Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Harm Wijk 1 maart 2021 11:46

   auteur info

   • Harm Wijk

     Lid sinds: 01 sep 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 70

     Gegeven: 7

   •    Aantal posts: 267

   Ondertussen gaat het prima met beurskoers. Vrijdag heel mooi blijven liggen en nu al weer in de plus.
   
   Deze week is zeer interessant voor de traders en de technisch analisten. Want nu zitten we in een week opeens aan de bovenkant van de trading range vanaf 13 november. En de range sluit ook nog heel aardig aan op het koerspatroon van 1 jaar geleden, net na de crash.
   
   Voor deze week heb ik de slotstanden aan de bovenkant even uitgerekend: Vandaag 17.96 Dinsdag 17.99 Woensdag 18.02 Donderdag 18.05 en Vrijdag 18.08.
   
   Intraday hebben we 18.02 afgelopen donderdag al aangetikt. Hierboven gaat het om de slotstanden. Woensdag sluiten op 18.02 zou een echt perfect technisch plaatje opleveren.
   
   En dan komt natuurlijk de grote vraag: Blijven we er binnen of gaan we direct verder omhoog?
   Het gaat nu zo hard, dat mijn verwachting is dat we er nog binnen blijven. Maar als we serieus aan de bovenkant sluiten dan is (zoals de technisch analisten dat noemen) de weg naar boven open.
   
   Ik ben zelf dus geen technisch analist, maar ik hou de grafiekjes wel een beetje in de gaten. De afgelopen 2 maanden heeft dit bij ECP flink wat opgeleverd.
2. Branco P 1 maart 2021 11:51

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1053

   •    Aantal posts: 9.092

   quote:

   NLvalue schreef op 1 maart 2021 11:26:

   Ik geen data om aan te nemen dat ECP huurverhogingen gaat kunnen doorvoeren in 2021. Jij ook niet..alle uplift on renewals/ indexatie is bij iedereen opgegeten door andere effecten
   
   IGD maakt duidelijk dat de winkels rondom de Italiaanse hypermarkten het aangeschoten wild zijn - terwijl de hypermarkten hun waarde houden .Franse retail sales in ECP daalt al een decennium, 2020 gaat jaar 11 maken .
   
   Jouw voorspelling voor direct resultaat 2020 van 3,05 is de hoogste in de markt ( ik 2,75, VEB 2,18, Beleggers belangen 2,05 etc...).
   
   Maar zelfs jij verwacht dat de problematiek met huurders dermate is dat het volledige q6 huurresultaat + een beetje in rook opgaat aan afboekingen.
   
   Gezien alles wat de anderen hebben geslikt een meer dan reële verwachting. Voordat we over huurverhoging bij ECP gaan speculeren, moeten we eerst een outlook zien die het aandurft dat ze de nul kunnen vasthouden..
   

   In de beste Italiaanse centra van ECP ligt de OCR onder 8% (I Gigli, Carosello, Collestrada). Bij die winkelcentra ga je zeer zeker rental uplifts zien op reletting en renewals in 2021. Ook bij Curno, Il Castello en I Portali zie ik rental uplifts in 2021, maar wel duidelijk minder dan bij de voornoemde 3 centra. Fiordaliso en Cremona Po, daar zal het eerder rond de nullijn liggen, bij Fiordaliso mogelijk negatief. Per saldo, you can do the math, een uplift in Italië in 2021. Niet zo hoog als in voorgaande jaren uiteraard, maar wel gewoon een uplift.
3. Branco P 1 maart 2021 11:56

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1053

   •    Aantal posts: 9.092

   quote:

   Erwin S schreef op 1 maart 2021 11:27:

   [...]
   Voor een periferie heb je vaak vaste prijzen per m2. Die 1000m2 is voor het tankstation. McD heeft toch snel 2500 tot 4000 m2 nodig. Ook daar heb ik al een paar filialen van ontwikkeld en verhuurd, in box 3 opgenomen (via CV constructie) en na 10 jaar verkocht (1e grote onderhoud en een zwakke bodem waardoor straatwerk opnieuw gelegd moest worden binnen x-jaar)
   

   Tankstation had ook gekund. Ik dacht aan McDonalds, maar dan zonder de parkeerplaatsen. Bedenk me nu dat zij ook drive through hebben die veel m2 kost. Ik dacht aan McDonalds omdat je vaker ziet dat alleen de grond gehuurd of gepacht wordt en dat men dan zelf de opstal bouwt (ik neem aan dat de Franchisenemer dit dan doet)
4. NLvalue 1 maart 2021 11:58

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Zoals je hebt kunnen lezen , geeft ECP geen OCR meer. Door Corona zijn die niet meer ‘relevant’ . Je vasthouden aan een 2019 getal is “op hoop van zegen”.
   
