Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. MOEdig Voorwaarts 20 december 2021 09:32

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1902

     Gegeven: 1475

   •    Aantal posts: 3.963

   Zolang de markt het vertrouwen in de ECB niet verliest, kunnen ze lekker doorgaan met geld bijdrukken/rente manipuleren. Vanwege de stevige inflatie en krapte op de arbeidsmarkt verwacht ik een (vorm van) loon-prijsspiraal. In zo'n geval zie ik de huizenprijzen ook niet structureel dalen; bij gelijkblijvende huizenprijs daalt de factor (huizenprijs)/(loon) immers en worden huizen relatief goedkoper.
   
   Kortom, een (eigen) huis blijft wat mij betreft een geweldige "store of value". Ik voorzie eerder dat de lonen bijtrekken in relatie tot huizenprijzen, dan dat ik de huizenprijzen spoedig fors zie dalen. Hoeft niet, mag wel overigens ;-)
2. Harm Wijk 20 december 2021 09:33

   auteur info

   • Harm Wijk

     Lid sinds: 01 sep 2014

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 70

     Gegeven: 7

   •    Aantal posts: 267

   Voor dit moment is mijn inschatting dat de winkels in de Ecp landen in december wel open blijven, waardoor de super belangrijke decembermaand voor alle winkels is gered. Wat denken jullie?
   
   Het Omicron nieuws is nu natuurlijk het belangrijkst. durven we er op gokken dat het meevalt, in lijn met het meest recente nieuws uit zuid afrika en denemarken?
3. matin 20 december 2021 10:04

   auteur info

   • matin

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 330

     Gegeven: 102

   •    Aantal posts: 1.654

   Solna van URW is verkocht met een premium bovenoo de boekwaarde.
   
   Dat is toch gewoon goed nieuws voor ECP?
   
   Met een kwart van de portefeuile in Zweden.
   
4. mike65537 20 december 2021 10:11

   auteur info

   • mike65537

     Lid sinds: 05 mei 2020

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 299

     Gegeven: 676

   •    Aantal posts: 620

   quote:

   Branco P schreef op 20 december 2021 09:27:

   Ik zat zojuist bij de koopknop, maar even nog niet bijgekocht. Gaan nu andere Europese landen ook in lockdown? Of is dit een Nederlands slippertje? Aan de Franse winkelvastgoedaandelen te zien wordt het een Europees dingetje. Het is in ieder geval een surreële ervaring, ingezet afgelopen vrijdag door het OMT. Na wekenlang alleen maar signalen dat de Omicronvariant mild is, wat ook bevestigd wordt door de eerste data uit ZA en UK, zag ik deze wending even niet aankomen. 4% eraf. Valt me nog mee.
   

   Wat er denk is gaat gebeuren nu is dat we veel nieuws gaan krijgen over sterk oplopende infectiecijfers overal. Schat in dat daardoor ook andere landen aan lockdowns gaan doen. Begin er zelf aan te twijfelen of die omnikron variant echt wel zo mild is, wat het nog enger maakt.
   De eerste week zullen we alleen maar slecht nieuws te horen krijg ik ben ik bang, dus ik zie aandelen zoals Eurocommercial dan ook niet stijgen. Ben zelf even helemaal uitgestapt, wacht een weekje af om weer in te stappen.
5. MOEdig Voorwaarts 20 december 2021 10:14

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1902

     Gegeven: 1475

   •    Aantal posts: 3.963

   @URW
   
   Wat mij betreft is ook hier sprake van laaghangend fruit plukken:
   
   1) Zweden is een van de weinige landen die niet telkens hysterisch reageert op corona-ontwikkelingen en daarmee een van de meer stabiele markten voor dit soort vastgoed.
   
   2) Omgerekend is de ontvangen prijs per vierkante meter naar URW begrippen vrij bescheiden:
   
   "Solna Centrum is a well-located complex comprising approximately 48,400 sqm of retail space and 31,000 sqm of offices."
   
   opbrengst €272 mln => gemiddeld iets meer dan €3,5k per m2.
   
   Als ze iets met een zeer hoge meterprijs in een "moeilijk" land boven de boekwaarde hadden verkocht, zou ik meer onder de indruk zijn geweest...
6. !@#$!@! 20 december 2021 10:18

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4456

     Gegeven: 3210

   •    Aantal posts: 20.453

   Waarom prijs per m2 gebruiken ? Dat doet er toch totaal niet toe.
   NIY is wat telt.
   
   PS PNL bied op dit moment (bijna) hetzelfde verwachte div rend (minder voorspelbaar?) , voor mensen die wat meer willen spreiden.
7. Branco P 20 december 2021 10:24

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1054

   •    Aantal posts: 9.097

   Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.
8. matin 20 december 2021 10:28

   auteur info

   • matin

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 330

     Gegeven: 102

   •    Aantal posts: 1.654

   quote:

   Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

   Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.
   

