Wereldhave NL0000289213

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

1. Moneyball 8 januari 2021 08:17

   auteur info

   • Moneyball

     Lid sinds: 01 mrt 2012

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 568

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.983

   quote:

   Marco1337 schreef op 7 januari 2021 10:21:

   [...]
   
   Dat zeg ik toch ook niet? Wat ik probeer te zeggen is dat ondanks dat je per M2 misschien een lagere huuropbrengst hebt dit niet betekent dat de prijzen evenredig dalen.
   
   Waar je tien jaar geleden nog 4-5 procent betaalde is dit nu 1-2. Die 3% aan financieringskosten heb je niet meer. Dat drijft de prijs automatisch op. Als de rente nog 4% zou zijn zouden de panden nog minder waard zijn, eens?
   

   Met de laatste zin eens, echter je overschat het belang van de factor. Die is veel minder dan bij woningen. De meest bepalende factor is de (potentiële) huurgroei.
2. NLvalue 8 januari 2021 08:26

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   junkyard schreef op 7 januari 2021 20:39:

   [...]
   
   Al met al zou wat meer tekst en uitleg toch wel prettig zijn bij dit soort verkopen, CEO Storm met zijn verleden bij Kempen zou toch moeten weten dat meer detail (transparantie) wordt gewaardeerd door de markt, zodat er weinig te gissen blijft.
   

   De Vreede heeft de verwachtingen al gemanaged onder de institutionele beleggers en analisten - die houden rekening dat hel wel eens max 30% kan worden. Je ziet dat terug in de analisten communicatie.
   
   Die UBS en Kempen analisten gaan er ook van uit dat die 20-35% ook bij andere spelers gaat komen - dat lijkt me een verstandige , en voldoende voorzichtige, aanname mocht je beleggen in andere fondsen die winkel panden hebben tegen veel lager NIY in de boeken.
   
3. NLvalue 8 januari 2021 08:49

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Moneyball schreef op 8 januari 2021 08:17:

   [...]
   
   Met de laatste zin eens, echter je overschat het belang van de factor. Die is veel minder dan bij woningen. De meest bepalende factor is de (potentiële) huurgroei.
   

   In het geval van WHA - huur daling. Kijk nog even naar de hj cijfers. Storm heeft de oude taxateurs eruit gegooid - en veel conservatievere taxateurs aangenomen. Die hebben de ERVs hard omlaag geduwd - of te wel stevige huurdaling als basis genomen voor de waarderingen.
   
   Vervolgens naar de RvC gestapt die als vanouds zit te slapen en gezegd: “ als ik het nou beter doe dan de “markt” verwacht - geef je me dan mijn bonus?. “Tuurlijk - als jij het beter doet dan die ultra lage verwachting - krijg jij een bonus”. ( en zowat elke aandeelhouder ex de TTW group vond dat ook wel best...)
   
   Q3 cijfers : +8% meer huur voor nieuwe contracten dan “de markt” voor mogelijk hield.
   
   Aangezien de huren hoger binnen komen dan ERV - zouden de taxateurs de waarderingen weer omhoog moeten zetten Storm heeft betoogd dat dat te prematuur is gezien Corona etc etc - dus gaan we 2021 in met huren die nog dalen, beter zijn dan ERV - maar waarderingen die gelijk blijven.
   
   Storm gaat dat verkopen als het bouwen van een nieuw fundament, langzaam herstel etc etc. nadat de rotte kies Fr getrokken is
   
4. The Third Way... 8 januari 2021 09:12

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1397

     Gegeven: 454

   •    Aantal posts: 3.890

   Mijn post van 1 augustus nog eens gelezen waarin de impact v/d verschillende scenario's (waar ook hierboven over wordt gesproken) werd doorgerekend. Viel me op dat daar ook stond dat WH had voorspeld dat er e60-70 mln winst zou worden gemaakt op verkoop NLse centra...
   