   
5. Erwin S 1 maart 2021 12:03

   auteur info

   • Erwin S

     Lid sinds: 09 nov 2017

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 251

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 1.420

   quote:

   Branco P schreef op 1 maart 2021 11:56:

   [...]
   
   Tankstation had ook gekund. Ik dacht aan McDonalds, maar dan zonder de parkeerplaatsen. Bedenk me nu dat zij ook drive through hebben die veel m2 kost. Ik dacht aan McDonalds omdat je vaker ziet dat alleen de grond gehuurd of gepacht wordt en dat men dan zelf de opstal bouwt (ik neem aan dat de Franchisenemer dit dan doet)
   

   Het liefst heeft McD de locaties zelf, net als supermarkten (je weet dan zeker dat je concurrent niet op die plek kan komen). Soms huurt McD de grond, soms de grond en het casco opstal (afwerking doen ze vaak zelf) McD rekent met een hoger rendement op geïnvesteerd kapitaal van de vastgoed rendementen (gemiddeld). Soms ineens een stop op nieuwe filialen want dan moet het geld naar Oostbblok. Dan ineens weer groen licht en fors uitbreiden. Dan ombouw van restaurants. Vaakt huurt McD zelf en verhuren ze het aan franchisenemer. McD is een goede verhuurder en een goede partij. Draait filiaal niet top dan compenseert McD had zelf.
6. Branco P 1 maart 2021 12:03

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1053

   •    Aantal posts: 9.092

   quote:

   Erwin S schreef op 1 maart 2021 11:30:

   [...]
   
   Ja sommige zijn CPI en een enkeling is vast (3% p.j. indexatie) Ook sluit ik bijna geen optiejaren af (fout van veel vastgoedbeleggers) Als ze slecht draaien verlaten ze pand na afloop huurovk. Draaien ze goed verlengen ze automatisch. Je kunt dan geen paar tientjes erbij op gooien of een andere sterkere partij plaatsen (en ja je kunt alles afspreken in een huurovk maar je weet pas hoe het draait als ze erin zitten.
   

   hangt er vanaf hoe je ernaar kijkt. Een optie op 5 jaar die automatisch in werking treedt kan wel weer interessant zijn. Het komt nog steeds regelmatig voor dat huurders vergeten om de kritieke opzegdatum in de gaten te houden. Het scenario om een huurder eruit te gooien en een sterkere partij te plaatsen (tegen hogere huur) is een mooi scenario alleen ik ben dat scenario in mijn bijna 20-jarige winkelvastgoedloopbaan nog nooit tegengekomen. En de ervaring leert ook dat ontwikkelaars altijd de hoogste huur eruit weten te peuren bij eerste verhuur van nieuwbouw (hoe ze dat toch altijd voor elkaar krijgen, je zou bijna denken dat ze geniaal zijn, die projectontwikkelaars ;-)). Dus ja, in theorie liever geen opties, maar in de praktijk... meestal gewoon prima. Maar ik bekijk dit dus nu puur vanuit beleggersoptiek.
7. Erwin S 1 maart 2021 12:04

   auteur info

   • Erwin S

     Lid sinds: 09 nov 2017

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 251

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 1.420

   met excuus voor mijn NL spelling (ik typ snel en controleer het niet, ivm tijd)
8. Branco P 1 maart 2021 12:06

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1053

   •    Aantal posts: 9.092

   quote:

   NLvalue schreef op 1 maart 2021 11:58:

   Zoals je hebt kunnen lezen , geeft ECP geen OCR meer. Door Corona zijn die niet meer ‘relevant’ . Je vasthouden aan een 2019 getal is “op hoop van zegen”.
   