   Hoi Branco, dit is toch gewoon heel goed nieuws voor ECP of ga ik nu tekort door de bocht?
9. junkyard 20 december 2021 10:52

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 24 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.999

   quote:

   Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

   Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.
   

   Taxatiewaarde vind ik niet zo relevant, URW zal taxateurs al op een briefje meegegeven hebben dat dit winkel/kantoren centrum wordt verkocht en de taxatie laag ingezet mag worden om dit er bij verkoop (t.o.v. boekwaarde) redelijk uit te laten komen.
   
   Koopprijs per m2 vind ik een goede indicatie, zeker bij iets 'mindere' winkelcentra waarbij er creativiteit van de koper nodig kan zijn. Dit dient inderdaad vergeleken te worden met de huurprijzen (of herontwikkel potentieel, m2 prijs resi in de buurt), zodat een breder beeld kan worden verkregen.
   
   Opvallend hier is het hoge aandeel kantoren. Daarnaast de ligging dichtbij Mall of Scandinavia. Goed mogelijk dat de koper zal herontwikkelen (uit de retail) en deze prijs niet echt een benchmark is voor retail vastgoed.
10. MOEdig Voorwaarts 20 december 2021 10:57

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1902

      Gegeven: 1475

    •    Aantal posts: 3.963

    quote:

    Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

    Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.
    

    Vandaar mijn toevoeging:
    
    "Als ze iets met een zeer hoge meterprijs in een "moeilijk" land boven de boekwaarde hadden verkocht, zou ik meer onder de indruk zijn geweest..."
    
    Of denk je dat de peperdure vierkante meters in grote steden (de winkelcentra die in omzet en footfall het hardst zijn getroffen) net zo makkelijk boven boekwaarde te verkopen zijn?
    
    Met betrekking tot ECP is het in ieder geval wel bemoedigend dat URW voor dit type winkelcentrum en in dit specifieke land een (op het eerste gezicht) nette prijs heeft ontvangen. Kijkend naar de discount waartegen ECP noteert, lijk je dan op dit koersniveau een behoorlijke veiligheidsmarge te hebben. Voorwaarde is wel dat de hysterische reacties op corona-ontwikkelingen niet nog jaren aanhouden.
11. Branco P 20 december 2021 13:15

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    quote:

    matin schreef op 20 december 2021 10:28:

    [...]
    
    Hoi Branco, dit is toch gewoon heel goed nieuws voor ECP of ga ik nu tekort door de bocht?
    

    Ja, Zweden is sowieso heel goed nieuws voor ECP. Daar geen Nederlandse OMT fratsen.
    
    Ik zie einde van het jaar een opwaardering van de ECP-portefeuille in Zweden
    
    En ook de portefeuille van Italië stijgt denk ik aan waarde, maar dat komt dan wel grotendeels door de uitbreidingen bij I Gigli en Fiordaliso.
    
    Even een paar dagen Omicron-geduld hebben nu
12. Branco P 20 december 2021 13:20

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 20 december 2021 10:57:

    [...]
    
    Vandaar mijn toevoeging:
    
    "Als ze iets met een zeer hoge meterprijs in een "moeilijk" land boven de boekwaarde hadden verkocht, zou ik meer onder de indruk zijn geweest..."
    
    Of denk je dat de peperdure vierkante meters in grote steden (de winkelcentra die in omzet en footfall het hardst zijn getroffen) net zo makkelijk boven boekwaarde te verkopen zijn?
    
    Met betrekking tot ECP is het in ieder geval wel bemoedigend dat URW voor dit type winkelcentrum en in dit specifieke land een (op het eerste gezicht) nette prijs heeft ontvangen. Kijkend naar de discount waartegen ECP noteert, lijk je dan op dit koersniveau een behoorlijke veiligheidsmarge te hebben. Voorwaarde is wel dat de hysterische reacties op corona-ontwikkelingen niet nog jaren aanhouden.
    

    Nee, peperdure vierkante meters in grote steden (de winkelcentra die in omzet en footfall het hardst zijn getroffen) zijn niet net zo makkelijk boven boekwaarde te verkopen, want zij staan tegen hele lage NIY in de boeken en dat type koper is nu minder tot niet actief in de markt. Dus die panden krijg je nu niet boven boekwaarde verkocht. Je kan ooit tegen een uitzondering aanlopen. Een volverhuurd topwinkelcentrum in Brussel zou zo'n uitzondering kunnen zijn, maar de spoeling van kopers is extreem dun, dus niet waarschijnlijk. Dan verkoop je makkelijker Chasse Sud, zo simpel is het inderdaad. Ik zit dan dus ook niet in Vastned, maar wel in ECP.
    