   Anyhow, de kwestie is nu niet meer om de onzin van herinvesteren van verkoopopbrengsten in LC te duiden, maar om de impact van de eindejaarstaxaties op de relatie met de banken in te schatten. Nu ik professioneel langzaam weer aan het werk ben gegaan, heb ik ook een discussie gehad over de impact van verlaagde kredietwaarderingen en onderpanden op het kapitaalsbeslag van banken. Hier van belang:
   
   - Na alle afwaarderingen in 2020, ook bij Moody's: van Investment Grade Baa2 naar diep Junk B1 met nog steeds een negative outlook, is het duidelijk dat de banken WH in de zgn. stage 2 categorie (underperforming) hebben moeten zetten. Dit houdt in dat de banken meer kapitaal tegenover deze lening moeten aanhouden;
   
   - Onder de Bazel regels is een 60% LTV bij commercieel vastgoed een kantelpunt: erboven moet ook meer kapitaal door de banken gereserveerd worden. Let wel: die LTV geldt voor de kredietnemer, dus dat zal inhouden niet geconsolideerd, oftewel ex-Belgie.
   
   Met nu een 57% LTV is het derhalve razend spannend wat er de komende maanden gaat gebeuren. Trouwens, geinteresseerde kopers zullen dit ook weten, WH's banks are their friends.
   
   Het is goed dat de storm is gaan liggen, we hopen nu op Vreede...
   
   P.S.: Voor de toekomst: hoe evolueert de discussie over het afstoten van WHB en "onze" LTV van WH ex-B wanneer de F en NL zijn verkocht en Belgie nog veeeel groter is dan de moeder?
   
5. Moneyball 8 januari 2021 09:15

   auteur info

   • Moneyball

     Lid sinds: 01 mrt 2012

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 568

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.983

   quote:

   NLvalue schreef op 8 januari 2021 08:26:

   [...]
   
   De Vreede heeft de verwachtingen al gemanaged onder de institutionele beleggers en analisten - die houden rekening dat hel wel eens max 30% kan worden. Je ziet dat terug in de analisten communicatie.
   
   Die UBS en Kempen analisten gaan er ook van uit dat die 20-35% ook bij andere spelers gaat komen - dat lijkt me een verstandige , en voldoende voorzichtige, aanname mocht je beleggen in andere fondsen die winkel panden hebben tegen veel lager NIY in de boeken.
   
   

   Ja, dat verwachten ze idd. De 20-35% is wel marktbreed voor retail dus (1) daar zullen zeker flinke verschillen zitten en (2) UBS en Kempen zitten er ook wel eens naast. Ik denk niet qua marktbrede gemiddelde afboeking maar bijvoorbeeld het global property fonds van de laatste presteerde slechter dan de benchmark het afgelopen jaar. En dat met alle kennis en research..
   
   De grote vraag is uiteraard: waar houdt ‘de markt’ qua afboeking al impliciet rekening mee voor fondsen. In dat opzicht deel ik jouw mening mbt WHA volledig. De markt was (en is?) denk ik al blij als de hut geen herkapitalisering nodig heeft. Alles beter dan dat is dan winst. En bestuur en commissarissen weten dat er geleverd moet worden met goed nieuws. Het is tenslotte geen speeltuin voor omhooggevallen grachtengordel analisten die graag visionaire vastgoedmagnaat willen spelen met speelgeld van anderen omdat dat beter betaald en ze een duur wijf hebben.
6. [verwijderd] 8 januari 2021 09:15

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   NLvalue schreef op 8 januari 2021 08:49:

   [...]
   
   In het geval van WHA - huur daling. Kijk nog even naar de hj cijfers. Storm heeft de oude taxateurs eruit gegooid - en veel conservatievere taxateurs aangenomen. Die hebben de ERVs hard omlaag geduwd - of te wel stevige huurdaling als basis genomen voor de waarderingen.
   
   Vervolgens naar de RvC gestapt die als vanouds zit te slapen en gezegd: “ als ik het nou beter doe dan de “markt” verwacht - geef je me dan mijn bonus?. “Tuurlijk - als jij het beter doet dan die ultra lage verwachting - krijg jij een bonus”. ( en zowat elke aandeelhouder ex de TTW group vond dat ook wel best...)
   
   Q3 cijfers : +8% meer huur voor nieuwe contracten dan “de markt” voor mogelijk hield.
   