   Nee, hoor, het is eenvoudig:
   - juni 2019 nog de meest recente OCR's op landniveau en juni 2018 de meest recente OCR's op objectniveau.
   - Constatering dat omzetten tussen de twee lockdowns bij de meeste objecten >100% herstelden. Dus you can do the math aangaande de OCR's post lockdown.
   
   
9. Branco P 1 maart 2021 12:10

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 23 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3602

     Gegeven: 1053

   •    Aantal posts: 9.092

   quote:

   Erwin S schreef op 1 maart 2021 12:03:

   [...]
   
   Het liefst heeft McD de locaties zelf, net als supermarkten (je weet dan zeker dat je concurrent niet op die plek kan komen). Soms huurt McD de grond, soms de grond en het casco opstal (afwerking doen ze vaak zelf) McD rekent met een hoger rendement op geïnvesteerd kapitaal van de vastgoed rendementen (gemiddeld). Soms ineens een stop op nieuwe filialen want dan moet het geld naar Oostbblok. Dan ineens weer groen licht en fors uitbreiden. Dan ombouw van restaurants. Vaakt huurt McD zelf en verhuren ze het aan franchisenemer. McD is een goede verhuurder en een goede partij. Draait filiaal niet top dan compenseert McD had zelf.
   

   grond plus casco opstal verhuren aan McDonalds is zeker interessant. Dan zitten ze er zelf ook in met investering in de afwerking. Helder dat McDonalds aanhuurt en doorverhuurt, dat was mij niet bekend, maar is inderdaad vrij logisch. Presteert de Franchisenemer slecht (of heeft hij een gokverslaving) en gaat hij over de kop, dan heb je als McDonalds gewoon nog steeds je locatie die je aan een nieuwe Franchisenemer verhuurt.
10. NLvalue 1 maart 2021 12:36

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2021 12:06:

    [...]
    
    Nee, hoor, het is eenvoudig:
    - juni 2019 nog de meest recente OCR's op landniveau en juni 2018 de meest recente OCR's op objectniveau.
    - Constatering dat omzetten tussen de twee lockdowns bij de meeste objecten >100% herstelden. Dus you can do the math aangaande de OCR's post lockdown.
    
    

    
    Gelukkig maar, het is allemaal eenvoudig.. vandaar dat de meeste CEOs (incl vG) het niet aandurven om een outlook voor 2021 af te geven.
    En de beleggingsanalisten allemaal zo dom zijn om te verwachten dat het ECP direct resultaat in 2021 lager ligt dan 2020...
    
    Oh my..
11. Branco P 1 maart 2021 13:12

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3602

      Gegeven: 1053

    •    Aantal posts: 9.092

    Ik maak mijn eigen berekeningen en inschattingen aan de hand van alle beschikbare gegevens. Dat een CEO geen outlook geeft neemt niet weg dat je gewoon je eigen berekeningen kunt maken. Mits je weet wat je aan het doen bent natuurlijk.
    
    Nu ineens heb je het over direct resultaat, maar dat heeft verder niks te maken met de discussie die we hadden over rental uplift bij reletting en renewals. Daar hadden we het over.
12. Erwin S 1 maart 2021 13:47

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2021 12:10:

    [...]
    
    grond plus casco opstal verhuren aan McDonalds is zeker interessant. Dan zitten ze er zelf ook in met investering in de afwerking. Helder dat McDonalds aanhuurt en doorverhuurt, dat was mij niet bekend, maar is inderdaad vrij logisch. Presteert de Franchisenemer slecht (of heeft hij een gokverslaving) en gaat hij over de kop, dan heb je als McDonalds gewoon nog steeds je locatie die je aan een nieuwe Franchisenemer verhuurt.
    

    Casco pand kost je circa 1200 tot 1700 per m2 (mooie rechthoekige doos incl. drive, ex pp) Zelf stoppen ze nog voor circa 800k tot 1 mio in afwerking en apparatuur.
    Sommige horecaketens is hun afwerkpakket en inventaris (incl kassasysteem) 2500 /m2 . Bij de 'ik bouw zelf wel af kleine ondernemer is dit toch al gauw 600 euro tot 1200 euro per m2.
    
    vuistregel: 10 % van de omzet kan men als huisvestingslasten gebruiken. Dus als ik weet wat de verwachte omzet is dan heb ik het huisvestingsbudget (en zo verraad men hun "maximale" huur ;))
    
13. John Doe 1 maart 2021 17:26

    auteur info

    • John Doe

      Lid sinds: 28 jul 2020

      Laatste bezoek: 12 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 73

      Gegeven: 179

    •    Aantal posts: 98

    quote:

    !@#$!@! schreef op 26 februari 2021 22:56:

    [...]
    
