UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 31 mei 2023 14:11

   auteur info

   • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

     Lid sinds: 04 mrt 2020

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 553

     Gegeven: 203

   •    Aantal posts: 1.988

   quote:

   matin schreef op 31 mei 2023 13:14:

   Is er dan nog steeds geen geloof vanuit de markt, dat dit gaat lukken?
   
   Kijkend naar een koers van € 43.50.
   

   Ik denk dat degenen die er nu inzitten geloven dat het gaat lukken en de rest twijfelt nog of is totaal niet geïnteresseerd in dit aandeel. De enigen die er echt niet in geloven zijn de shorters. Maar die zie ik slechts als een klein onderdeel van "de markt". Wij (de buy and hold beleggers in URW) zijn ook onderdeel van "de markt".
   
   Het interesseert me ook niet zo heel erg veel wat "de markt" op dit moment denkt van URW: hoe zenuwachtiger die is, des te hogere optiepremies ik kan ontvangen. En op het moment dat "de markt" er weer in gaat geloven, en de koers vanwege alle instappers blijft stijgen, dan is dat op een gegeven moment voor mij misschien wel het teken om URW geheel af te bouwen met een welgemikte "afscheids call optie".
2. Lamsrust 31 mei 2023 14:46

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3007

     Gegeven: 484

   •    Aantal posts: 2.470

   quote:

   matin schreef op 31 mei 2023 13:11:

   [...]
   
   Dank Lamsrust voor de heldere uiteenzetting.
   
   Helemaal mee eens. En ik hoop op nog een jaar inhouding extra, zodat de balans nog een stuk sterker is.
   

   Het streven van URW management is een totale schuld van EUR 15 mrd op de Europese portfolio. Dat impliceert een LTV van 37.5%. Bij behoud van de US flagships komt dit neer op een totale schuld van plm. EUR 18.5 mrd. Ultimo 2024 komt de schuld uit op ongeveer EUR 19.7 mrd, uitgaande van winstinhouding in 2024 en EUR 500 mln extra capex voor de portfolio. Bij nog een jaar extra inhouding in 2025 kom je dan inderdaad op een gezonde totale LTV van 37%.
   
   Tot op heden is plm. EUR 5.5 mrd afgewaardeerd op de Westfield portfolio, hetgeen ongeveer 4 jaar winstinhouding is. Dus bij winstinhouding in 2024 zou het Westfield verlies gedekt zijn, hetgeen de aandeelhouders dus in totaal EUR 40 per aandeel heeft gekost. Helaas impliceert de huidige beurskoers een veel groter verlies.
3. !@#$!@! 31 mei 2023 14:49

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4456

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.455

   De laatste regional werd verkocht tegen 10% NIY. Dus een groter verlies is geen gekke gedachte.
4. konijnenmelkertbaan 31 mei 2023 15:56

   auteur info

   • konijnenmelkertbaan

     Lid sinds: 11 mei 2010

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 228

     Gegeven: 37

   •    Aantal posts: 752

   Als je nu nog verkoopt, dan heb je de afgelopen jaren onder een steen geleefd.
   Snap niet dat er zijn die nu verkopen, terwijl ze dat bijv. een half jaar geleden niet deden.
5. Lamsrust 31 mei 2023 16:23

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3007

     Gegeven: 484

   •    Aantal posts: 2.470

   quote:

   !@#$!@! schreef op 31 mei 2023 14:49:

   De laatste regional werd verkocht tegen 10% NIY. Dus een groter verlies is geen gekke gedachte.
   

   Bij een boekwaarde van alle regionals van 8.6% NIY impliceert dat een extra afwaardering van EUR 140 mln. Op het geheel der zaken is dat een afronding.
   
