junkyard schreef op 9 oktober 2021 15:43:
Storm zegt dat Wereldhave NL portefeuille tegen conservatieve NIY in de boeken heeft staan, en sectorgenoten ziet die dit agressiever (tegen lagere NIY) prijzen, wat hij bijna trots meldt (incl. statement dat hij liever ziet dat andere taxateurs gelijk krijgen, en Wereldhave NL assets meer waard zijn). Ik vermoed dat deze lage(re) NL waardering noodzakelijk is/was voor Storm om tot een sluitende business case te komen m.b.t. zijn FSC, bij lagere m2 prijzen kan een alternatief eerder 'waarde creëren' en voldoen aan zijn minimale rendementseis. Ik verwacht dus dat Wereldhave / ceo Storm begin 2020 bewust heeft geduwd op lagere NL taxaties, om zijn strategie te kunnen verkopen aan aandeelhouders (en een harde NL bodemwaarde neer te leggen, zonder nieuwe tegenvallers).
In Frankrijk keken de taxateurs volgens Storm iets teveel naar het verleden, de Lighthouse transactieprijzen zouden marktconform en de 'nieuwe realiteit' zijn. Ik vraag mij af of wij dat straks terugzien als referentietransactie bij de URW / Klepierre / Eurocommercial waarderingen, dan kan er flink wat van boekwaarde afgetikt worden (c. 40%). Management van URW / Klepierre / Eurocommercial zal taxateurs erop wijzen dat bij Wereldhave sprake was van een firesale (gedwongen verkoop - noodzakelijk ter reductie schulden), zodat deze transacties geen/beperkt invloed hebben op de boekwaarde van hun winkelcentra. Diverse analisten hintten al dat Wereldhave min of meer gedwongen moest verkopen in Frankrijk, Wereldhave zelf wilde dat eerder niet zo hard stellen (omdat de onderhandelingspositie dan minder wordt) maar ik heb ze dit niet horen ontkennen.
De verkoop van Franse winkelcentra is in een moeilijke markt (met bijna geen actieve kopers) bewust doorgedrukt, waarbij een boekverlies van 40% is geaccepteerd. Het heeft veel kenmerken van een firesale (met bijbehorend waardeverlies). Wereldhave had dit kunnen afwenden, door (net als URW) tijdelijk geen dividenden uit te delen en door taxateurs in NL niet aan te moedigen om de NL portefeuille af te waarderen, dan was tijd gekocht (met lagere LTV) om de zaak tot rust te laten komen en met ingehouden winsten waardeverlies op te kunnen vangen en op termijn (als huurinningen in Frankrijk weer zijn genormaliseerd en verbouwingen afgerond) tegen een 'normale' prijs te verkopen onder omstandigheden waarbij meer dan 1 koper serieuze interesse heeft.
Ongelukkige omstandigheden, een nieuwe ceo die zijn strategie uitrolt / afwaardeert en hierna wordt verrast door corona, wat per direct zijn strategie aantast (en zijn wendbaarheid beproeft). Deze ex-analist is niet geslaagd voor zijn ceo examen, en is vooral bezig met beeldvorming en het verkopen van zijn plannen. Nadat Wereldhave eerder een boekhouder (Anbeek) aanstelde als ceo en strateeg, was hierna de keuze gevallen op een analist (Storm), in beide gevallen personen die niet eerder gewend waren om vastgoed te beheren.