Lamsrust schreef op 28 april 2021 19:47:
Belangrijkste aandachtspunten:
- in de GRI daling zitten de gegeven huurkortingen (waarvan E 146.9 mln cash en restant waarschijnlijk deferrals), doch niet de dubieuze debiteuren, i.e. er zullen ook nog hogere kosten tegenover staan doordat de huren na korting ook niet allemaal zullen binnenkomen t.g.v. faillissementen en extra ondersteuning kleine huurders;
- in de UK gaat het echt dramatisch: 59.2% GRI daling en leegstand gestegen van 9.7% naar 12.6%. Men dient te bedenken dat de URW centra in de UK de beste van het land zijn, dus lokaal moet het een bloedbad zijn daar;
- cijfers US bemoedigend, 73% collection rate (voor huurkorting) en leegstand maar 30bps gestegen, doch bedraagt wel 13.4% nu: geen splitsing regionals/flagships;
- op het vasteland van Europe leegstand met 50bps gestegen naar 5.4%;
- EUR 3 mrd green credit revolver gearrangeerd bij syndicaat van 19 (!!!!) banken ter vervanging van E 2.4 mrd revolver, dus E 600 miljoen extra ruimte;
- verkopen ven Europese premium centra lukt tegen boekwaarden, doch alleen met huurgaranties, en aan (leveraged) JV's waar URW in deel blijft nemen en het property en assetmanagement voor blijft verzorgen. Dit leidt uiteraard tot forse cash inflow, doch door de hogere leverage op JV niveau dan op groepsniveau neemt de proportionate LTV minder hard af dan de LTV op IFRS basis.
Het laatste onderbouwt mijn stelling dat er eigenlijk niemand in de markt is die de grote premium flagship centra van EUR 1 mrd plus beter kan managen dan URW zelf, zodat ik recht toe recht aan verkopen van deze centra ook in de toekomst niet snel zal gaan gebeuren, tenzij het aan een concurrent is (Klepierre in de EU, Hammerson in de UK en SPG in de US) doch dan wordt de boekwaarde nooit gerealiseerd.
Actieplan voor toekomst blijft gelijk:
- flagships: asset voor asset plan maken om nieuwe huurders aan te trekken/huurmix te wijzigen om leegstand terug te dringen terwijl huurniveau op peil blijft en indien leegstand op deze wijze niet verminderd kan worden capex investeren voor mixed use (wonen/werken/hotels/leisure) op plek structurele leegstand;
- regionals: binnen nu en 12 maanden verkopen nadat footfall/sales genormaliseerd zijn zodat er geen fire sales hoeven plaats te vinden;
- LTV omlaag brengen door verkoop regionals en flagships in JV constructies.
Wel voorzie ik verdere afboekingen op boekwaardes in m.n. de UK t.g.v. slechte huurperformance, de US regionals vanwege snelle verkoop en de US flagships t.g.v. te lage cap rate van plm. 4% in de boeken. In totaal over de duim snel EUR 5 mrd.
Op de LT moet de koers van URW dan (fors) gaan stijgen, omdat de gecorrigeerde boekwaarden voor het overgrote deel houdbaar blijken, zodat het gap naar de gecorrigeerde NAV van plm. EUR 120 overbrugd kan worden. Dit gaat nog wel een paar jaar duren dus morgen verwacht ik een neerwaartse correctie van de beurskoers.