13. Branco P 20 december 2021 13:30

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    Volgens Unibail werd het centrum verkocht tegen een premie ten opzichte van de laatst getaxeerde waarde. Het pand werd gekocht door Alecta Fastigheter, een dochter van het Zweedse pensioenfonds Alecta.
    
    Zweeds pensioenfonds dus. In Zweden zijn ze dus wel nog actief. Stockholm, dus in de hoofdstad, zal daarbij ook een argument zijn. "Laatst getaxeerde waarde" is wel nog een klein beetje vaag natuurlijk. En uiteraard zal de taxateur ook een klein zetje omlaag gekregen hebben. Objecten verkopen in een range van -10% tot +10% ten opzichte van de boekwaarde is natuurlijk gewoon tegen marktwaarde. Dat de marktwaarde van een object exact goed in de boeken staat is natuurlijk een illusie. De enige club die echter aantoonbaar ver onder boekwaarde verkocht, is Wereldhave. De prijzen die daar gerealiseerd werden zijn misdadig laag. Volgens het URW Forum zou de NIY van het verkochte object iets onder 5,5% liggen. Object kent kennelijk best wat leegstand bovendien. Er staat hiermee steeds meer het beeld dat de daadwerkelijke marktwaarde van de vastgoedportefeuille van bedrijven als KLEP, ECP, etc. ergens tot maximaal 10% onder de huidige boekwaardes ligt. Enige spelbreker kunnen nu aanhoudende lockdowns zijn in mijn ogen.
    
    
14. matin 20 december 2021 16:55

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 330

      Gegeven: 102

    •    Aantal posts: 1.654

    quote:

    Branco P schreef op 20 december 2021 13:30:

    Volgens Unibail werd het centrum verkocht tegen een premie ten opzichte van de laatst getaxeerde waarde. Het pand werd gekocht door Alecta Fastigheter, een dochter van het Zweedse pensioenfonds Alecta.
    
    Zweeds pensioenfonds dus. In Zweden zijn ze dus wel nog actief. Stockholm, dus in de hoofdstad, zal daarbij ook een argument zijn. "Laatst getaxeerde waarde" is wel nog een klein beetje vaag natuurlijk. En uiteraard zal de taxateur ook een klein zetje omlaag gekregen hebben. Objecten verkopen in een range van -10% tot +10% ten opzichte van de boekwaarde is natuurlijk gewoon tegen marktwaarde. Dat de marktwaarde van een object exact goed in de boeken staat is natuurlijk een illusie. De enige club die echter aantoonbaar ver onder boekwaarde verkocht, is Wereldhave. De prijzen die daar gerealiseerd werden zijn misdadig laag. Volgens het URW Forum zou de NIY van het verkochte object iets onder 5,5% liggen. Object kent kennelijk best wat leegstand bovendien. Er staat hiermee steeds meer het beeld dat de daadwerkelijke marktwaarde van de vastgoedportefeuille van bedrijven als KLEP, ECP, etc. ergens tot maximaal 10% onder de huidige boekwaardes ligt. Enige spelbreker kunnen nu aanhoudende lockdowns zijn in mijn ogen.
    
    

    Zal het 20% zijn op alles, wat ik me niet voor kan stellen.
    
    Dan is de intrinsieke waarde nog steeds zo n € 25 met een minimale WPA van € 2.—
15. Branco P 20 december 2021 17:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    quote:

    matin schreef op 20 december 2021 16:55:

    [...]
    Zal het 20% zijn op alles, wat ik me niet voor kan stellen.
    
    Dan is de intrinsieke waarde nog steeds zo n € 25 met een minimale WPA van € 2.—
    

    Op dit moment haal je ECP voor 23 euro per aandeel van de beurs, zeker wanneer je met Van Herk optrekt. Vervolgens geef je nog 7 euro per aandeel uit aan aflossen van wat leningen en je LTV zit onder 35%. 30 euro per aandeel erin steken dus (1,5 miljard) en door deze wisseltruc heb je meteen ruim 45 euro per aandeel aan waarde. van 1,5 miljard ruim 2,2 miljard maken, het is de moeite waard.
    
16. Branco P 21 december 2021 08:42

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    quote:

    Branco P schreef op 20 december 2021 17:24:

    [...]
    
    Op dit moment haal je ECP voor 23 euro per aandeel van de beurs, zeker wanneer je met Van Herk optrekt. Vervolgens geef je nog 7 euro per aandeel uit aan aflossen van wat leningen en je LTV zit onder 35%. 30 euro per aandeel erin steken dus (1,5 miljard) en door deze wisseltruc heb je meteen ruim 45 euro per aandeel aan waarde. van 1,5 miljard ruim 2,2 miljard maken, het is de moeite waard.
    