   Aangezien de huren hoger binnen komen dan ERV - zouden de taxateurs de waarderingen weer omhoog moeten zetten Storm heeft betoogd dat dat te prematuur is gezien Corona etc etc - dus gaan we 2021 in met huren die nog dalen, beter zijn dan ERV - maar waarderingen die gelijk blijven.
   
   Storm gaat dat verkopen als het bouwen van een nieuw fundament, langzaam herstel etc etc. nadat de rotte kies Fr getrokken is
   
   

   We zijn het eens over hoe het verhaal verkocht wordt :) Voor de aandeelhouder hebben die uitgestelde afboekingen bij andere spelers echter wel het voordeel dat er niet "zomaar" verkocht kan worden. Nu dit bij WHA al gedaan is loop je dus het risico dat hij het ook daadwerkelijk voor deze prijzen gaat verkopen.
   
   Zoals gezegd is dat prima voor iedereen die nu instapt, maar een domper voor de aandeelhouders zoals b.v. Junkyard die in 2015/2016 instapte. Junkyard mag blij zijn dat hij dit op tijd zag en zijn verlies beperkte.
7. [verwijderd] 8 januari 2021 09:35

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Overigens, waar ik in 2019 nog toekomst zag puur gebaseerd op waarde is bij mij nu ook wel echt geland dat die waarde niet ontsloten kan worden door WHA zelf. Ik denk dat het verkopen c.q. liquideren en werken naar die €22 na verkoop FR en geschat €18 na totale liquidatie het meest realistisch is.
8. Rider 8 januari 2021 09:58

   auteur info

   • Rider

     Lid sinds: 26 sep 2016

     Laatste bezoek: 19 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 413

     Gegeven: 141

   •    Aantal posts: 3.699

   quote:

   MFCons schreef op 8 januari 2021 09:15:

   [...]
   
   We zijn het eens over hoe het verhaal verkocht wordt :) Voor de aandeelhouder hebben die uitgestelde afboekingen bij andere spelers echter wel het voordeel dat er niet "zomaar" verkocht kan worden. Nu dit bij WHA al gedaan is loop je dus het risico dat hij het ook daadwerkelijk voor deze prijzen gaat verkopen.
   
   Zoals gezegd is dat prima voor iedereen die nu instapt, maar een domper voor de aandeelhouders zoals b.v. Junkyard die in 2015/2016 instapte. Junkyard mag blij zijn dat hij dit op tijd zag en zijn verlies beperkte.
   

   Ik zit er ook al een aantal jaren in en heb ondertussen al veel bijgekocht, sta wel nog met 34% verlies (gak 17). Ik denk wel dat tegen het einde van het jaar we terug richting die 17 gaan.
9. [verwijderd] 8 januari 2021 10:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Prima, ik heb vandaag alvast (de rest van mijn speculatieve positie) 3000 aandeeltjes verkocht aan de koper die op dit moment alles aan het opslokken is. 11,400 x 500 en 11,440 x 500 mogen ook nog.
   
   10:01 daar gaat de 11,400
   
   
10. Rider 8 januari 2021 10:43

    auteur info

    • Rider

      Lid sinds: 26 sep 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 413

      Gegeven: 141

    •    Aantal posts: 3.699

    Iemand een idee wanneer ze opnieuw een dividend zouden kunnen geven?
11. NLvalue 8 januari 2021 13:58

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Rider schreef op 8 januari 2021 10:43:

    Iemand een idee wanneer ze opnieuw een dividend zouden kunnen geven?
    

    4 dagen na de AvA dit jaar ex-div. AvA wordt 22 of 23e april lijkt me. Ze hebben de direct resultaat forecast niet ingetrokken - dus div zal ten noorden van e1 liggen. (cash en evt deel stock)
12. [verwijderd] 8 januari 2021 14:43

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Prima, nog een 3000 stuks. De laatste 500x 11,500. Iemand wil ze graag hebben vandaag.
    
    Edit: verhip de 11,500 is net ook gegaan. Edit: oops, toch nog niet.
    