   De US flagships staan wel nog tegen 4.2% NIY in de boeken, waar 5% mij reëler lijkt. Dat impliceert een afwaardering van nog EUR 1.65 mrd, hetgeen waarschijnlijk over 2023 en 2024 wordt uitgesmeerd en deels wordt opgevangen door aanvullende capex investeringen, i.e. deze leiden niet tot waardevermeerdering maar tot waardebehoud.
6. !@#$!@! 31 mei 2023 18:08

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4456

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.455

   Is verkopen tegen 5% NIY realistisch bij de huidige rente stand?? Dat zou dan ook een reden kunnen zijn om ze gewoon niet te verkopen.
   Ze verwachten wel weer rente dalingen voor 2024.
   Die zal URW wel goed kunnen gebruiken.
7. HCohen 31 mei 2023 18:10

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3528

     Gegeven: 3320

   •    Aantal posts: 4.999

   Interview met Caruso real estate CEO(bezit 9-tal high end retail centres in California) ziet het positief in/ blijft positief voor brick&mortar retail(behalve voor down town areas), CNBC
   www.cnbc.com/video/2023/05/31/caruso-...
8. Lamsrust 31 mei 2023 18:19

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3007

     Gegeven: 484

   •    Aantal posts: 2.470

   quote:

   !@#$!@! schreef op 31 mei 2023 18:08:

   Is verkopen tegen 5% NIY realistisch bij de huidige rente stand?? Dat zou dan ook een reden kunnen zijn om ze gewoon niet te verkopen.
   Ze verwachten wel weer rente dalingen voor 2024.
   Die zal URW wel goed kunnen gebruiken.
   

   Nee, voor 5% NIY krijg je deze US flag ships nu waarschijnlijk niet verkocht, maar dat lijkt mij wel een goede going concern waarde waar middels aanvullende capex investeringen naar toe kan worden gewerkt. Dan loopt de lucht geleidelijk eruit. Aangezien plm. 5 à 6 van de US flag ship malls tot de beste malls van de US gerekend kunnen worden (A++ kwaliteit), lijkt mij in een vriendelijker vastgoedklimaat 5% niy haalbaar mits de leegstand naar 5% gaat hetgeen bewerkstelligd kan worden door lege delen te converteren in woningen/flex office.
9. Lamsrust 31 mei 2023 18:27

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3007

     Gegeven: 484

   •    Aantal posts: 2.470

   quote:

   HCohen schreef op 31 mei 2023 18:10:

   Interview met Caruso real estate CEO(bezit 9-tal high end retail centres in California) ziet het positief in/ blijft positief voor brick&mortar retail(behalve voor down town areas), CNBC
   www.cnbc.com/video/2023/05/31/caruso-...
   

   Thx. Hij was positief over Century City area, waar Westfield een A++ mall heeft.
10. tradersonly 31 mei 2023 18:35

    auteur info

    • tradersonly

      Lid sinds: 25 feb 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1125

      Gegeven: 353

    •    Aantal posts: 3.027

    Hoog volume in de eindveiling. Miljoen stukken lijkt het.
11. !@#$!@! 31 mei 2023 22:47

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    Dan is de huidige boekhouding en LTV dus totaal niet realistisch. Immers bij een NIY van zeg 5.8% moet dus kennelijk nog eens ruim 3mld worden afgeboekt. Dat is geen kattenpis.
12. !@#$!@! 31 mei 2023 23:12

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    Daar staat echter weer 13miljard cash tegenover wat daarin weer niet is meegenomen lees ik. (kijk de laatste jaarcijfers even vluchtig door).
    maar 13mld cash op een schuld van 20.7mld. Dan is heel die LTV toch totaal geen enkele issue meer??
    
    Zeg dat je 10mld gebruikt om af te lossen dan hou je 10.7mld schuld over op 52.2mld. Waar dan nog wel minimaal 3mld extra op moet worden afgeboekt in de VS. (en EU ook extra door gestegen rente?) . Maar dan nog kom je op een LTV van 22% ofzo.
    
    Wat is dan eigenlijk nog het probleem? Mis ik wat?
    Waarom moet er dan nog extra jaren dividend ingehouden worden om extra afschrijvingen op te vangen?
13. !@#$!@! 1 juni 2023 01:16

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    Oke, ik moet duidelijk gewoon beter lezen haha.
    Het is: "The Group’s liquidity position increased by ca. +€0.9 Bn over the year to reach €13.0 Bn and €13.2 Bn
    on a proportionate basis including €3.3 Bn of cash on hand26 (vs. €2.3 Bn as at December 31, 2021), allowing
    the Group to fully secure its debt maturities for the next 36 months."
    