    

    Bij deze waardering ga ik dan overigens nog steeds uit van 10% discount op de boekwaarde van het vastgoed, maar bij een LTV onder 35% moet de rest van de paniekdiscount er toch wel uit zijn, voor een normale miljardair bedoel ik dan. Uiterst jammer dat ik geen 1,5 miljard heb liggen hier ;-)
17. MOEdig Voorwaarts 21 december 2021 09:18

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1902

      Gegeven: 1475

    •    Aantal posts: 3.963

    quote:

    Branco P schreef op 20 december 2021 17:24:

    [...]
    
    Op dit moment haal je ECP voor 23 euro per aandeel van de beurs, zeker wanneer je met Van Herk optrekt. Vervolgens geef je nog 7 euro per aandeel uit aan aflossen van wat leningen en je LTV zit onder 35%. 30 euro per aandeel erin steken dus (1,5 miljard) en door deze wisseltruc heb je meteen ruim 45 euro per aandeel aan waarde. van 1,5 miljard ruim 2,2 miljard maken, het is de moeite waard.
    
    

    Denk toch dat je iets meer zult moeten bieden.
    
    Daarnaast zou het zeer ongebruikelijk voor dit soort partijen om de leverage te verlagen, meestal gaat deze juist omhoog om voor een mooie hefboom te zorgen. Buiten het zicht van de vaste camera (geen beursnotering meer) wordt daar minder paniekerig over gedaan.
    
    Je zag het ook bij IGD, die wat hypers onderbrengt in een j-v. Ontbindende voorwaarde daarbij (vanuit de partner) was juist dat minimaal 50% van de aankoop-/overdrachtssom geleend kan worden voor datum x.
    
    Kortom, het goede nieuws is dat je minder eigen geld hoeft mee te nemen als je deze toko van de beurs wilt halen dan in jouw scenario. Het slechte nieuws is dat het niet voor €23 gaat lukken. Maak er echter €26,50 van en ik meld mijn stukken bij je aan ;-)
    
    PS
    
    Ik zie net dat de IGD-deal al een tijdje geleden definitief rond is gekomen:
    
    Fondo Juice assumed debt of approximately €77 million, equal to 55% the value of the assets sold (obtaining the financing was a condition precedent stipulated in the preliminary agreement).
18. Branco P 21 december 2021 11:32

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    Ja, als ik het mij goed herinner passen die Zuid Afrikaanse kopers van de 4 Wereldhaveobjecten in Frankrijk ook een hogere leverage toe. Dat kan, mits je voor de zekerheid kunt teruggrijpen op meer eigen kapitaal. Als je genoeg eigen kapitaal achter de hand hebt, dan moet je dat ook zeker doen. Omdat de rente nu zo ultra laag is. Dat zou je inderdaad ook bij ECP kunnen/moeten doen. Maar je moet dan wel nog een paar honderd miljoen euro eigen kapitaal achter de hand hebben voor het geval je toch even wat bij moet springen. Dat zal voor multimiljardairs echter niet zo'n probleem zijn. Dus inderdaad, je hebt geen 1,5 miljard nodig maar slechts 1 miljard. Kom ik echter nog steeds iets te kort ;-)
19. Branco P 21 december 2021 11:35

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 9.097

    Ik had er trouwens gisteren 500 stukjes uitgegooid op 17,98 omdat ik dacht ze vandaag goedkoper terug te kunnen kopen. Laten we hopen dat het pad naar boven nu is ingezet en ik along the way een paar keer veel te vroeg weer nog wat plukjes verkoop ;-)
20. matin 21 december 2021 13:37

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 24 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 330

      Gegeven: 102

    •    Aantal posts: 1.654

    quote:

    Branco P schreef op 21 december 2021 11:32:

    Ja, als ik het mij goed herinner passen die Zuid Afrikaanse kopers van de 4 Wereldhaveobjecten in Frankrijk ook een hogere leverage toe. Dat kan, mits je voor de zekerheid kunt teruggrijpen op meer eigen kapitaal. Als je genoeg eigen kapitaal achter de hand hebt, dan moet je dat ook zeker doen. Omdat de rente nu zo ultra laag is. Dat zou je inderdaad ook bij ECP kunnen/moeten doen. Maar je moet dan wel nog een paar honderd miljoen euro eigen kapitaal achter de hand hebben voor het geval je toch even wat bij moet springen. Dat zal voor multimiljardairs echter niet zo'n probleem zijn. Dus inderdaad, je hebt geen 1,5 miljard nodig maar slechts 1 miljard. Kom ik echter nog steeds iets te kort ;-)
    

    Wil wel je partner zijn maar dan komen we nog heel vet tekort…..)-