13. junkyard 8 januari 2021 15:28

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.997

    Op iex is de € 500 miljoen (Frankrijk opbrengst) nu ook base case geworden zie ik. Vanuit de markt wordt de lat (terecht) niet al te hoog gelegd, wat het gemakkelijker maakt om deze pijn nu eens echt te nemen. Meevaller / tegenvaller hierbij (t.o.v. € 500 miljoen) heeft grote invloed op de vervolgplannen (en koersontwikkeling), meer nieuws volgt vast richting de jaarcijfers.
    
    Artikel is geschreven door Peter Schutte met longpositie en voorkeur voor wat kleinere innovatieve bedrijven met een sterk management, mij dan een raadsel hoe hij Wereldhave uitkomt.
14. NLvalue 8 januari 2021 15:28

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    The Third Way... schreef op 8 januari 2021 09:12:

    Mijn post van 1 augustus nog eens gelezen waarin de impact v/d verschillende scenario's (waar ook hierboven over wordt gesproken) werd doorgerekend. Viel me op dat daar ook stond dat WH had voorspeld dat er e60-70 mln winst zou worden gemaakt op verkoop NLse centra...
    
    Anyhow, de kwestie is nu niet meer om de onzin van herinvesteren van verkoopopbrengsten in LC te duiden, maar om de impact van de eindejaarstaxaties op de relatie met de banken in te schatten. Nu ik professioneel langzaam weer aan het werk ben gegaan, heb ik ook een discussie gehad over de impact van verlaagde kredietwaarderingen en onderpanden op het kapitaalsbeslag van banken. Hier van belang:
    
    - Na alle afwaarderingen in 2020, ook bij Moody's: van Investment Grade Baa2 naar diep Junk B1 met nog steeds een negative outlook, is het duidelijk dat de banken WH in de zgn. stage 2 categorie (underperforming) hebben moeten zetten. Dit houdt in dat de banken meer kapitaal tegenover deze lening moeten aanhouden;
    
    - Onder de Bazel regels is een 60% LTV bij commercieel vastgoed een kantelpunt: erboven moet ook meer kapitaal door de banken gereserveerd worden. Let wel: die LTV geldt voor de kredietnemer, dus dat zal inhouden niet geconsolideerd, oftewel ex-Belgie.
    
    Met nu een 57% LTV is het derhalve razend spannend wat er de komende maanden gaat gebeuren. Trouwens, geinteresseerde kopers zullen dit ook weten, WH's banks are their friends.
    
    Het is goed dat de storm is gaan liggen, we hopen nu op Vreede...
    
    P.S.: Voor de toekomst: hoe evolueert de discussie over het afstoten van WHB en "onze" LTV van WH ex-B wanneer de F en NL zijn verkocht en Belgie nog veeeel groter is dan de moeder?
    
    

    "maar om de impact van de eindejaarstaxaties op de relatie met de banken in te schatten"
    
    >> Eerst de impact op de accountant lijkt me. Ik kan me niet herinneren dat taxateurs de "material uncertainty clausule" al hebben laten varen - Dus als de accountant al niet met zekerheid kan zeggen of de waarde "klopt" - gaat het voor de bank nog lastiger worden om dat te gebruiken als convenant .
    
    Zonder een forse afboeking in Fr - gaat de F/NL LTV naar 53% per 31/12 - zou verwachten dat een bank diep in de voortgang van de verkoop Fr wil duiken om comfortabel te zijn.
    
    "P.S.: Voor de toekomst: hoe evolueert de discussie over het afstoten van WHB en "onze" LTV van WH ex-B wanneer de F en NL zijn verkocht en Belgie nog veeeel groter is dan de moeder?"
    
    >> ben er (bijna) van overtuigd dat de B&restNL organisatie in elkaar geschoven gaat worden - WHB wordt WHBNL als werk maatschappij. Statuten WHB zijn al aangepast om dat te kunnen doen. En als iemand me kan uitleggen wat de logica is van een RvC van 9 mensen om toezicht te houden op een directie van 2 houd ik me aanbevolen:
    www.wereldhavebelgium.com/over-ons/co...
    
