele linie een klein plusje gaan zien, tenzij er nog nieuwe lockdowns komen. Dan hebben we nu dus de laagste stand qua waardering breikt.
    
    * Waar ik die LTV van 42,1% eind Q1 vandaan heb gehaald weet ik niet, maar eind Q1 was die LTV 43,3% dus de ontwikkeling de afgelopen twee kwartalen: 43,8% --> 43,3% ---> nu weer 43,8%. Gezien de relatief kleine afwaardering heeft dit dan met nog te ontvangen huren te maken en ongetwijfeld wat capex/investeringen
    
    * Leegstand is zelfs uitgekomen op 1,3% en dat is een fantastisch resultaat!
    
    * En dan ook nog eens positieve resultaten in Q2 2021 op relettings en renewals! Waarbij opvalt: juist in België en Frankrijk was het in Q2 positief.
    
    Verder een aantal punten:
    
    * Bij de waardering van Woluwe is de NIY gestegen naar 4,5% (was 4,2%). Dat is een mooie stap en overall is de NIY ook met 0,1% toegenomen naar 5,1%. De kans op verdere waardedalingen neemt daardoor af, met name bij Woluwe, en dat is gunstig want het is toch echt wel Woluwe waar het nog een klein beetje spannend is.
    
    * Afname van de leegstand, is OOK in Frankrijk en België!
    
    * Steun van de Franse overheid voor de huurders gaat er komen, ligt nu bij de Europese Commissie ter goedkeuring. Daarna kan er eindelijk doorgepakt worden met nabetalingen van huren en relettings en renewals
    
    * Qua funding heeft men bij ABN Amro 3 leningen voor 3 jaar afgesloten. Dat is op zich OK maar wat we nu willen gaan zien zijn langjarige verlengingen. Ik heb een klein beetje de angst dat Van Garderen ook aan de bondfinancieringen zit te denken binnenkort. Hij heeft daarop al een keer gehint. Ik hoop de volgende update weer eens een langjarige financiering te mogen ontwaren!
    
    * En dan de aangekondigde nieuwe huurders:
    
    - In Val Thoiry wil Primark zich gaan vestigen met 6.600m2!!!! Dat is nu wat ik de hele tijd vertel hier mensen. Dit soort locaties zijn de locaties van de toekomst voor dit soort huurders!
    
    - In Hallarna en Valbo komt een Normal, dat is de Deense Action, dat is erg puik nieuws!
    
    - In Fiordaliso krijgt de invulling van de oude Hypermarkt al meer kleur: Game 7, Adidas, Hollister, New Yorker, JD Sports en Berschka verplaatsen erheen. Daar word ik al vrolijker van. Zo te zien gaat het daar de goede kant op. Alles open vóór Black Friday dit jaar
    
    - Bij Woluwe helaas nog geen details over de huurders van de uitbreiding. Wel komt Hubside Store binnenkort naar Woluwe! Een beetje de hippe variant van CoolBlue zo op het eerste gezicht.
    
    

18. !@#$!@! 27 augustus 2021 17:03

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    De dreiging van online is de voornaamste reden voor de hogere yields en de waardedalingen. De hoge kortingen op de boekwaarde van de koers en daarmee het hoge dividendrendement. Dit terwijl hier vanuit de cijfers geen reden voor lijkt bij ECP:
    
    Overall, retail sales in June and July 2021
    were higher than pre-pandemic levels and were 3.9% above June 2019 and 1.8% above for July.
    
    Branco verwacht geen verdere waardedaling. Persoonlijk snap ik de huidige daling al niet, maar ik had gelezen dat de taxateurs dus verplicht zijn rekening te houden met de huidige omstandigheden en dus mee moeten gaan met de waan van de dag. Bizar natuurlijk, maar het is wat het is. Echter het volgende zinnetje is wel belangrijk volgens mij:
    
    The valuers removed any previous material valuation uncertainty clauses.
    
    Dat is meestal code voor er worden geen verdere waardedalingen verwacht.
    
    Wel komt in deze cijfers duidelijk branco's zorgen over de rente naar voren. Immers de "flagships" staan tegen erg lage yields in de boeken (parijs 3,7%) en zijn daarmee natuurlijk erg rentegevoelig. Toch 45% van de portefeuille. Maar de rente zal pas omhoog gaan als de inflatie nog hoger is (zelfs in de huidige omstandigheden is (bizar genoeg!) de rente nog steeds negatief.
    Als de huren immers gewoon blijven groeien , ondersteun door inflatie zal dat de waardedaling door hogere yields misschien wel teniet doen ?
    
    In het commentaar van Zweden wordt hier al over gesproken:
    In Sweden, the valuations resulted in a marginal decline of 0.5% over six months as a result of slightly
    higher exit yields in their cashflow models which was only partly compensated by higher net operating
    income. The valuers commented that with all shopping centres in full operation, footfall and retail sales
    were already at or above pre-pandemic levels, resulting in consistently high levels of rent collection.
    