    Dus kennelijk gaat het gewoon om direct opeisbare tegoeden ofzo....
    
    20.7 - 3.3 = 17.7mld delen door 49 mld = 36%
    Uiteraard kan niet alle cash gebruikt worden om af te lossen. Maar gezien de hoge jaarlijkse cashflow is dat na een jaartje ofzo alsnog haalbaar. Zeker als er nog een paar verkopen plaats vinden.
    De NIY in de VS is natuurlijk nog veel te laag. Maar je zou ook mogen verwachten dat de inflatie verdere waardedalingen doet stoppen. Als dat zo is, lijkt een dividend over 2024 mij goed haalbaar. (uitbetaald in 2025)
14. !@#$!@! 1 juni 2023 01:26

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    Wat betreft alle nieuwe ontwikkelingen/centra die opgeleverd gaan worden en die ERPA op pijl moeten houden. Die zijn pas 88% voor verhuurd. Beginnen met een leegstand van 12% is niet erg sterk. Ik vraag mij dan ook echt wel af of de kwaliteit van de porto dan wel vooruit gaat met het verkopen van bestaande centra en de nieuwe opleveringen die erbij komen??
15. HCohen 1 juni 2023 08:13

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3320

    •    Aantal posts: 4.999

    quote:

    !@#$!@! schreef op 1 juni 2023 01:26:

    Wat betreft alle nieuwe ontwikkelingen/centra die opgeleverd gaan worden en die ERPA op pijl moeten houden. Die zijn pas 88% voor verhuurd. Beginnen met een leegstand van 12% is niet erg sterk. Ik vraag mij dan ook echt wel af of de kwaliteit van de porto dan wel vooruit gaat met het verkopen van bestaande centra en de nieuwe opleveringen die erbij komen??
    

    Perspectief leegstand
    In vergelijking met a) wat reeds verkocht is(bijvoorbeeld Brandon Mall per 25-5-2023 met Occupancy van 84.5%) en
    b) andere beoogde verkopen US, lijkt me dat wel
    Note; ik ben voorstander ben van het aanhouden van beste US objecten
    
    Q1 2023 Vacancy;
    US Flagships at 9.4%, US Regionals vacancy stood at 13.0%
    
    URW's leveringen over 2022
    88% let per 31-12-2022 * GLA signed, all agreed to be signed and financials agreed maar,
    URD 2022 EPRA Occupancy geeft hogere percentages weer
    US
    19,439 sqm Westfield Topanga extension(89.5% let),
    EU
    10,000 sqm destination at Westfield Forum des Halles (99.3% let)
    The Gaîté Montparnasse Office project (100% let)
    Les Ateliers Gaîté shopping centre à 33,364 sqm(93.6%)
    (MotN opgeleverd mrt '21, 96% Occupancy)
    
    Per 31-12-2022; €3 Bn development pipeline of mainly mixed-use assets
    Twee grootste projecten
    Hamburg Ubersee-quartier geschatte levering H1 2024(pre-let rate for the retail, dining and leisure sectors is now 73 percent).
    Coppermaker Square geschatte levering H1 2024(1ste fase jan 2023)
    Prestige project Tour Triangle, geschatte levering H1 2026
    Opleveringen in 2023/2024: YoC 5.1%(FY2022; NIY EU 5.0%, excl UK 4.9%)
16. HCohen 1 juni 2023 08:51