    Dat derogatie probleem wordt zo opgelost, net zoals die LTV onbalans. (en de kostenstructuur..)
15. [verwijderd] 8 januari 2021 15:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    IEX koersdoel: €12
    
    Lekker makkelijk die Schutte. Zit ernaast bij ECP - gebruikt daar WHA logica en zit er dan óók bij WHA naast. Royce de 2e.
16. NLvalue 8 januari 2021 15:31

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    junkyard schreef op 8 januari 2021 15:28:

    Op iex is de € 500 miljoen (Frankrijk opbrengst) nu ook base case geworden zie ik. Vanuit de markt wordt de lat (terecht) niet al te hoog gelegd, wat het gemakkelijker maakt om deze pijn nu eens echt te nemen. Meevaller / tegenvaller hierbij (t.o.v. € 500 miljoen) heeft grote invloed op de vervolgplannen (en koersontwikkeling), meer nieuws volgt vast richting de jaarcijfers.
    

    De auteurs van iex schrijven wel vaker iets over.. FD had ook een stukje over IEX.
    
    Arme moderator...
17. Branco P 8 januari 2021 15:38

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3599

      Gegeven: 1047

    •    Aantal posts: 9.075

    Er is totaal geen reden voor paniekverkopen nu de liquiditeit tot ver in 2022 zeker is gesteld. Waarom dan WHA nu halsoverkop in een zeer ongunstige markt zou moeten gaan verkopen tegen een discount van 20% a 30% is mij niet duidelijk en dat zie ik ook niet gebeuren. In de loop van 2021 wordt in alle rust verder gezocht naar de juiste koper. Maar let op, het kan ook prima zo zijn dat er één of enkele objecten in Frankrijk worden verkocht en dat de rest behouden blijft. Een visie is er om vanaf te wijken, is het devies bij WHA. Emiclair verkopen, een object dat prima past in de LC strategie, was kennelijk toch mogelijk immers.
18. [verwijderd] 8 januari 2021 15:39

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Amateurisme, hij had net zo goed mijn, of NLvalue's post kunnen gebruiken. Had de IEX gebruiker meer aan gehad. Hij doet dit:
    
    Wereldhave (€)
    2018A
    
    2019A
    
    2020E
    
    2021E
    
    2022E
    
    Direct resultaat (€ mln) 118 128,5 93 85 65
    Indirect Resultaat (€ mln) -101 -448 -190 -50 0
    Direct resultaat per aandeel(€) 2,62 2,81 2,02 1,84 1,41
    Eigen vermogen p/a (€, IFRS NAV) 43,35 32,78 29,85 29,50 24,50
    K/w verhouding 10,3 7,1 5,4 6 7,8
    Dividend (€) 2,52 1,89 0,63 1,4 1,08
    Dividendrendement (%) 9,3 9,5 5,7 12,7 9,9
    
    (lees: 2021 NAV van 28,50 naar 24,50 - hij noteert een indirect resultaat van.... 0)
    Wat een.... te lui om even 40*4 = 160 miljoen te doen?
19. Rider 8 januari 2021 15:43

    auteur info

    • Rider

      Lid sinds: 26 sep 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 413

      Gegeven: 141

    •    Aantal posts: 3.699

    quote:

    NLvalue schreef op 8 januari 2021 13:58:

    [...]
    
    4 dagen na de AvA dit jaar ex-div. AvA wordt 22 of 23e april lijkt me. Ze hebben de direct resultaat forecast niet ingetrokken - dus div zal ten noorden van e1 liggen. (cash en evt deel stock)
    

    Ok super, ja van mij mag het zeker in aandelen zijn.
20. Rider 8 januari 2021 15:54

    auteur info

    • Rider

      Lid sinds: 26 sep 2016

      Laatste bezoek: 19 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 413

      Gegeven: 141

    •    Aantal posts: 3.699

    quote:

    MFCons schreef op 8 januari 2021 14:43:

    Prima, nog een 3000 stuks. De laatste 500x 11,500. Iemand wil ze graag hebben vandaag.
    
    Edit: verhip de 11,500 is net ook gegaan. Edit: oops, toch nog niet.
    
    

    Hou ze nog even vast dan kan de koers sneller omhoog :p