    Na de eerste kwartaal cijfers schreef ik:
    "Dit betekent een direct resultaat van 32.1 miljoen !! zonder covid. Dat is gewoon bizar goed.
    Dat betekent nml 128.4 mln op jaarbasis en dat is bijna 7% meer tov 2019 toen het DI 120.2 mln was.
    In dat jaar werd een dividend uitgekeerd van €2.18
    Op basis van deze cijfers mogen we over volgend jaar (2022 dus) onder gelijkblijvende omstandigheden , maar dan zonder sluitingen door Covid een dividend verwachten van €2.33 !!"
    
    Helaas blijkt het eerste kwartaal beter dan het 2e kwartaal. Ik moet zeggen dat ik niet snap hoe dat kan. Immers de huren stijgen gewoon, dus ze hebben meer kosten gemaakt in het 2e kwartaal ??
    
    Voor de halfjaar cijfers geld: DIR van 46.8mln met daarnaast 4 + 8.8 + 3.4 aan eenmalige covidkosten maakt een DIR van 63 mln na covid. 126 mln op jaarbasis en dus licht lager dan de 128.4 mln op basis van de eerste kwartaal cijfers.
    52.65 mln aandelen (na verwatering) maakt €2.39 per aandeel DIR.
    Met een uitkering van 89% (laatste keer was 90%, maar daalt om een of andere reden elk jaar een procent) maakt een verwacht dividend van €2.13 per aandeel.
    (ruim 9.5% op de huidige koers)
    
    Daarnaast is er geen enkele reden om niet aan te nemen dat het dividend ook de jaren erna zal blijven stijgen.
    Of er meer verwatering bij zal komen zal mijns inziens afhangen van de waardebepaling volgend jaar. Immers als die bij de volgende cijfers gelijk blijft is daar niet echt een reden toe mijns inziens. (voor de lange termijn maakt het geen reet uit natuurlijk) Zeker als men nog steeds het voornemen heeft om een object te verkopen volgend jaar. Er wordt in deze cijfers echter geen uitspraken gedaan over de comitment om de LTV te verlagen en iets te verkopen. Misschien wordt in de call iets over gezegd ?
19. !@#$!@! 27 augustus 2021 18:15

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    Op basis van de half jaar cijfers van ECP en collega's en het feit dat ik nog weinig aanpassingvermogen zie in de sector als geheel heb ik deze cijfers aangepast. (ook aan de huidige verwatering van de aandelen)
    
    10% kans op €2,22 met 4,5% wat een koersdoel geeft van €49
    10% kans op €2,17 met 5,5% wat een koersdoel geeft van €39
    30% kans op €2,17 met 6,5% wat een koersdoel geeft van €33 (basisscenario)
    30% kans op €2.15 met 7% wat een koersdoel geeft van €30
    10% kans op €2.09 met 8% wat een koersdoel geeft van €26
    10% kans op €1.94 met 10% wat een koersdoel geeft van €19.40
    
    Wat een uiteindelijke waardering van €32 geeft. (2 jaars koersdoel)
20. !@#$!@! 28 augustus 2021 02:25

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 17 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4452

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.450

    seekingalpha.com/article/4452324-euro...
    
    Een transcript van de earnings call voor de liefhebbers.
    
    Remember that 66% of the space in our shopping centers is dedicated to groceries and everyday goods.
    
    We are in advanced discussions on further sales. But as is our normal practice, we will not make an announcement until there was a signed binding contract.
    
    As we mentioned before, the company has been well-known for its stable increasing dividends since its inception in 1991 and we believe it is appropriate to determine the future dividend policy of the company once the full effects related to the pandemic can be better assessed, which is hopefully the case by the end of this financial year 2021.
    
    We still expect a final decision to be made somewhere in the first half of 2022. And of course that means that then the permit will be available. There’s still, of course, always a possibility for parties to appeal. So that's where we are, let's say, on the process of obtaining the permit.
    
    But in order to really take the decision on the project we must have certain pre-letting percentages achieved. So that will definitely be our focus in the next six to 12 months. And then depending on the outcome of that process, we can then make a decision on the project as such and also the funding.
    
    From our experience from this last round is some stability, ollowing rental levels and our NOI, as I said in the presentation, has been flat and this time marginally up. And rental income is the bedrock and with full occupancy rents that are certainly affordable, good centers, we don't see major changes. -> M.a.w. ze zien geen reden voor een korting op de boekwaarde bij een verkoop zoals bij WH.
    
    Well, you will not be surprised to hear that all, let's say, capital expenditure, which is uncommitted is currently on hold. We are just doing that kind of works, which, of course, are inevitable and that are in most of the centers are relatively small works.
    
    and the pre-letting is there is something which I don't envisage to happen before we are in the second half of next year. So the funding of that project is then, of course, becoming very relevant. But for the moment, we're not committed. We haven't made any commitment and therefore, no obligations in the area of CapEx, real big CapEx for Woluwe.
    -> 2e keer dat er opgemerkt wordt dat de uitbreiding van Woluwe zelfs met een vergunning alleen doorgaat als de pre-letting voldoende is.
    
    Thank you, operator. I can see there is another question, which arrived via the webcast. And I will read out the question. Doesn't the wind-up of the STAK result in an increased risk of hostile takeover?
    -> Branco , jij duivel, moest je je zorgen weer uiten ! :-) haha.