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3320

    •    Aantal posts: 4.999

    Unibail-Rodamco-Westfield breidt Westfield Grand Prix uit naar vier markten
    www.lifepr.de/inaktiv/unibail-rodamco...
    De traditionele competitie richt zich op duurzame retailconcepten en winkels
    Düsseldorf, 31.05.2023
    Unibail-Rodamco-Westfield (URW) blijft veranderingen in de retailsector stimuleren door de internationale uitbreiding van de Westfield Grand Prix in Frankrijk, Groot-Brittannië, Spanje, Duitsland en Oostenrijk aan te kondigen. De wedstrijd, die in 2007 in Frankrijk werd gelanceerd om de meest veelbelovende en innovatieve retailconcepten te vinden, zal zich nu richten op duurzame bedrijven.
17. Lamsrust 1 juni 2023 08:54

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3007

      Gegeven: 484

    •    Aantal posts: 2.470

    quote:

    !@#$!@! schreef op 1 juni 2023 01:16:

    Oke, ik moet duidelijk gewoon beter lezen haha.
    Het is: "The Group’s liquidity position increased by ca. +€0.9 Bn over the year to reach €13.0 Bn and €13.2 Bn
    on a proportionate basis including €3.3 Bn of cash on hand26 (vs. €2.3 Bn as at December 31, 2021), allowing
    the Group to fully secure its debt maturities for the next 36 months."
    
    Dus kennelijk gaat het gewoon om direct opeisbare tegoeden ofzo....
    
    20.7 - 3.3 = 17.7mld delen door 49 mld = 36%
    Uiteraard kan niet alle cash gebruikt worden om af te lossen. Maar gezien de hoge jaarlijkse cashflow is dat na een jaartje ofzo alsnog haalbaar. Zeker als er nog een paar verkopen plaats vinden.
    De NIY in de VS is natuurlijk nog veel te laag. Maar je zou ook mogen verwachten dat de inflatie verdere waardedalingen doet stoppen. Als dat zo is, lijkt een dividend over 2024 mij goed haalbaar. (uitbetaald in 2025)
    

    Netto ifrs schuld is EUR 20.7 mrd.
18. Lamsrust 1 juni 2023 08:59

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3007

      Gegeven: 484

    •    Aantal posts: 2.470

    quote:

    !@#$!@! schreef op 31 mei 2023 22:47:

    Dan is de huidige boekhouding en LTV dus totaal niet realistisch. Immers bij een NIY van zeg 5.8% moet dus kennelijk nog eens ruim 3mld worden afgeboekt. Dat is geen kattenpis.
    

    In een goede markt leveren de beste malls van de US - A++ en A+ malls - een lagere NIY op dan 5.8%. URW zal ze alleen gaan verkopen in een goede markt. De huidige waardering van 4.2% is inderdaad te laag, dus er zal nog op worden afgeboekt, welke afboekingen beperkt kunnen blijven door additionele mixed use capex investeringen zoals die inmiddels gepland zijn voor 2 flag ships en voor een derde op de rol staan, nl. Montgomory. Echter, voor deze laatste mall - welke een van de mindere flag ships is - acht ik de kans ook groot dat URW deze als investeringsobject met vergunningen en al wil verkopen om zich te concentreren op de allerbeste flagships.
19. !@#$!@! 1 juni 2023 09:13

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    quote:

    Lamsrust schreef op 1 juni 2023 08:54:

    [...]
    
    Netto ifrs schuld is EUR 20.7 mrd.
    

    Dus daar is wel al rekening gehouden met de 3,3 mld cash??
    
    -> ff zoeken; Non-current bonds and borrowings 24,778.2
    
    Ja dus.
    Dat maakt het idd een heel ander plaatje.
    Met nog flink wat afschrijvingen in het verschiet gaat het dan nog wel even duren voordat de LTV onder de 40% komt.
20. !@#$!@! 1 juni 2023 09:19

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4456

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.455

    quote:

    Lamsrust schreef op 1 juni 2023 08:59:

    [...]
    
    In een goede markt leveren de beste malls van de US - A++ en A+ malls - een lagere NIY op dan 5.8%.
    

    Weet je tegen welke NIY Europa gewaardeerd is? (gemiddeld) Zijn daar nog veel afboekingen te verwachten.
    
    Algemeen:
    Wat ik trouwens sowieso niet begrijp. Waarom men UK niet wil verkopen ipv Flagships VS. Die zijn pas een drama.