    Kleine kans, daarvoor is de VIX al veel te hoog. Crashes komen meestal als niemand iets verwacht, als het heel rustig is en dus de VIX heel laag (<15). Niet als ie bij het begin al op 30 staat.
    
    

    Dat is niet helemaal waar, kijk maar eens naar de VIX in 2007 dat was het voortraject van de crash van 08/09
14. NLvalue 1 maart 2021 17:53

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2021 13:12:

    Ik maak mijn eigen berekeningen en inschattingen aan de hand van alle beschikbare gegevens. Dat een CEO geen outlook geeft neemt niet weg dat je gewoon je eigen berekeningen kunt maken. Mits je weet wat je aan het doen bent natuurlijk.
    
    Nu ineens heb je het over direct resultaat, maar dat heeft verder niks te maken met de discussie die we hadden over rental uplift bij reletting en renewals. Daar hadden we het over.
    

    "korfballen is echt heel leuk"
    
    rental uplift by reletting/renewals heeft niks met direct resultaat te maken? Verrassend..
    
    De enige manier waarop dat kan is als de uplift ook weer weggeeft als gratis maanden huur die uitgesmeerd worden over de contract termijn...
    
    Dua - terug naar de issue - alle analisten verwachten in 2021 een lager direct resultaat dan 2020. Dus.... lagere huren en/of nog meer dub deb afboekingen...
    
    
15. !@#$!@! 1 maart 2021 17:55

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3210

    •    Aantal posts: 20.453

    ??? in 2007 stond de VIX zelfs een tijd onder de 10 ! Rustiger kan gewoon niet.
    
    Het was wel anders in de bubble periode 1998-2003. Toen kwam de VIX zelden onder de 20. Wie weet gaan we zo'n periode tegemoet.
16. John Doe 2 maart 2021 01:22

    auteur info

    • John Doe

      Lid sinds: 28 jul 2020

      Laatste bezoek: 12 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 73

      Gegeven: 179

    •    Aantal posts: 98

    Inderdaad, ik zie dat de crash in dec 07 al begon.
17. NLvalue 2 maart 2021 07:54

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Man man man... wat zijn die trading tactics hier toch doorzichtig..
    
    1 man met een Bloomberg terminal en een serieuze tas geld tegen de meute daghandelaren en vroegpensionados . Een enkele particulier die instapt per dag die zich niet laat verleiden om een order tegen daghoog in te leggen..
    
    2 ordertjes voor 2kstuks inleggen voor 16, 16,50, 17, lijkt de bied toch nog een beetje gevuld.. en hop - daar gaan we weer.
    
    Hotel California..
18. Erwin S 2 maart 2021 08:40

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    2908 op 17, 349 stuks op 17.26, 500 stuks op 17.30, 40 stuks op 18.30 (BIED
    17.9 1 stuks, 18.18 100 stuks, 18.20 5056 stuks, 18.24 375 stuks, 18.30 400 stuks (LAAT)
19. Erwin S 2 maart 2021 08:42

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    openingskoers was idd 2 dagen achter elkaar met een spike naar beneden (16,50 op maandag en 17 nogwat gisteren) Ik heb er wel eens van geprofiteerd....
    Ik vermoed opening (na een aantal 'gekke' trades) van rond de 17.94-18.00
20. Harm Wijk 2 maart 2021 09:27

    auteur info

    • Harm Wijk

      Lid sinds: 01 sep 2014

      Laatste bezoek: 23 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 70

      Gegeven: 7

    •    Aantal posts: 267

    Begint wel op een technische uitbraak te lijken. Als dit vandaag houdt, en je gelooft in TA, blijf dan nog maar even op die aandelen ECP zitten. ECP is duidelijk ontdekt als een leuk speeltje, en de sky is the limit. Ik heb gelukkig nog aandelen genoeg.